Finanzierung einer Immobilie – Einführung, Expertentipps, Rechentools, Vergleiche
Eine der wichtigsten Aufgaben beim Bau ist sicherlich die ausführliche Finanzplanung. Hierzu gehören die Ermittelung von Gesamtkosten, das Einholen von Angeboten verschiedener Anbieter von Baufirmen und Kreditinstituten sowie die ehrliche Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten, jetzt und in der Zukunft. Unsere Einführung erläutert dir die Grundlagen der Finanzierung und nennt wichtige Punkte, auf die du achten solltest.
Nicht gleich das erste Angebot wählen
Die Baufinanzierung ist sicherlich das größte finanzielle Abenteuer im Leben der meisten Menschen. Umso ausführlicher sollten von daher Planung und Anbietervergleich erfolgen. Viele Bauherren holen sich nur das Angebot ihrer Hausbank ein und schlagen dann sofort zu. Dabei geht es sehr einfach, mehrere Vergleiche einzuholen. Denn die benötigten Unterlagen sind ohnehin einmal zusammengestellt, so dass diese nur auch andere Banken vergeben werden müssen. Darüber hinaus gibt es das Internet und Zeitschriften, die zumindestens eine erste Einschätzung der Finanzierungskosten bei unterschiedlichen Kreditinstituten ermöglichen. Und, last not least, stehen in allen größeren Städten Finanzierungsberater zur Hand, die kostenlos Vergleichsangebote einholen.
Vorgehen bei der Baufinanzierung
Mögliche monatliche Belastung errechnen
Die mögliche monatliche Belastung für den Hypothekenkredit errechnet sich im ersten Schritt aus:
Gesamteinkommen minus den Kosten für die Lebenshaltung
1. Schritt: Eigenkapital bestimmen:
Nehmen wir an, du hast alle dir verfügbaren Eigenmittel für den Hausbau zusammenaddiert. Danach addierst du dazu sichere Fördergelder. Dies ist dann dein Eigenkapital - Geld, für das du bei der Finanzierung keine Fremdmittel aufnehmen musst. Wenn es bei dir an Eigenkapital fehlt, liest den folgenden Beitrag:
Beitrag: Was kann ich tun, wenn Eigenkapital fehlt?
Was tun, wenn Eigenkapital fehlt?
Fehlendes Eigenkapital beim Hauskauf: Was tun?
Du willst also ein Haus kaufen, aber es fehlt dir an Eigenkapital? Du bist nicht allein! Millionen von Menschen stehen vor dieser Herausforderung. In diesem Artikel decken wir alles auf, was du wissen musst, um mit wenig oder gar keinem Eigenkapital ein Haus zu kaufen sowie fehlendes Eigenkapital aufzustocken. Wir werden auch einige lustige Fakten rund um das Thema Eigenkapital einstreuen – wie versprochen, es wird nie langweilig!
Hier weiterlesen: Was tun, wenn Eigenkapital fehlt?
Im zweiten Schritt ermittelst du deine monatlichen Lebenshaltungskosten.
Dazu addierst du am besten 12 Monate lang alle Kosten für Lebenshaltung, Urlaub, Hausnebenkosten und Sonderausgaben. Eventuell erkennst du hierbei gleich Einsparpotentiale, welche die monatliche Belastung relativ problemlos senken können. Übertreibe es damit aber nicht, das Leben soll ja noch lebenswert bleiben. Aber berücksichtige schon jetzt die künftigen, eventuell höheren Nebenkosten (Strom, Gas, Unterhalt ...) der Immobilie, die du kaufen/bauen möchtest.
Solltest du schon eindeutige Änderungen in der Zukunft absehen können (Kindergartenbeitrag, Finanzierungskosten für ein neues Auto, private Altersvorsorge etc.) sollten diese schon jetzt mit eingerechnet werden. Am Ende teilst du die Summe dann wieder durch 12, um auf den Monatsbetrag deiner/eurer Lebenshaltungskosten zu kommen.
Dieser monatlichen Summe stellst du dein/euer gesamtes Nettoeinkommen gegenüber (möglichst Sondereinnahmen wie Weihnachts- und Urlaubsgeld unberücksichtigt lassen, diese werden für Sondervorkommnisse benötigt). Kindergeld, Renten, Mieteinnahmen und sonstige Erträge können aber mit einfließen.
Hast du durch den Hausbau Steuervorteile? Diese können ebenfalls von den Lebenshaltungskosten abgezogen werden.
Im nächsten Schritt ermittelst du dann die Differenz aus Haushaltseinkommen und monatlichen Lebenshaltungskosten. Diese Differenz steht (theoretisch) zur monatlichen Hypothekenabzahlung zur Verfügung und ist die mögliche monatliche Belastung.
Finanziellen Spielraum erhalten
Ergänze immer einen gewissen Puffer, um für unerwartete Kosten vorzusorgen. Außerdem ist es sinnvoll, für die neue Immobilie monatlich Beträge für Reparaturen und Renovierungen zurückzulegen.
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Und jetzt? Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Welchen Kreditbetrag bei dem nun ermittelten verfügbaren Einkommen möglich ist, ist abhängig vom Zinssatz und der gewünschten Tilgungshöhe. Achtung: Konditionen respektive Zinsen können steigen. Wenn du nicht für die gesamte Laufzeit des Kredites eine feste Zinsvereinbarung aushandelst, plane den Anstieg auf ein höheres Zinsniveau mit ein.
Jede Bank wird ihnen aber auf Basis eurer Familiensituation und persönlicher Belastungen eine Standardlebenshaltung ausrechnen. Auf Basis dieses Wertes entscheidet die Bank, ob ihr die Kreditkosten tragen könnrt oder nicht. Berechnungsbeispiele findest du im folgenden Artikel:
Beitrag: Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?
Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?
Unter manchen Konstellatione, z. B. bei momentan geringen Zinsen oder bei Vereinbarung eines niedrigen Tilgungssatzes, scheine ich mir eine große Kreditaufnahme leisten zu können. Doch kann ich mir die damit erworbene teure Immobilie wirklich auf Dauer erlauben? Lesen Sie hier, wie Sie die mögliche Höhe einer klugen Baufinanzierung bestimmen.
Hier weiterlesen: Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?
Aktuelle Zinsen der Finanzierung
Bauzinsen – Anbietervergleich April 2025
Tilgungsrechner mit Sondertilgung
Mit unserem Tilgungsrechner kannst du leicht verschiedene Tilgungspläne anschaulich visualisieren. So findest du leichter die für dich optimale Tilgungshöhe und -laufzeit mit dem Finanzierungsrechner. Das Tilgungsdarlehen wird mit jeweiliger Restschuld ausgegeben und dir wird angezeigt, wie lange du bei gleichbleibender Rate insgesamt benötigst, deinen Kredit abzuzahlen.
| Hypothekenkreditrechner |
Haus- und Grunstückskosten
Zu den Baukosten zählen:
- Die Kosten des Gebäudes an sich
- Die Kosten für die Gartenanlage
- Die Kosten für Nebengebäude.
Zu den sogenannten Nebenkosten beim Hausbau zählen:
- Architektenkosten
- Baugenehmigungskosten
- Notwendige Versicherungen
- Kosten der Finanzierung (Bereitstellung, Schätzkosten )
- Einweihungs- und Richtfest
- Küche
- Umzug
- Sicherheitsaufschlag
Zu den Grundstückskosten zählen die folgenden Punkte
- Grundstückskaufpreis
- Eventuelle Maklergebühren
- Grunderwerbssteuer (3,5 %)
- Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,5 %)
- Eventuelle Vermessungs- und Teilungskosten
- Eventueller Abbruch / Entsorgungskosten
- Eventuell notwendige Erdarbeiten zur Vorbereitung des Hausbaus
Bei den Erschließungskosten unterscheidet man zwischen den Kosten der Erschließung hin zum eigenen Grundstück und die Kosten der Erschließung auf dem eigenen Grundstück. Oft werden Grundstücke voll erschlossen gekauft, so dass nur die Erschließungskosten auf dem eigenen Grundstück berücksichtigt werden müssen.
Die Kosten im Einzelnen:
- Kanalkosten
- Gasleitung
- Stromleitung
- Wasserleitung
- Straßenkosten
Hauskosten-Rechner
Last, not least: Wenn du dir noch nicht sicher bist, wie hoch die Kosten für dein Traumhaus anfallen, nutze gerne das folgende Tool, um einen ungefähren Kostenrahmen zu erhalten.
Übersicht Baukosten-Rechner
Die besten Baukostenrechner im Internet
Mit den hier vorgestellten Baukostenrechnern lassen sich die Gesamtkosten für einen Hausbau (und ev. auch der Bepflanzung des Grundstücks) vorab abschätzen. Wir haben die Angebote an Baukostenrechnern getestet und stellen hier unsere drei Favoriten vor.
Vorteile
- Viele Auswahlmöglichkeiten
- Aktuelle Preisdaten aus 2022
➔ Hier geht es zum Hausbau Rechner von Josef Homm
Argisol BaukostenrechnerVorteile
- Grundstückskauf integriert
- Nebenkosten integriert
- Laufende Aktualisierung
- Verteilung der Baukosten auf Gewerke
- Freie Eingabe der Eigenleistung je Gewerk
Nachteile
- Regionale Preisunterschiede werden nicht berücksichtigt
➔ Hier geht es zum Argisol Baukostenrechner
Vorteile
- Einfach zu bedienen.
- Bei Grundstückspreisen werden automatisch regionale Preise für Notar und Grundbucheintrag berücksichtigt
- Mit Maklergebühren für Grundstück
- Kostensatz für Außenanlagen, Neben- und Anschlusskosten kann angepasst werden
Nachteile
- Die Abfrage Keller ja/nein fehlt
- Möbelkosten werden nicht berücksichtigt
➔ Hier geht es zum Sparkasse-Baukostenrechner
Beispielhaus Kostenrechner Hausbau
Vorteile
- Übersichtlich aufgebaut
- Kostensatz für Außenanlagen, Neben- und Anschlusskosten kann angepasst werden
- Mit Maklergebühren für Grundstück
- Bei Grundstückspreisen werden automatisch regionale Preise für Notar und Grundbucheintrag berücksichtigt
Nachteile
- Recht hohe Kostensprünge zwischen den Ausstattungsvarianten
- Keine regionalen Preisunterschiede bei Baukosten berücksichtigt
➔ Hier geht es zum Beispielhaus-Baukostenrechner
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Danke für deinen Hinweis!
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