In Leipzig, Dresden und Berlin läuft die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien auf Hochtouren. Aus gutem Grund: um das Stadtbild auszubessern, kurbelt der Staat die Nachfrage mit kräftigen Steuervorteilen an. Im Gegensatz zu einem Hausbau können Käufer bis zu neunzig Prozent der Sanierungskosten als „Absetzung für Abnutzung“ von der Einkommenssteuer absetzen – und erhalten dafür eine Immobilie, die oft genauso komfortabel ist wie ein Neubau.
Steuervorteile für Selbstnutzer und Kapitalanleger
Selbstnutzer können die Sanierungskosten einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie über den Zeitraum von zehn Jahren mit neun Prozent von der Steuer absetzen. Die Rückfinanzierung der Sanierung als „Absetzung für Abnutzung“ (kurz: AfA) über die Einkommenssteuer liegt also bei glatten neunzig Prozent. Je höher der Steuersatz, desto lukrativer kann diese Rechnung für den Käufer ausfallen. Aber auch „Normalverdiener“ profitieren davon, eine unter denkmalgeschützte Immobilie zu erwerben und zu sanieren. Für Kapitalanleger fällt der steuerliche Vorteil dagegen etwas niedriger aus, bleibt aber dennoch lukrativ. Möchte man das Haus nicht selbst nutzen, können die Sanierungskosten acht Jahre lang mit neun Prozent abgesetzt werden, danach vier weitere Jahre mit sieben Prozent. Zusätzlich besteht auch die Möglichkeit, Anschaffungskosten für das Gebäude anteilig geltend zu machen.
Was bei der AfA zu beachten ist
Grundvoraussetzung ist, dass die Immobilie vor Beginn der Sanierungsarbeiten gekauft wurde. Ebenso muss auch die steuerliche Bescheinigung schon vor Sanierungsbeginn gestellt worden sein. Die Behörden dürfen die Bescheinigung nicht nachträglich ausstellen – eine Abschreibung ist dann schon nicht mehr möglich. Wichtig ist es auch, zu beachten, dass nicht alle Sanierungsmaßnahmen abgesetzt werden können. Nur Sanierungen, die für den Erhalt des Gebäudes sinnvoll sind, werden auch steuerlich berücksichtigt. Erneuerungen von Bädern und Toiletten werden übernommen, ein neuer Anstrich oder eine neue Heizungsanlage. Dagegen wird beispielsweise das Ersetzen von Holzfenstern mit Kunststofffenstern nicht berücksichtigt, und Arbeiten an Außenanlagen, wie beispielsweise Vorgärten oder Hinterhöfen, sind generell ausgeschlossen.
Behutsamer Umgang mit der Bausubstanz
Beim Sanieren von denkmalgeschützten Häusern sind natürlich einige Eigenheiten zu berücksichtigen. Vor Beginn der Arbeit muss jede Sanierungsmaße genehmigt werden, zuständig dafür ist die jeweilige Denkmalschutzbehörde der Stadt oder des Landkreises. Die Behörde möchte natürlich verhindern, dass durch Renovierungsarbeiten eine Beschädigung des Denkmals entsteht oder zu weit in die Bausubstanz eingegriffen wird. Insbesondere der Umbau zu mehr Energieeffizienz stellt daher eine besondere Herausforderung dar. Denn jede Veränderung der Fassade muss besonders behutsam durchgeführt werden. Wird das Erscheinungsbild durch einen Ein- oder Umbau zu weit verändert, verliert das Gebäude schlimmstenfalls seinen Denkmalschutzcharakter. Dann ist nicht nur die steuerliche Begünstigung dahin, in der Regel wird zudem auch noch ein kräftiges Bußgeld fällig. Alle Maßnahmen müssen also exakt auf das Bauerwerk zugeschnitten und im Vorfeld genehmigt werden. Es empfiehlt sich daher, für die Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes einen Sachverständigen hinzuzuziehen.
Wer ein geeignetes Objekt gefunden hat und sich an den etwas kleinteiligen Prozess der energieeffizienten Sanierung wagt, der erhält unterm Strich oftmals eine kostengünstige Immobilie, die einem Neubau in vielen Punkten kaum etwas nachsteht. Wer sich die Innenstädte von Dresden, Berlin oder Leipzig ansieht, stellt schon mit einem oberflächlichen Blick schnell fest, dass hier noch jede Menge Potential schlummert. Es gibt noch viel zu tun – und meistens lohnt es sich.
