Eigentumswohnung kaufen – was beachten? Diese 12 Punkte sollten Sie kennen und prüfen
Viele Menschen – vor allem gehobenerem Einkommens – liebäugeln in der Stadt mit dem Kauf einer Wohnung. Dabei stellen sich viele Fragen:
- In welchem Stadtteil sollte die Wohnung liegen?
- Ist das Preisniveau nicht schon völlig überzogen?
- Welche Unterlagen muss ich prüfen?
- Makler ja oder nein?
- Kann ich mir einen solch hohen Kredit leisten?
- ...
Auf alle Fragen gehen wir in diesem Artikel ein. Darüber hinaus machen wir auf viele weitere Punkte aufmerksam, die ein Wohnungskäufer bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen sollte.
Inhalt: Eigentumswohnung kaufen – was beachten?
- Die Top-Tipps kurz zusammengefasst
- Die eigenen Bedürfnisse kennen
- Vorab wichtige Dinge zur Wohnung und deren Lage prüfen
- Gekauft wie gesehen?
- Die Kaufnebenkosten
- Rücklage und Baubeschreibung
- Wichtiges zur Eigentümergemeinschaft
- Das Maklergeschäft
- Vorabüberlegungen: Kaufen oder doch lieber weiter mieten?
- Die Wohnung als Kapitalanlage
- Neu- oder Altbau
- Eigentumswohnung kaufen – kann ich mir leisten?
- Ergänzungen und Fragen von Lesern
- Weiterlesen
Die Top-Tipps kurz zusammengefasst
Hier sind die Top-10-Tipps, die du beim Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt beachten solltest. Es ist ein großer Schritt, daher lohnt es sich, genau hinzuschauen und sich gut vorzubereiten.
- Lage, Lage, Lage
Die alte Immobilienweisheit stimmt immer noch. Achte darauf, wo die Wohnung liegt, und denke dabei nicht nur an deinen aktuellen Lebensstil, sondern auch an zukünftige Entwicklungen. Eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, Nahversorgung, Grünflächen und Infrastruktur können den Wert der Immobilie langfristig steigern. Aber: Gentrifizierung ist ein zweischneidiges Schwert – sie kann Mieten und Lebenshaltungskosten in die Höhe treiben. - Finanzielle Lage realistisch einschätzen
Ein häufiges Problem: Man verliebt sich in eine Immobilie und überdehnt dabei das Budget. Setze dir klare finanzielle Grenzen, plane Puffer ein (mindestens 10 % der Kaufsumme), um unerwartete Kosten zu decken, und informiere dich genau über Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Instandhaltungsrücklagen. Eine zu knappe Kalkulation kann später zur Schuldenfalle werden. - Zustand der Wohnung und des Gebäudes prüfen
Nicht nur die Wohnung selbst zählt, sondern auch das gesamte Gebäude. Gibt es bereits Sanierungsbedarf an Fassade, Dach oder Heizung? Frage gezielt nach geplanten Instandsetzungen und den bereits gebildeten Rücklagen der Eigentümergemeinschaft. Ein schneller Blick aufs Treppenhaus reicht nicht aus – hier können sich versteckte Kostenfallen verbergen. - Gemeinschaftseigentum nicht unterschätzen
Wenn du eine Wohnung kaufst, erwirbst du nicht nur deine vier Wände, sondern wirst auch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Hier gibt es Regeln, Entscheidungen werden gemeinsam getroffen, und oft ist man nicht mit allem einverstanden. Informiere dich über die Hausordnung, anstehende Gemeinschaftskosten und schau dir Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen an, um zu erfahren, ob es Konflikte gibt. - Grundriss und Wohnungsaufteilung
Achte auf eine durchdachte Raumaufteilung. Es bringt wenig, eine große Wohnung zu kaufen, wenn die Zimmer unpraktisch geschnitten sind. Ein Balkon, große Fenster, eine separate Küche oder ein zusätzlicher Raum können den Wert steigern. Aber: Lass dich nicht von schicker Einrichtung in Musterwohnungen täuschen – Wände und Türen bleiben, Möbel nicht. - Bausubstanz und Energieeffizienz
Prüfe die Bausubstanz und frage nach dem Energieausweis. Ein hoher Energieverbrauch kann zu einer teuren Angelegenheit werden, besonders bei älteren Gebäuden. Ein schlechter Dämmwert schlägt langfristig in den Nebenkosten zu Buche. Denk daran: Was heute als ökologisch vertretbar gilt, könnte in 10 Jahren als veraltet gelten. Nachhaltigkeit ist ein großes Thema. - Makler oder Direktkauf?
Ein Makler kann hilfreich sein, um dir den Kaufprozess zu erleichtern, doch die Maklerprovision wird oft unterschätzt. Direkt vom Eigentümer zu kaufen, kann günstiger sein, aber auch stressiger. Vergleiche immer mehrere Angebote und achte auf eine gründliche Prüfung der Verträge. In manchen Fällen kann man über den Maklerpreis verhandeln – also nicht scheuen, es zu versuchen. - Zukunftsprognose des Standorts
Achte nicht nur auf den jetzigen Zustand des Viertels, sondern auch auf zukünftige Entwicklungen. Sind Bauprojekte geplant? Wie sieht es mit dem Zuzug von Unternehmen oder dem Ausbau der Verkehrsanbindungen aus? Solche Faktoren beeinflussen langfristig den Wert deiner Immobilie – im Positiven wie im Negativen. - Rechtslage und Dokumente prüfen
Vor dem Kauf sollte die rechtliche Prüfung der Immobilie oberste Priorität haben. Gibt es eingetragene Baulasten oder Wegerechte? Gibt es Probleme mit der Baugenehmigung? Was steht im Grundbuch? Auch die Teilungserklärung, in der geregelt ist, was zu deinem Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt, solltest du sorgfältig lesen. Rechtsstreitigkeiten sind teuer und nervenaufreibend. - Gefühl und Bauchentscheidung
Am Ende zählt auch dein Bauchgefühl. Eine Wohnung kann auf dem Papier perfekt sein, aber wenn du dich nicht wohlfühlst, ist sie nichts für dich. Geh die Wohnung zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen, achte auf Lärmbelastung, Nachbarschaft und Atmosphäre. Lass dir Zeit und hör auf deine Intuition. Denn eine Wohnung ist mehr als nur eine Investition – es ist dein Zuhause.
Indem du diese Punkte bedenkst, bist du bestens gerüstet, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und böse Überraschungen zu vermeiden. Ein Wohnungskauf ist kein Sprint, sondern ein Marathon – überstürze nichts und prüfe alles doppelt!
Details und Erläuterungen zu vielen Punkten im weiteren Artikel.
Die eigenen Bedürfnisse kennen
Der Interessent sollte sehr genau bedenken, wie viel Platz, welche Anzahl von Räumen er braucht und wie die Raumaufteilung aussehen soll, wenn er eine Eigentumswohnung kaufen will. Er sollte bedenken, wie seine Familienplanung aussieht, um den Platz abschätzen zu können.
Desweiteren muss überlegt bzw. geprüft werden:
- ob ein Balkon gewünscht wird,
- in welcher Infrastruktur die Wohnung eingebettet sein soll,
- ob das Wohnhaus, in welchem sich die Wohnstätte befindet, sanierungsbedürftig ist.
Bei gegebenem Sanierungsbedarf ist von Mehrkosten auszugehen, die in Form von erhöhten Betriebskosten auf den Erwerber zukommen werden, denn jeder Eigentümer ist per Mehrheitsbeschluss verpflichtet, bei einer Renovierung des Hauses mitzuzahlen.
Vorab wichtige Dinge zur Wohnung und deren Lage prüfen
Vorher gilt es einiges zu bedenken und die Immobilie am besten mehrmals vor dem Wohnungskauf zu besichtigen und auf bestimmte Punkte zu überprüfen. Vor allem die Lage vom künftigen Eigenheim ist entscheidend.
Grundstück und Lage
- Die Infrastruktur, die das Haus umgibt (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Postamt, Bankfilialen)
- Freizeiteinrichtungen (Sport, Freibad ...) in der Nähe
- Grünanlagen in der Umgebung
- Verkehrsanbindung wie Autobahnanschluss oder Busanbindung/S-Bahn/U-Bahn
- Bewohnerstruktur der Nachbarn
Auch der Ruf des Stadtteils kann einige aussagen - Lärm, der möglicherweise nicht zu vermeiden ist
Zum Beispiel bei Lage in einem Industriegebiet oder neben einer Freizeitanlage
Das Wohnhaus
- Zustand und Alter des Daches
Betrachten Sie auch die Regenrinnen. Aber da eine Dacherneuerung über alle Wohnungen verteilt würde, würde diese auch kein allzu großes Loch in Ihre Kasse reißen. - Fassade des Hauses
Welchen Gesamteindruck macht die Fassade? Betrachten Sie nicht nur die Optik (Risse, Graffiti, Putz, Farbe, Feuchtigkeitsspuren) sondern auch die Dämmwirkung der Fassade. Wie sieht es mit Efeu aus? Allzu starker Bewuchs stellt eine Gefahr für die Substanz der Fassade dar. Je besser die Fassade aussieht, umso weniger wird in den nächsten Jahren daran zu tun sein, umso weniger Kosten fallen an. - Balkon/Terrasse
Sind alle Balkone in einem ordentlichen Zustand? Falls nicht: Sind vielleicht schon größere Renovierungsmaßnahmen geplant? - Heizungsanlage im Haus
Alter? Zustand? - Rohre im Haus
Alter? Sind alle Rohre neueren Datums, auch die verborgenen Leitungen? - Dachboden- oder Kellerraum
Diesen sollten Sie auch anschauen. Schimmel, Mäusekot oder Taubendreck sind Warnsignale.
Die Wohnung
- Sonnenausrichtung der Wohnung
Insbesondere die vom Balkon und von Küche und Wohnraum. - Lärmpegel in der Wohnung
Ist alles ruhig? - Lichteinfall in den einzelnen Zimmern
- Ausblick aus den Räumen
- Zustand der Fußböden
- Risse/Putzschäden in Wänden und Decken
- Zustand der Küche
... und deren Einbauschränke - Fliesen
... in Bad und Küche, diese sind bekanntlich Geschmacksache. Ein Austausch wird nicht billig.
Gekauft wie gesehen?
Auf jeden Fall sollte nicht nach der ersten Besichtigung gekauft werden. Beim zweiten Besichtigungstermin sollte am besten ein Gutachter hinzugezogen werden, der über handwerkliche Kenntnisse verfügt. Dieser kann das Haus checken auf: dunkle Stellen, z. B. bei den Fenstern (deutet auf schlechte Belüftung), Risse an den Deckenfugen, Unebenheiten an Holz bzw. Böden, feuchte Flecken oder der Zustand der Leitungen.
Checkliste für die Immobilienbesichtigung
Vier Augen sehen mehr als zwei. Nehmen Sie die Liste zur Besichtigung der Immobilie und/oder jedem Gespräch mit dem jetzigen Eigentümer mit.
Grunddaten der Immobilie
- Baujahr
- Jahr der letzten Grundrenovierung
- Wohnfläche
- Nutzfläche
- Anzahl der Räume
- Grundstücksgröße
- Erbpacht?
- Grundriss und Flächenangaben prüfen (Zollstock dabei!)
- Grundbuchauszug prüfen
- Baubeschreibung noch vorhanden? (Sehr aufschlussreich bzgl. Bausubstanz, Ausstattungsniveau ...)
- Energieausweis vorhanden?
Dieser zeigt an, wie hoch der Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche ist. Hieran erkennt man, wie energieeffizient das Gebäude ist. - Unterhaltskosten der Immobilie (Strom, Heizung, Grundsteuer etc.; Auskunft: Eigentümer)
- Möglicher Einzugstermin
An das Bauamt
- Soll die Straße oder der Bürgersteig demnächst saniert werden? Welche Kosten kommen auf mich zu? (Bauamt)
- Sind Bauvorhaben in der Nähe vakant? (Bauamt)
- Unterliegt das Gebäude besonderen rechtlichen Auflagen, etwa Denkmalschutz, Milieuschutz oder eingetragenen Dienstbarkeiten wie Wegerechten?
Historie des Gebäudes
- Sind Baulasten eingetragen? (Auskunft: Bauamt)
- Ggf. Teilungserklärung vorhanden?
- Letzte Modernisierung/Sanierung
- Sind Schadstoffe in verbauten Materialien bekannt? (Auskunft: Eigentümer)
- Wer waren die Vorbesitzer? (Eigentümer)
- Ggf. Protokoll letzte Eigentümerversammlung
- Ggf.: Welche Leistungen erbringt die Hausverwaltung?
Umgebung/Lage
- Einkaufsmöglichkeiten (Lebensmittel, Apotheke, Friseur, Bekleidung, Elektronik, Bäcker ...) in der Nähe?
- Kita, Schulen? Was ist mir wichtig?
- Bus- & Bahn-Anbindung, vor allem, wenn täglich zur Arbeit gependelt wird.
- Ärzte in näherer Umgebung. Wie sind diese bewertet (siehe Google).
- Wer wohnt in der Nachbarschaft? Passt man selbst in diese Gegend?
- Verkehrsanbindung an Bundesstraßen und Autobahn.
- Freizeitmöglichkeiten in der Nähe
Freizeiteinrichtungen für Sport, Vereine, Freibad, Restaurants, Kino, Kneipen, Cafe ... - Der Ruf des Viertels
Vor allem in Großstädten hat jede Gegend ihren Ruf. Auch hier können Anwohner oder eine Internetrecherche Antwort geben. - Lärmpegel in der Nähe der Immobilie
Sie sollten die Umgebung zu Verkehrs-Stoßzeiten, morgen, abens, in der Nacht und am Wochenende aufsuchen, um sich einen Eindruck zu machen. - Natur in der Umgebung
Parks, Grünanlagen, Wald ... was findet sich in fußläufiger Entfernung, z. B. zum Joggen, Spazierengehen oder für die Runde mit dem Kinderwagen.
Das Gebäude
Die Lage der Immobilie ist fix und kann nicht verändert werden. Aber an der Immobilie an sich können Sie viel verändern. Alles ist eine Frage des Preises. Bei erkannten Mängeln können diese preismindernd geltend gemacht werden. Darum drucken Sie sich unsere Checkliste aus!
Wichtige Bereiche
- Dachzustand (Pfannen, Dämmung, Balken – Schädlingsbefall, Dachrinnen)
- Heizungsanlage (Bauart, Verbrauch, Alter)
- Warmwasser (Art der Erwärmung, Speicher, Leitung zur Spülmaschine oder Waschmaschine?)
- Heizkörper (Art, Alter, drehen die Heizkörperventile leichtgängig?)
- Außenfassade (Zustand, Aufbau, Risse im Mauerwerk)
- Gebäudedämmung (Qualität, Art, Alter)
- Fußbodenbeläge (Art, Qualität, Mängel)
- Raumaufteilung (Durchgangszimmer, Kleinsträume ...)
- Stauraum
- Lichtverhältnisse (dunkle Räume?)
-
Deckenhöhen
- Wandbeläge (Tapeten, Farben, Fliesen ...)
- Fenster (Verglasung, Alter, Rahmenart und -zustand, Funktionieren die Rollläden?)
- Treppen (Alter, Zustand, Knarzen)
Sinnesprüfung
Seien Sie besonders achtsam beim ersten Betreten der Immobilie. Mit der Zeit adaptiert die Nase und man gewöhnt sich auch an „komische“ Gerüche.
- Geruchsprüfung (riecht es irgendwo moderig – Schimmelgefahr)
- Fühlprüfung Außenwände (besonders kalt – hohe Heizkosten)
- Zieht es irgendwo?
- Hörprüfung (Lärm von draußen? Straßenlärm? Sind die Nachbarn zu hören?)
Ausstattung
- Brandschutz (Rauchmelder, Feuerlöscher, Rettungswege, sonstige Auflagen)
- Altersgerechte Einbauten (Bäder, Treppen, Hauseingang)
- Stromversorgung (Alter, technischer Stand, überall funktional)
- Sicherungskasten (Überspannungsschutz? Alles korrekt abgesichert?)
- Steckdosen pro Raum
- Wasserleitungen (Alter, Zustand, aus Kupfer? Wasserdruck ausreichend?)
- Sonstige Haustechnik (Lüftungsanlage, Alarmanlage, elektrische Rollos – Alter und Funktionalität)
- Waschmaschinenanschluss
- Extra-Absicherung für Waschmaschine und Trockner
- Zusatzausstattung (Ofen, Aufzug, Markise, Sauna, Werkstatt, Smarthome ...)
Einzelne Räume
- Dachboden (Deckenhöhe, Dämmung, Nutzbarkeit, Zugang)
- Bäder (Zustand, Design, Lüftungsmöglichkeit)
- Küche (Zustand, Arbeitshöhe, Alter der Elektrogeräte)
- Keller (Dichtigkeit von außen, Feuchtigkeit der Luft, Deckenhöhe, Zugang, Dämmung, Heizung)
Draußen
- Außenanlagen – vorhanden/Zustand (Garage, Terrasse, Balkons, Regenwassertank, Gartenhaus, Swimmingpool, Pflanzen)
- Außenwege (Art, Zustand)
- Parkmöglichkeiten
- Ausblick
Worauf blicken Sie vom Balkon? Aus den Fenstern?
Renovierungsbedarf vorhanden?
Die einzelnen Punkte mit Renovierungsbedarf auflisten und als Grundlage für Preisverhandlungen nehmen.
Stets notwendige Modernisierung & Sanierung:
- In Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, können noch gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest (z. B. in Dachplatten, Fußbodenbelägen oder Rohrummantelungen) oder schadstoffhaltige Holzschutzmittel vorhanden sein. Bei Verdacht sollte stets eine Fachperson hinzugezogen werden.
- Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen oberste Geschossdecken, die nicht den Mindestwärmeschutz erfüllen, gedämmt werden – unabhängig von einem Eigentümerwechsel.
- Nach § 72 Gebäudeenergiegesetz (GEG) dürfen Heizkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und vor 1991 eingebaut wurden, nach 30 Jahren Betrieb nicht mehr verwendet werden. Es gibt allerdings Ausnahmen, etwa für Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Für den Austausch älterer Heizungen stehen staatliche Förderprogramme zur Verfügung.
Die Kaufnebenkosten
Zu den Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Wohnung zählen ganz unterschiedliche Punkte, die jedoch in vielen Fällen nicht reduziert werden können. Kalkulieren Sie die folgenden Kostenpunkte als Nebenkosten ein:
- Notarkosten
- Grunderwerbsteuer
- Grundbuchkosten
- Maklercourtage (falls involviert)
- Modernisierung (falls erforderlich
- Umzugskosten (je nach Einzelfall)
Die Kaufnebenkosten im Detail
Notar- und Grundbuchkosten
- Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Zusätzlich entstehen beim Grundbuchamt Gebühren, insbesondere für die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls für die Eintragung einer Grundschuld.
- Faustformel: Für Notar und Grundbuch zusammen solltest du grob mit 1,5 bis 2 % des Kaufpreises rechnen. Die tatsächlichen Kosten richten sich nach dem Geschäftswert und den konkret erforderlichen Tätigkeiten und sind gesetzlich im GNotKG festgelegt.
- Eine Grundschuld verursacht nur dann entsprechende zusätzliche Kosten, wenn sie beispielsweise zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung eingetragen wird.
Grunderwerbsteuer
- Faustformel: Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit zwischen 3,5 und 6,5 % der maßgeblichen Gegenleistung beziehungsweise im typischen Immobilienkauf des Kaufpreises.
Grundbuchkosten
- Als grobe Orientierung können für die Gebühren des Grundbuchamts etwa 0,5 % des Kaufpreises angesetzt werden. Die tatsächlichen Gebühren hängen von den erforderlichen Eintragungen ab.
Maklercourtage (falls ein Makler beteiligt ist)
- Eine gesetzlich festgelegte Höhe der Maklerprovision gibt es nicht.
- Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten besondere gesetzliche Vorschriften zur Verteilung der Maklerkosten. Ist der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, müssen beide sich in gleicher Höhe zur Provision verpflichten. Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, kann die andere Seite nur unter bestimmten Voraussetzungen an den Kosten beteiligt werden.
- Die konkret vereinbarte Provision sollte deshalb im Maklervertrag geprüft werden.
Modernisierung (je nach Einzelfall)
Umzugskosten (je nach Einzelfall)
Beispielrechnung Immobilie 500.000 € Kaufpreis
Die folgende Rechnung zeigt einen typischen Immobilienkauf ohne besondere Zusatzleistungen und ohne Kosten einer Finanzierungsgrundschuld. Grundlage ist ein Geschäftswert von 500.000 €. Je nach Vertragsgestaltung können weitere Gebühren und Auslagen hinzukommen.
| Dienstleistung des Notars | Gebührensatz | Kosten |
|---|---|---|
| Entwurf, Beurkundung und rechtliche Beratung zum Kaufvertrag | 2,0 | 1.870,00 € |
| Vollzug des Kaufvertrags, z. B. erforderliche Genehmigungen und Löschungsunterlagen | 0,5 | 467,50 € |
| Betreuung, z. B. Überwachung von Kaufpreisfälligkeit und Eigentumsumschreibung | 0,5 | 467,50 € |
| Notargebühren netto | 2.805,00 € | |
| Typische Porto-, Telekommunikations- und Dokumentenauslagen* | ca. 30,00 € | |
| Zwischensumme netto | ca. 2.835,00 € | |
| 19 % Umsatzsteuer | ca. 538,65 € | |
| Notarkosten insgesamt | ca. 3.373,65 € |
* Die tatsächlichen Auslagen können abweichen. Je nach Vorgang können außerdem weitere Gebühren entstehen, beispielsweise für Treuhandtätigkeiten, besondere Genehmigungen oder die Erzeugung strukturierter Daten für das Grundbuchamt.
Nicht enthalten: Gebühren des Grundbuchamts sowie Kosten für die Bestellung einer Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises.
Quelle: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Tabelle B; Berechnung nach dem typischen Berechnungsbeispiel der Bundesnotarkammer. Alle Angaben ohne Gewähr.
Details und Berechnungshilfen zu allen Kaufnebenkosten finden Sie in diesem Artikel.
Rücklage und Baubeschreibung
Es gibt noch zwei Punkte, die der Erwerber beachten und kennen sollte, der eine Eigentumswohnung kaufen will:
- Die Instandhaltungsrücklage, also die gesamten Ersparnisse der Wohnungseigentumsgemeinschaft für Sanierungen des Hauses z.B. und deren Höhe (sie sollte nicht zu niedrig sein),
- die Baubeschreibung sollte der Erwerber kennen (darin wird fixiert, was der Bauträger dem Käufer schuldet wie Schallschutz oder Sanitärausstattung) und den Zahlungsplan.
Wichtiges zur Eigentümergemeinschaft
Mit dem Kauf der Wohnung sind Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft des Hauses geworden. Dies ist der Zusammenschluss aller Wohnungseigentümer zur Verwaltung, Renovierung und Ausgestaltung des gesamten Hauses.
Hierbei wird das sogenannte Hausgeld monatlich fällig. Dies wird für anfallende Gebäudekosten benötigt:
- Hausversicherungen
- Hausmeister
- Reinigung von Treppenhaus, Straße, Bürgersteig und Hof.
- Heizung im Haus
- Wasser- und Hausstrom
- Abfallgebühren
- Instandhaltungsrücklage
- Weitere kleinere Gebühren (für das Gemeinschaftskonto etc.)
Faustformel:
Im Schnitt muss mit 3 € Hausgeld pro Quadratmeter der Wohnfläche von der Eigentumswohnung gerechnet werden.
Je älter das Haus ist, umso höher fällt in der Regel auch das Hausgeld aus, da die Instandhaltung teurer kommt.
Erhellende Lektüre
Lassen Sie sich die letzten zwei oder drei Protokolle der Eigentümerversammlung aushändigen. Hieran erkennen Sie oft, wie die Stimmung unter den Eigentümern ist und ob es im Haus größere Probleme gibt und welche Vorhaben am Haus geplant sind. Zudem erfahren Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Das Maklergeschäft
Grundsätztlich gilt: Will ein Investor eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, nimmt er häufig die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch. Der künftige Käufer sollte vor dessen Konsultation aber sichergehen, dass er über eine Gewerbeberechtigung verfügt, um nicht einem Betrüger aufzusitzen.
Zur Maklerprovision: Mit dem zwischen Erwerber und Verkäufer geschlossenen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung entsteht auch der Provisionsanspruch des Maklers. Der Anspruch des Maklers ist mit einem gewissen Prozentsatz der Kaufsumme gesetzlich begrenzt. Der Erwerber muss auch mit Vertragserrichtungskosten rechnen, welche in Tarifordnungen für Notare bzw. Rechtsanwälte geregelt sind und einen fixen Prozentsatz des Kaufpreises betragen.
Will ein potentieller Erwerber eine Eigentumswohnung kaufen, sollte er sich nicht auf die mündliche Einigung verlassen, die zwar eine Gültigkeit hat, sondern aus Beweisgründen einen detaillierten Kaufvertrag schriftlich mit dem Verkäufer abschließen.
Vorabüberlegungen: Kaufen oder doch lieber weiter mieten?
Die Frage, was besser ist, mieten oder kaufen, lässt sich nicht generell beantworten. Die Antwort hängt von
- der Höhe der Kapitalkosten (Zinsen)
- der Höhe der Miete
- den Umständen vor Ort (Wertentwicklung der Immobilie)
- den persönlichen Vorlieben
- der emotionalen Gestricktheit (Besitz gib mir was?)
- sowie Disziplin der/des Fragenden bei der Geldanlage der monatlichen Ersparnis
ab. Hier muss jeder seine eigenen Bedingungen und Präferenzen selber abwägen.
Die Wohnung als Kapitalanlage
Die Kapitalanlage in Immobilien ermöglicht auch heute noch trotz hohem Preisniveau in vielen Regionen eine gute Rendite. Dies ist vor allem auf die niedrigen Zinsen zurückzuführen. Wer sich diese langfristig absichert, reduziert sein Risiko bei der Anlage ganz erheblich. Die kluge Auswahl des richtigen Kaufobjektes ist allerdings weiterhin von eminenter Wichtigkeit für die langfristige Rentabilität der Kapitalanlage. Mehr dazu unter:
Beitrag: Finanzierung durch Mieteinnahmen
Auf unserer Partner-Seite Geld-Welten.de findet sich unser Beitrag zur Finanzierung der Eigentumswohnung durch Mieteinnahmen.
Wenn es gut läuft, können die Mieteinnahmen im Verbund mit Steuervorteilen zum großen Teil die Immobilie finanzieren.
Wir zeigen dort auf, was bei einer Finanzierung durch Mieteinnahmen zu beachten ist. Damit Einnahmen und Steuerersparnis optimal harmonieren.
Beitrag: Baufinanzierung vermietete Immobilien
In die Welt der Immobilieninvestitionen einzutauchen, klingt verlockend – ein beständiger Geldfluss durch Mieteinnahmen, die Aussicht auf Wertsteigerung und eine solide Altersvorsorge. Je nach Situation ergeben sich verschiedene Formen der Finanzierung und Steuervorteile. Doch wie so oft im Leben, steckt der Teufel im Detail. Versicherungen, Renditeberechnungen und das Management von Risiken sind nur einige der vielen Herausforderungen, denen du dich stellen musst. Und dann sind da noch die weniger offensichtlichen Aspekte, wie der Zeitaufwand, finanzielle Unsicherheiten und emotionale Belastungen, die mit der Vermietung von Immobilien einhergehen. Bist du bereit, dich dieser Reise zu stellen? Lass uns gemeinsam einen tiefen Blick hinter die Kulissen werfen.
Wenn Sie die Wohnung auch zur Altersvorsorge erwerben, sollte diese zu Renteneintritt schuldenfrei sein. Zudem sollten Sie ausreichend Rücklagen für kommende Renovierungen angespart haben.
Als kleinere Anlagealternative zur Wohnung kämen offene Immobilienfonds in Betracht.
Neu- oder Altbau
Deswegen zahlt es sich auch aus, vor der Kaufentscheidung darüber nachzudenken, ob man eine Eigentumswohnung in einem Neu- oder Altbau wünscht. Neubauten sind in der Regel in einem besseren Zustand und haben einen Lift, der bei Altbauten teilweise fehlt.
Eigentumswohnung kaufen – kann ich mir leisten?
Der künftige Eigentümer sollte auch bedenken, dass die Kreditraten mitsamt der Betriebskosten nicht mehr als ein Drittel, höchstens aber die Hälfte des Nettohaushaltseinkommens ausmachen sollten. Ausreichend Eigenkapital ist die Basis einer soliden Finanzierung. Mindestens 10 Prozent werden empfohlen, eine Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital gilt als solide.
Beitrag: Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?
Unter manchen Konstellatione, z. B. bei momentan geringen Zinsen oder bei Vereinbarung eines niedrigen Tilgungssatzes, scheine ich mir eine große Kreditaufnahme leisten zu können. Doch kann ich mir die damit erworbene teure Immobilie wirklich auf Dauer erlauben? Lesen Sie hier, wie Sie die mögliche Höhe einer klugen Baufinanzierung bestimmen.
Hier weiterlesen: Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?
Tilgungssatz für eine vollständige Tilgung eines Kredites
| Kreditlaufzeit (Jahre) |
Notwendiger Tilgungssatz, um den Kredit mit den folgenden Zinssätzen (von 1 bis 2,5 %) am Ende der Laufzeit vollständig abgezahlt zu haben | |||
| 1,0 %** | 1,5 %** | 2,0 %** | 2,5 %** | |
| 10 | 9,5 %* | 9,3 % | 9,0 % | 8,8 % |
| 15 | 6,2 % | 6,0 % | 5,7 % | 5,5 % |
| 20 | 4,5 % | 4,3 % | 4,1 % | 3,9 % |
| 25 | 3,5 % | 3,3 % | 3,1 % | 2,9 % |
|
* Dies ist (jeweils) der Tilgungssatz für eine Voll-Abzahlung am Ende der jeweiligen Kreditlaufzeit, auf eine Nachkommastelle gerundet. |
||||
Hypothekenkreditrechner
Vergleich: Aktuelle Kreditzinsen
Ergänzungen und Fragen von Lesern
- Abzüge vom Kaufpreis
Anonym fragt: Ist es statthaft, die Kosten für die Renovierung und für einen Wechsel des Heizungssystems vom Kaufpreis abzuziehen?
Antwort bauen-und-heimwerken.de: Da gib es keine Automatik im Verkaufsprozess. Sicherlich kann in Verhandlungen so argumentiert werden. Ob und in welcher Höhe die Verkäuferseite darauf eingeht, ist von Fall zu Fall unterschiedlich.
Weiterlesen
- Hypothek einfach erklärt: Arten, Rückzahlung & Tipps
- Tilgungsrechner
- Hauskauf: Ablauf und Dauer
- Eigentumswohnung kaufen - was beachten?
- Wichtige Punkte zur Baufinanzierung (und aktuelle Zinsen)
- Gesamtkosten und Finanzierungbedarf ermitteln
Weitere Beiträge zum Verkauf einer Immobilie
- Wie Immobilien suchen? Günstige Angebote finden
- Warum Immobilien kaufen in 8 Punkten: die Vor- und Nachteile
- Immobilie im Ausland kaufen - Ratgeber
- Baufinanzierung für vermietete Immobilien
Du träumst von deinem eigenen Haus und möchtest endlich den Schritt wagen, es zu bauen? Das ist eine aufregende Entscheidung, aber sie bringt auch viele Herausforderungen mit sich. Eine der wichtigsten Aufgaben besteht darin, die Gesamtkosten und den Finanzierungsbedarf für dein Bauprojekt zu kalkulieren.
In diesem Artikel erfährst du alles, was du wissen musst, um gut vorbereitet zu sein und keine bösen Überraschungen zu erleben. Tauche mit uns ein in die Welt der Hausbaukosten und lerne, wie du diese erfolgreich meisterst.
Hier weiterlesen: Gesamtkosten und Finanzierungsbedarf Hausbau
Vielleicht träumst du davon, stolzer Besitzer eines Hauses zu werden. Der Kauf eines Hauses geht jedoch nicht von heute auf morgen vonstatten. Es sind wichtige Schritte einzuhalten, die mitunter ein bisschen Geduld fordern. Bis du dann letztendlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden bist, vergeht häufig bis zu einem Jahr ab Beurkundung. Es ist daher sinnvoll zu differenzieren zwischen der Zeit vor und der Zeit nach der Beurkundung.
In diesem Artikel stellen wir dir den Ablauf der einzelnen Schritte beim Hauskauf vor und klären auch, wie lange diese Schritte normalerweise dauern – von der ersten Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe.
