Mieten oder kaufen?

Mieten oder kaufen: um diese Punkte wird sich gestritten

Mit einem Eigenheim kann eine verlässliche Altersvorsorge geschaffen und der eigene Vermögensaufbau unterstützt werden. Jedoch ranken sich um den Kauf einer Immobilie hartnäckig auch einige Irrtümer, die vor dieser großen Investition bedacht werden sollten.

Natürlich stellt das Eigenheim stets mehr als ein reines Anlageobjekt dar, zumindest, wenn dieses selbst bewohnt wird. Vielmehr entspricht der Immobilienkauf einer Lebensstilentscheidung. Doch auch in diesem Zusammenhang ist es wichtig, nicht nur die überzeugenden Vorteile gegenüber dem Mieten, sondern ebenfalls die Nachteile zu bedenken.

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Sollten die Vorteile vom "Kaufen" überwiegen, stellt der kompetente Immobilienmakler Crailsheim den richtigen Partner dar, um den Traum vom Eigenheim zur Realität werden zu lassen.

Punkt 1

Strittiger Punkt 1: Eigentum finanzieren ist sinnvoller als hohe Mieten zahlen

Es gibt kaum einen Immobilienkäufer, der nicht davon überzeugt ist, dass sein Geld besser in sein Eigenheim, als in monatlichen Mietzahlungen investiert ist. Schließlich steht den Mietzahlungen nach ihrer Auffassung kein Gegenwert entgegen, sondern es wird lediglich der Vermögensaufbau Dritter unterstützt.

Jedoch wird Wohneigentum in der Regel fremdfinanziert, sodass damit ebenfalls über eine lange Zeit eine Art der „Kapitalmiete“ anfällt.

Darüber hinaus sind die Preise für Wohneigentum in den vergangenen Jahren durchschnittlich stärker angestiegen, als die Mieten. So gibt es durchaus häufig Szenarien, in denen eine Miete insgesamt günstiger ausfällt, als ein Kauf – zumindest dann, wenn bei dem Kaufobjekt keine Abstriche in Kauf genommen werden wollen.

Unten finden sich Rechner, mit der das Szenario "Mieten oder kaufen" für die eigenen Umstände durchgerechnet werden kann

Soll ein wirklich aussagekräftiger Vergleich zwischen den Kosten für einen Kauf und die Zahlung einer Miete angestellt werden, ist es essentiell, nur Objekte mit ähnlicher Ausstattung, Größe und Lage miteinander zu vergleichen.

Optimierter Vermögensaufbau bei einem Kauf?

Ebenfalls hält sich das Vorurteil, dass Immobilienkäufer einen wesentlich effektiveren Vermögensaufbau betreiben können. Jedoch kommt es auch dabei stets auf die individuellen Gegebenheiten an. Schließlich steht Mietern ein höherer Betrag zur freien finanziellen Verfügung, der ebenfalls in einen lohnenswerten Vermögensaufbau investiert werden kann, beispielsweise in Form eines ETF-Depots.

So können Immobilienkäufer ihren Vermögensaufbau nur dann effektiver als Mieter gestalten, falls Mieter nicht in der Lage sind, positive Real-Renditen mit ihrem Geld zu erzielen oder nicht ausreichend Disziplin beim Sparen an den Tag legen.

Wie sieht es in der Praxis aus?

Und Hand aufs Herz, diese Disziplin ist der Knackpunkt, die in der Praxis oft das Pendel in Richtung "Immobilienkäufer hat mehr Erspartes angehäuft" ausschlagen lässt. Denn richtig: a) Immoblienkauf ist oft teurer als Mieten, b) Käufer stecken zudem noch viel Geld über die Jahre in ihre Immobilie und c) auch wenn die Immobilie abgezahlt ist, können teure Kosten wie ein neues Dach folgen. All dies Geld steht einer/einem Mieter*in zur Verfügung und könnte in ertragreiche ETF angelegt werden und dann würde am Ende mehr Erspartes unter dem Strich zusammenkommen.

So ist es in der Praxis aber in aller Regel nicht ...

Mietende geben das ersparte Geld zum großen Teil für Konsumartikel aus.

Mit der Folge, dass Summa-Summarum Immobilienbesitzende bei Renteneintritt mit einem höheren Vermögen dastehen. Zwangssparen durch Immobilienbesitz, so könnte man dieses Phänomen nennen. 

Bei wem dies anders ist, wer die Disziplin aufbringt, kann als Mieter unter vielen Bedingungen mehr Kapital "anhäufen". Die Immobilie müsste dann schon über die Jahre sehr an Wert gewinnen, um da mitzuhalten.

Langfristige Wertsteigerung von Immobilien?

Natürlich sparen Eigenheimbesitzer, sobald die Immobilie abbezahlt ist, die monatlichen Mietzahlungen. Darüber hinaus können durch ein selbstbewohntes Eigenheim jedoch keine weiteren Einnahmen erwirtschaftet werden. Es ist sogar nötig, regelmäßig in die Immobilie zu investieren, um ihren Werterhalt sicherzustellen.

Außerdem steigen die Immobilienpreise langfristig kaum stärker, als die durchschnittlichen Einkommen. In der Vergangenheit betrug die inflationsbereinigte Wertsteigerung von selbstgenutzten Wohnimmobilien im Durchschnitt laut einiger Analysen plus minus null, das hängt immer von den Zeiträumen ab, die man betrachtet. Jedoch ist hinsichtlich einer Wertsteigerung vor allem die Lage einer Immobilie von Bedeutung und in den letzten Jahren ist der Immobilienpreis in vielen Regionen gestiegen.

Reale Wertsteigerungen sollten daher von einer Immobilie langfristig nicht zwangsläufig erwartet werden. Die Preise für die Immobilien sind zudem stark von der allgemeinen Entwicklung der Einkommen abhängig.

Haben Immobilien stets bleibenden Wert?

Immobilienbesitzer führen außerdem gerne das Argument an, dass der Wert ihres Eigenheims niemals auf null fallen kann. Allerdings ist auch dies ein Irrtum, denn bei einem Haus handelt es sich um einen Nutzgegenstand, dessen Wert durch den Gebrauch stetig sinkt. Anders sieht dies bei Grundstückswerten aus – bei diesen ist ein vollständiger Verlust des Werts tatsächlich unwahrscheinlich.

Die Eigenkapitalrendite kann bei der Investition in Immobilien jedoch durchaus schnell auf null fallen. Mit einem Immobilienkredit sind außerdem stets Risiken verbunden. Dabei erhöht sich die Gefahr eines finanziellen Zusammenbruchs, je unausgewogener sich das Verhältnis zwischen der Kreditsumme und dem Eigenkapitalanteil gestaltet.

Zu glauben, dass sich die Preisentwicklung von Immobilien stetig nach oben entwickelt, ist schlichtweg falsch. Immobilien stellen oft vielmehr eine trügerische Sicherheit dar. Mit ihnen geht durchaus ein Risiko einher, welches umso größer ausfällt, desto höher sich der Fremdfinanzierungsanteil gestaltet.

Punkt 2

Strittiger Punkt 2: Immobilien bieten den besten Inflationsschutz

Wird bei dem Thema Inflation lediglich die Entwertung von Kreditschulden berücksichtigt, trifft die Aussage, dass Immobilien einen idealen Schutz gegen eine Inflation bieten, natürlich zu. Steigt die Inflationsrate an, sinkt der Wert des Geldes und damit auch der Wert der Schulden.

Jedoch sind von einer Inflation nicht nur die Immobilienkredite betroffen. Schließlich steht auch Immobilieneigentümern im Zuge einer Inflation generell weniger Geld zur Verfügung, um die notwendigen Dinge, neben der Tilgung ihres Kredites, des Alltags zu zahlen. Auch kann es sein, dass es einen Markteinbruch der Immobilienpreise gibt, weil einfach viel weniger Käufer da sind, da alle durch die Inflation pleite gegangen sind ...

Vor einer Hyperinflation können sich Verbraucher zudem ebenso durch ein breit aufgestelltes Wertpapierportfolio schützen, welches aus Rohstoffen, Anleihen anderer Länder und Aktien besteht.

Auch Goldbesitzer dürften bei einer starken Inflation profitieren.

Man sieht: Immobilien gelten zu Recht als Inflationsschutz, aber diese beileibe nicht alleine.

Punkt 3

Strittiger Punkt 3: Niedrige Zinsen bedeuten guten Kaufzeitpunkt

In Zeiten niedriger Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien besonders hoch. Jedoch führt diese hohe Nachfrage natürlich dazu, dass die Preise steigen, insbesondere in beliebten Ballungsgebieten. Jedoch unterliegt auch der Immobilienmarkt Wertschwankungen, was bedeutet, dass die Preise auch wieder sinken können.

Daher sollten die niedrigen Zinsen keinesfalls der einzige Faktor sein, der für den Kauf einer Immobilie spricht. Ein guter Kaufzeitpunkt hängt noch von wesentlich mehr Faktoren ab.

Nichtsdestotrotz gilt: Unter sonst gleichen Bedingungen sind niedrige Zinsen ein Kaufindikator, da die Kapitalkosten sinken.

Punkt 4

Mieten oder kaufen: der emotionale Aspekt

Natürlich können Mieter nicht von dem Gefühl profitieren, etwas Eigenes zu besitzen, das sie ganz nach ihren individuellen Wünschen und Vorstellungen gestalten können. Jedoch bleibt die emotionale Rendite auch bei Mietern nicht vollständig aus. Bei ihnen zeichnet sich diese durch Flexibilität und Freiheit aus. Diese Vorteile führen dazu, dass sie ihre Wohnumgebung zu jeder Zeit an neue Möglichkeiten und Bedürfnisse anpassen können.

Darüber hinaus muss sich eine emotionale Rendite nicht zwangsläufig positiv gestalten. Eine negative emotionale Rendite stellt sich bei Mietern beispielsweise durch das Gefühl ein, dass ihnen zu jeder Zeit eine Mieterhöhung oder die Eigenbedarfskündigung drohen kann.

Käufer müssen dagegen, falls sie ihren Kredit nicht mehr bedienen können, mit einer Zwangsversteigerung rechnen. Die große Glückseligkeit muss somit mit dem Wohneigentum nicht zwangsläufig einhergehen.

Wie sieht es mit dem Kinderwohl aus?

Eltern möchten natürlich, dass ihr Nachwuchs in einer möglichst schönen Umgebung aufwächst, die so viel Platz wie nur möglich bietet. Kündigt sich Familienzuwachs an, kann auf einen Umzug in der Regel nicht verzichtet werden. Ein größerer Wohnraum erfordert dabei natürlich auch immer höhere Mietzahlungen.

Viele Familien entscheiden sich daher dafür, in ländlichere Gebiete zu ziehen, in denen die Preise für Wohneigentum bezahlbar sind. Sind die Kinder jedoch erst einmal älter, werden sie sich weniger nach grünen Wiesen, sondern vielmehr nach guten Bus- und Bahnverbindungen in die Stadt sehnen. Ohne Fahrdienste der Eltern sind die Jugendlichen in ländlichen Gebieten häufig sozial abgeschnitten.

Daher sollten Eltern nicht grundsätzlich davon ausgehen, dass das Leben auf dem Land von ihren Kindern ebenso geschätzt wird, wie von ihnen selbst. Mietende können dann flexibler den Wohnort wechseln, wenn sie wieder in der Nähe ihrer Kinder wohnen wollen.

Punkt 5

Mieten oder kaufen – Rechner

1. Schritt: Monatliche Kosten der Immobilie ermitteln

Diese bestehen aus:

  • Kreditkosten
  • Instandhaltungskosten

Die Betriebskosten lassen wir unberücksichtigt, weil wir diese auch beim Mietobjekt nicht berücksichtigen. Zur Ermittlung der Kreditkosten kann der folgende Rechner genutzt werden, die Instandhaltungskosten hängen von der Größe der Immobilie ab.

Der Kreditkosten-Rechner

Hinweis: Bitte Werte und Zeiträume so wählen, dass die Immobilie am Ende komplett abgezahlt ist.

Rückzahlung in monatlich gleichbleibenden Raten, ohne Berücksichtigung von eventuellen Bearbeitungskosten

Bitte Ihre Daten eingeben
?!
 Kreditbetrag
?!
 Jährlicher Zins
%
?!
 Anfängliche Tilgung
 % pro Jahr
?!
 Laufzeit
?!
 Ev. Sondertilgungen
€ pro Jahr
 
 
Ergebnisse
Monatliche Rate 0,00 €
Der Effektivzins beträgt 0,00 %
Restschuld nach Laufzeit 0,00 €
Der Zinsaufwand in der Laufzeit 0,00 €
Tilgungsaufwand in der Laufzeit 0,00 €
?!
 Darlehen wäre getilgt in
0 Jahren und 0 Monat(en)
Der Gesamtaufwand (Zins und Tilgungen)
in diesen Monaten würde dann betragen
0,00 €
Der Kredit im Laufe der Jahre
Monat
Restkreditbetrag
aus Vormonat
Ratenzahlung
(am Monatsende)
davon
Zinsen
davon
Tilgung
Schuldenstand
Monatsende
Alle Angaben ohne Gewähr! Die Raten können je nach Berechnungsmethode der Bank abweichen.

2. Schritt: Unterschied zur Miete beziffern

Von den monatlichen Kosten der Immobilie wird nun die Kaltmiete abgezogen. Dies ist der verfügbare Betrag von Mieter*innen, der (theoretisch!, weil kann ja auch  verkonsumiert werden) für die Geldanlage zur Verfügung steht.

Vereinfachung: Wir gehen davon aus, dass Miete, Kreditkosten und Instandhaltungskosten über die gesamte Zeit der Abzahlung der Immobilie konstant bleiben

Monatliche Ersparnis beim Mieten = monatliche Kosten der Immobilie minus Kaltmiete

3. Schritt: Wert der Immobilie nach Abzahlung ermitteln

Wir wollen ja vergleichen, wer am Ende der Kreditlaufzeiten, wenn die Immobilie abgezahlt ist, finanziell besser dasteht. Dafür brauchen wir:

  • a) Unsere Festlegung, wie lange wir brauchen wollen, um die Immobilie vollständig abzuzahlen (dafür kann obiger Kreditkosten-Rechner genutzt werden)
  • b) Annahme eines Wertes unserer Immobilie zum Zeitpunkt der vollständigen Abzahlung

Diesen Wert vergleichen im Anschluss mit der Wertentwicklung der angelegten Ersparnis der Mieter*in.

4. Schritt: Wertentwicklung der angelegten Ersparnis ermitteln

Die in Schritt 2 ermittelte, monatlich frei verfügbare Differenz einer/eines Mieterin/Mieters wird nun für Zeit der Kredittiligung der Immobilie (wie im Schritt zuvor definiert) angelegt. Unsere folgender Rechner erlaubt es, mehrere Zinsszenarien durchzuspielen. Die Einmalanlage entspricht dem für den Immobilienkauf eingesetzem Eigenkapital.

Wahlweise kann eine einmalige Einzahlung mit einer monatlichen Sparrate beliebig kombiniert werden. Monatliche Sparrate oder Einmaleinzahlungen können auch bei 0 belassen werden.

Bitte Ihre Daten eingeben
?!
 Einmalanlage am Anfang
 €
?!
 Monatlicher Sparbetrag

?!
 Angenommene Wertsteigerung pro Jahr
%
?!
 Laufzeit in Jahren
Jahre
 
 
Ergebnisse
Gesamtbetrag am Ende 0,00 €
Das Ergebnis setzt sich zusammen aus:
Die Einmalanlage am Anfang wurde zu 0,00 €
Gesamteinzahlung der monatlichen Sparrate 0,00 €
Diese monatliche Sparsumme wurde zu 0,00 €
Alle Angaben ohne Gewähr! Die Berechnungen können von denen der Banken abweichen.

Möchten Sie diesen Rechner für ihre eigene Website? Ganz kostenlos? Gerne! Hier geht es zu den Infos.

 

Wer hat am Ende die Nase vorn? Mieten oder kaufen?

Punkt 6

Fazit: Mieten oder kaufen?

Die Frage, was besser ist, mieten oder kaufen, lässt sich generell nicht beantworten. Die Antwort hängt von

  • der Höhe der Kapitalkosten (Zinsen)
  • der Höhe der Miete
  • den Umständen vor Ort (Wertentwicklung der Immobilie)immo
  • den persönlichen Vorlieben
  • der emotionalen Gestricktheit (Besitz gib mir was?)
  • sowie Disziplin der/des Fragenden bei der Geldanlage der monatlichen Ersparnis

ab. 

Haben Sie etwas an diesem Beitrag nicht verstanden oder zu ergänzen bzw. zu korrigieren?

Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet.

 

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Punkt 7

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