Baufinanzierung: Goldene Regeln für das günstige Eigenheim

Viele junge Familien würden sich gerne den Traum vom Eigenheim erfüllen, doch die Finanzierbarkeit stellt diesen Wunsch oft auf eine harte Probe. Dabei lässt sich mit der richtigen Strategie und einem ausgeklügelten Finanzierungsplan viel Geld sparen. Häufig ist nämlich gar nicht klar, dass sich eine gute Finanzierung aus mehreren Versatzstücken zusammensetzt, um das Risiko und die finanzielle Belastung so gering wie möglich zu halten. Zudem sollte vor der Vertragsunterzeichnung des Immobilienkredits auf verschiedene Punkte geachtet werden.

1. Wichtige Bausteine eines Finanzierungsplans

Bevor die ersten Finanzierungsmaßnahmen ins Auge gefasst werden, sollten Bauherren einen Finanzierungsplan anlegen. Dieser stellt eine Übersicht zu allen Kosten dar, die beim Hausbau anfallen. Unser Rechner kann dabei helfen:

Der große Vorteil dieser Vorgehensweise ist, dass mögliche Finanzierungslücken oder Liquiditätsengpässe sofort sichtbar werden. Böse Überraschungen lassen sich mit einem detaillierten Plan daher effizient vermeiden.

Zudem bildet er die Grundlage zur Ermittlung der nötigen Kreditsumme. Um an diesen Endpunkt zu kommen, gilt es zuerst die Gesamtkosten zu ermitteln. In einem nächsten Schritt hält der Plan fest, wie groß der Anteil der Eigenmittel ist. Diese setzen sich aus dem Eigenkapital und gegebenenfalls auch den Eigenleistungen zusammen. Die Differenz von Gesamtkosten und Eigenmitteln ergibt dann den Bedarf an Fremdmitteln.

Fremdmittel sind jedoch nicht mit der Höhe eines Baukredits gleichzusetzen, da an diesem Punkt auch Privatdarlehen, Schenkungen und Fördermittel berücksichtigt werden müssen.

2. Eigenkapital als wichtige Grundlage

Grundsätzlich gilt:

Je mehr Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung.

Das gilt nicht nur, weil sich durch ein höheres Eigenkapital der Anteil an Fremdmitteln senken lässt. Banken möchten nämlich das Zahlungsausfallrisiko so gering wie möglich halten, weshalb sich die Menge an Eigenkapital direkt auf die Konditionen des Kredits auswirkt.

Zum Eigenkapital zählen nicht nur liquide Geldmittel, sondern beispielsweise auch Wertpapiere, Bausparverträge, Einzahlungen in Fonds und sogar unbelastete Grundstücke.

Es ist jedoch von großer Bedeutung, nicht das gesamte zur Verfügung stehende Eigenkapital zu verplanen, sondern Notreserven zurückzuhalten.

Ergänzt wird das Eigenkapital durch die Eigenleistung. Jede Arbeit, die sich in Eigenregie durchführen lässt, zählt als Eigenleistung. Hier ist eine möglichst realistische Einschätzung wichtig. Ist keiner der Bauherren in der Lage, die Arbeiten bestimmter Gewerke zuverlässig zu übernehmen, dann sollte dies ebenfalls berücksichtigt werden.

3. Finanzierung über einen Immobilienkredit

Ganz ohne Fremdmittel kommt kaum ein Bauvorhaben aus. Gerade bei Eigenheimen ist die Aufnahme von Baukrediten eher die Regel als die Ausnahme. Entsprechende Darlehen werden der Einfachheit halber oft schlicht als Baufinanzierung bezeichnet.

Dabei gibt es keinen Unterschied zum sogenannten Immobilienkredit, da sie dieselben Verwendungszwecke abdecken. Die Baufinanzierung wird daher nicht nur für den Neubau, sondern ebenfalls im Rahmen von Sanierungsarbeiten sowie für den Kauf von Bestandsimmobilien in Anspruch genommen.

Prinzipiell kann die Baufinanzierung auch auf mehrere Kredite aufgeteilt werden. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn die Möglichkeit zur vorteilhaften Kombination bestimmter Darlehensarten besteht. Vorstellbar wäre zum Beispiel die Teilfinanzierung über ein Bausparsofortdarlehen.

4. Vergleichen und Niedrigzinszeiten ausschöpfen

Die Kosten eines Darlehens hängen von den zu zahlenden Zinsen ab. Besondere Aufmerksamkeit sollte dabei dem Effektivzins eines Anbieters geschenkt werden. Dieser gibt nämlich die realen Jahreskosten des Kredits an und dient als ideale Kennzahl zum Vergleich verschiedener Angebote.

Zusätzlich spielen auch die Tilgungsraten eine Rolle. Geringe Raten belasten zwar das monatliche Budget nur geringfügig, tragen aber kaum zur Rückzahlung bei. Spätestens bei der Anschlussfinanzierung kann dies zu Problemen führen, wenn die übriggebliebene Schuldensumme groß und der Zinssatz ebenfalls angestiegen ist.

Empfohlen ist daher eine Tilgung von mindestens 2 %.

Zusätzlich spielt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine große Rolle. Wenn die Zinsen niedrig sind, sollte bei der Kreditverhandlung eine möglichst lange Zinsbindung angestrebt werden. 

Unser Rechner gibt ein Gefühl für die Auswirkungen von Zins und Tilgung auf die monatliche Belastung und die Abzahlung der Immobilie:

5. Voraussetzungen für die Baufinanzierung

Folgende Kriterien muss ein Kreditnehmer erfüllen, damit es zu einem erfolgreichen Vertragsabschluss kommen kann:

• Wohnsitz in Deutschland
• Volljährigkeit
• Ein geregeltes Einkommen
• Geschäftsfähigkeit ist nicht beschränkt

Darüber hinaus gibt es natürlich eine Reihe von Faktoren, die für Banken bei der Kreditvergabe eine Rolle spielen. Ob ein Darlehen gewährt wird, hängt besonders von folgenden Punkten ab:

• Höhe des monatlichen Einkommens
• Bonität
• Vorhandenes Eigenkapital

Siehe auch:

Pixabay.com ©AlexanderStein CCO Public Domain – Bei der Kalkulation der Eigen- und Fremdmittel werden manche Positionen häufig vergessen. Dabei gehören beispielsweise auch Eigenleistungen und Fördermittel in den Baufinanzierungsplan

6. Förderungsmöglichkeiten nutzen

Unter gewissen Voraussetzungen kann sich ein Bau- oder Modernisierungsvorhaben für die staatliche Förderung qualifizieren. In diesem Zusammenhang geht es meistens um Programme der „Kreditanstalt für Wiederaufbau“, kurz KfW. Für energieeffiziente Häuser und Wohnungen bietet die KfW-Bank vergünstigte Darlehen und Zuschüsse an. Ein besonderer Fokus liegt dabei auf der Förderung von Familien mit Kindern. Da es jedoch eine Vielzahl an Programmen gibt, die teilweise aus ganz unterschiedlichen Töpfen finanziert werden, sollte die Möglichkeit der Förderung individuell geprüft werden.

7. Auf Sondertilgung und Sonderkündigungsrecht achten

Häufig wird ein Kredit über viele Jahre abbezahlt und die finanzielle Situation kann sich im Laufe immer wieder verändern. Möglicherweise ermöglichen Beförderungen, Erbschaften und ähnliche Vorkommnisse die Beschleunigung der Tilgung.

Damit die außerplanmäßige Tilgung aber überhaupt möglich ist, muss die Option einer Sondertilgung im Darlehensvertrag vereinbart worden sein. Diese Klausel ist besonders für Personen wichtig, die sich noch am Anfang ihrer beruflichen Laufbahn befinden.

Ebenso bedeutsam kann das Sonderkündigungsrecht sein, das mittlerweile jedem Kreditnehmer zusteht, dessen Kredit länger als 10 Jahre läuft. Die Kündigungsfrist beträgt dann 6 Monate. Die Kündigung zugunsten eines neuen Vertrages ist strategisch richtig, wenn die Zinsen zum gegebenen Zeitpunkt bereits deutlich niedriger sind. Man spricht dann auch von einer Umschuldung.

8. Ergänzungen und Fragen von Lesern

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