Anschlussfinanzierung für Hauseigentümer: Angebotssuche und Zinssicherung

Durchschnittlich dauert es bei einer üblichen monatlichen Belastung über 25 Jahre bis ein Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist. Für die komplette Tilgung eines Darlehens sind somit angesichts einer regulären Zinsbindung von 15 Jahren Neuverhandlungen für die  Konditionen der Anschlussfinanzierung notwendig.

Wie bei einer neuen Immobilienfinanzierung gibt es auch für die Anschlussfinanzierung zahlreiche Angebote und Möglichkeiten. Zu den meist gewählten Wegen gehören:

• die Verlängerung der bestehenden Finanzierung bei der bisherigen Bank (Prolongation)
• der Abschluss eines neuen Kredits mit Bankwechsel / Umschuldung mit Ablauf der Zinsbindung
  
• der Abschluss eines neuen Kredits mit Bankwechsel / Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung (Forward Darlehen)

Hinzu kommen staatliche Fördermöglichkeiten, die beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gewährt werden.

Die Prolongation mit dem alten Kreditgeber
Mindestens 3 Monate vor Beendigung der Zinsbindung hat die Bank der bestehenden Immobilienfinanzierung laut Gesetzgeber ein Angebot über die Verlängerung des Kreditvertrages vorzulegen. Dabei muss sie ihre Bedingungen für die Kreditverlängerung und etwaige Sondertilgungen formulieren. Nicht immer wirkt sich die Zuverlässigkeit eines langjährigen Kunden dabei positiv auf die Konditionen des ersten Angebots aus. Es empfiehlt sich stets die Prolongations-Angebote zu hinterfragen und mit dem alten Kreditgeber in Verhandlung zu gehen.

Umschuldung und Bankwechsel
Neben dem Prolongation der alten Bank, sollten unbedingt auch die Konditionen anderer Kreditgeber für die Anschlussfinanzierung erfragt werden. Zwar ist ein Wechsel des Kreditgebers mit Mehraufwand verbunden. Dieser kann sich jedoch hinsichtlich der Zinshöhe oder Sondertilgungsvereinbarungen positiv auswirken. Der zusätzliche Aufwand besteht dabei hauptsächlich in der:

• Änderung des Grundbucheintrages
• eventuellen Forderung nach einem neuen Wertgutachten
• Gebühren für die Übergabe und Abwicklung der bestehenden Immobilienfinanzierung (ca. 0,2 Prozent der Grundschuld)

Dieser Weg rentiert sich oftmals bei längeren Kreditrestlaufzeiten. Laut Marktuntersuchungen im Jahr 2010 lagen die Angebote von Finanzinstituten teilweise um mehr als ein Prozentpunkt auseinander. Dies zeigt, dass sich frühzeitige Recherchen über die Finanzierungsmöglichkeiten schon weit vor dem Ablauf der Zinsbindung lohnen können. Serviceportal, wie ForwardDarlehen-Vergleich.de, können z.B. dabei helfen eine günstige Anschlussfinanzierung per Vergleich zu ermitteln.

Das Forward-Darlehen - die heutigen Zinsen für morgen sichern
Eine weitere Finanzierungsform stellt das sogenannte Forward-Darlehen dar. Mit diesem können aktuell günstige Konditionen für Kredite gesichert werden, die erst in ein bis fünf Jahren in Anspruch genommen werden. Angesichts der momentanen Zinslage mit den in absehbarer Zeit weiter steigenden Zinsen kann das Forward-Darlehen eine sinnvolle Art der Anschlussfinanzierung sein. Dabei birgt es allerdings das Risiko der Nichtabnahme-Entschädigung, die beispielsweise bei einem vorzeitigen Immobilienverkauf, entsteht.

Vergleichen zahlt sich aus
Auch wenn Kreditnehmer häufig zur Variante der Prolongation mit dem alten Kreditgeber tendieren, ist der Vergleich mit Konkurrenzbanken zu empfehlen. Denn alternative Angebote können die Verhandlungsposition bei der Klärung der Anschlussfinanzierung stärken. Für einen Bankwechsel gilt laut Fachexperten die Faustregel: Die Zinskonditionen einer neuen Bank sollten mindestens 0,2 Prozent geringer sein, damit der Aufwand eines Bankwechsel gedeckt werden kann. Um nicht unter Zeitdruck zu geraten, sollten sich Kreditnehmer spätestens ein halbes Jahr vor Beendigung der Zinsbindungsfrist über die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung informieren.