Rechtliche Aspekte beim Immobilienverkauf: Was muss man beachten?

Ein Haus zu verkaufen klingt auf den ersten Blick nach einer Goldgrube, gerade in Zeiten, in denen die Immobilienpreise vielerorts in schwindelerregende Höhen geklettert sind. Doch der Teufel steckt im Detail – und dieser Teufel liebt es, rechtliche Fallstricke und Hürden zu platzieren, die Verkäufer schnell übersehen. Es reicht eben nicht, einfach den Schlüssel zu übergeben und das Geld zu kassieren. Mängel? Die sollte man lieber nicht verschweigen, sonst geht der Ärger erst richtig los. Und wer glaubt, ein Maklervertrag sei nur Formsache, der könnte schnell auf dem falschen Fuß erwischt werden. Kurz gesagt: Immobilienverkauf ist nichts für schwache Nerven, und wer sich blind in den Verkauf stürzt, kann böse Überraschungen erleben. Doch mit der richtigen Vorbereitung, ein bisschen rechtlichem Feinschliff und viel Ehrlichkeit lässt sich der Verkauf reibungsloser gestalten – zumindest meistens. Aber Vorsicht, auch hier gibt es keine Garantien. Der Immobilienmarkt ist ein Haifischbecken, in dem man schnell die Orientierung verlieren kann.

In diesem Artikel werden daher die wichtigsten Punkte genannt, mit denen Hausverkäufer sich auseinandersetzen müssen.

1. Schon vor dem Hausverkauf gibt es Pflichten

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, könnte denken, dass er nur die Pflicht hat, dass im Kaufvertrag alles rechtlich einwandfrei ist. Tatsächlich hat man als Hausverkäufer aber schon vor dem Vertragsabschluss Pflichten. Gesetzlich vorgeschrieben ist die sogenannte Informationspflicht. Diese besagt, dass man potenzielle Käufer zwingend auf eventuelle Mängel der Immobilie hinweisen muss.

Falls also beispielsweise die Heizungsanlage im Haus öfter ausfällt oder das Haus keine Wärmedämmung hat, darf man dies den potenziellen Käufern keinesfalls verschweigen, in der Hoffnung, dass diese den Mangel erst später bemerken.

Natürlich bedeutet das aber nicht, dass man eine Immobilie nicht auch anbieten darf, wenn sie Mängel hat. Man muss die potenziellen Käufer nur deutlich und frühzeitig darüber aufklären und sollte diese später auch explizit im Kaufvertrag festhalten. Schon im Exposé sollte man die Mängel angeben und bei der Hausbesichtigung sollte man dann noch näher auf diese eingehen. Falls man dies nicht tut, kann man später sonst enorme Probleme bekommen.

Immobilienverkäufer unterliegen gesetzlich der sogenannten Mängelhaftung. Wie die Bezeichnung schon andeutet, müssen sie haften, wenn verschwiegene Mängel später bekannt werden.

Da das ganze Thema ziemlich komplex ist und rechtlich auch noch unter offenen, verschwiegenen und arglistig verschwiegenen Mängeln unterschieden wird, ist es gerade für unerfahrene Immobilienverkäufer oft von Vorteil, wenn sie für den Verkauf ihres Hauses einen Makler engagieren. Ausgebildete Makler wissen nämlich in der Regel genau, welche Mängel wie angegeben werden müssen. Wer einen Makler für Münchener Immobilien oder für einen Hausverkauf in einer anderen Stadt sucht, schließt mit ihm einen Maklervertrag ab und wird dann in rechtlichen und organisatorischen Fragen beraten.

Aber Achtung: Natürlich gibt es auch beim Abschluss eines Maklervertrags einige rechtliche Aspekte zu beachten! Auf jeden Fall muss der Vertrag folgende Punkte enthalten:

• Vertragslaufzeit
• Höhe der Maklerprovision
• Zeitpunkt der Provisionszahlung
• Genaue Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer
• Genaue Auflistung der Werbemaßnahmen und die Verpflichtung zur Durchführung
• Anwesenheitspflicht des Maklers bei Besichtigungsterminen
• Regelung bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags

2. Vorvertragliche Informationspflichten beim Immobilienverkauf

Bevor du dein Haus oder deine Wohnung verkaufst, solltest du wissen, dass es keine Option ist, Mängel unter den Teppich zu kehren. Ehrlichkeit ist hier wirklich die beste Strategie – und nicht nur das, sie ist rechtlich gesehen eine Pflicht. Als Verkäufer bist du nämlich dazu verpflichtet, alle bekannten Mängel der Immobilie offenzulegen. Das bedeutet, wenn dein Dach undicht ist oder es Probleme mit Schimmel gibt, musst du das dem Käufer von Anfang an sagen. Dies gilt übrigens auch für kleine Mängel, die du vielleicht nicht als gravierend empfindest. Der Käufer hat ein Recht darauf, über den genauen Zustand der Immobilie informiert zu werden, bevor er sich zum Kauf entschließt.

Verheimlichst du diese Informationen und kommen die Mängel später ans Licht, kann das zu ernsthaften rechtlichen Konsequenzen führen. Der Käufer könnte dich auf Schadensersatz verklagen oder – im schlimmsten Fall – vom Kaufvertrag zurücktreten. Beide Szenarien bedeuten finanzielle und emotionale Belastungen, die du ganz leicht vermeiden kannst, indem du von Anfang an transparent bist.

Man könnte also sagen, dass es besser ist, die Karten offen auf den Tisch zu legen, anstatt im Nachhinein mit einem bösen Erwachen konfrontiert zu werden. Vorvertragliche Informationspflichten sorgen dafür, dass beide Seiten mit offenen Augen in den Verkauf bzw. Kauf gehen. Das ist fair und erspart dir möglicherweise eine Menge Ärger.

3. Der Maklervertrag – Kein „Nice-to-Have“, sondern Pflicht

Ein Maklervertrag ist nicht einfach nur ein lästiges Stück Papier, das du nebenbei unterschreibst. Ganz im Gegenteil, er ist die Grundlage für eine klare und rechtssichere Zusammenarbeit zwischen dir und dem Makler – wenn denn ein Makler bei dem Verkauf im Spiel ist.

Das Hauptthema bei einem Maklervertrag ist oft die Provision, die auch im Falle eines Nichtzustandekommens des Kaufes fällig werden kann. Es ist entscheidend, hier alle Klauseln genau zu prüfen, um Missverständnisse und unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Ein weiteres kritisches Thema im Maklervertrag ist die Fälligkeit der Provision. In den meisten Fällen wird diese erst dann fällig, wenn der Verkauf tatsächlich abgeschlossen ist. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, die dazu führen können, dass der Makler Anspruch auf seine Provision hat, obwohl der Verkauf nicht abgeschlossen wurde. Dies sollte im Vertrag eindeutig geregelt sein.

Zudem regelt der Maklervertrag oft, wer für bestimmte Werbemaßnahmen und Besichtigungstermine verantwortlich ist. Der Makler übernimmt hier in der Regel eine wichtige Rolle und hilft, das Objekt im besten Licht zu präsentieren. Aber Vorsicht! Eine schlechte Abmachung kann dazu führen, dass du am Ende für kostspielige Maßnahmen aufkommen musst, die sich vielleicht nicht einmal auszahlen. Es lohnt sich also, den Vertrag genau zu prüfen und eventuell sogar rechtlichen Rat hinzuzuziehen.

4. Belastungen im Grundbuch – Vorsicht vor bösen Überraschungen

Das Grundbuch – für viele Verkäufer und Käufer eine Art Black Box, in der man am besten nicht herumstochern möchte. Doch genau da liegt das Problem. Denn im Grundbuch können Belastungen wie Hypotheken, Wegerechte oder Nießbrauchrechte vermerkt sein, die einen direkten Einfluss auf den Verkauf haben. Als Verkäufer bist du gesetzlich verpflichtet, dem Käufer alle relevanten Informationen über solche Belastungen zu geben.

Stell dir vor, du verkaufst dein Haus und im Grundbuch steht, dass jemand das Recht hat, ständig durch deinen Garten zu laufen, weil dort ein altes Wegerecht besteht. Wenn du das verschweigst und der Käufer erst nach dem Kauf davon erfährt, kann das zu enormen Spannungen führen – und auch hier wieder zu rechtlichen Konsequenzen. Transparenz ist daher das A und O.

Ein wichtiger Punkt ist auch, ob noch Hypotheken auf dem Haus lasten. Solche Informationen müssen im Verkaufsprozess unbedingt offengelegt werden. Sie können den Kaufpreis beeinflussen oder zu Verhandlungen führen, die du sonst vielleicht nicht eingeplant hättest.

5. Datenschutz und DSGVO – Auch beim Immobilienverkauf ein Thema

Die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) mag zunächst wie etwas klingen, das nur große Unternehmen betrifft, aber das täuscht. Auch beim privaten Immobilienverkauf kann das Thema Datenschutz eine Rolle spielen. Gerade wenn du über Immobilienportale verkaufst oder Interessenten Daten über dich und dein Objekt einholst, greift die DSGVO.

Die zentrale Frage ist: Wie gehst du mit den personenbezogenen Daten der Interessenten um? Namen, Telefonnummern, E-Mail-Adressen – all diese Informationen musst du sicher aufbewahren und vor unbefugtem Zugriff schützen. Außerdem darfst du die Daten nur so lange speichern, wie es für den Verkaufsprozess notwendig ist. Und sobald der Zweck erfüllt ist, müssen die Daten gelöscht werden.

Besonders kritisch wird es, wenn du im Exposé oder in Immobilienanzeigen Fotos verwendest, die Rückschlüsse auf die Vorbesitzer zulassen. Auch hier greift der Datenschutz, und du solltest sicherstellen, dass keine personenbezogenen Daten unabsichtlich veröffentlicht werden.

6. Finanzierungsfragen und Sicherheiten – was du vor der Unterschrift klären solltest

Es klingt so einfach: Man findet einen Käufer, unterschreibt den Vertrag und fertig. Aber so läuft es in der Realität leider selten. Die Finanzierung ist oft das große Nadelöhr im Immobiliengeschäft. Als Verkäufer möchtest du natürlich sicher sein, dass der Käufer die nötigen Mittel hat, um den Kaufpreis zu zahlen.

Daher solltest du Bonitätsprüfungen ernst nehmen. Ein Kaufvertrag sollte erst dann unterzeichnet werden, wenn die Finanzierung des Käufers wirklich gesichert ist. Hast du Zweifel, könnte eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder des Kreditinstituts eine gute Absicherung sein. Viele Verkäufer unterschätzen das Risiko, dass der Käufer doch keine Finanzierung bekommt und der Deal platzt. In solchen Fällen bleibt nicht nur der Verkauf aus, sondern es können auch Vertragsstrafen und andere unangenehme Konsequenzen drohen.

Wenn der Kaufvertrag einmal unterzeichnet ist, gibt es nur noch wenig Spielraum für Änderungen. Sollten Finanzierungsschwierigkeiten auftreten, kann das für beide Parteien teuer werden – besonders, wenn bereits Notarkosten und andere Gebühren angefallen sind.

7. Steuerliche Aspekte – Mehr als nur die Grunderwerbsteuer

Beim Verkauf einer Immobilie denkt man oft zuerst an die Grunderwerbsteuer. Aber das ist nicht die einzige steuerliche Frage, die du im Auge behalten solltest. Verkaufst du eine Immobilie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist, also innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, können auf den Verkaufsgewinn Steuern anfallen.

Das kann schnell zu einer unliebsamen Überraschung werden, vor allem, wenn du den Immobilienverkauf nicht von Anfang an steuerlich durchdacht hast. Ein weiteres Thema sind Abschreibungen, besonders bei vermieteten Immobilien. Hier kann es steuerliche Vorteile geben, die du nutzen solltest – aber auch hier gilt: Du solltest dich frühzeitig informieren oder einen Steuerberater konsultieren, um keine Fehler zu machen.

8. Haftungsausschlüsse im Kaufvertrag – Ein Schutz für den Verkäufer

Gerade bei gebrauchten Immobilien ist es üblich, dass Verkäufer im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausschließen. Das bedeutet, der Käufer akzeptiert die Immobilie in dem Zustand, in dem sie sich befindet, ohne dass du als Verkäufer später für Mängel aufkommen musst.

Doch Vorsicht: Der Haftungsausschluss bezieht sich nur auf Mängel, die du nicht absichtlich verschwiegen hast. Solltest du beispielsweise von einem erheblichen Mangel wissen, ihn aber nicht erwähnt haben, gilt der Haftungsausschluss nicht und du könntest trotzdem in die Verantwortung genommen werden.

9. Erbimmobilien – Mehr Komplexität, mehr Vorsicht

Der Verkauf einer Erbimmobilie bringt oft zusätzliche Hürden mit sich. Zunächst einmal muss sichergestellt sein, dass alle Erben dem Verkauf zustimmen. Ist das nicht der Fall, kann es zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommen. Zudem muss geklärt werden, ob der Verkäufer überhaupt das Recht hat, die Immobilie zu verkaufen. Gerade bei komplexen Erbschaftsverhältnissen, wie etwa Patchwork-Familien oder mehreren Erbengemeinschaften, kann das zu einem langwierigen Prozess werden.

10. Besondere Regelungen für Wohnungseigentum – Augen auf bei der Eigentümergemeinschaft

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung gibt es besondere Regelungen zu beachten, die oft übersehen werden. Du solltest zum Beispiel sicherstellen, dass du die Teilungserklärung sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen parat hast. Diese Dokumente sind nicht nur für den Käufer interessant, sondern können auch für dich als Verkäufer Klarheit schaffen.

11. Welche Rechtsansprüche können bei Mängeln geltend gemacht werden?

Ganz gleich, ob man sich nun für einen Immobilienverkauf mit oder ohne Makler entscheidet, sollte man die möglichen Rechtsansprüche von Käufern kennen, wenn die Immobilie Mängel hat. Denn diese verdeutlichen noch einmal, wie wichtig es wirklich ist, dass man zu hundert Prozent ehrlich über den Zustand der Immobilie ist.

• Tipp: Darauf sollte man beim Schreiben von Immobilienanzeigen achten.

Grundsätzlich ergeben sich sowohl aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch aus der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) Rechtsansprüche für Käufer. Alle rechtlichen Einzelheiten aufzuzählen, würde den Rahmen dieses Artikels sprengen und Verkäufer sollten sich daher vor dem Verkauf immer von einem Immobilienexperten beraten lassen. Allerdings sollte man sich auf die folgenden Gewährleistungsansprüche nach dem BGB einstellen, die in den Paragraphen 439 bis 443 genau erklärt werden:

• Anspruch auf Nacherfüllung: “Der Käufer kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.”. Dies bedeutet, dass der Verkäufer Mängel später auf seine Kosten beseitigen muss.
• Anspruch auf Rücktritt vom Kauf und Minderung des Preises: Wenn der Verkäufer die Mängel nicht beseitigen will oder kann oder es versucht und es ihm nicht gelingt, kann der Käufer vom Kauf der Immobilie zurücktreten. Falls er dies nicht möchte, steht ihm auch die nachträgliche Minderung des Kaufpreises zu.
• Schadensersatz: Dem Käufer kann außerdem Schadensersatz zustehen, wenn der Verkäufer seine Pflichten verletzt hat.
• Haftung für Garantien: Wenn der Verkäufer beim Verkauf irgendwelche Garantien gegeben hat, muss er diese auch zwingend einhalten.

Im VOB/B werden diese Regelungen im Wesentlichen genauer ausgeführt. Nach diesem Überblick über die rechtlichen Aspekte vor dem Verkauf und mögliche Folgen bei Fehlern geht es nun mit den rechtlichen Pflichten beim eigentlichen Verkauf der Immobilie weiter.

12. Das ist beim Verkauf einer Immobilie noch wichtig

Nach Paragraph 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches muss der Verkauf einer Immobilie zwingend über einen Notar abgewickelt werden. Dieser ist nämlich neutral und stellt sicher, dass der Kaufvertrag in allen Punkten korrekt ist und dass weder Verkäufer noch Käufer rechtliche Fehler machen. Der Notar kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer vorgeschlagen werden und setzt in der Regel den Kaufvertrag auf.

Anschließend haben alle Beteiligten mindestens zwei Wochen Zeit, sich den Vertrag genau anzusehen und offene Fragen mit dem Notar zu klären. Wenn sich beide Seiten einig sind, unterzeichnen sie den Kaufvertrag unter Aufsicht des Notars und dieser beurkundet diesen dann. Erst, wenn dies geschehen ist, gilt die Immobilie rechtlich als verkauft.

13. Das sollte man nach dem Immobilienverkauf tun

Ist der Vertrag unterschrieben und beurkundet, geht es mit der Eigentumsübertragung der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer weiter. Der Notar unterstützt den Verkäufer in dieser Phase dabei, weitere rechtliche Dinge zu erledigen. Dazu gehören beispielsweise die Einreichung von Anträgen beim Grundbuchamt oder die Meldung beim Steueramt.

Ganz wichtig für die Sicherheit des Immobilienverkäufers ist es nun, den Hausschlüssel an den Käufer erst zu übergeben, wenn ihm der volle Kaufpreis überwiesen wurde. Dies ist zwar rechtlich nicht verpflichtend – man darf die Schlüssel auch schon vorher übergeben – aber ratsam, um sich eventuellen Ärger zu ersparen. Falls man als Verkäufer nämlich an unehrliche Käufer gerät, die das Geld nicht überweisen, ist es mühevoll sie aus dem Haus zu bekommen, wenn diese erst einmal eingezogen sind!

Zu guter Letzt müssen Immobilienverkäufer natürlich auch noch eventuelle Steuerpflichten beachten. Kurz gesagt gilt hier: Hat man das Haus selbstgenutzt, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei. Hat man die Immobilie jedoch vorher beispielsweise vermietet, ist ein Verkauf erst nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren steuerfrei. Besitzt man einen Betrieb und die Immobilie gehört zum Betriebsvermögen, so ist der Verkauf steuerpflichtig. Wichtig zu wissen für alle Menschen, die ihre Immobilie verkaufen möchten, ist, dass dieser Artikel nur ein erster Überblick sein soll. Er ersetzt keine Beratung durch einen Fachmann.

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