EuroHäuslebauer, die vor einigen Jahren einigen Jahren den Kredit für Ihre Traumimmobilie aufgenommen haben, werden bei der aktuellen Zinsentwicklung zunehmend nervöser. Im Markt wird gemunkelt, dass die amerikanische Notenbank demnächst den Leitzins anheben wird. Eventuell kann die Europäische Zentralbank dann nicht mehr lange ihre Niedrigzinspolitik aufrechterhalten und muss nachziehen. Dann wären die gegenwärtigen Minizinsen für die Anschlussfinanzierung verloren. Welche Möglichkeiten stehen für eine vorzeitige Umschuldung zur Verfügung?

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Punkt 1

Möglichkeit 1: Der Kredit läuft bereits zehn Jahre oder länger

Ein Wechsel des Anbieters der Baufinanzierung ist laut § 489 BGB nach zehn Jahren möglich, ohne dass die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Sollten Sie also in dieser glücklichen Lage sein, zögern Sie nicht: Streben Sie einen neuen Kreditvertrag an. Am einfachsten wird dieser Vorgang, wenn Sie sich mit Ihrer jetzigen Bank über eine günstige Anschlussfinanzierung einigen können. Gehen Sie gut vorbereitet in dieses Gespräch, je besser Sie über die aktuelle Marktlage im Bilde sind, umso eher kommt Ihnen Ihre Bank bei den Zinskonditionen entgegen.

Punkt 2

Möglichkeit 2: Forward-Darlehen

Bis zu drei Jahre vor Ablauf des alten Kreditvertrages bieten Banken ein sogenanntes Forward-Darlehen an. Sie sichern sich in diesem Kreditvertrag heute Konditionen für einen Kreditvertrag, den Sie erst in Zukunft in Anspruch nehmen werden. Die Banken berechnen hierfür einen Zinsaufschlag gegenüber dem heutigen Zinsniveaus als Risikoaufschlag. Doch das kann sich durchaus rechnen, die Zinsaufschläge sind geringer als man denkt. Aktuelle Angebote finden sich zum Beispiel hier.

Wieviel teurer wird es, wenn ich schon vorher die Bauzinsen festzurren möchte? Sie können nach folgender Faustregel gehen:

0,02 bis 0,04 Prozent Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit

Ein Forward-Darlehen mit zwei Jahren Vorlaufzeit kostet somit ungefähr ein halbes Prozent Zinsaufschlag gegenüber dem derzeitigen Zinsniveau.

Punkt 3

Möglichkeit 3: Falsche Widerrufsbelehrung

Generell haben viele Kreditinstitute in den letzten Jahren bei der Vergabe von Krediten eine nicht rechtssichere Widerrufsbelehrung formuliert. Mit der Folge, dass dieses Widerrufsrecht nie begonnen hat und Sie den Kreditvertrag sofort kündigen dürfen. Wenn Sie diesen Schritt in Erwägung ziehen, sollten Sie zunächst eine Verbraucherzentrale in Ihrer Nähe aufsuchen und dort gemeinsam mit dem Berater Ihren Kreditvertrag durchgehen. Doch wenn Sie kündigen, müssen Sie zunächst Ihrer alten Bank die Restschuld bezahlen. Gut, wenn Sie dann bereits ein Konkurrenzangebot gesichert haben. Eventuell können Sie kleinere Kreditengpässe mit einem Ratenkredit überbrücken. Sie können auch online einen Kredit aufnehmen.

Punkt 4

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Scheu ablegen und Bankenwechsel erwägen

Auch wenn die Prolongation mit der bisherigen Hausbank der bequemste Weg ist, suchen Sie dennoch das Gespräch mit einem Alternativanbieter. Der Mehraufwand eines Kreditgeberwechsels hält sich in Grenzen. Der Zusatzaufwand des Wechsels besteht vornehmlich in der:

  • Veränderung des Grundbucheintrages
  • Erstellung eines neuen Wertgutachtens
  • Gebühren für die Übergabe und Abwicklung der bestehenden Hypothekenfinanzierung (ca. 0,2 Prozent der Grundschuld)

Verbraucherverbände haben errechnet, dass sich in der Regel ein Wechsel ab 0,2 Prozent Zinsdifferenz rechnet.

Punkt 5

Kurz zusammengefasst

Läuft Ihr Kreditvertrag länger als 10 Jahre?
Sie dürfen jederzeit kündigen, müssen aber die Kündigungsfrist (zusätzlich) berücksichtigen.

Läuft Ihr Kreditvertrag innerhalb der nächsten 12 Monate aus?
Die meisten Banken machen Ihnen ein aktuelles Angebot ohne Zinsaufschlag als Bereitstellungskredit.

Vergleichen Sie mehrere Anbieter
Mindestens drei Vergleichsangebote sollten Sie einholen, nutzen Sie auch Onlinetools zum Kreditvergleich.

Ein Bankwechsel ist relativ unkompliziert.
Die neue Bank/der neue Anbieter empfängt Sie mit offenen Armen, berät Sie in allen Fragen und ist bei den notwendigen Schritten behilflich.

Tipp: Tilgung erhöhen
Bei den derzeitig niedrigen Zinsen sollten Sie die Tilgung drastisch erhöhen. Dies fördert Ihre schnelle Entschuldung.

Forwarddarlehen nutzen
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie die heutigen Zinsen für die Zeit des Beginns der Anschlussfinanzierung. Die Zinsstände sind historisch niedrig und damit auch die Forward-Aufschläge. Sogar Kredite in 3 Jahren mit 10-jähriger Bindung finden Sie für unter 1,5 %, siehe z. B. Konditionen hier.

Holen Sie zunächst mehrere Angebote ein und wägen Sie die Vorteile (Zinssicherheit) gegenüber den Nachteilen (wenn die Zinsen niedrig bleiben, zahlen Sie trotzdem die jetzt vereinbarten höheren Zinsen) ab.

Falsche Widerrufsbelehrung
Viele Banken haben ein Ihre Kunden falsch über das Widerrufsrecht belehrt, ein sofortiger Ausstieg ist dann oft möglich. Nähere Infos unter test.de/kreditwiderruf. Eventuelle Anwaltskosten übernimmt auf Beteiligungsbasis die Bankkontakt AG: test.de/bankkontakt_ag

Wie lange warten Sie mit dem Abschluss einer Anschlussfinanzierung?

Es ist gar nicht so einfach zu entscheiden, wann man die Unterschrift unter den Kreditvertrag zur Anschlussfinanzierung setzen sollte. Eigene Sicherheits-Präferenzen sowie die prognostizierte Zinsentwicklung wollen unter einen Hut gebracht werden ... Wie halten Sie es?

 

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Punkt 6

Zinsen in der Baufinanzierung März 2020

Baufinanzierung Rechner

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