Eigentumswohnung kaufen – was beachten? Diese 12 Punkte sollten Sie kennen und prüfen
Viele Menschen – vor allem gehobenerem Einkommens – liebäugeln in der Stadt mit dem Kauf einer Wohnung. Dabei stellen sich viele Fragen:
- In welchem Stadtteil sollte die Wohnung liegen?
- Ist das Preisniveau nicht schon völlig überzogen?
- Welche Unterlagen muss ich prüfen?
- Makler ja oder nein?
- Kann ich mir einen solch hohen Kredit leisten?
- ...
Auf alle Fragen gehen wir in diesem Artikel ein. Darüber hinaus machen wir auf viele weitere Punkte aufmerksam, die ein Wohnungskäufer bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen sollte.
1. Die Top-Tipps kurz zusammengefasst
Hier sind die Top-10-Tipps, die du beim Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt beachten solltest. Es ist ein großer Schritt, daher lohnt es sich, genau hinzuschauen und sich gut vorzubereiten.
- Lage, Lage, Lage
Die alte Immobilienweisheit stimmt immer noch. Achte darauf, wo die Wohnung liegt, und denke dabei nicht nur an deinen aktuellen Lebensstil, sondern auch an zukünftige Entwicklungen. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, Nahversorgung, Grünflächen und Infrastruktur können den Wert der Immobilie langfristig steigern. Aber: Gentrifizierung ist ein zweischneidiges Schwert – sie kann Mieten und Lebenshaltungskosten in die Höhe treiben. - Finanzielle Lage realistisch einschätzen
Ein häufiges Problem: Man verliebt sich in eine Immobilie und überdehnt dabei das Budget. Setze dir klare finanzielle Grenzen, plane Puffer ein (mindestens 10 % der Kaufsumme), um unerwartete Kosten zu decken, und informiere dich genau über Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Instandhaltungsrücklagen. Eine zu knappe Kalkulation kann später zur Schuldenfalle werden. - Zustand der Wohnung und des Gebäudes prüfen
Nicht nur die Wohnung selbst zählt, sondern auch das gesamte Gebäude. Gibt es bereits Sanierungsbedarf an Fassade, Dach oder Heizung? Frage gezielt nach geplanten Instandsetzungen und den bereits gebildeten Rücklagen der Eigentümergemeinschaft. Ein schneller Blick aufs Treppenhaus reicht nicht aus – hier können sich versteckte Kostenfallen verbergen. - Gemeinschaftseigentum nicht unterschätzen
Wenn du eine Wohnung kaufst, erwirbst du nicht nur deine vier Wände, sondern wirst auch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Hier gibt es Regeln, Entscheidungen werden gemeinsam getroffen, und oft ist man nicht mit allem einverstanden. Informiere dich über die Hausordnung, anstehende Gemeinschaftskosten und schau dir Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen an, um zu erfahren, ob es Konflikte gibt. - Grundriss und Wohnungsaufteilung
Achte auf eine durchdachte Raumaufteilung. Es bringt wenig, eine große Wohnung zu kaufen, wenn die Zimmer unpraktisch geschnitten sind. Ein Balkon, große Fenster, eine separate Küche oder ein zusätzlicher Raum können den Wert steigern. Aber: Lass dich nicht von schicker Einrichtung in Musterwohnungen täuschen – Wände und Türen bleiben, Möbel nicht. - Bausubstanz und Energieeffizienz
Prüfe die Bausubstanz und frage nach dem Energieausweis. Ein hoher Energieverbrauch kann zu einer teuren Angelegenheit werden, besonders bei älteren Gebäuden. Ein schlechter Dämmwert schlägt langfristig in den Nebenkosten zu Buche. Denk daran: Was heute als ökologisch vertretbar gilt, könnte in 10 Jahren als veraltet gelten. Nachhaltigkeit ist ein großes Thema. - Makler oder Direktkauf?
Ein Makler kann hilfreich sein, um dir den Kaufprozess zu erleichtern, doch die Maklerprovision wird oft unterschätzt. Direkt vom Eigentümer zu kaufen, kann günstiger sein, aber auch stressiger. Vergleiche immer mehrere Angebote und achte auf eine gründliche Prüfung der Verträge. In manchen Fällen kann man über den Maklerpreis verhandeln – also nicht scheuen, es zu versuchen. - Zukunftsprognose des Standorts
Achte nicht nur auf den jetzigen Zustand des Viertels, sondern auch auf zukünftige Entwicklungen. Sind Bauprojekte geplant? Wie sieht es mit dem Zuzug von Unternehmen oder dem Ausbau der Verkehrsanbindungen aus? Solche Faktoren beeinflussen langfristig den Wert deiner Immobilie – im Positiven wie im Negativen. - Rechtslage und Dokumente prüfen
Vor dem Kauf sollte die rechtliche Prüfung der Immobilie oberste Priorität haben. Gibt es eingetragene Baulasten oder Wegerechte? Gibt es Probleme mit der Baugenehmigung? Was steht im Grundbuch? Auch die Teilungserklärung, in der geregelt ist, was zu deinem Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt, solltest du sorgfältig lesen. Rechtsstreitigkeiten sind teuer und nervenaufreibend. - Gefühl und Bauchentscheidung
Am Ende zählt auch dein Bauchgefühl. Eine Wohnung kann auf dem Papier perfekt sein, aber wenn du dich nicht wohlfühlst, ist sie nichts für dich. Geh die Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen, achte auf Lärmbelastung, Nachbarschaft und Atmosphäre. Lass dir Zeit und hör auf deine Intuition. Denn eine Wohnung ist mehr als nur eine Investition – es ist dein Zuhause.
Indem du diese Punkte bedenkst, bist du bestens gerüstet, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und böse Überraschungen zu vermeiden. Ein Wohnungskauf ist kein Sprint, sondern ein Marathon – überstürze nichts und prüfe alles doppelt!
Details und Erläuterungen zu vielen Punkten im weiteren Artikel.
2. Die eigenen Bedürfnisse kennen
Der Interessent sollte sehr genau bedenken, wie viel Platz, welche Anzahl von Räumen er braucht und wie die Raumaufteilung aussehen soll, wenn er eine Eigentumswohnung kaufen will. Er sollte bedenken, wie seine Familienplanung aussieht, um den Platz abschätzen zu können.
Desweiteren muss überlegt bzw. geprüft werden:
- ob ein Balkon gewünscht wird,
- in welcher Infrastruktur die Wohnung eingebettet sein soll,
- ob das Wohnhaus, in welchem sich die Wohnstätte befindet, sanierungsbedürftig ist.
Bei gegebenem Sanierungsbedarf ist von Mehrkosten auszugehen, die in Form von erhöhten Betriebskosten auf den Erwerber zukommen werden, denn jeder Eigentümer ist per Mehrheitsbeschluss verpflichtet, bei einer Renovierung des Hauses mitzuzahlen.
3. Vorab wichtige Dinge zur Wohnung und deren Lage prüfen
Vorher gilt es einiges zu bedenken und die Immobilie am besten mehrmals vor dem Wohnungskauf zu besichtigen und auf bestimmte Punkte zu überprüfen. Vor allem die Lage vom künftigen Eigenheim ist entscheidend.
3.1. Grundstück und Lage
- Die Infrastruktur, die das Haus umgibt (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Postamt, Bankfilialen)
- Freizeiteinrichtungen (Sport, Freibad ...) in der Nähe
- Grünanlagen in der Umgebung
- Verkehrsanbindung wie Autobahnanschluss oder Busanbindung/S-Bahn/U-Bahn
- Bewohnerstruktur der Nachbarn
Auch der Ruf des Stadtteils kann einige aussagen - Lärm, der möglicherweise nicht zu vermeiden ist
Zum Beispiel bei Lage in einem Industriegebiet oder neben einer Freizeitanlage
3.2. Das Wohnhaus
- Zustand und Alter des Daches
Betrachten Sie auch die Regenrinnen. Aber da eine Dacherneuerung über alle Wohnungen verteilt würde, würde diese auch kein allzu großes Loch in Ihre Kasse reißen. - Fassade des Hauses
Welchen Gesamteindruck macht die Fassade? Betrachten Sie nicht nur die Optik (Risse, Graffiti, Putz, Farbe, Feuchtigkeitsspuren) sondern auch die Dämmwirkung der Fassade. Wie sieht es mit Efeu aus? Allzu starker Bewuchs stellt eine Gefahr für die Substanz der Fassade dar. Je besser die Fassade aussieht, umso weniger wird in den nächsten Jahren daran zu tun sein, umso weniger Kosten fallen an. - Balkon/Terrasse
Sind alle Balkone in einem ordentlichen Zustand? Falls nicht: Sind vielleicht schon größere Renovierungsmaßnahmen geplant? - Heizungsanlage im Haus
Alter? Zustand? - Rohre im Haus
Alter? Sind alle Rohre neueren Datums, auch die verborgenen Leitungen? - Dachboden- oder Kellerraum
Diesen sollten Sie auch anschauen. Schimmel, Mäusekot oder Taubendreck sind Warnsignale.
3.3. Die Wohnung
- Sonnenausrichtung der Wohnung
Insbesondere die vom Balkon und von Küche und Wohnraum. - Lärmpegel in der Wohnung
Ist alles ruhig? - Lichteinfall in den einzelnen Zimmern
- Ausblick aus den Räumen
- Zustand der Fußböden
- Risse/Putzschäden in Wänden und Decken
- Zustand der Küche
... und deren Einbauschränke - Fliesen
... in Bad und Küche, diese sind bekanntlich Geschmacksache. Ein Austausch wird nicht billig.
4. Gekauft wie gesehen?
Auf jeden Fall sollte nicht nach der ersten Besichtigung gekauft werden. Beim zweiten Besichtigungstermin sollte am besten ein Gutachter hinzugezogen werden, der über handwerkliche Kenntnisse verfügt. Dieser kann das Haus checken auf: dunkle Stellen, z. B. bei den Fenstern (deutet auf schlechte Belüftung), Risse an den Deckenfugen, Unebenheiten an Holz bzw. Böden, feuchte Flecken oder der Zustand der Leitungen.
Checkliste für die Immobilienbesichtigung
Vier Augen sehen mehr als zwei. Nehmen Sie die Liste zur Besichtigung der Immobilie und/oder jedem Gespräch mit dem jetzigen Eigentümer mit.
Grunddaten der Immobilie
- Baujahr
- Jahr der letzten Grundrenovierung
- Wohnfläche
- Nutzfläche
- Anzahl der Räume
- Grundstücksgröße
- Erbpacht?
- Grundriss und Flächenangaben prüfen (Zollstock dabei!)
- Grundbuchauszug prüfen
- Baubeschreibung noch vorhanden? (Sehr aufschlussreich bzgl. Bausubstanz, Ausstattungsniveau ...)
- Energieausweis vorhanden?
Dieser zeigt an, wie hoch der Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche ist. Hieran erkennt man, wie energieeffizient das Gebäude ist. - Unterhaltskosten der Immobilie (Strom, Heizung, Grundsteuer etc.; Auskunft: Eigentümer)
- Möglicher Einzugstermin
An das Bauamt
- Soll die Straße oder der Bürgersteig demnächst saniert werden? Welche Kosten kommen auf mich zu? (Bauamt)
- Sind Bauvorhaben in der Nähe vakant? (Bauamt)
- Unterliegt das Gebäude bestimmten Auflagen (Denkmalschutz, Milieuschutz, Überwegungsrechte ...)
Historie des Gebäudes
- Sind Baulasten eingetragen? (Auskunft: Bauamt)
- Ggf. Teilungserklärung vorhanden?
- Letzte Modernisierung/Sanierung
- Sind Schadstoffe in verbauten Materialien bekannt? (Auskunft: Eigentümer)
- Wer waren die Vorbesitzer? (Eigentümer)
- Ggf. Protokoll letzte Eigentümerversammlung
- Ggf.: Welche Leistungen erbringt die Hausverwaltung?
Umgebung/Lage
- Einkaufsmöglichkeiten (Lebensmittel, Apotheke, Friseur, Bekleidung, Elektronik, Bäcker ...) in der Nähe?
- Kita, Schulen? Was ist mir wichtig?
- Bus- & Bahn-Anbindung, vor allem, wenn täglich zur Arbeit gependelt wird.
- Ärzte in näherer Umgebung. Wie sind diese bewertet (siehe Google).
- Wer wohnt in der Nachbarschaft? Passt man selbst in diese Gegend?
- Verkehrsanbindung an Bundesstraßen und Autobahn.
- Freizeitmöglichkeiten in der Nähe
Freizeiteinrichtungen für Sport, Vereine, Freibad, Restaurants, Kino, Kneipen, Cafe ... - Der Ruf des Viertels
Vor allem in Großstädten hat jede Gegend ihren Ruf. Auch hier können Anwohner oder eine Internetrecherche Antwort geben. - Lärmpegel in der Nähe der Immobilie
Sie sollten die Umgebung zu Verkehrs-Stoßzeiten, morgen, abens, in der Nacht und am Wochenende aufsuchen, um sich einen Eindruck zu machen. - Natur in der Umgebung
Parks, Grünanlagen, Wald ... was findet sich in fußläufiger Entfernung, z. B. zum Joggen, Spazierengehen oder für die Runde mit dem Kinderwagen.
Das Gebäude
Die Lage der Immobilie ist fix und kann nicht verändert werden. Aber an der Immobilie an sich können Sie viel verändern. Alles ist eine Frage des Preises. Bei erkannten Mängeln können diese preismindernd geltend gemacht werden. Darum drucken Sie sich unsere Checkliste aus!
Wichtige Bereiche
- Dachzustand (Pfannen, Dämmung, Balken – Schädlingsbefall, Dachrinnen)
- Heizungsanlage (Bauart, Verbrauch, Alter)
- Warmwasser (Art der Erwärmung, Speicher, Leitung zur Spülmaschine oder Waschmaschine?)
- Heizkörper (Art, Alter, drehen die Heizkörperventile leichtgängig?)
- Außenfassade (Zustand, Aufbau, Risse im Mauerwerk)
- Gebäudedämmung (Qualität, Art, Alter)
- Fußbodenbeläge (Art, Qualität, Mängel)
- Raumaufteilung (Durchgangszimmer, Kleinsträume ...)
- Stauraum
- Lichtverhältnisse (dunkle Räume?)
-
Deckenhöhen
- Wandbeläge (Tapeten, Farben, Fliesen ...)
- Fenster (Verglasung, Alter, Rahmenart und -zustand, Funktionieren die Rollläden?)
- Treppen (Alter, Zustand, Knarzen)
Sinnesprüfung
Seien Sie besonders achtsam beim ersten Betreten der Immobilie. Mit der Zeit adaptiert die Nase und man gewöhnt sich auch an "komsiche" Gerüche.
- Geruchsprüfung (riecht es irgendwo moderig – Schimmelgefahr)
- Fühlprüfung Außenwände (besonders kalt – hohe Heizkosten)
- Zieht es irgendwo?
- Hörprüfung (Lärm von draußen? Straßenlärm? Sind die Nachbarn zu hören?)
Ausstattung
- Brandschutz (Rauchmelder, Feuerlöscher, Rettungswege, sonstige Auflagen)
- Altersgerechte Einbauten (Bäder, Treppen, Hauseingang)
- Stromversorgung (Alter, technischer Stand, überall funktional)
- Sicherungskasten (Überspannungsschutz? Alles korrekt abgesichert?)
- Steckdosen pro Raum
- Wasserleitungen (Alter, Zustand, aus Kupfer? Wasserdruck ausreichend?)
- Sonstige Haustechnik (Lüftungsanlage, Alarmanlage, elektrische Rollos – Alter und Funktionalität)
- Waschmaschinenanschluss
- Extra-Absicherung für Waschmaschine und Trockner
- Zusatzausstattung (Ofen, Aufzug, Markise, Sauna, Werkstatt, Smarthome ...)
Einzelne Räume
- Dachboden (Deckenhöhe, Dämmung, Nutzbarkeit, Zugang)
- Bäder (Zustand, Design, Lüftungsmöglichkeit)
- Küche (Zustand, Arbeitshöhe, Alter der Elektrogeräte)
- Keller (Dichtigkeit von außen, Feuchtigkeit der Luft, Deckenhöhe, Zugang, Dämmung, Heizung)
Draußen
- Außenanlagen – vorhanden/Zustand (Garage, Terrasse, Balkons, Regenwassertank, Gartenhaus, Swimmingpool, Pflanzen)
- Außenwege (Art, Zustand)
- Parkmöglichkeiten
- Ausblick
Worauf blicken Sie vom Balkon? Aus den Fenstern?
Renovierungsbedarf vorhanden?
Die einzelnen Punkte mit Renovierungsbedarf auflisten und als Grundlage für Preisverhandlungen nehmen.
Stets notwendige Modernisierung & Sanierung:
- Bei Immobilien, die zwischen 1940 und 1980 gebaut wurden, wurden teilweise gesundheitsgefährdende Baustoffe verbaut bzw. genutzt, z. B. Asbest bei Rohrummantelungen oder giftige Holzschutzmittel. Erkundigen Sie sich, ob solche Bausünden gefunden worden sind und ob diese bereits (fachmännisch!) beseitigt worden sind.
- Immobilien, die nach dem 1. Februar 2002 einen Besitzerwechsel aufweisen (auch von einer Hausgemeinschaft), müssen eine Dachdämmung oder eine Dämmung der obersten Geschossdecke bekommen.
- Ölheizungen von vor 1978 müssen erneuert werden, dies wird staatlich gefördert.
Worauf sollte noch geachtet werden?
Vielen Dank für jeden Hinweis!
5. Die Kaufnebenkosten
Zu den Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Wohnung zählen ganz unterschiedliche Punkte, die jedoch in vielen Fällen nicht reduziert werden können. Kalkulieren Sie die folgenden Kostenpunkte als Nebenkosten ein:
- Notarkosten
- Grunderwerbsteuer
- Grundbuchkosten
- Maklercourtage (falls involviert)
- Modernisierung (falls erforderlich
- Umzugskosten (je nach Einzelfall)
Die Kaufnebenkosten im Detail
Notarkosten
- Vom Gesetzgeber gefordert für Kaufvertrag, Grundbucheintragung und die Eintragung einer Grundschuld;
- Faustformel: Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises.
Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis
| Dienstleistung vom Notar | Gebühren |
| Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) | 1.070 Euro |
| Betreuungskosten (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) | 260 Euro |
| Kaufvollzug (0,5facher Satz) | 267,50 Euro |
| Gesamtkosten |
1.865 Euro |
| Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr; | |
Grunderwerbsteuer
- Faustformel: Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!
Grundbuchkosten
- Faustformel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!
Maklercourtage (falls involviert)
- Faustformel: Maklercourtage liegt meist zwischen 4 und 8 % des Kaufpreises, aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer.
Modernisierung (je nach Einzelfall)
Umzugskosten (je nach Einzelfall)
Artikel: Hier kannst du beim Umzug Geld sparen
Geld beim Umzug sparen: Erprobte Tipps & 2 Checklisten
So ein Umzug geht immer ins Geld. Doch Sie haben viele Stellschrauben, mit denen - richtig gedreht - erklägliche Ersparnisse beim Wohnungswechsel möglich sind. Das reicht von der Umzugsplanung bis zur Absetzung der Kosten von der Steuer. Mit den folgenden Tipps sparen Sie richtig.
Details und Berechnungshilfen zu allen Kaufnebenkosten finden Sie in diesem Artikel.
Möchtest du bis hierhin etwas ergänzen oder korrigieren?
Möchtest du bis hierhin etwas zum Gesagten ergänzen oder etwas korrigieren?
Vielen Dank für jeden Hinweis!
6. Rücklage und Baubeschreibung
Es gibt noch zwei Punkte, die der Erwerber beachten und kennen sollte, der eine Eigentumswohnung kaufen will:
- Die Instandhaltungsrücklage, also die gesamten Ersparnisse der Wohnungseigentumsgemeinschaft für Sanierungen des Hauses z.B. und deren Höhe (sie sollte nicht zu niedrig sein),
- die Baubeschreibung sollte der Erwerber kennen (darin wird fixiert, was der Bauträger dem Käufer schuldet wie Schallschutz oder Sanitärausstattung) und den Zahlungsplan.
7. Wichtiges zur Eigentümergemeinschaft
Mit dem Kauf der Wohnung sind Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft des Hauses geworden. Dies ist der Zusammenschluss aller Wohnungseigentümer zur Verwaltung, Renovierung und Ausgestaltung des gesamten Hauses.
Hierbei wird das sogenannte Hausgeld monatlich fällig. Dies wird für anfallende Gebäudekosten benötigt:
- Hausversicherungen
- Hausmeister
- Reinigung von Treppenhaus, Straße, Bürgersteig und Hof.
- Heizung im Haus
- Wasser- und Hausstrom
- Abfallgebühren
- Instandhaltungsrücklage
- Weitere kleinere Gebühren (für das Gemeinschaftskonto etc.)
Faustformel:
Im Schnitt muss mit 3 € Hausgeld pro Quadratmeter der Wohnfläche von der Eigentumswohnung gerechnet werden.
Je älter das Haus ist, umso höher fällt in der Regel auch das Hausgeld aus, da die Instandhaltung teurer kommt.
7.1. Erhellende Lektüre
Lassen Sie sich die letzten zwei oder drei Protokolle der Eigentümerversammlung aushändigen. Hieran erkennen Sie oft, wie die Stimmung unter den Eigentümern ist und ob es im Haus größere Probleme gibt und welche Vorhaben am Haus geplant sind. Zudem erfahren Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage.
8. Das Maklergeschäft
Grundsätztlich gilt: Will ein Investor eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, nimmt er häufig die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch. Der künftige Käufer sollte vor dessen Konsultation aber sichergehen, dass er über eine Gewerbeberechtigung verfügt, um nicht einem Betrüger aufzusitzen.
Zur Maklerprovision: Mit dem zwischen Erwerber und Verkäufer geschlossenen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung entsteht auch der Provisionsanspruch des Maklers. Der Anspruch des Maklers ist mit einem gewissen Prozentsatz der Kaufsumme gesetzlich begrenzt. Der Erwerber muss auch mit Vertragserrichtungskosten rechnen, welche in Tarifordnungen für Notare bzw. Rechtsanwälte geregelt sind und einen fixen Prozentsatz des Kaufpreises betragen.
Will ein potentieller Erwerber eine Eigentumswohnung kaufen, sollte er sich nicht auf die mündliche Einigung verlassen, die zwar eine Gültigkeit hat, sondern aus Beweisgründen einen detaillierten Kaufvertrag schriftlich mit dem Verkäufer abschließen.
9. Vorabüberlegungen: Kaufen oder doch lieber weiter mieten?
Die Frage, was besser ist, mieten oder kaufen, lässt sich nicht generell beantworten. Die Antwort hängt von
- der Höhe der Kapitalkosten (Zinsen)
- der Höhe der Miete
- den Umständen vor Ort (Wertentwicklung der Immobilie)
- den persönlichen Vorlieben
- der emotionalen Gestricktheit (Besitz gib mir was?)
- sowie Disziplin der/des Fragenden bei der Geldanlage der monatlichen Ersparnis
ab. Hier muss jeder seine eigenen Bedingungen und Präferenzen selber abwägen.
10. Die Wohnung als Kapitalanlage
Die Kapitalanlage in Immobilien ermöglicht auch heute noch trotz hohem Preisniveau in vielen Regionen eine gute Rendite. Dies ist vor allem auf die niedrigen Zinsen zurückzuführen. Wer sich diese langfristig absichert, reduziert sein Risiko bei der Anlage ganz erheblich. Die kluge Auswahl des richtigen Kaufobjektes ist allerdings weiterhin von eminenter Wichtigkeit für die langfristige Rentabilität der Kapitalanlage. Mehr dazu unter:
Beitrag: Finanzierung durch Mieteinnahmen
Auf unserer Partner-Seite Geld-Welten.de findet sich unser Beitrag zur Finanzierung der Eigentumswohnung durch Mieteinnahmen.
Wenn es gut läuft, können die Mieteinnahmen im Verbund mit Steuervorteilen zum großen Teil die Immobilie finanzieren.
Wir zeigen dort auf, was bei einer Finanzierung durch Mieteinnahmen zu beachten ist. Damit Einnahmen und Steuerersparnis optimal harmonieren.
Beitrag: Baufinanzierung vermietete Immobilien
Baufinanzierung vermietete Immobilien
Baufinanzierung von vermieteten Immobilien – Möglichkeiten und Tipps
In die Welt der Immobilieninvestitionen einzutauchen, klingt verlockend – ein beständiger Geldfluss durch Mieteinnahmen, die Aussicht auf Wertsteigerung und eine solide Altersvorsorge. Je nach Situation ergeben sich verschiedene Formen der Finanzierung und Steuervorteile. Doch wie so oft im Leben, steckt der Teufel im Detail. Versicherungen, Renditeberechnungen und das Management von Risiken sind nur einige der vielen Herausforderungen, denen du dich stellen musst. Und dann sind da noch die weniger offensichtlichen Aspekte, wie der Zeitaufwand, finanzielle Unsicherheiten und emotionale Belastungen, die mit der Vermietung von Immobilien einhergehen. Bist du bereit, dich dieser Reise zu stellen? Lass uns gemeinsam einen tiefen Blick hinter die Kulissen werfen.
Wenn Sie die Wohnung auch zur Altersvorsorge erwerben, sollte diese zu Renteneintritt schuldenfrei sein. Zudem sollten Sie ausreichend Rücklagen für kommende Renovierungen angespart haben.
Als kleinere Anlagealternative zur Wohnung kämen offene Immobilienfonds in Betracht.
11. Neu- oder Altbau
Deswegen zahlt es sich auch aus, vor der Kaufentscheidung darüber nachzudenken, ob man eine Eigentumswohnung in einem Neu- oder Altbau wünscht. Neubauten sind in der Regel in einem besseren Zustand und haben einen Lift, der bei Altbauten teilweise fehlt.
Möchtest du bis hierhin etwas ergänzen oder korrigieren?
Möchtest du bis hierhin etwas zum Gesagten ergänzen oder etwas korrigieren?
Vielen Dank für jeden Hinweis!
12. Eigentumswohnung kaufen – kann ich mir leisten?
Der künftige Eigentümer sollte auch bedenken, dass die Kreditraten mitsamt der Betriebskosten nicht mehr als ein Drittel, höchstens aber die Hälfte des Nettohaushaltseinkommens ausmachen sollten. Ausreichend Eigenkapital ist die Basis einer soliden Finanzierung. Mindestens 10 Prozent werden empfohlen, eine Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital gilt als solide.
Beitrag: Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?
Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?
Unter manchen Konstellatione, z. B. bei momentan geringen Zinsen oder bei Vereinbarung eines niedrigen Tilgungssatzes, scheine ich mir eine große Kreditaufnahme leisten zu können. Doch kann ich mir die damit erworbene teure Immobilie wirklich auf Dauer erlauben? Lesen Sie hier, wie Sie die mögliche Höhe einer klugen Baufinanzierung bestimmen.
Tilgungssatz für eine vollständige Tilgung eines Kredites
| Kreditlaufzeit (Jahre) |
Notwendiger Tilgungssatz, um den Kredit mit den folgenden Zinssätzen (von 1 bis 2,5 %) am Ende der Laufzeit vollständig abgezahlt zu haben | |||
| 1,0 %** | 1,5 %** | 2,0 %** | 2,5 %** | |
| 10 | 9,5 %* | 9,3 % | 9,0 % | 8,8 % |
| 15 | 6,2 % | 6,0 % | 5,7 % | 5,5 % |
| 20 | 4,5 % | 4,3 % | 4,1 % | 3,9 % |
| 25 | 3,5 % | 3,3 % | 3,1 % | 2,9 % |
|
* Dies ist (jeweils) der Tilgungssatz für eine Voll-Abzahlung am Ende der jeweiligen Kreditlaufzeit, auf eine Nachkommastelle gerundet. |
||||
| Hypothekenkreditrechner |
Vergleich: Aktuelle Kreditzinsen
13. Mögliche Bauförderungen nutzen
- KFW-Kreditanstalt für Wiederaufbau
Diese fördert sowohl über billige Kredite für den Kauf und/oder die Renovierung einer Immobilie als auch über konkrete Zuschüsse. Art und Höhe der Kreditförderung hängt oft von der Höhe der Energieersparnis der Maßnahme bzw. vom Gesamtenergieverbrauch der Immobilie ab. Alle Programme unter https://www.kfw.de.
Beispiel: Die Förderungen der KFW für Neubauten
Länge: 6:30 Minuten
Mit Klick auf dem Button wird eine Verbindung zu Youtube hergestellt und die bei Youtube üblichen Daten erhoben und Cookies gesetzt.
- Erneuerbare-Energien-Gesetz
Unter www.erneuerbare-energien.de findet man Förderungen zur Stromeinspeisung von Photovotaik-Anlagen, also der Stromerzeugung auf dem eigenen Dach. - Bafa
Hier wird ebenfalls über Zuschüsse die Nutzung erneuerbarer Energie gefördert, aber auch z. B. die Energieberatung-Vor-Ort oder Dämmstoffe aus Naturmaterialien: https://www.bafa.de. - Günstige Kredite für Familien
Die KfW-Bank vergibt günstige Kredite für Familien, die neu bauen. Diese Neubauten müssen mindestens den Standard "Klimafreundliches Wohngebäude" einhalten, das Jahreseinkommen der Familie darf 60.000 € nicht überschreiten und der Antragsteller darf kein sonstiges Wohneigentum haben. Der Antrag kann über jedes Kreditinstitut bei der KfW gestellt werden. - Bauförderung der Kirchen
Einige katholische Bistümer und evangelische Landeskirchen fördern Familien mit vergünstigten Baugrundstücken im Erbbaurecht oder über vergünstigte Kredite. Auskunft erteilt die jeweilige Landeskirche. - Wohnungsbauprämie
Förderungsfähig sind Beiträge an Bausparkassen, der Erwerb von Genossenschaftsanteilen und Beiträge für Sparverträge zum Zwecke des Baus oder Kaufs einer Immobilie, wenn man unter der aktuellen Einkommensgrenze liegt. Wer mindestens 50 Euro im Jahr in einen solchen förderfähigen Vertrag einzahlt, erhält darauf 8,8 Prozent Wohnungsbauprämie vom Staat.
Internetseiten für Förderungen
Die folgenden Internetseiten bemühen sich um eine Lichtung des Förderdschungels:
- Unter www.energiefoerderung.info findet sich eine umfangreiche Datenbank mit örtlichen Fördermitteln, aber auch Programmen der EU, des Bundes, der Länder, Gemeinden und Energieversorger.
- Bauforderer.de
- Foerderdatenbank.de
- Bauförderung auf kommunaler Ebene
Jede Kommune hat noch einmal eigene Förderprogramme für Neubauten und/oder Immobilienkäufe. Die Zuschüsse können durchaus mehrere tausend Euro betragen. Gehen Sie ins zuständige Rathaus/Bauamt und suchen Sie das Gespräch mit dem zuständigen Mitarbeiter für die Bauförderung.
Details zu allen oben genannten Punkten im Beitrag "Bauförderung".
14. Ergänzungen und Fragen von Lesern
- Abzüge vom Kaufpreis
Anonym fragt: Ist es statthaft, die Kosten für die Renovierung und für einen Wechsel des Heizungssystems vom Kaufpreis abzuziehen?
Antwort bauen-und-heimwerken.de: Da gib es keine Automatik im Verkaufsprozess. Sicherlich kann in Verhandlungen so argumentiert werden. Ob und in welcher Höhe die Verkäuferseite darauf eingeht, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.
Gibt es eine Frage zum Beitrag, etwas zu ergänzen oder vielleicht sogar zu korrigieren?
Fehlt etwas im Beitrag? ... Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet. Vielen Dank!
15. Weiterlesen
- Tilgungsrechner
- Hauskauf: Ablauf und Dauer
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- Gesamtkosten und Finanzierungbedarf ermitteln
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Vielleicht träumst du davon, stolzer Besitzer eines Hauses zu werden. Der Kauf eines Hauses geht jedoch nicht von heute auf morgen vonstatten. Es sind wichtige Schritte einzuhalten, die mitunter ein bisschen Geduld fordern. Bis du dann letztendlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden bist, vergeht häufig bis zu einem Jahr ab Beurkundung. Es ist daher sinnvoll zu differenzieren zwischen der Zeit vor und der Zeit nach der Beurkundung.
In diesem Artikel stellen wir dir den Ablauf der einzelnen Schritte beim Hauskauf vor und klären auch, wie lange diese Schritte normalerweise dauern – von der ersten Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe.
