Hierauf solltest du beim Grundstückskauf achten: Checkliste für künftige Grundbesitzer

Der Kauf eines Grundstücks ist ein aufregendes Unterfangen, das jedoch mit zahlreichen Fallstricken und Überlegungen verbunden ist. Angefangen bei der Lage über die Bodenbeschaffenheit bis hin zu rechtlichen Aspekten – jeder Schritt will gut durchdacht sein. Ob du ein Grundstück in der Stadt oder auf dem Land suchst, eine gründliche Vorbereitung und ein Auge fürs Detail können dir helfen, das perfekte Stück Land für dein Traumhaus zu finden.

Das Grundstück trägt entscheidend zum Wohlfühl-Faktor beim neuen Haus bei. Und das auf mehrere Weise. Zum einen ganz profan dadurch, dass durch Lage, Art und Größe des Grundstücks zahlreiche Faktoren wie Gestaltungsmöglichkeiten, Umfeld und Wohnklima beeinflusst werden. "Lage ist heutzutage alles", heißt es. Aber auch indirekt über den Geldbeutel: Je günstiger das Grundstück, umso ruhiger kann man hinterher schlafen.

Bauland ist knapp in Deutschland und dementsprechend teuer. Noch steigen die Preise für Grundstücke regelmäßig an. Bei Interesse kann man sich beim zuständigen Bauamt bzw. bei dessen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach Richtwerten für Grundstückspreise vor Ort erkundigen. Auch der Ring deutscher Makler veröffentlicht solche Preisspiegel.

Ob diese Preistendenz nach oben sich für immer weiter fortsetzt, kann angesichts schwindender Bevölkerungszahlen sowie dem ansteigenden Anteil älterer Menschen in der Bevölkerung bezweifelt werden. Ungebrochen ist aber Trend zur Stadt, so dass in attraktiven Ballungsräumen weiterhin mit steigenden Grundstückspreisen gerechnet werden kann.

1. Welche Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise?

Wenn du durch die Immobilienannoncen im Internet und in den Zeitungen blätterst, wirst du schnell merken, dass die Grundstückspreise stark variieren können. Es gibt nicht nur große regionale Unterschiede, sondern auch innerhalb eines Stadtteils können die Preise erheblich schwanken. Aber warum ist das so? Es gibt mehrere Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen. Hier sind einige der wichtigsten:

Ausrichtung und Schnitt

Ein Grundstück mit einer günstigen Ausrichtung und einem guten Schnitt kann höhere Preise erzielen. Wenn das Haus beispielsweise nach Süden ausgerichtet ist und einen freien Blick auf die Landschaft bietet, steigt der Wert. Solche Grundstücke sind besonders gefragt, da sie optimale Lichtverhältnisse und eine schöne Aussicht bieten.

Größe

Die Größe eines Grundstücks spielt eine entscheidende Rolle beim Preis. Größere Grundstücke sind teurer, weil sie mehr Nutzungsmöglichkeiten bieten. Wenn du ein großes Grundstück hast, kannst du mehr darauf bauen oder es vielseitiger nutzen, was den Wert erhöht.

Erschließungsgrad

Ein vollständig erschlossenes Grundstück ist ein echter Pluspunkt. Die Erschließungskosten, die normalerweise zwischen 10.000 und 20.000 Euro liegen, entfallen dabei. Erschlossen bedeutet, dass das Grundstück an alle notwendigen Versorgungsleitungen wie Wasser, Strom und Kanalisation angeschlossen ist. Ohne diese Erschließung ist ein Grundstück praktisch nicht nutzbar, daher ist dies ein wichtiger Faktor.

Bodenbeschaffenheit

Die Bodenqualität hat ebenfalls einen großen Einfluss auf den Preis. Wenn das Grundstück viel Lehm, Fels oder Kies enthält, können die Bauarbeiten teurer und schwieriger werden. Solche Grundstücke sind daher weniger wertvoll. Ein guter, stabiler Boden ist ideal und erhöht den Grundstückswert.

Bebaubarkeit

Kann das Grundstück als Bauland genutzt werden, steigt sein Wert erheblich. Bauland ist immer gefragter als unbebaubare Flächen, da es direkt für Bauprojekte genutzt werden kann.

Lage

Die Lage ist einer der größten Preistreiber. In Ballungszentren sind Grundstücke besonders teuer, weil sie knapp und stark nachgefragt sind. Eine attraktive Lage mit guter Infrastruktur und vielen Annehmlichkeiten in der Nähe kann den Preis in die Höhe treiben.

Kaufkraft der Einwohner

In Regionen mit hoher Kaufkraft sind auch die Grundstückspreise höher. Wo die Menschen besser verdienen, können sie auch mehr für ein Grundstück bezahlen. Dies führt dazu, dass die Preise an die Kaufkraft angepasst sind.

Infrastruktur

Eine gute Infrastruktur erhöht den Wert eines Grundstücks ebenfalls. Gute Verkehrsanbindungen, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Freizeiteinrichtungen machen ein Grundstück besonders attraktiv. Menschen sind bereit, mehr zu zahlen, wenn sie bequem und schnell alles erreichen können, was sie im Alltag brauchen.

Diese Faktoren tragen alle dazu bei, dass die Preise für Grundstücke so unterschiedlich ausfallen. Wenn du ein Grundstück kaufen möchtest, solltest du diese Aspekte genau prüfen, um eine gute Entscheidung zu treffen.

1.1. Regionale Unterschiede bei Grundstückspreisen

Wenn du dir die aktuellen Grundstückspreise ansiehst, wirst du feststellen, dass die Kosten für Bauland in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Doch die Preisentwicklung verläuft in den verschiedenen Regionen unterschiedlich schnell. Warum ist das so? Hier sind einige Gründe:

2. Tipps für günstiges Bauland

Der bundesweite Durchschnittspreis für Grundstücke liegt derzeit bei 212,92 €/m². Es gibt jedoch große Unterschiede je nach Region. In Sachsen-Anhalt zahlst du etwa 51,37 €/m², während du in Berlin 1.768,99 € pro Quadratmeter ausgeben musst. Hamburg liegt mit 1.258,96 €/m² knapp dahinter.

Wenn du in teuren Gebieten dennoch ein günstiges Stück Land finden willst, kannst du diese Tipps beachten:

3. Verkehrswertermittlung eines Grundstücks

Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie erfolgt in der Regel auf Grundlage eines Verkehrswertes. Banken und Finanzdienstleistungsunternehmen nutzen Verkehrswerte sogar als Grundlage für ihre Beleihungswertermittlungen und somit ihrer Sicherheiten. Für die Grundstücksbewertung können sogenannte Verkehrswertverfahren herangezogen werden. Im Rahmen der Ermittlung des Verkehrswertes, welcher schließlich Grundlage für den erzielbaren Preis der Immobilie ist, kann zwischen drei verschiedenen Verfahren unterschieden werden. 

4. So errechnet sich der Bodenrichtwert

Der Kauf eines geeigneten Grundstücks steht vor jedem Hausbau – um dabei grobe Preisvorstellungen ermitteln zu können, lohnt es sich, einen Blick in die Bodenrichtwertkarten zu werfen.

Denn mittlerweile gewinnen überall Bodenpreise als Teil der Immobilienbewertung an Bedeutung. Das Städtebaurecht in Deutschland versteht unter dem Bodenrichtwert den durchschnittlichen Lagewert des Standortes. Dieser wird, unter Rücksichtnahme ihres Entwicklungszustandes, aus den Kaufpreisen der vorhandenen Grundstücke ermittelt. Dies erfolgt zu festen Stichtagen und sollte mindestens zweimal pro Jahr durchgeführt werden. Allerdings richtet sich die zeitliche Ermittlung stets nach den Rechtsvorschriften des jeweiligen Bundeslandes. Dieses Vorgehen ist gerade für die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland sehr wichtig. Die Bodenrichtwerte spielen besonders bei der Wertermittlung von Immobilien eine bedeutende Rolle, denn mit Hilfe dieser Richtwerte kann im Anschluss ein genauer Wert des Bodens bestimmt werden. Dieses Verfahren wird besonders dann herangezogen, wenn sich im Vergleichswertverfahren aus Kaufpreisen kein Bodenwert ermitteln lässt. Die Grundlage hierbei bilden die amtlichen Kaufpreissammlungen, welche von speziellen Gutachterausschüssen durchgeführt werden. Allerdings kann der Bodenrichtwert nur als Durchschnittswert einer hohen Anzahl verschiedener Transaktionen gesehen werden. Daher muss zusätzlich der Verkehrswert eines jeden Grundstücks anhand von Besonderheiten des zu bewertenden Objekts geschätzt werden.

Von welchen Faktoren wird der Bodenrichtwert beeinflusst?

Da sich jedes Grundstück durch naturbedingte Eigenheiten unterscheidet, können diese schwer vereinheitlicht werden. Auch bei scheinbar gleichen Grundstücken variiert der Kaufpreis aufgrund von Ab- und Zuschlägen. Dennoch lassen sich einige Faktoren als festes Maß ausmachen. So spielt beispielsweise die allgemeine Lage des Objekts eine wichtige Rolle. Analysiert werden hier besonders Infrastruktur, aber auch Sonnenlage, Bodenbeschaffenheit und allgemeine Bauplatzeigenschaften. Aber auch Umwelteinflüsse beeinflussen den Wert des Grundstücks. Belästigung durch Verkehrslärm oder industriell verursachten Rauch haben einen starken Einfluss auf die endgültige Wertbestimmung.

Den Bodenrichtwert einsehen

Wer Informationen über den Bodenrichtwert eines bestimmten Grundstücks einsehen möchte, kann sich diese meist gegen eine geringe Gebühr besorgen. Auch stellt ein Großteil der Bundesländer diese Berichte bereits im Internet zur Verfügung.

Im Video erläutert:

Länge: 5 Minuten

5. Grundstücksanalyse

Ein Grundstück solltest du nach Lage, Umfeld und Bebaubarkeit analysieren. Dies ist zum einen für die eigene Wohnsituation von Bedeutung, erhöht aber natürlich die Chance auf eine gute Widerverkaufbarkeit bzw. Wertsteigerung.

Je nachdem, was dir am wichtigsten erscheint, solltest du aus den folgenden Punkten eine Rangfolge für dich abbilden:

Lage

Hierbei bitte auch den Charakter der Umgebung bewerten. Passt die Nachbarschaft zu dir, zu deinen Kindern? Wie fällt die Sonne ein? Welche besonderen Gegebenheiten finden sich in der Umgebung oder sind geplant: Stromleitungen, Autobahn ... Analysiere weiter:

Sonstiges

6. Checkliste zum Grundstückskauf

Wenn du nun ein Grundstück kaufen möchtest, könntest du die folgende Checkliste abarbeiten:

Beitrag: Grundbuchauszug: was ist das? Wie beantragen?

Grundbuchauszug: was ist das? Wie beantragen?

Grundbuchauszug: was ist das? Wie beantragen?

Die Grundbuchordnung (GBO) ist ein fester Bestandteil deutschen Rechts. Zusammen mit der Grundbuchverfügung (GBV) legt sie fest, wie Einträge im Grundbuch vorgenommen werden, welche Rechte daraus resultieren und wie die Grundbücher geführt werden.

In Deutschland haben Immobilien und Grundstücke normalerweise ein eigenes Blatt im Grundbuch. Auf diesem Blatt werden alle wichtigen Informationen über das Eigentum gesammelt. Während Notare regelmäßig mit dem Grundbuch arbeiten, hat Otto Normalverbraucher nur selten damit zu tun. Eine Ausnahme bildet hier der Verkauf des eigenen Grundstücks oder Wohneigentums. Wenn das Objekt am Immobilienmarkt angeboten wird, fordern Interessenten oft einen Grundbuchauszug an. Nur so können sie sich einen umfassenden Überblick über die Immobilie verschaffen.

Ein Grundbuchauszug mag wie ein trockenes Stück Papier erscheinen, doch in Wahrheit verbirgt sich dahinter das Herzstück deiner Immobilie. Stell dir vor, du könntest mit einem einzigen Dokument die gesamte Geschichte und den rechtlichen Status deines Grundstücks aufdecken. Genau das leistet der Grundbuchauszug – er ist dein Schlüssel zu Sicherheit und Klarheit im oft verworrenen Dschungel der Immobilienwelt. Lass uns gemeinsam eintauchen und die Geheimnisse dieses unverzichtbaren Dokuments lüften!

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7. Bodenbeschaffenheit

Man vermeintliches Grundstücksschnäppchen mag sich aufgrund mangelnder Bodenbeschaffenheit als echter Kostentreiber entpuppen. Von daher sollten Sie sich über die bauliche Eignung des Grundstücks gut informieren, insbesondere dann, wenn Sie mit Keller bauen möchten.

Ein Bodengutachten kostet um die 2.000 bis 3.000 Euro. Hierbei wird zum Beispiel die Tragfähigkeit des Baugrundes untersucht. Reicht dieser nicht aus, muss der Boden abgetragen und durch tragfähigeren ersetzt werden.

Ist der Grundwasserstand zu hoch, müssen Sie beim Kellerbau mit zusätzlichen Kosten für die Wasserabdichtung rechnen.

Auch Schadstoffe können sich im Boden befinden. Diese finden sie meist aber nur, wenn Sie einen konkreten Verdacht haben und diesen überprüfen lassen (z.B. Munitionsmüll auf dem 2. Weltkrieg).

Hilfreich sind oft Gespräche mit der Nachbarschaft – hier lassen sich viele Probleme im Vorfeld aufdecken.

8. Erschließung

Bei der Erschließung von Haus und Grundstück sind 2 Kostenarten zu unterscheiden:

Kläre vor dem Kauf ab, welche Kosten schon angefallen und somit im Kaufpreis enthalten sind und welche Kosten auf dich noch zukommen können, sodass du hier keine bösen Überraschungen erlebst./p>

9. Baulasten

Baulasten sind eingetragene Verpflichtungen oder Rechte, die mit dem Grundstück einhergehen. Dies können sein:

Baulasten tragen teilweise erheblich zur Wertminderung bzw. Werterhöhung für das empfangene Grundstück bei. Informiere dich von daher im Baulastenverzeichnis oder im Grundbuch über Baulasten, die auf deinem zukünftigen Grundstück liegen könnten.

10.  Nebenkosten vom Grundstück

 Neben dem eigentlich Kaufpreis gib es eine Reihe und Punkten, die ebenfalls zur Einschätzung des Kaupreises hinzugezogen werden sollten.

Zum einen sind das die Grunderwerbsteuer (3,5 %) sowie Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,5 %), sicherlich ein großer zusätzlicher Teil.

Darüber hinaus gibt es noch:

Erst bei Berücksichtigung aller Kosten für ein Grundstück lassen sich sinnvolle Vergleiche zwischen 2 Grundstücken herstellen.

11. Flächennutzungsplan - das steht drin

 Der Flächennutzungsplan spiegelt die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde oder Stadt wider und ist das Ergebnis politischer und fachlicher Planungen.

Sie sind keine Rechtsvorschriften für die zukünftige Bebauung, geben den Behörden aber eine Entscheidungsgrundlage für die Genehmigung von Bauvorhaben und sind somit ein Hinweis auf die zukünftige Entwicklung einer Gemeinde.

Mögliche Inhalte des Flächennutzungsplanes

12. Bebauungsplan und Bebaubarkeit vom Grundstück

Der Flächennutzungsplan ist eher eine behördenverbindliche Darstellungen über die Grundzüge der Bodennutzungsmöglichkeiten. Strenger regeln die Festsetzungen der Bebauungspläne die bauliche und anderwertige Nutzung vom Grundstück detailliert und allgemeinverbindlich. Der Bebauungsplan regelt also entscheidend die Bebaubarkeit vom Grundstück.

In aller Regel liegt für ein Grundstück ein Bebauungsplan vor. In diesem wird vieles festgelegt, von der Größe des Hauses bis zu dessen Lage und Ausgestaltung. Du kannst diesen Bebauungsplan in der Gemeinde einsehen. Wir erläutern, was die einzelnen Angaben bedeuten:

12.1. Bauweise

Im Bebauungsplan finden sich Angaben zur Bauweise. Dies können zum Beispiel Baulinien sein, auf denen gebaut werden muss. Hierbei sind nur geringfügige Überstände von Gebäudeteilen möglich. Zum anderen gibt es Baugrenzen. Hiermit wird festgelegt, dass Gebäude diese Grenzlinien nicht überschreiten dürfen (auch hier sind geringfügige Überstände von Gebäudeteilen möglich).

12.2. Bauliche Nutzung

Der Bebauungsplan gibt Auskunft, wie hoch die Geschossflächenzahl (Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstück) oder die Geschossfläche. Beispiel:

Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,30. Grundstücksgröße 800m2.
Daraus ergibt sich eine maximale Wohnfläche von 240m2.

Darüber hinaus finden Sie Angaben zur maximalen Bebaubarkeit des Grundstückes, die Grundflächenzahl. Beispiel: Grundstücksgröße 800m2, Grundflächenzahl = 0,18. Daraus folgt, dass 144m2 Grundstück bebaut werden dürfen.

Ganz ähnlich erklärt sich die Baumassenzahl, die die mögliche Baumasse in Kubikmeter angibt. Auch diese wird mit der Grundstücksfläche multipliziert.

Darüber hinauf finden sich dann noch Angaben zur Anzahl der Vollgeschosse, die maximale Höhe des Hauses, entweder als Traufhöhe oder als Firsthöhe, oft in Bezug zum Gehweg.

12.3. Weitere Punkte im Bebauungsplan

Und, last not least, definiert ein Bebauungsplan noch die folgenden Kriterien:

Bewegt sich das Bauvorhaben innerhalb der Parameter des Bebauungsplanes, erhält man eine hundertprozentige Rechtssicherheit für das eigene Bauvorhaben durch das Einholen der Baugenehmigung. Erst dann kann mit dem Bau begonnen werden.

Liegt kein Bebauungsplan vor, gestaltet sich die Vorgehensweise etwas komplizierter und langwieriger. Idealerweise übernimmt dann ein Architekt für Sie die Abstimmungs- und Genehmigungsarbeit mit der Gemeinde. Über das generelle Vorgehen kannst du dich dann mit dem zugehörigen Bauamt abstimmen. Nutze die Möglichkeit der Einreichung von Zwischenfragen/-ständen. Wenn du erst den fertigen Endstand deiner Planung abgibst, könnten viele Planungskosten umsonst gewesen sein.

13. Woher ein Grundstück bekommen?

Woher bekommst du nun ein Grundstück? Es gibt viele Quellen, die du nutzen kannst.

14. Wie tief gehört mir mein Grundstück?

Wie tief gehört mir mein Grundstück?

Tamoran fragt:

Weiß einer, wie tief mir der Grund & Boden gehört, der mein Grundstück bildet? 1 Meter? 10 Meter? Bis zum Mittelpunkt der Erde?
Wie tief darf ich etwas bauen oder verlegen? Die Antworten lauteten wie folgt:

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