Geldanlage Immobilien: Pro & Contra – Vorteile, mögliche Risiken und wie diese umgangen werden können

Immobilien werden nicht umsonst als Betongold bezeichnet, denn sie bieten im Vergleich zu anderen Anlageprodukten eine oftmals höhere Wertstabilität. Vor allem momentan: Während die Zinsen für Tages-/Festgeld in den letzten Jahren immer weiter fielen, zeigt sich bei der Entwicklung am Immobilienmarkt ein entgegengesetzter Trend – zumindest, wenn Anleger einige grundlegende Dinge beachteten.

Wertstabilität, Inflationsschutz, Potential zur Wertsteigerung, mögliche Mieteinnahmen – deshalb sind diese Kapitalanlagen so vorteilhaft, allerdings bergen sie auch Risiken. Hier gibt es Tipps, für wen ein Immobilieninvestment geeignet ist und wie Risiken bei der Kapitalanlage minimiert werden können.

1. Immobilien-Invest: Steuervorteile nutzen & Altersvorsorge aufbauen

Zunächst zu den Vorteilen: Wer sich dazu entscheidet, eine Immobilie zu erwerben, hat einen entscheidenden Vorteil: Der sogenannte Fremdkapitalhebel wirkt hier durch die konstant erzielten Mieteinnahmen besonders attraktiv für Investoren. Die Immobilie zahlt sich (teilweise oder ganz) selbst nach und nach ab, ohne dass ursprünglich viel Eigenkapital nötig ist – besonders in Zeiten von günstigem Fremdkapital sehr vorteilhaft.

Dazu kommen verschiedene steuerliche Vergünstigungen, die Investoren nutzen können. So wird der Kaufpreis über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben, inklusive der Kaufnebenkosten. 2 % jährlich tragen dazu bei, dass die Steuerlast sinkt, denn das zu versteuernde Einkommen wird durch die Abschreibung reduziert.

Wer sich dazu entscheidet, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, legt damit oft auch den Grundstein für die Altersvorsorge. Wahlweise lässt sich die Immobilie selbst bewohnen oder damit passives Einkommen aufbauen. Durch die Mieteinnahmen werden zuverlässig monatlich Hunderte Euro in die Kassen der Hausbesitzer gespült, sodass ich auch eine noch in Finanzierung befindliche Immobilie langfristig amortisieren kann.

1.1. Das gilt es beim Immobilienkauf zu beachten

Immer mehr nutzen die Chance zum Immobilienkauf, um gezielt am Vermögensaufbau und der Altersvorsorge zu arbeiten. Entscheiden sich künftige Immobilienbesitzer dafür, nicht selbst zu bauen, sondern eine Bestandsimmobilie zu erwerben, gilt es einiges zu beachten. Schließlich ist nicht jede Kapitalanlage aus Beton gleichwertig rentabel. Entscheidend für die Rentabilität sind Faktoren, die es vor der Kaufentscheidung zu beachten gilt:

• die Qualität des Standortes (wichtig, um attraktive Miete erzielen zu können)
• die Bausubstanz
• ein günstiger Einkaufspreis

Ist die Bestandsimmobilie bereits vermietet, ist auch der Blick auf die Reputation der Mieter entscheidend. Ein Blick auf möglicherweise bestehende Mietrückstände gibt Aufschluss.

Gab es Probleme mit anderen Mietern oder sind Bonitätsprobleme erkennbar? Auch der Zustand der Bestandsimmobilie ist entscheidend. Gibt es einen Sanierungsrückstau oder sind andere Schäden (beispielsweise durch unzureichende Dämmung) erkennbar? Bevor die Unterschrift unter den Kaufvertrag gesetzt wird, sollte unbedingt die Meinung eines versierten Baugutachters eingeholt werden.

2. Nachteile beim Immobilien-Invest

Der Kauf oder Bau von Immobilien hat nicht nur Vorzüge, sondern kann auch Nachteile hervorrufen. Vor allem die Suche nach geeigneten Immobilien oder Grundstücken gestaltet sich häufig schwierig. Seit Jahren gibt es am Immobilienmarkt einen regelrechten Boom, der dazu führt, dass vor allem Immobilien und Grundstücke im Umland von Großstädten besonders gefragt sind. Damit ist der Immobilienmarkt gegenwärtig ein Verkäufermarkt, was die Preise in die Höhe treibt. Für alle, die ein unflexibles, festes Budget haben, könnte es damit deutlich schwieriger werden, eine geeignete Immobilienlösung zu finden. Zudem kann es bei diesem hohen Niveau durchaus passieren, dass wir in einigen Jahren niedrigere Preise in weiten Deutschlands bei Immobilien sehen. Wer dann verkaufen muss, verkauft mit Verlust. Diese Entwicklung kann niemand vorhersagen.

Gleiches gilt für Immobilien in Großstädten, wobei hier die Preisanstiege deutlich spürbarer sind. In Ballungsgebieten wie München, Frankfurt oder Berlin stiegen die Immobilienpreise in den letzten Jahren im zweistelligen Bereich, wodurch viele Träume vom Immobilienbesitz zerplatzen.

Auch beim in vielen Fällen interessanten Kauf bereits vermieteter Bestandsimmobilien kommen noch einige Nachteile ins Spiel: Die Mieter sind bereits im Haus, können nicht ohne Weiteres gekündigt werden. Außerdem müssen sich die neuen Eigentümer mit Betriebskostenabrechnungen oder der Verwaltung der Immobilie befassen; auch wenn damit ein Unternehmen beauftragt wird, muss dies zunächst ausfindig gemacht werden.

Ein weiteres Risiko: Die Mieteinnahmen könnten ausfallen und damit womöglich das bisherige Finanzierungskonstrukt der Bestandsimmobilie ins Wanken geraten. Deshalb ist es wichtig, sich vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie genau über die Mieterstruktur zu informieren und gegebenenfalls auch in der Nachbarschaft einmal nachzufragen, wie der Eindruck des bisherigen Mietklientels ist.

Wer sich für eine Immobilienlösung entschieden hat, sollte auch bedenken, dass das Investment langfristig orientiert ist. Eine Immobilienfinanzierung beispielsweise läuft häufig mehr als 20 Jahre. Das bedeutet 20 Jahre Zahlungsverpflichtungen und Verantwortung gegenüber den Gläubigern. Wer die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern für Vermietungen zur Verfügung stellt, hat zusätzlich das Risiko von Mietausfällen. Wird die Finanzierung vornehmlich auf Mieteinnahmen gestützt, kann das rasch drastische Folgen für die Liquidität der Immobilienbesitzer haben.

3. Invest in Denkmalimmobilie oder Neubau: Was ist die bessere Möglichkeit?

Deutschlandweit gibt es unzählige Bestandsimmobilien, einige davon unter Denkmalschutz. Häufig gibt es solche Immobilien zu Vorzugspreisen, was natürlich zunächst reizvoller für den Kauf ist. Außerdem gibt es beim Kauf der denkmalgeschützten Immobilien Steuervorzüge, sodass die Rendite zunächst weniger im Fokus steht. Allerdings gibt es diese Vorteile nur zwölf Jahre (staatliche Förderung). Demgegenüber stehen die oftmals enormen Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen, denn eine Denkmalimmobilie muss nach strengen Vorgaben instandgesetzt und -gehalten werden.

Wer in eine Denkmalimmobilie investieren möchte, sollte dies nur tun, wenn die Lage/der Standort eine rasche Wertsteigerung suggeriert, sodass die Rendite beim Kauf und nach Nutzung der Forderung im Fokus steht. Der Kauf einer neuen Immobilie ist vielleicht auf den ersten Blick preisintensiver, jedoch entfallen hier Kostenaufwendungen für Renovierungen/Instandhaltungen. Außerdem lassen sich Neubauten oftmals deutlich besser vermieten, denn sie bieten viele Annehmlichkeiten, die beispielsweise bei einer denkmalgeschützten Immobilie gar nicht möglich/umsetzbar sind. Durch die baulichen Einschränkungen in der Denkmalimmobilie lassen sich beispielsweise bodentiefe Fenster für mehr Licht oder innovative Heizungslösungen nicht installieren. Doch genau solche Lösungen sind es, die eine Immobilie auf längere Sicht energieeffizient machen und die Rendite damit steigern.

Eine gute Mischung aus denkmalgeschützten Immobilien und Neubau sind Bestandsimmobilien, die etwa zehn Jahre und älter sind. Diese Immobilien sind nicht nur preislich attraktiv, sondern sie bieten auch die Möglichkeit, Modernisierungsmaßnahmen ohne Einschränkungen des Denkmalschutzes vorzunehmen. Für die Integration von Fotovoltaikanlagen oder innovativen Heizungssystemen gibt es sogar staatliche Förderung, sodass sich der Kauf gleich mehrfach lohnen könnte.

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