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Gebäudeversicherung – worauf achten? 21 Punkte, die wichtig und sinnvoll sind

Ob Wohnung, Reihenhaus, Wohngebäude oder Gewerbeimmobilie: Für Immobilienbesitzer zählt die Wohngebäudeversicherung mit zu den wichtigsten Versicherungen überhaupt. Zwar ist sie keine Pflichtversicherung, dennoch aber ein unverzichtbares Instrument zur Absicherung vor bestimmten Schadensereignissen und sollte von keinem Immobilienbesitzer außer Acht gelassen werden. Zudem ist eine Gebäudeversicherung oftmals eine Voraussetzung für den Erhalt eines Immobilienkredits. Was sollte man also beim Thema Gebäudeversicherung beachten?

 
 

Inhalt: Gebäudeversicherung – worauf achten?

Punkt 1

Warum eine Gebäudeversicherung?

Bei der Gebäudeversicherung, der Begriff "Wohngebäudeversicherung" wird synonym verwendet, handelt es sich um eine Sachversicherung. Da es sich bei einer Immobilie in den häufigsten Fällen um eine der größten finanziellen Investitionen im Leben der meisten Menschen handelt, ist es besonders wichtig diese auch entsprechend abzusichern, um das Risiko finanzieller Schäden zu minimieren. Dabei gibt es eine Reihe von Ereignissen, die unter Umständen zu hohen finanziellen Schäden führen können. Denken Sie nur an einen Sturm, der einen Baum auf Ihr Haus fallen lässt.

Durch eine Gebäudeversicherung werden zunächst einmal folgende Schäden reguliert:

  • Brandschäden
  • Hagelschäden
  • Sturmschäden
  • Blitzschäden
  • Wasserrohrbruch Schäden
  • Explosionsschäden

In der Regel wird durch die Gebäudeversicherung der gesamte Schaden ersetzt - im Zweifel bis hin zum vollständigen Gegenwert des Gebäudes.

 

Darunter fallen also auch Hauselektrik, Rohrleitungen und Heizungsanlagen.

Ausgenommen vom Versicherungsschutz sind in der Regel alle Gegenstände, die nicht direkt zum Gebäude gehören oder am Gebäude angrenzen. 

Der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung ist meist eine notwendige Voraussetzung, um eine Finanzierung des Hauses von einer Bank zu erhalten.

 

Punkt 2

Nebengebäude und nachträgliche Anbauten

Nebengebäude, Garagen, Carports, Gartenhäuschen, Geräteschuppen oder auch externe Haustechnik wie Solar- oder Wärmepumpenanlagen in in der Regel mitversichert. Aber nehmen Sie diese Gebäude und Anlagen dezidiert in den Versicherungsvertrag mit auf, um im Schadensfall keinen Zweifel aufkommen zu lassen.

Punkt 3

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Achtung: Elementarschäden!

Für weitere Schäden wie etwa Erdbeben, Überschwemmungen, Erdrutsche, Starkregenschäden oder Lawinen kann zusätzlich eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen werden. Daher ist es besonders wichtig, darauf zu achten, was genau in der jeweiligen Gebäudeversicherung enthalten ist. 

Unsere Empfehlung: Das Mitversichern der Elementarschäden kostet meist nur wenige Euro pro Jahr. Darum raten wir zumindest zur Prüfung, welche Mehrkosten durch die Mitversicherung von solch elementaren Ereignissen auf Sie zukommen. Im Zweifel: Mitversichern!

Punkt 4

Versicherungsbeitrag ist von diversen Faktoren abhängig

Es gibt eine große Anzahl verschiedener Anbieter von Gebäudeversicherungen, welche sich in ihren Konditionen teilweise erheblich unterscheiden. Die Höhe des Versicherungsbeitrags wird dabei von diversen Faktoren beeinflusst. Zu diesen Faktoren zählen neben Anderen:

  • Der Sachwert des Gebäudes
  • Die Größe des Gebäudes sowie die Aufteilung der Gebäudefläche
  • Die Lage des Gebäudes (Ort und Umfeld)
  • Die Bauart des Gebäudes sowie das Alter
  • Die Nutzungsart und die Art des Wohnens
  • Eventuelle Sonderausstattungen (Swimmingpool, Sauna, etc.)

Punkt 5

Wie hoch versichern?

Sie als Hausbesitzer sind für die ausreichende Höhe der Versicherungssumme verantwortlich. Versuchen Sie lieber nicht über eine zu niedrige Versicherungssumme an der Versicherungsprämie zu sparen. In der Regel wird in den Folgejahren die Gebäudeversicherung über den gleitenden Neuwertfaktor an die Wertentwicklung des Hauses angepasst.

 

Punkt 6

Selbsteteiligung bei der Wohngebäudeversicherung

Eine Selbstbeteiligung senkt den jährlichen Beitrag zur Versicherung erheblich. Darum raten wir zum Abschluss einer großzügigen Selbstbeteiligung. Lassen Sie sich die Ersparnis für verschiedene Selbstbeteiligungen vorrechnen und entscheiden Sie dann über deren Höhe.

Punkt 7

Diese Extras zusätzlich versichern?

Eine Gebäudeversicherung kann um Extras aufgestockt werden. Wir halten die folgenden Ergänzungen/Erweiterungen für sinnvoll. Achten Sie auf:

  • Volle Zahlung auch bei grober Fahrlässigkeit (schnell wir mal eine Kerze brennen gelassen ...)
  • Dekontamination von giftigem Erdboden (zumindest als Teilabdeckung)
  • Aufräum-/Abbruchkosten im Falle eines Schadens

Unsere generelle Empfehlung lautet allerdings: Versichern Sie immer nur die größeren Schäden, kleinere Risiken können Sie selbst tragen und sollten Sie nicht versichern.

 

Punkt 8

Fenster bzw. Fensterscheiben

Fensterscheiben sind zumeist im Rahmen der Gebäudeversicherung nicht mitversichert. Schäden können separat über eine Glasversicherung abgedeckt werden.

Punkt 9

Photovoltaikanlage

Eine Photovoltaikanlage ist nicht zwangsläufig in der Wohngebäudeversicherung mitversichert. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Versicherung, ob Ihr Vertrag die Anlage mit abdeckt.

In manchen Verträgen ist eine Photovoltaikanlage nur mitversichert, wenn diese rein privaten Zwecken dient. Wer Strom aus der Anlage in das öffentliche Netz speist, muss dann eine extra Photovoltaikanlage-Versicherung abschliessen.

 

Punkt 10

Rückstau aus Abwasserrohren

Bei Starkregen kann es zu einem Fluten der Abwasserkanäle kommen. So kann es zum einem "Hereindrücken" des Abwassers ins Haus kommen. Bei vielen Häusern ist eine Rückstauklappe oder eine andere entsprechende Vorrichtung installiert, die dieses Hereindrücken verhindern soll. Natürlich könnte diese Vorrichtung einmal ausfallen ...

Das Wasser kann maximal bis zur Rückstauebene steigen. Diese liegt in der Regel auf Straßenhöhe, weil dann das Wasser über die Straße abläuft. Das Erdgeschoss befindet sich zumeist über dieser Rückstauebene und wäre folglich von einem Rückstau nicht betroffen. Detaillierte Erläuterungen finden Sie hier.

Der Rückstau aus Abwasserrohren ist in der Grund-Gebäudeversicherung meist nicht enthalten. Sie müssen sich über das Mitversichern dieses Risikos nur Gedanken machen, wenn Sie einen Keller haben oder Ihr Erdgeschoss unter der Rückstauebene liegt. In diesem Fall lassen Sie sich den Mehrbetrag vorrechnen. So können Sie abwägen.

Rückstauschäden sind in der Regel bei einer Elementarversicherung, siehe oben, mitversichert.

Unsere Empfehlung: Bei Vorhandensein eines Kellers und geringen Mehrkosten würden wir dieses Extra hinzubuchen.

Punkt 11

Vandalismusschäden

Vandalismusschäden am Gebäude können z. B. bei einem Einbruch oder durch Graffiti-Schmierereien entstehen. Schäden am Hausrat sind oft von der Hausratversicherung abgedeckt.

Die Versicherung von Vandalismusschäden steckt voller Tücken, detaillierte Erläuterungen, wer was wann übernimmt, finden Sie hier.

Unsere Empfehlung: Wenn Sie darüber nachdenken, mutwillige Zerstörungen oder Schäden am Gebäude mit abzuschließen, lassen Sie sich genau erklären, unter welchen (Tat-)Umständen Ihre Versicherung zahlt und welche Tarife dafür fällig sind. Wägen dies dann den Nutzen mit den Mehrkosten ab.

Punkt 12

Ableitungsrohre

Ableitungsrohre sind Rohre, die Abwasser aus einer Immobilie ableiten. Diese werden kaum gewartet und sind in weiten Teilen Deutschlands marode. Darum wird der Versicherungsschutz "zunehmend defensiv oder eingeschränkt angeboten".

Meist besteht in der Gebäudeversicherung ein Schutz gegen Bruchschäden nur für Ableitungsrohre innerhalb des Gebäudes. Achten Sie möglichst auf eine Deckungserweiterung auf Ableitungsrohre unterhalb und außerhalb des Gebäudes, sowohl auf dem Versicherungsgrundstück als auch außerhalb des Versicherungsgrundstücks.

Punkt 13

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Den richtigen Anbieter finden

Somit ergibt sich für Immobilienbesitzer die Frage danach, welche Leistungen die Gebäudeversicherung abdecken sollte. Ein genauer Vergleich der verschiedenen Anbieter ermöglicht es dabei, die jeweils günstigste Versicherung für das eigene Gebäude zu finden. Was gilt es bei der Auswahl des richtigen Versicherers zu beachten?

Mithilfe eines Online-Vergleichsrechners ist es auf unkomplizierte Weise möglich, verschiedene Versicherer auf ihre Konditionen hin miteinander zu vergleichen. Wichtig ist dabei darauf zu achten, dass auch alle benötigten Leistungen im Gebäudeversicherungsschutz enthalten sind. Zudem lohnt es sich, einige weitere Aspekte mit zu versichern, beispielsweise den Fall der groben Fahrlässigkeit oder Schäden an eventuell vorhandenen Kaminen.

Ein guter Vergleich von Gebäudeversicherungen zeigt klar auf, welche Risiken genau versichert sind und hilft Ihnen so, dass wichtige “Kleingedruckte” bei den Versicherungsverträgen nicht zu übersehen. 

 

Zwischen den Beiträgen unterschiedlicher Anbieter können unter Umständen mehrere hundert Euro liegen. Unter folgendem Link findet man einen Vergleichsrechner verschiedener Versicherer sowie weiterführende Informationen zum Thema Gebäudeversicherungen. Unten im Beitrag finden Sie einen weiteren Vergleich.

Punkt 14

Gefahrenzonen als Berechnungsgrundlage der Prämienhöhe

Deutschland wird von den Versicherungen in verschiedene Gefahrenzonen eingeteilt. Die Risiken für Sturm- und Leitungswasserschäden sind regional (höchst) unterschiedlich.

Je nach der Gefahren-Einstufung bemisst sich der Beitrag für die Gebäudeversicherung. Allerdings werden diese Einstufungen von Versicherer zu Versicherer unterschiedlich vorgenommen. Daraus ergeben sich unterschiedliche Prämien je nach Versicherer und Wohnort. Darum kann ein Versicherer an Wohnort A günstiger sein, in einer anderen Stadt hingen teurer.

Punkt 15

Die Gebäudeversicherung kann unter Umständen steuerlich abgesetzt werden

In der Regel können Kosten, die dem Schutz oder der Vorsorge der eigenen Person dienen, anteilig von der Steuer abgesetzt werden. Bei der Gebäudeversicherung ist dies jedoch nur dann der Fall, wenn die entsprechende Immobilie nicht selber bewohnt, sondern vermietet wird. Wird die Immobilie nämlich vermietet, gelten die Mieteinkünfte als Vorsorge und können somit als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Punkt 16

Was passiert mit der Gebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel?

Bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie muss der Gebäudeversicherungsanbieter unmittelbar darüber in Kenntnis gesetzt werden. Sowohl die Pflichten als auch die Rechte gehen bei einem Eigentümerwechsel automatisch auf den neuen Besitzer über.

Wenn der Eigentümerwechsel aufgrund einer Erbschaft erfolgt, besteht kein Recht auf Kündigung, hier müssen die jeweiligen Fristen eingehalten werden. Kommt der Eigentümerwechsel durch einen Verkauf zustande, kann der neue Besitzer innerhalb eines Monats kündigen und einen neuen Anbieter wählen.

Punkt 17

Was passiert mit der Gebäudeversicherung bei Umbaumaßnahmen oder Leerstand?

Auch bei einem Leerstand muss der Versicherungsanbieter unverzüglich über diesen informiert werden, andernfalls erlischt der Versicherungsschutz. Alle Umbaumaßnahmen, wozu auch Leerstand gehört, bedeuten für den Versicherer automatisch ein erhöhtes Risiko.

Auch bei Umbaumaßnahmen in einzelnen Räumen des Gebäudes muss diese Informationspflicht eingehalten werden, um den Versicherungsschutz aufrecht zu halten. Nach den Umbauarbeiten kann der Versicherungsbeitrag teurer werden. Generell ist der Gebäudebesitzer gehalten, gewisse vorbeugende Maßnahmen zu treffen, also beispielsweise ggf. eine Fenstersicherung tiefliegender Fenster vorzunehmen, um Sturmschäden (oder auch Einbruch) zu vermeiden oder Mindeststandards beim Brandschutz einzuhalten.

Punkt 18

Zur Rohbauversicherung

Wer eine Immobilie neu baut oder eine Bestandsimmobilie saniert, sollte sich mit einer Rohbauversicherung bzw. Feuerrohbauversicherung oder Bauleistungsversicherung versichern. Diese versichert die Baustelle unter anderem gegen Brandschäden. Wenn nur der Rohbau steht, zahlt die Gebäudeversicherung keine Unwetterschäden.

Punkt 19

Zur Kernsanierungsklausel

Einige Wohngebäudeversicherer gewähren einen Rabatt auf die Versicherungsprämie, wenn die Immobilie komplett kernsaniert wurde. Eine Kernsanierung ist eine (fast) komplette Runderneuerung der Elektro-und Wasserleitungen sowie von Dach, Fenster, und der sanitären Einrichtung.

Punkt 20

Beitragsanpassung und Recht zur außerordentlichen Kündigung

Wenn Ihre Wohngebäudeversicherung die Beiträge anpasst haben Sie ein außerordentliches Kündigungsrecht innerhalb von einem Monat nach Erhalt der Information über die Beitragsanpassung.

Bevor Sie jedoch kündigen, sollten Sie die neue Versicherung unter Dach und Fach gebracht haben. Dies kann sich einige Wochen hinziehen.

 Punkt 21

100 % Schutz nur in der Kombination Wohngebäudeversicherung und Hausratversicherung

Eine Gebäudeversicherung sollte in ihrem Umfang also gut auf die jeweiligen Bedingungen zugeschnitten sein. Zusätzlich zur Gebäudeversicherung empfiehlt sich eine Hausratversicherung, die darüber hinaus die Eigentümer selbst, Kleidung, Mobiliar und Elektrogeräte absichert. Auch die bereits erwähnte Elementarschadenversicherung sollte mitbedacht werden.

Punkt 22

Fazit

Gebäudeversicherung – worauf achten? Sowohl Immobilienbesitzer welche die Immobilie vermieten, als auch solche welche selber in dieser Leben, sollten auf keinen Fall auf eine Gebäudeversicherung verzichten um finanzielle Belastungen durch nicht selbst verursachte Schäden zu vermeiden. Prüfen Sie sorgfältig, welche Risiken Sie mitversichert wissen wollen und lassen Sie alles schriftlich festhalten.

Punkt 23

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