Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie erfolgt in der Regel auf Grundlage eines Verkehrswertes. Banken und Finanzdienstleistungsunternehmen nutzen Verkehrswerte sogar als Grundlage für ihre Beleihungswertermittlungen und somit ihrer Sicherheiten. Für die Grundstücksbewertung können sogenannte Verkehrswertverfahren herangezogen werden. Im Rahmen der Ermittlung des Verkehrswertes, welcher schließlich Grundlage für den erzielbaren Preis der Immobilie ist, kann zwischen drei verschiedenen Verfahren unterschieden werden.
Das erste der drei Verfahren ist das Vergleichswertverfahren. Die Ermittlung eines Immobilienwertes mit dem Vergleichswertverfahren gestaltet sich relativ einfach. Bei diesem Verfahren wird das betroffene Objekt mit anderen Objekten, die in ihrer Lage, Ausstattung und Beschaffenheit ähnlich sind, verglichen. Es wird also geprüft, welcher Preis bei gleichwertigen Grundstücken erzielt wurde. Im Rahmen des Verfahrens sind jedoch Sicherheitsabschläge zulässig, da sich nie ein Objekt finden lässt, welches genau die gleiche Beschaffenheit aufweist.
Die Vorgehensweise beim zweiten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien ist komplett anders. Das Ertragswertverfahren findet lediglich bei Renditeobjekten Anwendung. Hierbei wird zuerst der Wert des Bodens ermittelt. Für die Ermittlung des Grundstückswerts kann der Bodenrichtwert herangezogen werden. Anschließend wird die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Objekts errechnet. Die Restnutzungsdauer wird schließlich mit den jährlichen Erträgen, die mit dem Objekt erzielt werden können, multipliziert. Anschließend müssen noch Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Am Ende der Berechnung steht schließlich der Ertragswert.
Das dritte Verfahren, nämlich das Sachwertverfahren, orientiert sich hingegen sehr stark an den tatsächlichen Herstellungskosten einer Immobilie. In der Vergangenheit fand es sehr häufig im Bereich der privaten Immobilien Anwendung. Es ist jedoch besser für Objekte geeignet, die nicht privat genutzt und vermietet werden. Bei der Ermittlung des Sachwertes werden Bauberechnungen, Zeichnungen, Gebäudeausstattungen und andere Dinge berücksichtigt, die den Wert eins Objektes beeinflussen. So wird zum Beispiel ein unterkellertes Objekt mit ausgebautem Dachgeschoss deutlich höher bewertet. Außerdem wird natürlich auch der Bodenwert berücksichtigt. Die Summe aus Bau- und Bodenwert ergibt schließlich den Sachwert. Der Sachwert ist der Wert, welcher aufgebracht werden müsste, um das Objekt in der vorhandenen Ausstattung herzustellen.
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