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Hauskauf Ablauf: Dauer der 11 Schritte incl. Tipps & Empfehlungen

Vielleicht träumen Sie davon, stolzer Besitzer eines Hauses zu werden. Der Kauf eines Hauses geht nicht von heute auf morgen vonstatten. Es sind wichtige Schritte einzuhalten, die mitunter ein bisschen Geduld fordern. Bis Sie dann letztendlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind, vergeht häufig bis zu einem Jahr ab Beurkundung. Es ist daher sinnvoll zu differenzieren zwischen der Zeit vor und der Zeit nach der Beurkundung. Schauen wir uns den normalen Ablauf der einzelnen Schritte beim Hauskauf und deren Reihenfolge und jeweilige Dauer an. 

Punkt 1

Auswahl des Ortes & Ermittlung der Angebote vor Ort

Wir starten also mit der Zeit vor der Beurkundung. Von Bedeutung ist zunächst, dass Sie sich darüber im Klaren sind, wo Ihre neue Immobilie liegen soll. Dies bedeutet, dass Sie die entsprechenden Angebote im voraus sortieren müssen.

Die Suche kann häufig entsprechend der Intensität von Angebot und Nachfrage langwierig sein. Um die Suche abzukürzen, ist die Einschaltung eines Immobilienmaklers grundsätzlich empfehlenswert. Von Vorteil ist dabei, dass insbesondere ortsansässige Immobilienmakler den Immobilienmarkt vor Ort kennen und daher recht schnell Kontakte zu verkaufswilligen Hauseigentümern knüpfen können. Immobilienmakler haben zudem regelmäßig mehrere Häuser (und Grundstücke) in ihrem Bestand, die auf einen neuen Besitzer warten.

Der Nachteil bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers besteht natürlich in höheren Kosten aufgrund der Maklercourtage. Sie gehört zu den Kaufnebenkosten.

Was gehört alles zu den Kaufnebenkosten?

  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchkosten
  • Maklercourtage (falls involviert)
  • Modernisierung (falls erforderlich)
  • Umzugskosten (je nach Einzelfall)

Detailinformationen zu den Kaufnebenkosten finden Sie hier.

Punkt 2

Sichtung der Angebote vor Ort

Meistens bedarf es einiger Besichtigungstermine. Diese sind wichtig, um sich ein umfassendes Bild von den für Sie in Betracht kommenden Haus zu machen.

Checkliste für die Immobilienbesichtigung

Vier Augen sehen mehr als zwei. Nehmen Sie die Liste zur Besichtigung der Immobilie und/oder jedem Gespräch mit dem jetzigen Eigentümer mit.

Zum Download

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PDF  Checkliste Immobilienkauf

Grunddaten der Immobilie

  • Baujahr
  • Jahr der letzten Grundrenovierung
  • Wohnfläche
  • Nutzfläche
  • Anzahl der Räume
  • Grundstücksgröße
  • Erbpacht?
  • Grundriss und Flächenangaben prüfen (Zollstock dabei!)
  • Grundbuchauszug prüfen
  • Baubeschreibung noch vorhanden? (Sehr aufschlussreich bzgl. Bausubstanz, Ausstattungsniveau ...)
  • Energieausweis vorhanden?
    Dieser zeigt an, wie hoch der Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche ist. Hieran erkennt man, wie energieeffizient das Gebäude ist.
  • Unterhaltskosten der Immobilie (Strom, Heizung, Grundsteuer etc.; Auskunft: Eigentümer)
  • Möglicher Einzugstermin

An das Bauamt

  • Soll die Straße oder der Bürgersteig demnächst saniert werden? Welche Kosten kommen auf mich zu? (Bauamt)
  • Sind Bauvorhaben in der Nähe vakant? (Bauamt)
  • Unterliegt das Gebäude bestimmten Auflagen (Denkmalschutz, Milieuschutz, Überwegungsrechte ...)

Historie des Gebäudes

  • Sind Baulasten eingetragen? (Auskunft: Bauamt)
  • Ggf. Teilungserklärung vorhanden?
  • Letzte Modernisierung/Sanierung
  • Sind Schadstoffe in verbauten Materialien bekannt? (Auskunft: Eigentümer)
  • Wer waren die Vorbesitzer? (Eigentümer)
  • Ggf. Protokoll letzte Eigentümerversammlung
  • Ggf.: Welche Leistungen erbringt die Hausverwaltung?

Umgebung/Lage

  • Einkaufsmöglichkeiten (Lebensmittel, Apotheke, Friseur, Bekleidung, Elektronik, Bäcker ...) in der Nähe?
  • Kita, Schulen? Was ist mir wichtig?
  • Bus- & Bahn-Anbindung, vor allem, wenn täglich zur Arbeit gependelt wird.
  • Ärzte in näherer Umgebung. Wie sind diese bewertet (siehe Google).
  • Wer wohnt in der Nachbarschaft? Passt man selbst in diese Gegend?
  • Verkehrsanbindung an Bundesstraßen und Autobahn.
  • Freizeitmöglichkeiten in der Nähe
     Freizeiteinrichtungen für Sport, Vereine, Freibad, Restaurants, Kino, Kneipen, Cafe ...
  • Der Ruf des Viertels
    Vor allem in Großstädten hat jede Gegend ihren Ruf. Auch hier können Anwohner oder eine Internetrecherche Antwort geben.
  • Lärmpegel in der Nähe der Immobilie
    Sie sollten die Umgebung zu Verkehrs-Stoßzeiten, morgen, abens, in der Nacht und am Wochenende aufsuchen, um sich einen Eindruck zu machen.
  • Natur in der Umgebung
    Parks, Grünanlagen, Wald ... was findet sich in fußläufiger Entfernung, z. B. zum Joggen, Spazierengehen oder für die Runde mit dem Kinderwagen.

Das Gebäude

Die Lage der Immobilie ist fix und kann nicht verändert werden. Aber an der Immobilie an sich können Sie viel verändern. Alles ist eine Frage des Preises. Bei erkannten Mängeln können diese preismindernd geltend gemacht werden. Darum drucken Sie sich unsere Checkliste aus!

Wichtige Bereiche

  • Dachzustand (Pfannen, Dämmung, Balken – Schädlingsbefall, Dachrinnen)
  • Heizungsanlage (Bauart, Verbrauch, Alter)
  • Warmwasser (Art der Erwärmung, Speicher, Leitung zur Spülmaschine oder Waschmaschine?)
  • Heizkörper (Art, Alter, drehen die Heizkörperventile leichtgängig?)
  • Außenfassade (Zustand, Aufbau, Risse im Mauerwerk)
  • Gebäudedämmung (Qualität, Art, Alter)
  • Fußbodenbeläge (Art, Qualität, Mängel)
  • Raumaufteilung (Durchgangszimmer, Kleinsträume ...)
  • Stauraum
  • Lichtverhältnisse (dunkle Räume?)
  • Deckenhöhen

  • Wandbeläge (Tapeten, Farben, Fliesen ...)
  • Fenster (Verglasung, Alter, Rahmenart und -zustand, Funktionieren die Rollläden?)
  • Treppen (Alter, Zustand, Knarzen)

Sinnesprüfung

Seien Sie besonders achtsam beim ersten Betreten der Immobilie. Mit der Zeit adaptiert die Nase und man gewöhnt sich auch an "komsiche" Gerüche.

  • Geruchsprüfung (riecht es irgendwo moderig – Schimmelgefahr)
  • Fühlprüfung Außenwände (besonders kalt – hohe Heizkosten)
  • Zieht es irgendwo?
  • Hörprüfung (Lärm von draußen? Straßenlärm? Sind die Nachbarn zu hören?)

Ausstattung

  • Brandschutz (Rauchmelder, Feuerlöscher, Rettungswege, sonstige Auflagen)
  • Altersgerechte Einbauten (Bäder, Treppen, Hauseingang)
  • Stromversorgung (Alter, technischer Stand, überall funktional)
  • Sicherungskasten (Überspannungsschutz? Alles korrekt abgesichert?)
  • Steckdosen pro Raum
  • Wasserleitungen (Alter, Zustand, aus Kupfer? Wasserdruck ausreichend?)
  • Sonstige Haustechnik (Lüftungsanlage, Alarmanlage, elektrische Rollos – Alter und Funktionalität)
  • Waschmaschinenanschluss
  • Extra-Absicherung für Waschmaschine und Trockner
  • Zusatzausstattung (Ofen, Aufzug, Markise, Sauna, Werkstatt, Smarthome ...)

Einzelne Räume

  • Dachboden (Deckenhöhe, Dämmung, Nutzbarkeit, Zugang)
  • Bäder (Zustand, Design, Lüftungsmöglichkeit)
  • Küche (Zustand, Arbeitshöhe, Alter der Elektrogeräte)
  • Keller (Dichtigkeit von außen, Feuchtigkeit der Luft, Deckenhöhe, Zugang, Dämmung, Heizung)

Draußen

  • Außenanlagen – vorhanden/Zustand (Garage, Terrasse, Balkons, Regenwassertank, Gartenhaus, Swimmingpool, Pflanzen)
  • Außenwege (Art, Zustand)
  • Parkmöglichkeiten
  • Ausblick
    Worauf blicken Sie vom Balkon? Aus den Fenstern?

Renovierungsbedarf vorhanden?

Die einzelnen Punkte mit Renovierungsbedarf auflisten und als Grundlage für Preisverhandlungen nehmen.

Stets notwendige Modernisierung & Sanierung:

  • Bei Immobilien, die zwischen 1940 und 1980 gebaut wurden, wurden teilweise gesundheitsgefährdende Baustoffe verbaut bzw. genutzt, z. B. Asbest bei Rohrummantelungen oder giftige Holzschutzmittel. Erkundigen Sie sich, ob solche Bausünden gefunden worden sind und ob diese bereits (fachmännisch!) beseitigt worden sind.
  • Immobilien, die nach dem 1. Februar 2002 einen Besitzerwechsel aufweisen (auch von einer Hausgemeinschaft), müssen eine Dachdämmung oder eine Dämmung der obersten Geschossdecke bekommen.
  • Ölheizungen von vor 1978 müssen erneuert werden, dies wird staatlich gefördert.

Worauf sollte noch geachtet werden?

Vielen Dank für jeden Hinweis!

 

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Punkt 3

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Kaufverhandlungen

Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden, müssen Sie sich mit dem Verkäufer über den zu zahlenden Kaufpreis und den Termin der Übergabe einigen.

Wie lange hat die Zeit von der Preiseinigung mit dem Käufer bis zur Schlüsselübergabe gedauert?

Haben Sie schon Erfahrung mit dem Kauf einer Immobilie? Wie lange hat es damals gedauert? Die Zeit zwischen „man ist sich einig“ und „wir haben den Schlüssel“:

 

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Punkt 4

Grundbuchlage klären

Ist dies alles geklärt, ist als nächster Schritt die Grundbuchlage zu klären. Wenn Sie eine bestimmte Immobilie erwerben wollen, dann sollten Sie wissen, ob diese möglicherweise mit Dienstbarkeiten wie Hypotheken, Wegerechten, Nutzungsrechten etc. belastet ist. Die Einsichtnahme beim zuständigen Grundbuchamt wird im Falle der Beauftragung eines Immobilienmaklers das Maklerbüro regelmäßig selbst vornehmen. Auch hier spart die Einschaltung eines Maklers also Zeit.

Punkt 5

Notarwahl & -terminierung

Steht die Grundbuchlage einem Kauf des Grundstücks nicht entgegen, wird sich regelmäßig der Käufer mit einem Notar seiner Wahl in Verbindung setzen. Bei Einschaltung eines Maklers macht dies meistens der Makler selbst. Dieser übersendet dem Notar die Unterlagen und lässt sich einen Beurkundungstermin innerhalb einer Frist von 3 bis 4 Wochen reservieren.

Punkt 6

Notarvertrag und dessen Einsichtmöglichkeit

Wie läuft der Ablauf vom Hauskauf beim Notar? Zunächst wird der Notar einen Vertragsentwurf aufsetzen und diese den Vertragsparteien regelmäßig bis zu 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Einsicht zur Verfügung stellen. 

Punkt 7

Parallel: Kreditaufnahme & Förderung beantragen

Im Idealfall verfügen Sie bereits über die Gelder zur Bezahlung des Kaufpreises. Andernfalls bedarf es regelmäßig einer Kaufpreisfinanzierung - der Ablauf beim Hauskauf erfordert oftmals einen Kredit aufzunehmen. In der Praxis dauert es häufig recht lange, bis die Kaufpreisfinanzierung steht. Je nach Bank und der Ihnen zu Verfügung stehenden Eigenmitteln benötigen Sie die entsprechende Geduld.

Artikel: Welchen Hauskredit kann ich mir leisten?

Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?

haende um euroDie Zinsen sind tief wie nie. Schon mit mittlerem Einkommen lässt sich scheinbar eine halbe Millionen Euro finanzieren. Doch kann ich mir ein solch teures Haus wirklich erlauben? Lesen Sie hier, wie Sie die mögliche Höhe Ihrer Baufinanzierung bestimmen.

Die Kaufpreisfinanzierung geht regelmäßig umso schneller vonstatten geht, je mehr Einkommen und weitere Sicherheiten Sie als potentieller Käufer anzubieten haben. Die Bank verlangt aussagekräftige Unterlagen für die Bonitätsprüfung. Als Käufer sollten Sie die entsprechenden Dokumente wie Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Selbstauskunft usw. bereits von Anfang an zusammengestellt haben. Dies spart Zeit.

Jetzt wird es auch an der Zeit, sich um mögliche Fördermaßnahmen zu kümmern:

Artikel: Übersicht bundesweite und regionale Fördermöglichkeiten

Bauförderung Hausbau

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Bauförderung Hausbau: Übersicht bundesweite und regionale Fördermöglichkeiten

Programme, Hilfstools, Auflistungen, bundesweit und regional

Die Bauförderung ist stark dezentralisiert - auf den Bauherren mag so manche (positive!) Überraschung warten, wenn er alle Programme ermittelt.

Punkt 8

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Die notarielle Beurkundung

Sobald die Bank im Falle einer Kaufpreisfinanzierung grünes Licht gegeben hat, kann der Kaufvertrag beurkundet werden. Der Entwurf des abzuschließen Kaufvertrages wird im Falle einer erforderlichen Kaufpreisfinanzierung vom Notar auch unverzüglich aufgesetzt. Grund ist, dass die einen Kredit prüfende Bank unter anderem die Vertragsunterlagen im Rahmen ihrer Kreditprüfung benötigt.

Im Termin zur Beurkundung des Grundstückskaufvertrages können die Vertragsparteien natürlich noch immer Änderungen an der Vertragsurkunde vornehmen lassen. Der beurkundende Notar liest regelmäßig in Anwesenheit beider Vertragsparteien den zu beurkundenden Kaufvertrag vor.

Je nach Umfang des Hauskaufvertrages kann sich die Beurkundung zeitlich in die Länge ziehen. Sind Sie als Käufer mit den rechtlichen Gegebenheiten nicht vertraut, müssen Sie möglicherweise Fragen stellen, die der Notar im Beurkundungstermin zu beantworten hat.

Ohnehin treffen den Notar recht umfangreiche Belehrungspflichten. Die Praxis zeigt, dass bei normalen Grundstückskaufverträgen regelmäßig von einer Zeitdauer von mindestens einer Stunde auszugehen ist. Ein guter Notar soll nämlich so langsam den Vertragstext vorlesen, sodass auch nicht rechtskundige Vertragsparteien den Ausführungen einigermaßen folgen können und ausreichend Zeit für eventuelle Nachfragen haben. Eventuelle Formulierungs- bzw. Änderungswünsche, mit denen beide Vertragsparteien einverstanden sind, fügt der Notar regelmäßig handschriftlich in die Urkunde ein. Nach Abschluss der Verlesung erfolgt die Unterzeichnung seitens der vertragsschließenden Parteien sowie des Notars.

Hinweis zur Kündigungsmöglichkeit

Auch nach einer notariellen Beurkundung des Kaufvertrages kann eine Rückabwicklung erfolgen, hat aber je nach Umstand weitgehende Konsequenzen.

Punkt 9

Eintrag ins Grundbuch

Die Zeit nach der Beurkundung bzw. der Ablauf vom Hauskauf nach dem Notartermin: Vom Tage der Beurkundung bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch als Eigentümer vergeht wiederum eine geraume Zeit. Ungefähr nach einer Woche ab dem Beurkundungstermin erhalten die Vertragsparteien von dem Notar eine gebundene und mit einem Siegel versehende notariell beglaubigte Abschrift des Vertrages.

Damit Ihr Anrecht als Käufer auf Eigentumsumschreibung des gekauften Grundstücks vor eventuellen Zwischenverfügungen des Verkäufers gesichert wird, beantragt der Notar regelmäßig zugunsten des Käufers die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann sehr schnell gehen. Im günstigsten Fall dauert dies gerade ein Woche ab Antragstellung. Bei überlasteten Grundbuchämter können hier aber auch bis zu 3 Monaten vergehen.

Nach einem Zeitraum von ungefähr vier bis durchschnittlich zehn Wochen nach dem Beurkundungstermin wird dem Käufer vom Finanzamt der Bescheid für die Grunderwerbssteuer zugestellt. Erst nachdem Sie den in diesem Bescheid ausgewiesen Betrag bezahlt haben, erhalten Sie die sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Vorlage dieser Bescheinigung beim Grundbuchamt ist eine Voraussetzung zur Eigentumsumschreibung.

Der Kaufpreis wird regelmäßig u. a. erst dann fällig, wenn zugunsten des Käufers im Grundbuch die Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist.

Punkt 10

Zahlung des Kaufpreises

Wann muss das Haus also bezahlt werden? Liegen auch alle weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen vor, teilt der Notar dies den Vertragsparteien mit. Nach Erhalt der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung hat der Käufer den Kaufpreis regelmäßig innerhalb einer Frist von zwei Wochen auf das im Kaufvertrag im Regelfall angegebene Notaranderkonto zu überweisen. Nach Ablauf eines Zeitrahmens von sechs bis zu 12 Wochen nach Beurkundung des Vertrages ist der vollständige Kaufpreis dem Konto des Verkäufers im Normalfall gut geschrieben.

Punkt 11

Eigentumsumschreibung & Schlüsselübergabe

Dann erfolgt seitens des Notars der Antrag auf Umschreibung des Eigentums auf den Käufer. Der schriftliche Nachweis seitens des Notars, dass der Kaufpreis gezahlt worden ist, ist eine weitere Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung. Der Antrag auf Eigentumsumschreibung ist regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem Sie als Käufer mit der Nutzung der Immobilie beginnen dürfen.

Sprich: Hier ist beim Ablauf vom Hauskauf die Schlüsselübergabe.

Gleichzeitig gehen zu diesem Zeitpunkt sämtliche mit dem Grundstück bestehenden Verpflichtungen und Lasten auf den Käufer über. Die Erfahrungswerte zeigen, das durchschnittlich frühestens ab einem Zeitablauf von fünf Monaten bzw. spätestens nach einem Zeitablauf bis 12 Monaten nach dem Beurkundungstermin die Eigentumsumschreibung erfolgt. Dann erst ist der Hauskaufvertrag endgültig vollzogen.

Video über den gesamten Ablauf

Video: Der Ablauf beim Hauskauf von der Besichtigung bis zum Einzug

Länge: 10 Minuten

Bücher zum Thema



Siehe auch: 

Eigentumswohnung kaufen – was beachten?

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Eigentumswohnung kaufen – was beachten? Diese 12 Punkte sollten Sie kennen und prüfen

Viele Menschen – vor allem gehobenerem Einkommens – liebäugeln in der Stadt mit dem Kauf einer Wohnung. Dabei stellen sich viele Fragen: In welchem Stadtteil sollte die Wohnung liegen? Ist das Preisniveau nicht schon völlig überzogen? Kann ich mir einen solch hohen Kredit leisten?

Auf alle Fragen gehen wir in diesem Artikel ein. Darüber hinaus machen wir auf viele weitere Punkte aufmerksam, die ein Wohnungskäufer bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen sollte.

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