Vermietungsrechner: So berechnest du die Rendite deiner Immobilie

Ob du eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Mehrfamilienhaus vermieten möchtest – die zentrale Frage bleibt: Lohnt sich die Vermietung? Mit unserem Vermietungsrechner findest du es in wenigen Schritten heraus. Gib einfach Kaufpreis, Mieteinnahmen, laufende Kosten und weitere Eckdaten ein – und du erhältst eine klare Übersicht über Bruttomietrendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite. Auch steuerliche Effekte, Instandhaltung, Leerstand und geplante Verkaufserlöse lassen sich berücksichtigen. So siehst du auf einen Blick, wie wirtschaftlich deine Immobilie wirklich ist – ideal für private Vermieter, Kapitalanleger oder alle, die in Immobilien investieren wollen.

🔍 So liest du die Ergebnisse – was die Zahlen dir sagen

Mit den oben eingegebenen Daten hast du eine umfassende Übersicht über die Wirtschaftlichkeit deiner Immobilie erhalten. Doch was bedeuten die Kennzahlen genau – und worauf solltest du besonders achten?

📌 Grundlagen & Einnahmen

• Höhe des Fremdkapitals
   → Das ist der Teil des Kaufpreises, den du nicht selbst aufbringst, sondern über ein Darlehen finanzierst.
• Kaufpreis pro m²
   → Zeigt dir, wie viel du pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt hast – inklusive aller Nebenkosten.
• Mieteinnahmen pro Monat / Jahr (brutto)
   → Deine gesamten Mieteinnahmen ohne Abzüge, also Kaltmiete mal Wohnfläche.

💸 Kosten & Nettoertrag

• Jährlicher Mietausfall
   → Ein Abschlag für Leerstand oder Mietausfälle – berechnet anhand des Mietausfallwagnisses.
• Instandhaltungskosten
   → Rücklagen für Reparaturen und Wartung – meist pauschal pro Quadratmeter angesetzt.
• Verwaltung & sonstige Kosten
   → Laufende Ausgaben z. B. für Hausverwaltung, Rechtsschutz oder weitere Nebenkosten.
• Zinskosten pro Jahr
   → Die Zinsen, die du auf das Fremdkapital zahlst – ohne Berücksichtigung einer Tilgung.
• Netto-Mieteinnahmen pro Jahr
   → Deine jährlichen Einnahmen nach Abzug aller laufenden Kosten und Zinsen, ggf. inklusive Steuererstattung.

📈 Renditekennzahlen

• ✅ Bruttomietrendite – der erste Eindruck
  Diese Kennzahl zeigt dir, wie viel Prozent des Kaufpreises du jährlich durch Mieteinnahmen vor Abzug aller Kosten zurückbekommst. Sie eignet sich gut für einen ersten Schnellvergleich verschiedener Objekte – ist aber allein noch nicht aussagekräftig genug.
• ✅ Nettorendite (Net Yield) – die realistische Sicht
  Hier werden alle laufenden Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand, Zinsen etc.) berücksichtigt. Diese Zahl zeigt dir, was am Ende des Jahres tatsächlich als Überschuss bleibt – im Verhältnis zum Kaufpreis. Eine entscheidende Größe für die tatsächliche Rentabilität.
• ✅ Eigenkapitalrendite (Return on Equity) – was dein Geld leistet
  Diese Kennzahl zeigt, wie effizient dein eigenes investiertes Geld arbeitet. Sie ist besonders relevant bei Finanzierung mit Fremdkapital, da hier der sogenannte Hebeleffekt wirkt: Auch bei moderater Nettorendite kann deine Eigenkapitalrendite deutlich höher liegen.
• ✅ Gesamtrendite über die Laufzeit – der langfristige Blick
  Wenn du die Immobilie später verkaufen willst, zeigt dir diese Kennzahl den Gesamtgewinn: inklusive Mieteinnahmen, abzüglich aller laufenden Kosten – und unter Berücksichtigung des geplanten Verkaufserlöses. So erkennst du, wie lukrativ die Investition über die Jahre wirklich ist.

• Gesamteinnahmen der Immobilie
   → Alle Einnahmen aus der Vermietung plus dem späteren Verkauf, abzüglich Kaufpreis und aller Kosten.
• Jährliche Rendite (Kaufpreis-basiert)
   → Durchschnittliche Rendite pro Jahr, bezogen auf den Kaufpreis – gleichmäßig über die Laufzeit verteilt.
• Gesamtrendite des Eigenkapitals
   → Wie viel Gewinn dein eingesetztes Eigenkapital insgesamt über die gesamte Haltedauer erzielt.
• Durchschnittliche jährliche Eigenkapitalrendite
   → Zeigt dir, wie stark dein Eigenkapital im Durchschnitt pro Jahr verzinst wurde – besonders wichtig, wenn du gezielt auf Kapitalverzinsung achtest.

📌 Hinweis zur Interpretation

Die Berechnungen erfolgen auf Basis deiner Angaben und berücksichtigen bewusst keine Tilgung. Das bedeutet: Solltest du ein Darlehen tilgen, verändert sich dein tatsächlicher Cashflow – etwaige monatliche Zuzahlungen oder Überschüsse sind in der Nettorendite nicht enthalten.

💬 Dein Feedback ist willkommen!

Fehlt dir eine Kennzahl? Ist dir eine Berechnung unklar? Ist ...? Dann freuen wir uns über eine kurze Rückmeldung – direkt hier auf der Seite. Nur so können wir den Rechner für dich und andere Nutzer noch besser machen. Vielen Dank!

Welche Zahlen sind am wichtigsten zur Beurteilung der Rentabilität einer Immobilie?

✅ Nettorendite (Net Yield)

Warum wichtig?
Sie zeigt, wie viel dir nach Abzug aller laufenden Kosten von den Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis bleibt.

🔍 Das ist die realistische jährliche Rendite deiner Immobilie.

Berechnung:
    (Netto-Mieteinnahmen pro Jahr / Kaufpreis) × 100

✅ Eigenkapitalrendite (Return on Equity, RoE)

Warum wichtig?
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie stark dein eigenes Geld arbeitet. Gerade bei (teil-)fremdfinanzierten Immobilien ist das die entscheidende Kennzahl für Investoren.

🔍 Sie berücksichtigt den Hebeleffekt durch Fremdkapital – eine geringe Nettorendite kann durch hohe RoE trotzdem attraktiv sein.

Berechnung:
    (Jahresüberschuss / Eigenkapital) × 100

✅ Bruttomietrendite

Warum wichtig?
Sie dient als Schnellvergleich verschiedener Immobilien – ohne Berücksichtigung von Kosten. Sie ist hilfreich in der Frühphase zur Bewertung, ob ein Objekt grundsätzlich interessant ist.

Berechnung:
    (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

⚠️ Aber Vorsicht: Diese Zahl ist grob und kann irreführen, wenn die Nebenkosten hoch sind oder das Objekt viele Instandhaltungen benötigt.

✅ Gesamtrendite über die Haltedauer

Warum wichtig?
Sie zeigt den tatsächlichen langfristigen Gewinn, den du mit der Immobilie erzielt hast, inklusive Mieteinnahmen und Verkaufsgewinn – abzüglich aller Kosten.

🔍 Besonders relevant, wenn du planst, die Immobilie irgendwann wieder zu verkaufen.

✅ Cashflow pro Jahr (optional, wenn Tilgung berücksichtigt wird)

Warum wichtig?
Wenn du mit Kredit finanzierst, willst du wissen, ob du jeden Monat draufzahlen musst oder nicht.

Positiver Cashflow = Immobilie trägt sich selbst.
Negativer Cashflow = du musst monatlich zuschießen.

Hinweis: Der Rechner oben zeigt den Cashflow nicht an.

📌 Zusammenfassung: Welche Zahl für wen?

Ziel	Wichtige Kennzahl
Erste Bewertung / Vergleich	Bruttomietrendite
Realistische Rentabilität	Nettorendite
Effekt des eigenen Einsatzes	Eigenkapitalrendite
Langfristige Investitionsplanung	Gesamtrendite über Laufzeit
Liquiditätsplanung	(Optional: Cashflow)

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