Hauskauf Ablauf: Dauer der 11 Schritte inkl. Tipps & Empfehlungen

Vielleicht träumst du davon, stolzer Besitzer eines Hauses zu werden. Der Kauf eines Hauses geht jedoch nicht von heute auf morgen vonstatten. Es sind wichtige Schritte einzuhalten, die mitunter ein bisschen Geduld fordern. Bis du dann letztendlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden bist, vergeht häufig bis zu einem Jahr ab Beurkundung. Es ist daher sinnvoll zu differenzieren zwischen der Zeit vor und der Zeit nach der Beurkundung.

In diesem Artikel stellen wir dir den Ablauf der einzelnen Schritte beim Hauskauf vor und klären auch, wie lange diese Schritte normalerweise dauern. 

1. Hausangebote nach Kriterien sortieren 

Wir starten also mit der Zeit vor der Beurkundung. Von Bedeutung ist zunächst, dass du dir darüber im Klaren bist, wo deine neue Immobilie liegen soll und welche Ansprüche du an diese hast. Außerdem solltest du deine Finanzen prüfen und dein Budget dementsprechend definieren. Auf Basis dieser Kriterien sortierst du dann die entsprechenden Angebote im Voraus.

Die Suche kann häufig entsprechend der Intensität von Angebot und Nachfrage langwierig sein und den größten Teil der Zeit beim Prozess des Hauskaufs einnehmen. In Großstädten dauert die Suche meist länger, da die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Um die Suche abzukürzen, ist die Einschaltung eines Immobilienmaklers grundsätzlich empfehlenswert. Von Vorteil ist dabei, dass insbesondere ortsansässige Immobilienmakler den Immobilienmarkt vor Ort kennen und daher recht schnell Kontakte zu verkaufswilligen Hauseigentümern knüpfen können. Immobilienmakler haben zudem regelmäßig mehrere Häuser (und Grundstücke) in ihrem Bestand, die auf einen neuen Besitzer warten und bieten dir professionelle Beratung. 

Der Nachteil bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers besteht natürlich in höheren Kosten aufgrund der Maklercourtage. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten. Ein Hauskauf ohne Makler ist also in der Regel günstiger aber dafür zeitlich aufwendiger. 

2. Sichtung der Angebote vor Ort

Meistens bedarf es einiger Besichtigungstermine. Diese sind wichtig, um sich ein umfassendes Bild von denen Häuser zu machen, die für dich in Betracht kommen.

3. Kaufverhandlungen

Hast du deine Wunschimmobilie gefunden, musst du dich mit dem Verkäufer über den zu zahlenden Kaufpreis und den Termin der Übergabe einigen.

Ist dies geschehen, hast du die Möglichkeit über einen Makler einen Reservierungsvertrag abzuschließen. Der Makler sichert damit zu, die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum keinen anderen Interessenten anzubieten. 

Möchtest du noch mehr Sicherheit, ist auch ein Vorvertrag möglich. Dieser verpflichtet Käufer und Verkäufer zum Abschluss eines Kaufvertrags. Der Vorvertrag sollte notariell beurkundet werden. 

4. Grundbuchlage klären

Ist dies alles geklärt, ist als nächster Schritt die Grundbuchlage zu klären. Wenn du eine bestimmte Immobilie erwerben willst, dann solltest du wissen, ob diese möglicherweise mit Dienstbarkeiten wie Hypotheken, Wegerechten, Nutzungsrechten etc. belastet ist. Die Einsichtnahme beim zuständigen Grundbuchamt wird im Falle der Beauftragung eines Immobilienmaklers das Maklerbüro regelmäßig selbst vornehmen. Auch hier spart die Einschaltung eines Maklers also Zeit.

5. Notarwahl & -terminierung

Steht die Grundbuchlage einem Kauf des Grundstücks nicht entgegen, wird sich regelmäßig der Käufer mit einem Notar seiner Wahl in Verbindung setzen und einen Notartermin vereinbaren. Bei Einschaltung eines Maklers macht dies meistens der Makler selbst. Dieser übersendet dem Notar die Unterlagen und lässt sich einen Beurkundungstermin innerhalb einer Frist von 3 bis 4 Wochen reservieren.

6. Notarvertrag und dessen Einsichtmöglichkeit

Wie läuft der Ablauf vom Hauskauf beim Notar? Zunächst wird der Notar einen Vertragsentwurf aufsetzen und diesen den Vertragsparteien regelmäßig bis zu 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Einsicht zur Verfügung stellen. 

7. Parallel: Kreditaufnahme & Förderung beantragen

Im Idealfall verfügst du bereits über die Gelder zur Bezahlung des Kaufpreises. Andernfalls bedarf es regelmäßig einer Kaufpreisfinanzierung - der Ablauf beim Hauskauf erfordert oftmals einen Kredit aufzunehmen. In der Praxis dauert es häufig recht lange, bis die Finanzierung des Kaufpreises steht. Je nach Bank und der dir zur Verfügung stehenden Eigenmittel benötigst du die entsprechende Geduld.

Die Kaufpreisfinanzierung geht regelmäßig umso schneller vonstattengeht, je mehr Einkommen und weitere Sicherheiten du als potentieller Käufer anzubieten hast. Die Bank verlangt aussagekräftige Unterlagen für die Bonitätsprüfung. Als Käufer solltest du die entsprechenden Dokumente wie Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Selbstauskunft usw. bereits von Anfang an zusammengestellt haben. Dies spart Zeit.

Bei der Kreditvergabe von Seiten der Bank spielt aber nicht nur die Kundenbonität eine Rolle. Auch die Sicherheit der Immobilie aus Sicht der Bank spielt in den Beleihungswert und damit in die Finanzierungsfrage hinein.

Ist die Finanzierung geregelt, ist es auch an der Zeit, sich um mögliche Fördermaßnahmen zu kümmern:

8. Die notarielle Beurkundung

Sobald die Bank im Falle einer Kaufpreisfinanzierung grünes Licht gegeben hat, kann der Kaufvertrag beurkundet werden. Der Entwurf des abzuschließen Kaufvertrages wird im Falle einer erforderlichen Kaufpreisfinanzierung vom Notar auch unverzüglich aufgesetzt. Grund ist, dass die einen Kredit prüfende Bank unter anderem die Vertragsunterlagen im Rahmen der Kreditprüfung benötigt.

Im Termin zur Beurkundung des Grundstückskaufvertrages können die Vertragsparteien natürlich noch immer Änderungen an der Vertragsurkunde vornehmen lassen. Der beurkundende Notar liest regelmäßig in Anwesenheit beider Vertragsparteien den zu beurkundenden Kaufvertrag vor.

Je nach Umfang des Hauskaufvertrages kann sich die Beurkundung zeitlich in die Länge ziehen. Bist du als Käufer mit den rechtlichen Gegebenheiten nicht vertraut, musst und solltest du möglicherweise Fragen stellen, die der Notar im Beurkundungstermin zu beantworten hat.

Ohnehin treffen den Notar recht umfangreiche Belehrungspflichten. Die Praxis zeigt, dass bei normalen Grundstückskaufverträgen regelmäßig von einer Zeitdauer von mindestens einer Stunde auszugehen ist. Ein guter Notar soll nämlich so langsam den Vertragstext vorlesen, sodass auch nicht rechtskundige Vertragsparteien den Ausführungen einigermaßen folgen können und ausreichend Zeit für eventuelle Nachfragen haben. Eventuelle Formulierungs- bzw. Änderungswünsche, mit denen beide Vertragsparteien einverstanden sind, fügt der Notar regelmäßig handschriftlich in die Urkunde ein. Nach Abschluss der Verlesung erfolgt die Unterzeichnung des Vertrags seitens der vertragsschließenden Parteien sowie des Notars.

9. Eintrag ins Grundbuch

Die Zeit nach der Beurkundung bzw. der Ablauf vom Hauskauf nach dem Notartermin: Vom Tage der Beurkundung bis zur Eintragung des Eigentümerwechseln im Grundbuch vergeht wiederum eine geraume Zeit. Ungefähr nach einer Woche ab dem Beurkundungstermin erhalten die Vertragsparteien von dem Notar eine gebundene und mit einem Siegel versehende notariell beglaubigte Abschrift des Vertrages.

Damit dein Anrecht als Käufer auf Eigentumsumschreibung des gekauften Grundstücks vor eventuellen Zwischenverfügungen des Verkäufers gesichert wird, beantragt der Notar regelmäßig zugunsten des Käufers die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann sehr schnell gehen. Im günstigsten Fall dauert dies gerade mal eine Woche ab Antragstellung. Bei überlasteten Grundbuchämter können hier aber auch bis zu 3 Monaten vergehen.

Nach einem Zeitraum von ungefähr vier bis durchschnittlich zehn Wochen nach dem Beurkundungstermin wird dem Käufer vom Finanzamt der Bescheid für die Grunderwerbssteuer zugestellt. Erst nachdem du den in diesem Bescheid ausgewiesen Betrag bezahlt hast, erhältst du die sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Vorlage dieser Bescheinigung beim Grundbuchamt ist eine Voraussetzung zur Eigentumsumschreibung.

10. Zahlung des Kaufpreises

Wann muss das Haus also bezahlt werden? Wie ist der Ablauf der Bezahlung? Liegen auch alle weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen vor, teilt der Notar dies den Vertragsparteien mit. Nach Erhalt der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung hat der Käufer den Kaufpreis regelmäßig innerhalb einer Frist von zwei Wochen auf das im Kaufvertrag im Regelfall angegebene Notaranderkonto zu überweisen. Nach Ablauf eines Zeitrahmens von sechs bis 12 Wochen nach Beurkundung des Vertrages ist der vollständige Kaufpreis dem Konto des Verkäufers im Normalfall gut geschrieben.

11. Eigentumsumschreibung & Schlüsselübergabe

Dann erfolgt seitens des Notars der Antrag auf Umschreibung des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer. Der schriftliche Nachweis seitens des Notars, dass der Kaufpreis gezahlt worden ist, ist eine weitere Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung. Der Antrag auf Eigentumsumschreibung ist regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem du als Käufer mit der Nutzung der Immobilie beginnen darfst.

Gleichzeitig gehen zu diesem Zeitpunkt sämtliche mit dem Grundstück bestehenden Verpflichtungen und Lasten auf den Käufer über. Die Erfahrungswerte zeigen, dass durchschnittlich frühestens ab einem Zeitablauf von fünf Monaten bzw. spätestens nach einem Zeitablauf bis 12 Monaten nach dem Beurkundungstermin die Eigentumsumschreibung erfolgt. Dann erst ist der Hauskaufvertrag endgültig vollzogen.

12. Video über den gesamten Ablauf

13. Bücher zum Thema "Hauskauf: Ablauf, Dauer"

🛒 "Hauskaufen" auf Amazon anschauen ❯

15. Weiterlesen