Geldanlage Immobilien: Pro & Contra

Geldanlage Immobilien: Pro & Contra – Vorteile, mögliche Risiken und wie diese umgangen werden können

Immobilien werden nicht umsonst als Betongold bezeichnet, denn sie bieten im Vergleich zu anderen Anlageprodukten eine oftmals höhere Wertstabilität. Vor allem momentan: Während die Zinsen für Tages-/Festgeld in den letzten Jahren immer weiter fielen, zeigt sich bei der Entwicklung am Immobilienmarkt ein entgegengesetzter Trend – zumindest, wenn Anleger einige grundlegende Dinge beachteten.

Wertstabilität, Inflationsschutz, Potential zur Wertsteigerung, mögliche Mieteinnahmen – deshalb sind diese Kapitalanlagen so vorteilhaft, allerdings bergen sie auch Risiken. Hier gibt es Tipps, für wen ein Immobilieninvestment geeignet ist und wie Risiken bei der Kapitalanlage minimiert werden können.

Punkt 1

Immobilien-Invest: Steuervorteile nutzen & Altersvorsorge aufbauen

Zunächst zu den Vorteilen: Wer sich dazu entscheidet, eine Immobilie zu erwerben, hat einen entscheidenden Vorteil: Der sogenannte Fremdkapitalhebel wirkt hier durch die konstant erzielten Mieteinnahmen besonders attraktiv für Investoren. Die Immobilie zahlt sich (teilweise oder ganz) selbst nach und nach ab, ohne dass ursprünglich viel Eigenkapital nötig ist – besonders in Zeiten von günstigem Fremdkapital sehr vorteilhaft.

Dazu kommen verschiedene steuerliche Vergünstigungen, die Investoren nutzen können. So wird der Kaufpreis über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben, inklusive der Kaufnebenkosten. 2 % jährlich tragen dazu bei, dass die Steuerlast sinkt, denn das zu versteuernde Einkommen wird durch die Abschreibung reduziert.

Wer sich dazu entscheidet, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, legt damit oft auch den Grundstein für die Altersvorsorge. Wahlweise lässt sich die Immobilie selbst bewohnen oder damit passives Einkommen aufbauen. Durch die Mieteinnahmen werden zuverlässig monatlich Hunderte Euro in die Kassen der Hausbesitzer gespült, sodass ich auch eine noch in Finanzierung befindliche Immobilie langfristig amortisieren kann.

Das gilt es beim Immobilienkauf zu beachten

Immer mehr nutzen die Chance zum Immobilienkauf, um gezielt am Vermögensaufbau und der Altersvorsorge zu arbeiten. Entscheiden sich künftige Immobilienbesitzer dafür, nicht selbst zu bauen, sondern eine Bestandsimmobilie zu erwerben, gilt es einiges zu beachten. Schließlich ist nicht jede Kapitalanlage aus Beton gleichwertig rentabel. Entscheidend für die Rentabilität sind Faktoren, die es vor der Kaufentscheidung zu beachten gilt:

  • die Qualität des Standortes (wichtig, um attraktive Miete erzielen zu können)
  • die Bausubstanz
  • ein günstiger Einkaufspreis

Ist die Bestandsimmobilie bereits vermietet, ist auch der Blick auf die Reputation der Mieter entscheidend. Ein Blick auf möglicherweise bestehende Mietrückstände gibt Aufschluss.

Gab es Probleme mit anderen Mietern oder sind Bonitätsprobleme erkennbar? Auch der Zustand der Bestandsimmobilie ist entscheidend. Gibt es einen Sanierungsrückstau oder sind andere Schäden (beispielsweise durch unzureichende Dämmung) erkennbar? Bevor die Unterschrift unter den Kaufvertrag gesetzt wird, sollte unbedingt die Meinung eines versierten Baugutachters eingeholt werden.

Siehe dazu unsere Checkliste Immobilienkauf

Vier Augen sehen mehr als zwei. Nehmen Sie die Liste zur Besichtigung der Immobilie und/oder jedem Gespräch mit dem jetzigen Eigentümer mit.

Zum Download

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pdf  Checkliste Immobilienkauf

Grunddaten der Immobilie

  • Baujahr
  • Jahr der letzten Grundrenovierung
  • Wohnfläche
  • Nutzfläche
  • Anzahl der Räume
  • Grundstücksgröße
  • Erbpacht?
  • Grundriss und Flächenangaben prüfen (Zollstock dabei!)
  • Grundbuchauszug prüfen
  • Baubeschreibung noch vorhanden? (Sehr aufschlussreich bzgl. Bausubstanz, Ausstattungsniveau ...)
  • Energieausweis vorhanden?
    Dieser zeigt an, wie hoch der Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche ist. Hieran erkennt man, wie energieeffizient das Gebäude ist.
  • Unterhaltskosten der Immobilie (Strom, Heizung, Grundsteuer etc.; Auskunft: Eigentümer)
  • Möglicher Einzugstermin

An das Bauamt

  • Soll die Straße oder der Bürgersteig demnächst saniert werden? Welche Kosten kommen auf mich zu? (Bauamt)
  • Sind Bauvorhaben in der Nähe vakant? (Bauamt)
  • Unterliegt das Gebäude bestimmten Auflagen (Denkmalschutz, Milieuschutz, Überwegungsrechte ...)

Historie des Gebäudes

  • Sind Baulasten eingetragen? (Auskunft: Bauamt)
  • Ggf. Teilungserklärung vorhanden?
  • Letzte Modernisierung/Sanierung
  • Sind Schadstoffe in verbauten Materialien bekannt? (Auskunft: Eigentümer)
  • Wer waren die Vorbesitzer? (Eigentümer)
  • Ggf. Protokoll letzte Eigentümerversammlung
  • Ggf.: Welche Leistungen erbringt die Hausverwaltung?

Umgebung/Lage

  • Einkaufsmöglichkeiten (Lebensmittel, Apotheke, Friseur, Bekleidung, Elektronik, Bäcker ...) in der Nähe?
  • Kita, Schulen? Was ist mir wichtig?
  • Bus- & Bahn-Anbindung, vor allem, wenn täglich zur Arbeit gependelt wird.
  • Ärzte in näherer Umgebung. Wie sind diese bewertet (siehe Google).
  • Wer wohnt in der Nachbarschaft? Passt man selbst in diese Gegend?
  • Verkehrsanbindung an Bundesstraßen und Autobahn.
  • Freizeitmöglichkeiten in der Nähe
     Freizeiteinrichtungen für Sport, Vereine, Freibad, Restaurants, Kino, Kneipen, Cafe ...
  • Der Ruf des Viertels
    Vor allem in Großstädten hat jede Gegend ihren Ruf. Auch hier können Anwohner oder eine Internetrecherche Antwort geben.
  • Lärmpegel in der Nähe der Immobilie
    Sie sollten die Umgebung zu Verkehrs-Stoßzeiten, morgen, abens, in der Nacht und am Wochenende aufsuchen, um sich einen Eindruck zu machen.
  • Natur in der Umgebung
    Parks, Grünanlagen, Wald ... was findet sich in fußläufiger Entfernung, z. B. zum Joggen, Spazierengehen oder für die Runde mit dem Kinderwagen.

Das Gebäude

Die Lage der Immobilie ist fix und kann nicht verändert werden. Aber an der Immobilie an sich können Sie viel verändern. Alles ist eine Frage des Preises. Bei erkannten Mängeln können diese preismindernd geltend gemacht werden. Darum drucken Sie sich unsere Checkliste aus!

Wichtige Bereiche

  • Dachzustand (Pfannen, Dämmung, Balken – Schädlingsbefall, Dachrinnen)
  • Heizungsanlage (Bauart, Verbrauch, Alter)
  • Warmwasser (Art der Erwärmung, Speicher, Leitung zur Spülmaschine oder Waschmaschine?)
  • Heizkörper (Art, Alter, drehen die Heizkörperventile leichtgängig?)
  • Außenfassade (Zustand, Aufbau, Risse im Mauerwerk)
  • Gebäudedämmung (Qualität, Art, Alter)
  • Fußbodenbeläge (Art, Qualität, Mängel)
  • Raumaufteilung (Durchgangszimmer, Kleinsträume ...)
  • Stauraum
  • Lichtverhältnisse (dunkle Räume?)
  • Deckenhöhen

  • Wandbeläge (Tapeten, Farben, Fliesen ...)
  • Fenster (Verglasung, Alter, Rahmenart und -zustand, Funktionieren die Rollläden?)
  • Treppen (Alter, Zustand, Knarzen)

Sinnesprüfung

Seien Sie besonders achtsam beim ersten Betreten der Immobilie. Mit der Zeit adaptiert die Nase und man gewöhnt sich auch an "komsiche" Gerüche.

  • Geruchsprüfung (riecht es irgendwo moderig – Schimmelgefahr)
  • Fühlprüfung Außenwände (besonders kalt – hohe Heizkosten)
  • Zieht es irgendwo?
  • Hörprüfung (Lärm von draußen? Straßenlärm? Sind die Nachbarn zu hören?)

Ausstattung

  • Brandschutz (Rauchmelder, Feuerlöscher, Rettungswege, sonstige Auflagen)
  • Altersgerechte Einbauten (Bäder, Treppen, Hauseingang)
  • Stromversorgung (Alter, technischer Stand, überall funktional)
  • Sicherungskasten (Überspannungsschutz? Alles korrekt abgesichert?)
  • Steckdosen pro Raum
  • Wasserleitungen (Alter, Zustand, aus Kupfer? Wasserdruck ausreichend?)
  • Sonstige Haustechnik (Lüftungsanlage, Alarmanlage, elektrische Rollos – Alter und Funktionalität)
  • Waschmaschinenanschluss
  • Extra-Absicherung für Waschmaschine und Trockner
  • Zusatzausstattung (Ofen, Aufzug, Markise, Sauna, Werkstatt, Smarthome ...)

Einzelne Räume

  • Dachboden (Deckenhöhe, Dämmung, Nutzbarkeit, Zugang)
  • Bäder (Zustand, Design, Lüftungsmöglichkeit)
  • Küche (Zustand, Arbeitshöhe, Alter der Elektrogeräte)
  • Keller (Dichtigkeit von außen, Feuchtigkeit der Luft, Deckenhöhe, Zugang, Dämmung, Heizung)

Draußen

  • Außenanlagen – vorhanden/Zustand (Garage, Terrasse, Balkons, Regenwassertank, Gartenhaus, Swimmingpool, Pflanzen)
  • Außenwege (Art, Zustand)
  • Parkmöglichkeiten
  • Ausblick
    Worauf blicken Sie vom Balkon? Aus den Fenstern?

Renovierungsbedarf vorhanden?

Die einzelnen Punkte mit Renovierungsbedarf auflisten und als Grundlage für Preisverhandlungen nehmen.

Stets notwendige Modernisierung & Sanierung:

  • Bei Immobilien, die zwischen 1940 und 1980 gebaut wurden, wurden teilweise gesundheitsgefährdende Baustoffe verbaut bzw. genutzt, z. B. Asbest bei Rohrummantelungen oder giftige Holzschutzmittel. Erkundigen Sie sich, ob solche Bausünden gefunden worden sind und ob diese bereits (fachmännisch!) beseitigt worden sind.
  • Immobilien, die nach dem 1. Februar 2002 einen Besitzerwechsel aufweisen (auch von einer Hausgemeinschaft), müssen eine Dachdämmung oder eine Dämmung der obersten Geschossdecke bekommen.
  • Ölheizungen von vor 1978 müssen erneuert werden, dies wird staatlich gefördert.

Worauf sollte noch geachtet werden?

Vielen Dank für jeden Hinweis!

 

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Tipp: Bereits vermietete Immobilien als Kapitalanlage

(Teil-)vermietete Bestandsimmobilien eignen sich als Kapitalanlage, wenn die Besitzer rasch Einkünfte erzielen wollen. Handelt es sich dabei um eine Immobilie, die zumindest kurzfristig keinen Sanierungsbedarf hat, können ohne großen Aufwand Mieteinnahmen dazu genutzt werden, die Immobilienfinanzierung zu bedienen. Außerdem besteht die Möglichkeit, Mieten nach dem Eigentümerwechsel zu erhöhen, wenn beispielsweise ein Wechsel der Mieter stattfindet.

Punkt 2

Nachteile beim Immobilien-Invest

Der Kauf oder Bau von Immobilien hat nicht nur Vorzüge, sondern kann auch Nachteile hervorrufen. Vor allem die Suche nach geeigneten Immobilien oder Grundstücken gestaltet sich häufig schwierig. Seit Jahren gibt es am Immobilienmarkt einen regelrechten Boom, der dazu führt, dass vor allem Immobilien und Grundstücke im Umland von Großstädten besonders gefragt sind. Damit ist der Immobilienmarkt gegenwärtig ein Verkäufermarkt, was die Preise in die Höhe treibt. Für alle, die ein unflexibles, festes Budget haben, könnte es damit deutlich schwieriger werden, eine geeignete Immobilienlösung zu finden. Zudem kann es bei diesem hohen Niveau durchaus passieren, dass wir in einigen Jahren niedrigere Preise in weiten Deutschlands bei Immobilien sehen. Wer dann verkaufen muss, verkauft mit Verlust. Diese Entwicklung kann niemand vorhersagen.

Gleiches gilt für Immobilien in Großstädten, wobei hier die Preisanstiege deutlich spürbarer sind. In Ballungsgebieten wie München, Frankfurt oder Berlin stiegen die Immobilienpreise in den letzten Jahren im zweistelligen Bereich, wodurch viele Träume vom Immobilienbesitz zerplatzen.

Auch beim in vielen Fällen interessanten Kauf bereits vermieteter Bestandsimmobilien kommen noch einige Nachteile ins Spiel: Die Mieter sind bereits im Haus, können nicht ohne Weiteres gekündigt werden. Außerdem müssen sich die neuen Eigentümer mit Betriebskostenabrechnungen oder der Verwaltung der Immobilie befassen; auch wenn damit ein Unternehmen beauftragt wird, muss dies zunächst ausfindig gemacht werden.

Ein weiteres Risiko: Die Mieteinnahmen könnten ausfallen und damit womöglich das bisherige Finanzierungskonstrukt der Bestandsimmobilie ins Wanken geraten. Deshalb ist es wichtig, sich vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie genau über die Mieterstruktur zu informieren und gegebenenfalls auch in der Nachbarschaft einmal nachzufragen, wie der Eindruck des bisherigen Mietklientels ist.

Beitrag: Baufinanzierung vermieteter Immobilien

Baufinanzierung vermietete Immobilien

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Baufinanzierung von vermieteten Immobilien – Möglichkeiten und Tipps

In der Regel sind Immobilienkäufer und Hausbauer auf die Finanzierung durch eine Bank angewiesen, zumindest was einen Teil der Kosten angeht. Das gilt gleichwohl, wenn die Immobilie oder ein Teil anschließend zur Vermietung bereitgestellt wird. Je nach Situation ergeben sich verschiedene Formen der Finanzierung und Steuervorteile.

Wer sich für eine Immobilienlösung entschieden hat, sollte auch bedenken, dass das Investment langfristig orientiert ist. Eine Immobilienfinanzierung beispielsweise läuft häufig mehr als 20 Jahre. Das bedeutet 20 Jahre Zahlungsverpflichtungen und Verantwortung gegenüber den Gläubigern. Wer die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern für Vermietungen zur Verfügung stellt, hat zusätzlich das Risiko von Mietausfällen. Wird die Finanzierung vornehmlich auf Mieteinnahmen gestützt, kann das rasch drastische Folgen für die Liquidität der Immobilienbesitzer haben.

Tipp: Risiko senken und Immobilien-Invest streuen

Immobilienbesitzer, die ihre Kapitalanlage zur Vermietung bereitstellen, können das Risiko von Zahlungsausfällen deutlich minimieren. Empfehlenswert ist es, beispielsweise in ein Mehrfamilienhaus zu investieren, um das sogenannte Klumpenrisiko zu lindern. Auch wenn eine Mietpartei in Zahlungsrückstand gerät, gibt es durch die Mieteinnahmen der anderen Parteien weniger Schwierigkeiten. Auch die Auswahl der Mieter im Vorfeld hilft dabei, dass Risiko durch mit Zahlungsausfälle zu verringern.

Punkt 3

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Invest in Denkmalimmobilie oder Neubau: Was ist die bessere Möglichkeit?

Deutschlandweit gibt es unzählige Bestandsimmobilien, einige davon unter Denkmalschutz. Häufig gibt es solche Immobilien zu Vorzugspreisen, was natürlich zunächst reizvoller für den Kauf ist. Außerdem gibt es beim Kauf der denkmalgeschützten Immobilien Steuervorzüge, sodass die Rendite zunächst weniger im Fokus steht. Allerdings gibt es diese Vorteile nur zwölf Jahre (staatliche Förderung). Demgegenüber stehen die oftmals enormen Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen, denn eine Denkmalimmobilie muss nach strengen Vorgaben instandgesetzt und -gehalten werden.

Wer in eine Denkmalimmobilie investieren möchte, sollte dies nur tun, wenn die Lage/der Standort eine rasche Wertsteigerung suggeriert, sodass die Rendite beim Kauf und nach Nutzung der Forderung im Fokus steht. Der Kauf einer neuen Immobilie ist vielleicht auf den ersten Blick preisintensiver, jedoch entfallen hier Kostenaufwendungen für Renovierungen/Instandhaltungen. Außerdem lassen sich Neubauten oftmals deutlich besser vermieten, denn sie bieten viele Annehmlichkeiten, die beispielsweise bei einer denkmalgeschützten Immobilie gar nicht möglich/umsetzbar sind. Durch die baulichen Einschränkungen in der Denkmalimmobilie lassen sich beispielsweise bodentiefe Fenster für mehr Licht oder innovative Heizungslösungen nicht installieren. Doch genau solche Lösungen sind es, die eine Immobilie auf längere Sicht energieeffizient machen und die Rendite damit steigern.

Eine gute Mischung aus denkmalgeschützten Immobilien und Neubau sind Bestandsimmobilien, die etwa zehn Jahre und älter sind. Diese Immobilien sind nicht nur preislich attraktiv, sondern sie bieten auch die Möglichkeit, Modernisierungsmaßnahmen ohne Einschränkungen des Denkmalschutzes vorzunehmen. Für die Integration von Fotovoltaikanlagen oder innovativen Heizungssystemen gibt es sogar staatliche Förderung, sodass sich der Kauf gleich mehrfach lohnen könnte.

Punkt 4

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Eigentumswohnung kaufen – was beachten?

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Viele Menschen – vor allem gehobenerem Einkommens – liebäugeln in der Stadt mit dem Kauf einer Wohnung. Dabei stellen sich viele Fragen: In welchem Stadtteil sollte die Wohnung liegen? Ist das Preisniveau nicht schon völlig überzogen? Kann ich mir einen solch hohen Kredit leisten?

Auf alle Fragen gehen wir in diesem Artikel ein. Darüber hinaus machen wir auf viele weitere Punkte aufmerksam, die ein Wohnungskäufer bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen sollte.

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Warum Immobilien kaufen?

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Warum Immobilien kaufen in 8 Punkten: die Vor- und Nachteile

Eine oft genutzte Möglichkeit, sich ein zweites Standbein aufzubauen oder sich schon jetzt eine Altersvorsorge zu sichern, besteht darin, in Immobilien zu investieren. In der Tat kann man mit (vielen!) Immobilien sogar reich werden. Dies setzt allerdings voraus, dass man auch alles richtig macht und bei der Auswahl der Objekte ein glückliches Händchen zeigt und in der Vermietung nicht viel schief läuft. Auf die folgenden Punkte sollten Sie bei Ihren Überlegungen achten.

Wann lohnt sich eine Sanierung gegenüber einem Neubau?

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Abbildung 1: Wer sich gegen eine Sanierung entscheidet, muss bedenken, dass auch für den Abriss noch Kosten anfallen, die auf die Kosten für den Neubau on top kommen.

Auf den ersten Blick scheint es eine Glaubensfrage zu sein, die Privatpersonen dazu ermutigt, einen Neubau zu initiieren oder sich für die Sanierung eines Altbaus zu entscheiden. Oder fallen vielleicht auch finanzielle Überlegungen ins Gewicht – und apropos: Was ist eigentlich günstiger? Welche Vor- und welche Nachteile beim Neubau bzw. beim Sanierungsobjekt anfallen und wie es in beiden Fällen um die Kosten bestellt ist, soll Thema in diesem Beitrag sein.

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