Mieten oder kaufen: um diese Punkte wird sich gestritten

Mit einem Eigenheim kann eine verlässliche Altersvorsorge geschaffen und der eigene Vermögensaufbau unterstützt werden. Jedoch ranken sich um den Kauf einer Immobilie hartnäckig auch einige Irrtümer, die vor dieser großen Investition bedacht werden sollten.

Natürlich stellt das Eigenheim stets mehr als ein reines Anlageobjekt dar, zumindest, wenn dieses selbst bewohnt wird. Vielmehr entspricht der Immobilienkauf einer Lebensstilentscheidung. Doch auch in diesem Zusammenhang ist es wichtig, nicht nur die überzeugenden Vorteile gegenüber dem Mieten, sondern ebenfalls die Nachteile zu bedenken.

1. Strittiger Punkt 1: Eigentum finanzieren ist sinnvoller als hohe Mieten zahlen

Es gibt kaum einen Immobilienkäufer, der nicht davon überzeugt ist, dass sein Geld besser in sein Eigenheim, als in monatlichen Mietzahlungen investiert ist. Schließlich steht den Mietzahlungen nach ihrer Auffassung kein Gegenwert entgegen, sondern es wird lediglich der Vermögensaufbau Dritter unterstützt.

Jedoch wird Wohneigentum in der Regel fremdfinanziert, sodass damit ebenfalls über eine lange Zeit eine Art der „Kapitalmiete“ anfällt.

Darüber hinaus sind die Preise für Wohneigentum in den vergangenen Jahren durchschnittlich stärker angestiegen, als die Mieten. So gibt es durchaus häufig Szenarien, in denen eine Miete insgesamt günstiger ausfällt, als ein Kauf – zumindest dann, wenn bei dem Kaufobjekt keine Abstriche in Kauf genommen werden wollen.

Soll ein wirklich aussagekräftiger Vergleich zwischen den Kosten für einen Kauf und die Zahlung einer Miete angestellt werden, ist es essentiell, nur Objekte mit ähnlicher Ausstattung, Größe und Lage miteinander zu vergleichen.

1.1. Optimierter Vermögensaufbau bei einem Kauf?

Ebenfalls hält sich das Vorurteil, dass Immobilienkäufer einen wesentlich effektiveren Vermögensaufbau betreiben können. Jedoch kommt es auch dabei stets auf die individuellen Gegebenheiten an. Schließlich steht Mietern ein höherer Betrag zur freien finanziellen Verfügung, der ebenfalls in einen lohnenswerten Vermögensaufbau investiert werden kann, beispielsweise in Form eines ETF-Depots.

So können Immobilienkäufer ihren Vermögensaufbau nur dann effektiver als Mieter gestalten, falls Mieter nicht in der Lage sind, positive Real-Renditen mit ihrem Geld zu erzielen oder nicht ausreichend Disziplin beim Sparen an den Tag legen.

1.3. Langfristige Wertsteigerung von Immobilien?

Natürlich sparen Eigenheimbesitzer, sobald die Immobilie abbezahlt ist, die monatlichen Mietzahlungen. Darüber hinaus können durch ein selbstbewohntes Eigenheim jedoch keine weiteren Einnahmen erwirtschaftet werden. Es ist sogar nötig, regelmäßig in die Immobilie zu investieren, um ihren Werterhalt sicherzustellen.

Außerdem steigen die Immobilienpreise langfristig kaum stärker, als die durchschnittlichen Einkommen. In der Vergangenheit betrug die inflationsbereinigte Wertsteigerung von selbstgenutzten Wohnimmobilien im Durchschnitt laut einiger Analysen plus minus null, das hängt immer von den Zeiträumen ab, die man betrachtet. Jedoch ist hinsichtlich einer Wertsteigerung vor allem die Lage einer Immobilie von Bedeutung und in den letzten Jahren ist der Immobilienpreis in vielen Regionen gestiegen.

Reale Wertsteigerungen sollten daher von einer Immobilie langfristig nicht zwangsläufig erwartet werden. Die Preise für die Immobilien sind zudem stark von der allgemeinen Entwicklung der Einkommen abhängig.

2. Strittiger Punkt 2: Immobilien bieten den besten Inflationsschutz

Wird bei dem Thema Inflation lediglich die Entwertung von Kreditschulden berücksichtigt, trifft die Aussage, dass Immobilien einen idealen Schutz gegen eine Inflation bieten, natürlich zu. Steigt die Inflationsrate an, sinkt der Wert des Geldes und damit auch der Wert der Schulden.

Jedoch sind von einer Inflation nicht nur die Immobilienkredite betroffen. Schließlich steht auch Immobilieneigentümern im Zuge einer Inflation generell weniger Geld zur Verfügung, um die notwendigen Dinge, neben der Tilgung ihres Kredites, des Alltags zu zahlen. Auch kann es sein, dass es einen Markteinbruch der Immobilienpreise gibt, weil einfach viel weniger Käufer da sind, da alle durch die Inflation pleite gegangen sind ...

Vor einer Hyperinflation können sich Verbraucher zudem ebenso durch ein breit aufgestelltes Wertpapierportfolio schützen, welches aus Rohstoffen, Anleihen anderer Länder und Aktien besteht.

Auch Goldbesitzer dürften bei einer starken Inflation profitieren.

3. Strittiger Punkt 3: Niedrige Zinsen bedeuten guten Kaufzeitpunkt

In Zeiten niedriger Zinsen ist die Nachfrage nach Immobilien besonders hoch. Jedoch führt diese hohe Nachfrage natürlich dazu, dass die Preise steigen, insbesondere in beliebten Ballungsgebieten. Jedoch unterliegt auch der Immobilienmarkt Wertschwankungen, was bedeutet, dass die Preise auch wieder sinken können.

Daher sollten die niedrigen Zinsen keinesfalls der einzige Faktor sein, der für den Kauf einer Immobilie spricht. Ein guter Kaufzeitpunkt hängt noch von wesentlich mehr Faktoren ab.

4. Mieten oder kaufen: der emotionale Aspekt

Natürlich können Mieter nicht von dem Gefühl profitieren, etwas Eigenes zu besitzen, das sie ganz nach ihren individuellen Wünschen und Vorstellungen gestalten können. Jedoch bleibt die emotionale Rendite auch bei Mietern nicht vollständig aus. Bei ihnen zeichnet sich diese durch Flexibilität und Freiheit aus. Diese Vorteile führen dazu, dass sie ihre Wohnumgebung zu jeder Zeit an neue Möglichkeiten und Bedürfnisse anpassen können.

Darüber hinaus muss sich eine emotionale Rendite nicht zwangsläufig positiv gestalten. Eine negative emotionale Rendite stellt sich bei Mietern beispielsweise durch das Gefühl ein, dass ihnen zu jeder Zeit eine Mieterhöhung oder die Eigenbedarfskündigung drohen kann.

Käufer müssen dagegen, falls sie ihren Kredit nicht mehr bedienen können, mit einer Zwangsversteigerung rechnen. Die große Glückseligkeit muss somit mit dem Wohneigentum nicht zwangsläufig einhergehen.

4.1. Wie sieht es mit dem Kinderwohl aus?

Eltern möchten natürlich, dass ihr Nachwuchs in einer möglichst schönen Umgebung aufwächst, die so viel Platz wie nur möglich bietet. Kündigt sich Familienzuwachs an, kann auf einen Umzug in der Regel nicht verzichtet werden. Ein größerer Wohnraum erfordert dabei natürlich auch immer höhere Mietzahlungen.

Viele Familien entscheiden sich daher dafür, in ländlichere Gebiete zu ziehen, in denen die Preise für Wohneigentum bezahlbar sind. Sind die Kinder jedoch erst einmal älter, werden sie sich weniger nach grünen Wiesen, sondern vielmehr nach guten Bus- und Bahnverbindungen in die Stadt sehnen. Ohne Fahrdienste der Eltern sind die Jugendlichen in ländlichen Gebieten häufig sozial abgeschnitten.

Daher sollten Eltern nicht grundsätzlich davon ausgehen, dass das Leben auf dem Land von ihren Kindern ebenso geschätzt wird, wie von ihnen selbst. Mietende können dann flexibler den Wohnort wechseln, wenn sie wieder in der Nähe ihrer Kinder wohnen wollen.

5. Mieten oder kaufen – Rechner

5.1. 1. Schritt: Monatliche Kosten der Immobilie ermitteln

Diese bestehen aus:

• Kreditkosten
• Instandhaltungskosten

Die Betriebskosten lassen wir unberücksichtigt, weil wir diese auch beim Mietobjekt nicht berücksichtigen. Zur Ermittlung der Kreditkosten kann der folgende Rechner genutzt werden, die Instandhaltungskosten hängen von der Größe der Immobilie ab.

Der Kreditkosten-Rechner

Hinweis: Bitte Werte und Zeiträume so wählen, dass die Immobilie am Ende komplett abgezahlt ist.

5.2. 2. Schritt: Unterschied zur Miete beziffern

Von den monatlichen Kosten der Immobilie wird nun die Kaltmiete abgezogen. Dies ist der verfügbare Betrag von Mieter*innen, der (theoretisch!, weil kann ja auch  verkonsumiert werden) für die Geldanlage zur Verfügung steht.

Monatliche Ersparnis beim Mieten = monatliche Kosten der Immobilie minus Kaltmiete

5.3. 3. Schritt: Wert der Immobilie nach Abzahlung ermitteln

Wir wollen ja vergleichen, wer am Ende der Kreditlaufzeiten, wenn die Immobilie abgezahlt ist, finanziell besser dasteht. Dafür brauchen wir:

• a) Unsere Festlegung, wie lange wir brauchen wollen, um die Immobilie vollständig abzuzahlen (dafür kann obiger Kreditkosten-Rechner genutzt werden)
• b) Annahme eines Wertes unserer Immobilie zum Zeitpunkt der vollständigen Abzahlung

Diesen Wert vergleichen im Anschluss mit der Wertentwicklung der angelegten Ersparnis der Mieter*in.

5.4. 4. Schritt: Wertentwicklung der angelegten Ersparnis ermitteln

Die in Schritt 2 ermittelte, monatlich frei verfügbare Differenz einer/eines Mieterin/Mieters wird nun für Zeit der Kredittiligung der Immobilie (wie im Schritt zuvor definiert) angelegt. Unsere folgender Rechner erlaubt es, mehrere Zinsszenarien durchzuspielen. Die Einmalanlage entspricht dem für den Immobilienkauf eingesetzem Eigenkapital.

Wer hat am Ende die Nase vorn? Mieten oder kaufen?

6. Fazit: Mieten oder kaufen?

Die Frage, was besser ist, mieten oder kaufen, lässt sich generell nicht beantworten. Die Antwort hängt von

• der Höhe der Kapitalkosten (Zinsen)
• der Höhe der Miete
• den Umständen vor Ort (Wertentwicklung der Immobilie)immo
• den persönlichen Vorlieben
• der emotionalen Gestricktheit (Besitz gib mir was?)
• sowie Disziplin der/des Fragenden bei der Geldanlage der monatlichen Ersparnis

ab. 

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