Grundstückswert ermitteln: Tipps und Tricks für eine präzise Wertermittlung
Der Wert eines Grundstücks ist von großer Bedeutung, sei es für den Kauf, den Verkauf oder eine Finanzierung. Aber was macht den Wert eines Grundstücks aus und wie kann er präzise ermittelt werden? In diesem Artikel erfahren Sie, warum der Grundstückswert interessant ist und welche Faktoren den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Wir werden verschiedene Methoden der Wertermittlung vorstellen und Ihnen zeigen, wie Sie den Wert Ihres Grundstücks ermitteln können. Außerdem werden wir auf Faktoren eingehen, die den Wert mindern können, damit Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie bestmöglich informiert sind.
1. Warum die Ermittlung des Grundstückswerts für Immobilienbesitzer wichtig ist
Der Grundstückswert wird auch als Bodenwert bezeichnet und gibt den reinen Wert einer abgrenzbaren Fläche ohne bauliche Anlagen wieder. Das bedeutet, dass der Wert eines Grundstücks unabhängig von vorhandenen Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen ermittelt wird. Ob für den Bau eines Einfamilienhauses oder einer Gewerbeimmobilie – jedes Gebäude benötigt einen geeigneten Bauplatz. Daher ist der Grundstückswert eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienbewertung.
Den Grundstückswert ermitteln zu können, kann jedoch komplex sein und erfordert die Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie
- Bauplanung,
- Grundstücksgröße,
- Bodenrichtwerte und
- Anpassungsfaktoren.
Fehler in der Berechnung können zu erheblichen Abweichungen führen und sollten vermieden werden.
2. Grundstückswert und Planungsstatus: Die Wertigkeit von Grundstücken in Deutschland
Die Wertigkeit eines Grundstücks hängt stark von dessen Planungsstatus ab. In Deutschland liegt die Planungshoheit bei den Gemeinden, weshalb ein Grundstück zahlreiche bauplanungsrechtliche Schritte durchlaufen muss, bevor es bebaut werden darf. Hierbei werden verschiedene Stufen der Wertigkeit unterschieden, darunter Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land. Mit fortschreitender Planung und baulicher Nutzungsmöglichkeit steigt der Wert des Grundstücks entsprechend an. Deswegen sind die verschiedenen Planungsstufen ein wichtiger Faktor, um den Grundstückswert ermitteln zu können.
3. Grundstückswert ermitteln: Wie das Vergleichswertverfahren und Bodenrichtwerte zur Orientierung beitragen
Das Vergleichswertverfahren, das neben dem Sachwert- und Ertragswertverfahren eines von drei vom Gesetzgeber normierten Verfahren ist, wird angewendet, um den Grundstückswert ermitteln zu können. Dafür werden Verkehrswerte von Immobilien wie unbebauten Grundstücken aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet.
Ist Bodenrichtwert gleich Grundstückspreis? Das ist eine gängige Frage, die mit Nein beantwortet werden kann – Grundstückswert + Bodenrichtwert sind nicht dasselbe. Gutachterausschüsse sammeln und bewerten die Kauffälle aller Immobilien und ermitteln auf dieser Grundlage Bodenrichtwerte, die wiederum als Orientierung dienen, um den Grundstückswert ermitteln zu können. Diese Bodenrichtwerte beziehen sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche und gelten für eine bestimmte Bodenrichtwertzone. Dabei wird ein fiktives, unbebautes Bodenrichtwertgrundstück mit typischen Eigenschaften berücksichtigt. Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte flächendeckend für baureifes Land, da dieser Landtyp auf dem Grundstücksmarkt besonders interessant ist.
3.1. Die Lage als wichtiger Faktor bei der Grundstücksbewertung
Die Lage eines Grundstücks ist ein entscheidender Faktor bei der Wertermittlung. Ein Grundstück in der Innenstadt einer Metropole ist in der Regel deutlich mehr wert als ein Grundstück am Rand eines kleinen Dorfes. Sowohl die Makro- als auch die Mikrolage spielen dabei eine wichtige Rolle.
- Die Makrolage umfasst dabei die grobe Lage des Grundstücks, beispielsweise die Nähe zu größeren Städten, die Infrastruktur und die Verkehrsanbindung. Auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und das Einkommensniveau in der Region können den Wert eines Grundstücks beeinflussen.
- Die Mikrolage hingegen beschreibt die individuellen Eigenschaften eines Grundstücks. Hierbei spielen Faktoren wie die Erschließung, die umliegende Bebauung und deren Nutzungsarten sowie die Bauplanung eine wichtige Rolle. Eine gute Erschließung durch Straßen und öffentliche Verkehrsmittel kann den Wert eines Grundstücks steigern. Auch die umliegende Bebauung und deren Nutzung können einen Einfluss auf den Grundstückswert haben. Es gilt, auch kleinere Faktoren wie Lärmbelästigung oder die Nähe zu Gewerbegebieten zu berücksichtigen.
3.2. Wertmindernde Faktoren: Was den Grundstückswert senken kann
Es ist wichtig, nicht nur die positiven Faktoren zu berücksichtigen, sondern auch mögliche Wertminderungen in Betracht zu ziehen, um möglichst präzise den Grundstückswert ermitteln zu können. Im Folgenden sind einige Faktoren aufgelistet, die den Wert eines Grundstücks mindern können:
- Abweichungen von Bodenrichtwerten: Bodenrichtwerte sind lediglich Anhaltspunkte für die Wertermittlung und müssen an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasst werden. Wenn ein Grundstück beispielsweise deutlich größer ist als das fiktive Richtwertgrundstück, wird der Preis pro Quadratmeter in der Regel niedriger ausfallen.
- Topografie und Zuschnitt: Wenn das Grundstück aufgrund der Topografie oder des Zuschnitts nicht vollständig ausgenutzt werden kann, kann dies zu Abschlägen führen.
- Immissionen: Lärm, Gerüche oder andere Immissionen können den Wert des Grundstücks mindern. Insbesondere eine Lage an stark befahrenen Hauptverkehrsstraßen oder in der Nähe von lauten Industriebetrieben kann zu einer Wertminderung führen.
- Altlasten und Schadstoffbelastung: Wenn das Grundstück belastet ist, beispielsweise durch Altlasten oder Schadstoffe im Boden, kann dies ebenfalls zu einer Minderung des Wertes führen.
- Erschließung und Infrastruktur: Eine schlechte Erschließung oder mangelnde Infrastruktur in der Umgebung können den Wert des Grundstücks mindern. Ein Grundstück, das beispielsweise nur schwer mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist oder keine ausreichende Versorgung mit Einkaufsmöglichkeiten und Schulen in der Umgebung bietet, wird in der Regel weniger wert sein.
Ein ähnliches Grundstück kann also einen anderen Wert als Ihr eigenes haben. Rechte und Lasten, die auf dem Grundstück liegen, können die Nutzung einschränken und somit den Wert mindern. Auch die physischen Merkmale des Grundstücks spielen eine Rolle. Die Länge, Breite, der Zuschnitt und die Ausrichtung des Grundstücks wirken sich direkt auf den Wert aus. Eine unzureichende Erschließung oder fehlende Zuwegung zum Grundstück mindern ebenfalls den Wert. Auf der anderen Seite können bestimmte Merkmale den Wert auch erhöhen, wie ein guter Aufwuchs, insbesondere ein alter Baumbestand, der dem Grundstück einen besonderen Charme verleiht.
4. Grundstückswert ermitteln: Tipps zur Wertermittlung jenseits des Bodenrichtwerts
Um den Grundstückswert ermitteln zu können, erfordert es mehr als nur die Multiplikation der Grundstücksgröße mit dem Bodenrichtwert. Faktoren wie die Nutzbarkeit, die Beschaffenheit und die gesetzlichen Bebauungsvorschriften müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Zudem können individuelle Unterschiede zwischen dem fiktiven Bodenrichtwertgrundstück und dem tatsächlichen Bewertungsgrundstück den Grundstückswert beeinflussen.
Gutachterausschüsse stellen deshalb neben den Bodenrichtwerten auch Umrechnungsfaktoren zur Verfügung, die die tatsächlichen Gegebenheiten des Bewertungsgegenstands berücksichtigen. Allerdings ist die Anpassung komplex und erfordert oft professionelle Hilfe.
Eine unkomplizierte Möglichkeit, den Grundstückswert ermitteln zu können, bietet eine Online-Grundstücksbewertung. Immobilienwert24 beispielsweise berücksichtigt bei der Bewertung zahlreiche Faktoren wie Verkehrsanbindung, Versorgungssituation und individuelle Eigenschaften des Grundstücks. Lassen Sie Ihren Grundstückswert ermitteln – online und zuverlässig. Das Ergebnis ist eine genaue Bewertung als PDF-Datei, die eine verlässliche Grundlage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen bietet.
5. Ergänzungen und Fragen von Lesern
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Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet.
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Woher erhalten Sie nun ein Grundstück? Es gibt viele Quellen, die sie nutzen können.
Die größte Wahrscheinlichkeit für ein Schnäppchen liegt sicherlich darin, ein Grundstück über Freunde, Verwandte oder Bekannte zu erstehen. Dies ist aber die unwahrscheinlichste Variante nichtsdestotrotz, lassen Sie ihren Grundstückswunsch im ganzen Freundeskreis verlauten, eventuell kennt einen jemanden, der einen kennt
