Geldscheine und Rechner, Hintergrund: Neubau

Eine durchdachte Baufinanzierung erleichtert den Erwerb des Traumhauses!

Vorgehen Baufinanzierung: Das Zusammenspiel von Bankkredit, Immobiliensuche, Förderkredit und Fördermittelanfrage

Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses eine Angelegenheit, die nur einmal im Leben vorkommt. In der Regel reichen die Eigenmittel nicht aus, um die gewünschte Immobilie zu finanzieren. Es muss sich auf eine gut durchdachte Baufinanzierung gestützt werden, die das notwendige Kapital zur Verfügung stellt, damit der Traum vom Eigenheim in Erfüllung geht. 

Förderungen sind heute ein wichtiger Aspekt bei vielen Baufinanzierungen. Vor allem das Zusammenspiel mit dem Bankkredit und das optimale Timing beim Antrag wollen berücksichtigt werden. ► Ablauf der Baufinanzierung ► Checkliste Immobilienkauf ► Schritte beim Hausbau ► Bauförderungen

Punkt 1

1. Was wird unter einer Baufinanzierung verstanden?

Eine Baufinanzierung ist nichts anderes als ein Ratenkredit zu besonderen Bedingungen. Sie ist zweckgebunden und darf nur zur Begleichung von Kosten genutzt werden, die für den Kauf oder Bau einer Immobilie samt Grundstück anfallen. Zudem umfasst eine Baufinanzierung die Baunebenkosten. Dazu zählen in der Regel Makler- und Notargebühren, die Ausgaben für eine Änderung im Grundbuchamt sowie die Grunderwerbsteuer.

Die Kaufnebenkosten

Notarkosten

  • Vom Gesetzgeber gefordert für Kaufvertrag, Grundbucheintragung und die Eintragung einer Grundschuld;
  • Faustformel: Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises.

Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis

Dienstleistung vom Notar Gebühren
Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) 1.070 Euro
Betreuungskosten (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) 260 Euro
Kaufvollzug (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Gesamtkosten
1.865 Euro
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr;

 

Grunderwerbsteuer

  • Faustformel: Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!

Grundbuchkosten

  • Faustformel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!

Maklercourtage (falls involviert)

  • Faustformel:  Maklercourtage liegt zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises.

Modernisierung (je nach Einzelfall)

Umzugskosten (je nach Einzelfall)

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Eine Baufinanzierung unterscheidet sich vom herkömmlichen Konsumentenkredit in weiteren Aspekten. Neben der gezwungenermaßen weitaus höheren Kreditsumme sind es die besonders günstigen Konditionen, die einen Immobilienkredit ausmachen. Dadurch, dass die Immobilie selbst eine verlässliche Sicherheit darstellt, fallen die Zinsen eines Baukredits weitaus niedriger aus, als wenn die Kreditsumme für einen Urlaub oder ein Auto verwendet wird.

Punkt 2

2. Ablauf einer Baufinanzierung in aller Kürze

Der Weg vom Interessenten einer Immobilie bis hin zum Eigentümer einer solchen ist weit. Stehen doch diverse Banktermine an. Zudem sind ein Notar und ein Makler involviert und es kommt zu mehreren Besichtigungsterminen. Eine Baufinanzierung wird nämlich nur dann positiv beschieden, wenn ein konkretes Objekt im Raum steht.

2.1. Hauskauf oder Wohnungskauf

Im Schnelldurchlauf sind beim Kauf einer Immobilie folgende Faktoren zu berücksichtigen:

  1. Am Anfang steht der Finanzcheck. Dabei wird festgelegt, wie viel Kapital zur Verfügung steht und wie hoch das benötigte Kreditvolumen ausfallen wird. Es empfiehlt sich, schon bei diesem frühen Schritt die Meinung eines Finanzberaters einzuholen.
  2. Ist der Finanzrahmen abgesteckt, kann die Suche beginnen. Dies geschieht entweder über einen Makler oder über spezialisierte Portale. Ohne Makler muss mit den Verkäufern direkt in Verhandlung getreten werden.
  3. Im Rahmen von Vergleichen und unverbindlichen Finanzierunganfragen an Banken wird der günstigste Baufinanzierer ermittelt.
  4. Jetzt geht es ins Detail. Mit der verantwortlichen Bank oder dem Finanzierungsberater wird ein exakter Finanzierungsplan ausgearbeitet.
  5. Zu diesem Zeitpunkt empfiehlt es sich auch, geeignete Fördermittel zu beantragen.
  6. Ist eine passende Immobilie gefunden und der Finanzierungsrahmen steht, dann wird gemeinsam mit dem Verkäufer bei einem Notar der Kaufvertrag unterschrieben.
  7. Sobald die Kreditsumme auf dem Konto eingegangen ist, werden die Überweisungen für den Notar und den Makler veranlasst. Zudem muss die Grunderwerbsteuer ans zuständige Finanzamt überwiesen werden. Zur selben Zeit ist es Aufgabe des Notars, den Prozess des Eigentumsübergangs zu vollenden.

2.2. Neubau

Die Abläufe sind sehr ähnlich, nur dass im ersten Schritt ein Bauunternehmen gefunden werden will, welches den eigenen Immobilientraum im Rahmen des zur Verfügung stehenden Kredites erfüllt. Wenn das Grundstück nicht im Angebot enthalten ist, muss dieses als allererstes gefunden und erworben werden.

Punkt 3

3. Vorgehen bei der Baufinanzierung im Detail (Immobilienkauf)

Wer sich fachfremd mit einem Immobilienkredit beschäftigen muss, kann die Angelegenheit im ersten Moment als kompliziert und undurchsichtig empfinden. Dabei ist der Ablauf einer Baufinanzierung gar nicht so schwierig, wie es auf den ersten Blick erscheint. Läuft sie doch nach festen Regeln ab.

3.1. Finanzcheck - Eigenkapital berechnen

Sobald der Entschluss feststeht, den Kauf einer Immobilie zu realisieren, steht ein Kassensturz an. Dieser besteht in der Regel aus einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Wichtig ist es dabei, das zur Verfügung stehende Eigenkapital zu ermitteln. Danach richten sich nämlich der tatsächliche Kapitalbedarf und die Höhe der Zinsen. Je höher der Eigenkapitalanteil ausfällt, desto günstiger wird letztendlich die Finanzierung. Unsere Artikel dazu:

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3.2. Passende Immobilie finden

Spätestens jetzt ist es an der Zeit, sich nach einer passenden Immobilie umzusehen. Dabei ist es egal, ob zuerst die Immobilie gesucht oder der Finanzierungsplan aufgestellt wird. Fakt ist jedoch, dass eine Baufinanzierung nur gewährleistet werden kann, wenn ein konkretes Objekt ausgewählt wurde, weil dieses der Bank als Sicherheit dient.

Die Suche nach der passenden Immobilie kann sich vielschichtig gestalten. Heutzutage bieten sich diverse Immobilienportale an. Natürlich kann auch ein Makler herangezogen werden. Dieser nimmt dem Käufer eine Menge Arbeit ab und die Maklerprovision kann in die Finanzierung integriert werden. Des Weiteren steht es jedem frei, sich im Bekannten- oder Freundeskreis umzuhören.

3.3. Finanzierungsplan aufstellen

Wenn ein infrage kommendes Objekt gefunden ist, steht die detaillierte Ausarbeitung des Finanzierungsplanes an. Es empfiehlt sich dabei, einen Bankberater oder einen freien Vermittler hinzuzuziehen.

Dabei müssen Fragen nach der Finanzierungsdauer ebenso geklärt werden, wie die Möglichkeiten von Sondertilgungen. Diese können dann geleistet werden, wenn Boni-Zahlungen anfallen oder eine Erbschaft in Aussicht steht. Zudem spielt die persönliche Lebensplanung eine Rolle. Wenn z.B. Kinder gewollt sind, haben zukünftige Mehraufwendungen oder eine mögliche Elternzeit direkte Auswirkungen auf die Zinsbindung und die Tilgung.

3.4. Fördermittel kalkulieren

Die öffentliche Hand fördert den Ausbau privaten Wohneigentums auf mehreren Ebenen. Die wichtigsten sind im Folgenden zusammengefasst:

  • Kredit von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau): Die Bank vergibt im Rahmen ihres Wohneigentum-Programmes zinsgünstige Kredite. Außerdem können Zuschüsse für energiesparendes und altersgerechtes Wohnen abgerufen werden. Darunter fallen etwa Finanzmittel für eine Solaranlage oder einen Treppenlift. Die Darlehen werden von der Hausbank beantragt und an den Kreditnehmer weitergereicht. Die KfW ist zudem die verantwortliche Einrichtung zur Beantragung des sogenannten Baukindergeldes.
  • Regionale Förderprogramme: Vereinzelt bieten verschiedene Bundesländer und Kommunen Bauförderungen zu ganz unterschiedlichen Zwecken an. Die Angebotspalette reicht von Programmen für umweltfreundliches Bauen über Erbbau-Angebote für junge Familien bis hin zu vergünstigten Krediten für Haushalte mit niedrigem Einkommen.
  • Wohn-Riester: Dieses Fördermodell richtet sich an Einzahler in die gesetzliche Rentenversicherung und Beamte. Diese bekommen für einen Baukredit dieselben günstigen Konditionen wie beim klassischen Riester-Sparvertrag.

Wichtig: Viele Fördermittel müssen beantragt werden, BEVOR mit der Baumaßnahme begonnen wird.

Mehr dazu im folgenden Beitrag:

Beitrag: Bauförderung Hausbau, Kauf einer Immobilie und Sanierung

Bauförderung Hausbau, Kauf einer Immobilie und Sanierung

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Bauförderung Hausbau, Kauf einer Immobilie und Sanierung einer Bestandsimmobilie: Übersicht bundesweite und regionale Fördermöglichkeiten

Programme, Hilfstools, Auflistungen, bundesweit und regional.

Die Bauförderung ist stark dezentralisiert - auf den Bauherren mag so manche (positive!) Überraschung warten, wenn er alle Programme ermittelt.

3.5. Termin bei der Bank

Im Laufe des Prozesses der Baufinanzierung ist der Kontakt mit der Hausbank unumgänglich. Dem Antrag einer Baufinanzierung sind eine Menge Unterlagen beizulegen. Je vollständiger diese sind, desto schneller wird in der Regel ein Kreditantrag bearbeitet. Bei den benötigten Dokumenten handelt es sich sowohl um Angaben zur Bonität bzw. Einkommenssituation sowie Informationen über die Immobilie selbst:

Erforderliche Dokumente zur Einkommenssituation

  • Gehalts- bzw. Lohnabrechnungen, Rentenbescheide oder Einkommensnachweise der letzten drei Monate
  • Letzter Lohnsteuer- bzw. Einkommensteuerbescheid
  • EÜR (Einnahmen-Überschussrechnungen) bzw. die Bilanzen und Einkommensteuererklärungen der letzten drei Jahre (Selbstständige und Freiberufler)
  • Aktuelle BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung)
  • Gegebenenfalls aktueller Auszug aus dem Handelsregister und einen Gesellschaftervertrag
  • negative Schufa-Auskunft
  • Eigenkapitalnachweis
  • Nachweise über schon bestehende Darlehen, Leasingverträge, Unterhaltszahlungen und Bürgschaften
  • Nachweise einer Wohngebäudeversicherung, einer Lebensversicherung und einer Risiko-Restschuldversicherung erhöhen die Chance auf einen positiven Bescheid

Dokumente zur Bestimmung des Verkehrswertes

  • Kaufvertrag des Grundstücks
  • Grundriss
  • Grundbuchauszug
  • Bei Neubauten zusätzlich: Baugenehmigung und eine Berechnung der Baukosten
  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung

3.6. Notartermin

Der Kaufvertrag einer Immobilie wird in Anwesenheit eines Notars unterschrieben. Dadurch wird der Eigentümerwechsel sichergestellt. Ein notariell beglaubigter Kaufvertrag ist zudem die Voraussetzung, dass das kreditgebende Finanzinstitut die Baufinanzierung auszahlt. Im Kaufvertrag ist nämlich die Grundschuld geregelt.

Sobald die Bank im Grundbuch eingetragen ist, veranlasst sie die Überweisung der Gelder. Im Grundbuch erscheint die Bank so lange, bis der Kredit abgezahlt ist. Dadurch kann die Bank die Immobilie veräußern, um die Restschuld zu tilgen, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. Nachdem die Rechnungen an das Notariat und das Grundbuchamt überwiesen sind, vollendet der Notar die Besitzübertragung.

Checkliste Immobilienkauf

Vier Augen sehen mehr als zwei. Nehmen Sie die Liste zur Besichtigung der Immobilie und/oder jedem Gespräch mit dem jetzigen Eigentümer mit.

Zum Download

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pdf  Checkliste Immobilienkauf

Grunddaten der Immobilie

  • Baujahr
  • Jahr der letzten Grundrenovierung
  • Wohnfläche
  • Nutzfläche
  • Anzahl der Räume
  • Grundstücksgröße
  • Erbpacht?
  • Grundriss und Flächenangaben prüfen (Zollstock dabei!)
  • Grundbuchauszug prüfen
  • Baubeschreibung noch vorhanden? (Sehr aufschlussreich bzgl. Bausubstanz, Ausstattungsniveau ...)
  • Energieausweis vorhanden?
    Dieser zeigt an, wie hoch der Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche ist. Hieran erkennt man, wie energieeffizient das Gebäude ist.
  • Unterhaltskosten der Immobilie (Strom, Heizung, Grundsteuer etc.; Auskunft: Eigentümer)
  • Möglicher Einzugstermin

An das Bauamt

  • Soll die Straße oder der Bürgersteig demnächst saniert werden? Welche Kosten kommen auf mich zu? (Bauamt)
  • Sind Bauvorhaben in der Nähe vakant? (Bauamt)
  • Unterliegt das Gebäude bestimmten Auflagen (Denkmalschutz, Milieuschutz, Überwegungsrechte ...)

Historie des Gebäudes

  • Sind Baulasten eingetragen? (Auskunft: Bauamt)
  • Ggf. Teilungserklärung vorhanden?
  • Letzte Modernisierung/Sanierung
  • Sind Schadstoffe in verbauten Materialien bekannt? (Auskunft: Eigentümer)
  • Wer waren die Vorbesitzer? (Eigentümer)
  • Ggf. Protokoll letzte Eigentümerversammlung
  • Ggf.: Welche Leistungen erbringt die Hausverwaltung?

Umgebung/Lage

  • Einkaufsmöglichkeiten (Lebensmittel, Apotheke, Friseur, Bekleidung, Elektronik, Bäcker ...) in der Nähe?
  • Kita, Schulen? Was ist mir wichtig?
  • Bus- & Bahn-Anbindung, vor allem, wenn täglich zur Arbeit gependelt wird.
  • Ärzte in näherer Umgebung. Wie sind diese bewertet (siehe Google).
  • Wer wohnt in der Nachbarschaft? Passt man selbst in diese Gegend?
  • Verkehrsanbindung an Bundesstraßen und Autobahn.
  • Freizeitmöglichkeiten in der Nähe
     Freizeiteinrichtungen für Sport, Vereine, Freibad, Restaurants, Kino, Kneipen, Cafe ...
  • Der Ruf des Viertels
    Vor allem in Großstädten hat jede Gegend ihren Ruf. Auch hier können Anwohner oder eine Internetrecherche Antwort geben.
  • Lärmpegel in der Nähe der Immobilie
    Sie sollten die Umgebung zu Verkehrs-Stoßzeiten, morgen, abens, in der Nacht und am Wochenende aufsuchen, um sich einen Eindruck zu machen.
  • Natur in der Umgebung
    Parks, Grünanlagen, Wald ... was findet sich in fußläufiger Entfernung, z. B. zum Joggen, Spazierengehen oder für die Runde mit dem Kinderwagen.

Das Gebäude

Die Lage der Immobilie ist fix und kann nicht verändert werden. Aber an der Immobilie an sich können Sie viel verändern. Alles ist eine Frage des Preises. Bei erkannten Mängeln können diese preismindernd geltend gemacht werden. Darum drucken Sie sich unsere Checkliste aus!

Wichtige Bereiche

  • Dachzustand (Pfannen, Dämmung, Balken – Schädlingsbefall, Dachrinnen)
  • Heizungsanlage (Bauart, Verbrauch, Alter)
  • Warmwasser (Art der Erwärmung, Speicher, Leitung zur Spülmaschine oder Waschmaschine?)
  • Heizkörper (Art, Alter, drehen die Heizkörperventile leichtgängig?)
  • Außenfassade (Zustand, Aufbau, Risse im Mauerwerk)
  • Gebäudedämmung (Qualität, Art, Alter)
  • Fußbodenbeläge (Art, Qualität, Mängel)
  • Raumaufteilung (Durchgangszimmer, Kleinsträume ...)
  • Stauraum
  • Lichtverhältnisse (dunkle Räume?)
  • Deckenhöhen

  • Wandbeläge (Tapeten, Farben, Fliesen ...)
  • Fenster (Verglasung, Alter, Rahmenart und -zustand, Funktionieren die Rollläden?)
  • Treppen (Alter, Zustand, Knarzen)

Sinnesprüfung

Seien Sie besonders achtsam beim ersten Betreten der Immobilie. Mit der Zeit adaptiert die Nase und man gewöhnt sich auch an "komsiche" Gerüche.

  • Geruchsprüfung (riecht es irgendwo moderig – Schimmelgefahr)
  • Fühlprüfung Außenwände (besonders kalt – hohe Heizkosten)
  • Zieht es irgendwo?
  • Hörprüfung (Lärm von draußen? Straßenlärm? Sind die Nachbarn zu hören?)

Ausstattung

  • Brandschutz (Rauchmelder, Feuerlöscher, Rettungswege, sonstige Auflagen)
  • Altersgerechte Einbauten (Bäder, Treppen, Hauseingang)
  • Stromversorgung (Alter, technischer Stand, überall funktional)
  • Sicherungskasten (Überspannungsschutz? Alles korrekt abgesichert?)
  • Steckdosen pro Raum
  • Wasserleitungen (Alter, Zustand, aus Kupfer? Wasserdruck ausreichend?)
  • Sonstige Haustechnik (Lüftungsanlage, Alarmanlage, elektrische Rollos – Alter und Funktionalität)
  • Waschmaschinenanschluss
  • Extra-Absicherung für Waschmaschine und Trockner
  • Zusatzausstattung (Ofen, Aufzug, Markise, Sauna, Werkstatt, Smarthome ...)

Einzelne Räume

  • Dachboden (Deckenhöhe, Dämmung, Nutzbarkeit, Zugang)
  • Bäder (Zustand, Design, Lüftungsmöglichkeit)
  • Küche (Zustand, Arbeitshöhe, Alter der Elektrogeräte)
  • Keller (Dichtigkeit von außen, Feuchtigkeit der Luft, Deckenhöhe, Zugang, Dämmung, Heizung)

Draußen

  • Außenanlagen – vorhanden/Zustand (Garage, Terrasse, Balkons, Regenwassertank, Gartenhaus, Swimmingpool, Pflanzen)
  • Außenwege (Art, Zustand)
  • Parkmöglichkeiten
  • Ausblick
    Worauf blicken Sie vom Balkon? Aus den Fenstern?

Renovierungsbedarf vorhanden?

Die einzelnen Punkte mit Renovierungsbedarf auflisten und als Grundlage für Preisverhandlungen nehmen.

Stets notwendige Modernisierung & Sanierung:

  • Bei Immobilien, die zwischen 1940 und 1980 gebaut wurden, wurden teilweise gesundheitsgefährdende Baustoffe verbaut bzw. genutzt, z. B. Asbest bei Rohrummantelungen oder giftige Holzschutzmittel. Erkundigen Sie sich, ob solche Bausünden gefunden worden sind und ob diese bereits (fachmännisch!) beseitigt worden sind.
  • Immobilien, die nach dem 1. Februar 2002 einen Besitzerwechsel aufweisen (auch von einer Hausgemeinschaft), müssen eine Dachdämmung oder eine Dämmung der obersten Geschossdecke bekommen.
  • Ölheizungen von vor 1978 müssen erneuert werden, dies wird staatlich gefördert.

Worauf sollte noch geachtet werden?

Vielen Dank für jeden Hinweis!

 

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Punkt 4

4. Vorgehen beim Hausbau (eigener Artikel)

Beitrag: Schritte Hausbau

Schritte Hausbau

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Die 16 entscheidenden Schritte beim Hausbau und die 8 häufigsten Fehler

Der Hausbau ist für viele von uns das größte Einzelprojekt unseres Lebens. Überall lauern Stolperfallen und Hürden, die überwunden werden wollen.

Doch keine Angst: Mit der richtigen Planung, dem Wissen um die wichtigen Punkte und guten Partnern ist auch diese Aufgabe zu meistern.

Die folgende Auflistung dient der eigenen Traumhausplanung, dem Vermeiden von Fehlern und nennt Verweise zu den jeweils tiefergehenden Informationen.

Wird schon!

Hast du etwas an diesem Beitrag nicht verstanden oder zu ergänzen bzw. zu korrigieren?

Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet.

 

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Punkt 5

5. Weiterlesen

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Hauskauf Ablauf: Dauer der 11 Schritte incl. Tipps & Empfehlungen

Vielleicht träumen Sie davon, stolzer Besitzer eines Hauses zu werden. Der Kauf eines Hauses geht nicht von heute auf morgen vonstatten. Es sind wichtige Schritte einzuhalten, die mitunter ein bisschen Geduld fordern. Bis Sie dann letztendlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind, vergeht häufig bis zu einem Jahr ab Beurkundung. Es ist daher sinnvoll zu differenzieren zwischen der Zeit vor und der Zeit nach der Beurkundung. Schauen wir uns den normalen Ablauf der einzelnen Schritte beim Hauskauf und deren Reihenfolge und jeweilige Dauer an. 

4 wichtige Tipps und Tricks zur Baufinanzierung

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Die Baufinanzierung ist die höchste Schuldenaufnahme im Leben, zumindest bei den meisten Menschen. Entsprechend sorgfältig sollte die Finanzierung geplant und vorbereitet werden. Auf diesem Weg gibt es eine Reihe von Punkten, welche die Kosten des Hypothekendarlehens verteuern oder senken können. Wir haben die besten Tipps zur Baufinanzierung übersichtlich zusammengestellt.

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