Immobilien als Renditeobjekt – eine kluge Investition?
Rendite ist ein wichtiges Kriterium bei der Investition in Wohnimmobilien. Doch was ist Rendite überhaupt und welche sind realistisch? In diesem Artikel erfahren Sie, was Rendite ist, wie hoch diese sein können und worauf Sie bei der Suche nach einer Finanzierung achten müssen.
1. Rendite bei Immobilien – was ist das eigentlich?
Rendite ist bei Immobilien die Differenz zwischen dem Einstandspreis und den Verkaufserlösen. Die Rendite einer Immobilie berechnet sich also aus dem Verhältnis zwischen Anfangsinvestition und Verkaufserlös sowie eventueller Mieteinnahmen im Laufe der Nutzungszeit.
Für die Berechnung der Anfangsinvestition wird der Einstandspreis der Immobilie, also der Preis, zu dem die diese gekauft wurde, sowie Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung zusammen herangezogen. Die Verkaufserlöse ist der Verkaufspreis der Immobilie. Die Verkaufserlöse sind in den letzten Jahren oftmals niedriger als die Anfangsinvestition plus Mieteinnahmen, sodass die Rendite normalerweise positiv ist.
Wenn Sie eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen wollen, sollten Sie sich gut informieren. Informieren Sie sich über die Lage, den Zustand der Immobilie, die Mieter und den allgemeinen Wohnungsmarkt. Außerdem sollten Sie sich über die verschiedenen Arten von Renditen informieren und entscheiden, welche Art von Rendite Sie anstreben.
2. Welche Renditen sind realistisch?
Wenn Sie in Immobilien investieren, können Sie mit einer Rendite von 3 bis 5 % pro Jahr rechnen. Dies ist jedoch nur ein ungefährer Anhaltspunkt, da der Ertrag Ihrer Immobilieninvestition von vielen Faktoren abhängig ist, wie z.B. der Lage, den aktuellen Marktbedingungen und Ihrer eigenen finanziellen Situation.
Wenn Sie in eine Immobilie investieren, sollten Sie sich bewusst sein, dass es sich um eine langfristige Investition handelt. Die meisten Experten empfehlen eine Investition von mindestens 10 Jahren, um die bestmögliche Rendite zu erzielen.
3. Wie kalkuliere ich die Kosten für meine Immobilie?
Die Kosten einer Immobilie setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Zu den wichtigsten Kostenfaktoren gehört der Kaufpreis, die Maklercourtage, die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und die Kosten für die Baufinanzierung.
Wenn Sie beispielsweise eine Palma Immobilie kaufen möchten, sollten Sie zunächst den Kaufpreis kalkulieren. Dazu müssen Sie den Wert der Immobilie sowie die anfallenden Nebenkosten berechnen. Die Nebenkosten setzen sich in der Regel aus den folgenden Posten zusammen:
- Maklergebühren
- Notarkosten
- Grunderwerbssteuer
Die Maklergebühren betragen in der Regel 3 % des Kaufpreises der Immobilie. Dazu belaufen sich die Notarkosten auf ca. 1 % des Kaufpreises und die Grunderwerbssteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Die Baufinanzierungskosten setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, wie zum Beispiel dem Zinssatz, der Laufzeit der Finanzierung und den Konditionen der Bank.
Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie
Notarkosten
- Vom Gesetzgeber gefordert für Kaufvertrag, Grundbucheintragung und die Eintragung einer Grundschuld;
- Faustformel: Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises.
Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis
| Dienstleistung vom Notar | Gebühren |
| Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) | 1.070 Euro |
| Betreuungskosten (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) | 260 Euro |
| Kaufvollzug (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Gesamtkosten |
1.865 Euro |
| Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr; | |
Grunderwerbsteuer
- Faustformel: Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!
Grundbuchkosten
- Faustformel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!
Maklercourtage (falls involviert)
- Faustformel: Maklercourtage liegt meist zwischen 4 und 8 % des Kaufpreises, aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer.
Modernisierung (je nach Einzelfall)
Umzugskosten (je nach Einzelfall)
Artikel: Hier können Sie beim Umzug Geld sparen
Wie Sie viel Geld beim Umzug sparen: Erprobte Tipps & 2 Checklisten
So ein Umzug geht immer ins Geld. Doch Sie haben viele Stellschrauben, mit denen - richtig gedreht - erklägliche Ersparnisse beim Wohnungswechsel möglich sind. Das reicht von der Umzugsplanung bis zur Absetzung der Kosten von der Steuer. Mit den folgenden Tipps sparen Sie richtig.
4. Muss ich Steuern zahlen und wenn ja, wie hoch sind die?
Ja, Sie müssen Steuern zahlen, wenn Sie eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen. Die Höhe der Steuern hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum Beispiel wird die Steuer auf die Mieteinnahmen angesetzt. Je nach Bundesland und Kommune können die Steuersätze unterschiedlich hoch sein.
5. Wo finde ich die richtige Finanzierung für meine Investition?
Eine Möglichkeit der Finanzierung ist ein Kredit von der Bank. Dieser hat den Vorteil, dass man relativ flexibel ist und den Kredit jederzeit ablösen kann. Allerdings muss man bei dieser Art der Finanzierung in der Regel einen hohen Zinssatz zahlen. Darüber hinaus ist es oft notwendig, dass man eine Anzahlung leistet. Diese kann bei 10–20 % des Kaufpreises liegen.
Eine andere Möglichkeit ist die Eigenfinanzierung. Hierbei investiert man selbst das Geld in die Immobilie und finanziert sie so vollständig aus eigenen Mitteln. Dies hat den Vorteil, dass man keine Zinsen zahlen muss und die Rendite dadurch höher ist. Allerdings bedeutet dies auch ein höheres Risiko für den Investor, da er das gesamte Kapital in die Immobilie investiert und im schlimmsten Fall auch alles verlieren kann.
6. Checkliste Immobilienkauf
Vier Augen sehen mehr als zwei. Nehmen Sie die Liste zur Besichtigung der Immobilie und/oder jedem Gespräch mit dem jetzigen Eigentümer mit.
Grunddaten der Immobilie
- Baujahr
- Jahr der letzten Grundrenovierung
- Wohnfläche
- Nutzfläche
- Anzahl der Räume
- Grundstücksgröße
- Erbpacht?
- Grundriss und Flächenangaben prüfen (Zollstock dabei!)
- Grundbuchauszug prüfen
- Baubeschreibung noch vorhanden? (Sehr aufschlussreich bzgl. Bausubstanz, Ausstattungsniveau ...)
- Energieausweis vorhanden?
Dieser zeigt an, wie hoch der Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche ist. Hieran erkennt man, wie energieeffizient das Gebäude ist. - Unterhaltskosten der Immobilie (Strom, Heizung, Grundsteuer etc.; Auskunft: Eigentümer)
- Möglicher Einzugstermin
An das Bauamt
- Soll die Straße oder der Bürgersteig demnächst saniert werden? Welche Kosten kommen auf mich zu? (Bauamt)
- Sind Bauvorhaben in der Nähe vakant? (Bauamt)
- Unterliegt das Gebäude bestimmten Auflagen (Denkmalschutz, Milieuschutz, Überwegungsrechte ...)
Historie des Gebäudes
- Sind Baulasten eingetragen? (Auskunft: Bauamt)
- Ggf. Teilungserklärung vorhanden?
- Letzte Modernisierung/Sanierung
- Sind Schadstoffe in verbauten Materialien bekannt? (Auskunft: Eigentümer)
- Wer waren die Vorbesitzer? (Eigentümer)
- Ggf. Protokoll letzte Eigentümerversammlung
- Ggf.: Welche Leistungen erbringt die Hausverwaltung?
Umgebung/Lage
- Einkaufsmöglichkeiten (Lebensmittel, Apotheke, Friseur, Bekleidung, Elektronik, Bäcker ...) in der Nähe?
- Kita, Schulen? Was ist mir wichtig?
- Bus- & Bahn-Anbindung, vor allem, wenn täglich zur Arbeit gependelt wird.
- Ärzte in näherer Umgebung. Wie sind diese bewertet (siehe Google).
- Wer wohnt in der Nachbarschaft? Passt man selbst in diese Gegend?
- Verkehrsanbindung an Bundesstraßen und Autobahn.
- Freizeitmöglichkeiten in der Nähe
Freizeiteinrichtungen für Sport, Vereine, Freibad, Restaurants, Kino, Kneipen, Cafe ... - Der Ruf des Viertels
Vor allem in Großstädten hat jede Gegend ihren Ruf. Auch hier können Anwohner oder eine Internetrecherche Antwort geben. - Lärmpegel in der Nähe der Immobilie
Sie sollten die Umgebung zu Verkehrs-Stoßzeiten, morgen, abens, in der Nacht und am Wochenende aufsuchen, um sich einen Eindruck zu machen. - Natur in der Umgebung
Parks, Grünanlagen, Wald ... was findet sich in fußläufiger Entfernung, z. B. zum Joggen, Spazierengehen oder für die Runde mit dem Kinderwagen.
Das Gebäude
Die Lage der Immobilie ist fix und kann nicht verändert werden. Aber an der Immobilie an sich können Sie viel verändern. Alles ist eine Frage des Preises. Bei erkannten Mängeln können diese preismindernd geltend gemacht werden. Darum drucken Sie sich unsere Checkliste aus!
Wichtige Bereiche
- Dachzustand (Pfannen, Dämmung, Balken – Schädlingsbefall, Dachrinnen)
- Heizungsanlage (Bauart, Verbrauch, Alter)
- Warmwasser (Art der Erwärmung, Speicher, Leitung zur Spülmaschine oder Waschmaschine?)
- Heizkörper (Art, Alter, drehen die Heizkörperventile leichtgängig?)
- Außenfassade (Zustand, Aufbau, Risse im Mauerwerk)
- Gebäudedämmung (Qualität, Art, Alter)
- Fußbodenbeläge (Art, Qualität, Mängel)
- Raumaufteilung (Durchgangszimmer, Kleinsträume ...)
- Stauraum
- Lichtverhältnisse (dunkle Räume?)
-
Deckenhöhen
- Wandbeläge (Tapeten, Farben, Fliesen ...)
- Fenster (Verglasung, Alter, Rahmenart und -zustand, Funktionieren die Rollläden?)
- Treppen (Alter, Zustand, Knarzen)
Sinnesprüfung
Seien Sie besonders achtsam beim ersten Betreten der Immobilie. Mit der Zeit adaptiert die Nase und man gewöhnt sich auch an "komsiche" Gerüche.
- Geruchsprüfung (riecht es irgendwo moderig – Schimmelgefahr)
- Fühlprüfung Außenwände (besonders kalt – hohe Heizkosten)
- Zieht es irgendwo?
- Hörprüfung (Lärm von draußen? Straßenlärm? Sind die Nachbarn zu hören?)
Ausstattung
- Brandschutz (Rauchmelder, Feuerlöscher, Rettungswege, sonstige Auflagen)
- Altersgerechte Einbauten (Bäder, Treppen, Hauseingang)
- Stromversorgung (Alter, technischer Stand, überall funktional)
- Sicherungskasten (Überspannungsschutz? Alles korrekt abgesichert?)
- Steckdosen pro Raum
- Wasserleitungen (Alter, Zustand, aus Kupfer? Wasserdruck ausreichend?)
- Sonstige Haustechnik (Lüftungsanlage, Alarmanlage, elektrische Rollos – Alter und Funktionalität)
- Waschmaschinenanschluss
- Extra-Absicherung für Waschmaschine und Trockner
- Zusatzausstattung (Ofen, Aufzug, Markise, Sauna, Werkstatt, Smarthome ...)
Einzelne Räume
- Dachboden (Deckenhöhe, Dämmung, Nutzbarkeit, Zugang)
- Bäder (Zustand, Design, Lüftungsmöglichkeit)
- Küche (Zustand, Arbeitshöhe, Alter der Elektrogeräte)
- Keller (Dichtigkeit von außen, Feuchtigkeit der Luft, Deckenhöhe, Zugang, Dämmung, Heizung)
Draußen
- Außenanlagen – vorhanden/Zustand (Garage, Terrasse, Balkons, Regenwassertank, Gartenhaus, Swimmingpool, Pflanzen)
- Außenwege (Art, Zustand)
- Parkmöglichkeiten
- Ausblick
Worauf blicken Sie vom Balkon? Aus den Fenstern?
Renovierungsbedarf vorhanden?
Die einzelnen Punkte mit Renovierungsbedarf auflisten und als Grundlage für Preisverhandlungen nehmen.
Stets notwendige Modernisierung & Sanierung:
- Bei Immobilien, die zwischen 1940 und 1980 gebaut wurden, wurden teilweise gesundheitsgefährdende Baustoffe verbaut bzw. genutzt, z. B. Asbest bei Rohrummantelungen oder giftige Holzschutzmittel. Erkundigen Sie sich, ob solche Bausünden gefunden worden sind und ob diese bereits (fachmännisch!) beseitigt worden sind.
- Immobilien, die nach dem 1. Februar 2002 einen Besitzerwechsel aufweisen (auch von einer Hausgemeinschaft), müssen eine Dachdämmung oder eine Dämmung der obersten Geschossdecke bekommen.
- Ölheizungen von vor 1978 müssen erneuert werden, dies wird staatlich gefördert.
Worauf sollte noch geachtet werden?
Vielen Dank für jeden Hinweis!
Hast du eine Frage zum Beitrag oder etwas zu ergänzen bzw. zu korrigieren?
Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet.
7. Weiterlesen
- Checkliste Immobilienkauf Download
- Tilgungsrechner
- Hauskauf: Ablauf und Dauer
- Eigentumswohnung kaufen - was beachten?
- Vorgehen bei der Baufinanzierung (und Fördermittelantrag)
- Gesamtkosten und Finanzierungbedarf ermitteln
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Weitere Beiträge zum Verkauf einer Immobilie
- Wie Immobilien suchen? Günstige Angebote finden
- Warum Immobilien kaufen in 8 Punkten: die Vor- und Nachteile
- Immobilie im Ausland kaufen - Ratgeber
- Baufinanzierung für vermietete Immobilien
7.1. Eigentumswohnung kaufen – was beachten?
Eigentumswohnung kaufen – was beachten? Diese 12 Punkte sollten Sie kennen und prüfen
Viele Menschen – vor allem gehobenerem Einkommens – liebäugeln in der Stadt mit dem Kauf einer Wohnung. Dabei stellen sich viele Fragen:
- In welchem Stadtteil sollte die Wohnung liegen?
- Ist das Preisniveau nicht schon völlig überzogen?
- Welche Unterlagen muss ich prüfen?
- Makler ja oder nein?
- Kann ich mir einen solch hohen Kredit leisten?
- ...
Auf alle Fragen gehen wir in diesem Artikel ein. Darüber hinaus machen wir auf viele weitere Punkte aufmerksam, die ein Wohnungskäufer bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen sollte.
7.2. Hauskauf Ablauf Dauer
Hauskauf Ablauf: Dauer der 11 Schritte inkl. Tipps & Empfehlungen
Vielleicht träumst du davon, stolzer Besitzer eines Hauses zu werden. Der Kauf eines Hauses geht jedoch nicht von heute auf morgen vonstatten. Es sind wichtige Schritte einzuhalten, die mitunter ein bisschen Geduld fordern. Bis du dann letztendlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden bist, vergeht häufig bis zu einem Jahr ab Beurkundung. Es ist daher sinnvoll zu differenzieren zwischen der Zeit vor und der Zeit nach der Beurkundung.
In diesem Artikel stellen wir dir den Ablauf der einzelnen Schritte beim Hauskauf vor und klären auch, wie lange diese Schritte normalerweise dauern.
7.3. Immobilie Wert steigern
Mit diesen 14 (teilweise ganz einfachen) Maßnahmen den Wert einer Immobilie steigern
Eine Renovierung, eine Sanierung und Reparaturen dienen nicht nur dazu, das Leben im Haus oder in der Wohnung angenehmer und kostengünstiger zu gestalten. Derartige Arbeiten können aber auch eine Wertsteigerung des Hauses mit sich bringen. Wie man mit nur einigen einfachen Arbeiten den Marktwert einer Immobilie erhöhen kann verraten wir Ihnen im folgenden.
7.4. Sparen Altbausanierung
Sparen bei der Altbausanierung – mit diesen 15 Tipps günstiger sanieren!
Sind Bad oder Küche veraltet, ist die Dachdämmung unzureichend oder Fenster undicht, bedarf es oftmals einer umfangreichen Sanierung, um das Haus wieder auf Vordermann zu bringen. Dabei sind vor allem Sanierungen im Altbau unattraktiv für Bauherren und haben den Ruf, zu langwierig und uneffektiv zu sein. Doch ist dies ein Irrglaube.
Altbausanierungen und Haussanierungen sind keineswegs nur etwas für Romantiker. So gelingt es mit den richtigen Stellschrauben dafür zu sorgen den Wert des Eigenheims zu steigern oder schlichtweg notwendige Reparaturen für kleines Geld zu erledigen.
Aus diesem Grund haben wir Ihnen im Folgenden Tipps und Empfehlungen für einen kostengünstigen Sanierungsfahrplan zusammengestellt. Um möglichst reibungslos zu sanieren und (auch langfristig) Kosten einzusparen. ► Planung ► Eigenleistung ► Informationseinholung ► Einsparpotenziale ► Förderungen ► Energetisch sanieren
7.5. Sparen beim Renovieren
Sparen beim Renovieren – 10 kleine und große Einsparmöglichkeiten
Ganz gleich, ob es sich um eine Küche handelt, die bereits in die Jahre gekommen ist oder ob das Badezimmer seine besten Zeiten bereits hinter sich hat: Früher oder später stehen kleinere und größere Renovierungsarbeiten an. Und zwar unabhängig davon, ob man in einem Landhaus oder in der Stadtwohnung lebt. Ob einfache Wandgestaltung oder sanierungsbedürftiges Bad: Renovierungen können ganz unterschiedlich ausfallen.
Es handelt sich beim Renovieren um eines der größten Abenteuer, welches man zu Hause erleben kann. Doch dieses Abenteuer kostet Geld. Je nachdem was gemacht werden soll, mehr oder weniger. Das bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass dafür ein kleines Vermögen ausgegeben werden muss. Denn auch bei Renovierungen sind sowohl große als auch kleine Einsparungen möglich.
Die nachfolgenden Tipps zeigen auf, wie man im Zuge der Wohnraum-Verschönerung den ein oder anderen Euro einsparen kann. ► Planung ► Informationseinholung ► an diesen Stellen lässt sich sparen ► Küche & Bad ► wann Handwerker bemühen ► wo Qualität besonders wichtig ist ► sparen als Mieter ► Lesertipps
