Welche Hypothekenarten gibt es? Alles, was du wissen musst!

Einleitung: Du möchtest ein Haus oder eine Wohnung kaufen und fragst dich, welche Hypothekenarten es gibt und welche am besten zu deiner Situation passt? Dann bist du hier genau richtig! In diesem Artikel erfährst du alles Wissenswerte rund um das Thema Hypotheken. Wir klären, was eine Hypothek ist, wie sie zurückgezahlt wird und welche Unterschiede es bei den verschiedenen Hypothekenarten gibt. Außerdem erfährst du, welche Vor- und Nachteile die jeweiligen Hypothekenarten haben und für wen sie sich eignen. Also, auf geht's!

1. Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein langfristiges Darlehen, das dir von einer Bank oder einem Kreditinstitut gewährt wird, um den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Dabei dient die Immobilie als Sicherheit für die Bank, indem sie als Pfand für den Kredit eingesetzt wird. Solltest du die Raten nicht mehr zurückzahlen können, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten (Stichwort Zwangsversteigerung), um ihre Forderungen zu decken.

1.1. Wie zahlt man eine Hypothek zurück?

Die Rückzahlung einer Hypothek erfolgt in der Regel in monatlichen Raten. Diese Raten setzen sich aus zwei Teilen zusammen: Zinsen und Tilgung. Die Zinsen sind der Preis, den du für das geliehene Geld bezahlst, und die Tilgung ist der Anteil, der dazu dient, den Kreditbetrag schrittweise abzubauen.

Die Laufzeit einer Hypothek kann sehr unterschiedlich sein und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Höhe des Darlehens und der gewählten Hypothekenart.

2. Welche Hypothekenarten gibt es und wie unterscheiden sie sich?

Es gibt grundsätzlich zwei Hauptarten von Hypotheken: Festhypotheken und variable Hypotheken.

1. Festhypothek:
   Bei einer Festhypothek wird ein fester Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum vereinbart, meist zwischen zwei und zehn Jahren. Der Vorteil dabei ist, dass du während dieser Zeit genau weißt, wie hoch deine monatliche Rate ist und keine Überraschungen erlebst. Der Nachteil ist jedoch, dass du von möglichen Zinssenkungen nicht profitieren kannst.
2. Variable Hypothek
   Bei einer variablen Hypothek ist der Zinssatz an einen Referenzzinssatz, wie zum Beispiel den SARON (Swiss Average Rate Overnight), gekoppelt. Das bedeutet, dass der Zinssatz deiner Hypothek steigt oder fällt, wenn sich der Referenzzinssatz ändert. Der Vorteil dabei ist, dass du von Zinssenkungen profitieren kannst. Der Nachteil ist, dass du bei steigenden Zinsen höhere Raten zahlen musst und somit weniger Planungssicherheit hast.

Man unterscheidet auch zwischen:

Erste Hypothek
Die erste Hypothek ist gekennzeichnet durch günstige Zinsen und eine hohe Sicherheit der kreditgebenden Stelle und wird auch als 1a-Hypothek bezeichnet. Die Höhe richtet sich nach den Gesamtkosten (Haus und Grundstück) des Baus. Die Höhe der ersten Hypothek variiert zwichen 40 und 70 Prozent des Gesamtwertes. Entscheidend bei der Bewilligung und der Höhe des Prozentsatzes ist die Fungibilität (Verkaufbarkeit) der Immobilie sowie die persönliche Einkommenssituation.
Die 1. Hypothek wird durch Eintragung eines erstrangigen Grundpfandrechtes in das Grundbuch für den Kreditgeber gesichert. Damit ist bei einer Zwangsvollstreckung zuerst die Forderung des Kreditgebers zu befriedigen.

Zweite Hypothek oder Bauspardarlehen
Weiterer Finanzierungsbedarf kann durch die Aufnahme einer 1b-Hypothek oder die Zuteilung eines Bausparplanes erfolgen.
Bei einer 1b-Hypothek erfolgt kein Eintrag ins Grundbuch, sondern es wird eine Landesbürgschaft als Sicherheit beantragt. Zins und Tilgung können der 1a-Hypothek gleichkommen, aber es fallen jährliche Verwaltungskosten an.
Sollte der Bausparvertrag zuteilungsreif sein, besteht hier Anrecht auf ein Bauspardarlehen. Die Zinssätze sind dann meist sehr gering. Bis zur Bereitstellung der Kreditsumme vergeht meist ein Zeitraum von 6 bis 9 Monaten. Auch hier wird geprüft, ob ausreichend Sicherheiten vorhanden sind und ob das Darlehen für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen eingesetzt wird.

2.1. Was sind die jeweiligen Vor- und Nachteile der Hypothekenarten?

Festhypothek:

• Planungssicherheit durch feste monatliche Raten
• Schutz vor steigenden Zinsen
• Kein Nutzen aus möglichen Zinssenkungen

Variable Hypothek:

• Profitieren von Zinssenkungen
• Flexibler in der Rückzahlung
• Weniger Planungssicherheit bei steigenden Zinsen
• Potenziell höhere Raten bei Zinserhöhungen

3. Für wen eignet sich welche Hypothekenart?

Ob eine Fest- oder variable Hypothek für dich besser geeignet ist, hängt von deinen persönlichen Präferenzen und deiner Risikobereitschaft ab. Wenn du Wert auf Planungssicherheit legst und bereit bist, einen etwas höheren Zinssatz für die Sicherheit einer festen Rate zu akzeptieren, dann ist die Festhypothek für dich die bessere Wahl. Wenn du hingegen von möglichen Zinssenkungen profitieren möchtest und bereit bist, das Risiko steigender Zinsen in Kauf zu nehmen, dann könnte die variable Hypothek für dich interessanter sein.

In aller Regel entscheiden sich private Immobilienkäufer für eine Festhypothek.

4. Was ist besser: SARON oder Festhypothek?

Es lässt sich nicht pauschal sagen, ob eine Hypothek mit SARON oder eine Festhypothek besser ist, da dies von deinen individuellen Bedürfnissen und der aktuellen Zinssituation abhängt. Der SARON ist ein Referenzzinssatz für variable Hypotheken und kann sowohl Vorteile als auch Nachteile haben. Wenn du bereit bist, das Risiko von Zinsschwankungen einzugehen und möglicherweise von sinkenden Zinsen profitieren möchtest, könnte eine Hypothek mit SARON für dich die bessere Wahl sein. Wenn du hingegen Wert auf Planungssicherheit legst, könnte eine Festhypothek für dich passender sein.

5. Was ist besser: Grundschuld oder Hypothek?

Die Begriffe "Grundschuld" und "Hypothek" werden oft synonym verwendet, obwohl sie unterschiedliche rechtliche Bedeutungen haben. In Deutschland ist die Grundschuld die gebräuchlichere Form der Kreditsicherung, während in der Schweiz und Österreich eher von Hypotheken die Rede ist. Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden ist, während die Hypothek direkt an den Kreditvertrag gekoppelt ist. Im Allgemeinen gilt die Grundschuld als flexibler und einfacher in der Handhabung, aber letztendlich hängt die Wahl der Sicherungsform von den individuellen Umständen und den Vorgaben der finanzierenden Bank ab.

6. Was prüft die Bank bei einer Hypothek?

Bevor eine Bank dir eine Hypothek gewährt, wird sie eine Reihe von Prüfungen durchführen, um das Risiko des Kreditausfalls zu minimieren. Dazu gehören unter anderem:

• Bonitätsprüfung
  Die Bank wird deine Kreditwürdigkeit prüfen, um sicherzustellen, dass du in der Lage bist, die Hypothek zurückzuzahlen. Dazu werden Informationen über deine Einkommens- und Vermögenssituation sowie mögliche Schufa-Einträge herangezogen.
• Beleihungswert
  Die Bank wird den Wert der Immobilie ermitteln, um den maximalen Kreditbetrag festzulegen, den sie dir gewähren kann. In der Regel wird der Beleihungswert auf Basis von Gutachten oder Vergleichswerten ermittelt.
• Eigenkapital
  Die Bank prüft, wie viel Eigenkapital du in die Finanzierung einbringen kannst. Je höher dein Eigenkapitalanteil, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto bessere Konditionen kannst du möglicherweise erhalten.
• Haushaltsrechnung
  Die Bank prüft, ob du dir die monatlichen Raten leisten kannst, indem sie deine Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellt. Dabei wird auch geprüft, ob du genügend finanziellen Spielraum hast, um unvorhergesehene Ausgaben oder Zinserhöhungen zu bewältigen.

7. Was braucht die Bank für eine Hypothek?

Um eine Hypothek zu beantragen, benötigt die Bank verschiedene Unterlagen und Informationen von dir. Dazu gehören unter anderem:

1. Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide oder andere Belege, die dein Einkommen dokumentieren.
2. Vermögensnachweise: Nachweise über dein vorhandenes Eigenkapital, wie zum Beispiel Kontoauszüge, Wertpapierdepotauszüge oder Sparverträge.
3. Schufa-Auskunft: Die Bank wird eine Schufa-Auskunft einholen, um deine Kreditwürdigkeit zu prüfen.
4. Objektunterlagen: Informationen über die zu finanzierende Immobilie, wie zum Beispiel Grundrisse, Flurkarten, Bauzeichnungen oder Energieausweise.
5. Kaufvertrag: Sofern bereits vorhanden, benötigt die Bank den Kaufvertrag der Immobilie, um den Kaufpreis und die Modalitäten des Verkaufs zu prüfen.
6. Eigenkapitalnachweis: Ein Beleg darüber, dass du über ausreichend Eigenkapital verfügst, um die Hypothek teilweise zu finanzieren.

8. Was muss ich bei einer Hypothek beachten?

Bei der Aufnahme einer Hypothek gibt es einige wichtige Punkte zu beachten:

1. Vergleiche Angebote
   An erster Stelle steht, dass du dir verschiedene Angebote von verschiedenen Banken und Kreditinstituten ansiehst, um die besten Konditionen für deine Hypothek zu finden.
2. Achte auf die Zinsen
   Vergleiche die Zinssätze und prüfe, ob es sich um feste oder variable Zinsen handelt. Überlege dir, welche Variante besser zu deiner persönlichen Situation und Risikobereitschaft passt.
3. Laufzeit und Tilgung
   Achte auf die Laufzeit der Hypothek und die vereinbarte Tilgungsrate. Je höher die Tilgung, desto schneller ist die Hypothek abbezahlt, aber auch die monatlichen Raten sind entsprechend höher.
4. Sondertilgungen
   Prüfe, ob die Möglichkeit von Sondertilgungen besteht, um die Hypothek schneller abzubezahlen oder auf veränderte finanzielle Situationen reagieren zu können.
5. Nebenkosten
   Berücksichtige bei der Planung der Finanzierung auch die anfallenden Nebenkosten, wie Notar- und Grundbuchkosten, sowie eventuelle Maklergebühren.

10. Warum sollte man die Grundschuld löschen?

Die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch ist in bestimmten Fällen sinnvoll, beispielsweise wenn die Immobilie verkauft werden soll oder die gesicherte Forderung vollständig zurückgezahlt wurde. Durch die Löschung wird die Immobilie von der Belastung befreit und kann ohne Einschränkungen veräußert oder neu finanziert werden.

11. Kann ich als Rentner noch eine Hypothek auf mein Haus aufnehmen?

Auch als Rentner hast du grundsätzlich die Möglichkeit, eine Hypothek auf dein Haus aufzunehmen. Allerdings prüfen Banken bei Rentnern die Kreditwürdigkeit oft besonders sorgfältig, da das Einkommen in der Regel geringer ist und die Rückzahlungsdauer oft begrenzt sein muss. Es ist daher wichtig, dass du nachweisen kannst, dass du dir die monatlichen Raten leisten kannst und über ausreichend Eigenkapital verfügst. Eine Möglichkeit besteht auch darin, Sicherheiten wie ein Fondsdepot einzubringen.

12. Was passiert mit der Hypothek, wenn man stirbt?

Im Todesfall geht die Hypothek auf die Erben der Immobilie über, die dann für die Rückzahlung verantwortlich sind. Sollten die Erben die Hypothek nicht weiter bedienen können oder wollen, kann die Bank die Immobilie verwerten, um die offene Forderung zu decken. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig um eine passende Risikovorsorge, wie zum Beispiel eine Risikolebensversicherung, zu kümmern, um die finanzielle Belastung für die Erben zu reduzieren.

13. Wem gehört das Haus bei einer Hypothek?

Auch wenn du eine Hypothek aufnimmst, bleibt das Haus in deinem Eigentum. Die Bank hat lediglich ein Pfandrecht an der Immobilie, das sie im Falle eines Zahlungsausfalls verwerten kann, um ihre Forderungen zu decken. Solange du die monatlichen Raten pünktlich und vollständig zahlst, bist du der Eigentümer der Immobilie.

14. Was passiert mit meiner Hypothek, wenn ich das Haus verkaufe?

Wenn du das Haus verkaufst, muss die bestehende Hypothek in der Regel abgelöst werden. Der Verkaufserlös wird dann verwendet, um die offene Forderung bei der Bank zu begleichen. Sollte der Erlös nicht ausreichen, um die gesamte Hypothek abzulösen, musst du den Differenzbetrag aus eigenen Mitteln aufbringen oder eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.

15. Kann man eine Hypothek vorzeitig zurückzahlen?

Die vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek ist grundsätzlich möglich, allerdings können dabei sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Diese Entschädigung wird von der Bank verlangt, um den entgangenen Zinsgewinn auszugleichen, der durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen und der Restlaufzeit der Hypothek ab. Bei variablen Hypotheken sind die Möglichkeiten zur vorzeitigen Rückzahlung meist flexibler als bei Festhypotheken.

16. Was kostet es, eine Hypothek aufzulösen?

Die Kosten für die Auflösung einer Hypothek können je nach vertraglichen Vereinbarungen und individuellen Umständen variieren. Mögliche Kostenfaktoren sind unter anderem die bereits erwähnte Vorfälligkeitsentschädigung, Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung der Hypothek sowie eventuelle Bearbeitungsgebühren der Bank.

17. Kann eine Hypothek verjähren?

Eine Hypothek verjährt nicht automatisch, sondern bleibt solange im Grundbuch eingetragen, bis sie vollständig zurückgezahlt wurde und die Löschung beantragt wurde. Allerdings können die zugrunde liegenden Forderungen der Hypothek verjähren. Die Verjährungsfristen können je nach Land und Rechtslage variieren. In Deutschland beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist für Hypothekenforderungen beispielsweise 10 Jahre ab Fälligkeit der jeweiligen Forderung.

18. Wann endet eine Hypothek?

Eine Hypothek endet, sobald die gesicherte Forderung vollständig zurückgezahlt wurde und die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht wurde. Die Laufzeit der Hypothek hängt von der vereinbarten Tilgungsrate und den vertraglichen Konditionen ab.

19. Wer löscht die Hypothek?

Die Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch wird in der Regel von einem Notar vorgenommen. Dazu benötigt der Notar eine sogenannte Löschungsbewilligung von der Bank, die bescheinigt, dass die Hypothek vollständig zurückgezahlt wurde und die Bank mit der Löschung einverstanden ist.

20. Kann mir die Bank die Hypothek kündigen?

Grundsätzlich kann die Bank die Hypothek nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, wie zum Beispiel bei Zahlungsverzug oder wenn die Immobilie als Sicherheit nicht mehr ausreichend ist. Die genauen Kündigungsgründe und Fristen sind in den vertraglichen Vereinbarungen festgelegt. Es ist daher wichtig, die Vertragsbedingungen sorgfältig (vor Abschluss!) zu prüfen und sich bei Unklarheiten von einem Fachmann beraten zu lassen.

21. Weitere Aspekte bei der Hypothekenwahl

Neben den bereits genannten Faktoren gibt es noch weitere Aspekte, die du bei der Wahl der richtigen Hypothek berücksichtigen solltest:

1. Flexibilität
   Prüfe, wie flexibel die Hypothekengestaltung ist. Manche Hypothekenarten bieten mehr Spielraum bei der Anpassung von Laufzeiten, Zinsen oder Tilgungsraten, während andere eher starr sind.
2. Fördermöglichkeiten
   Informiere dich über staatliche Förderungen oder Subventionen, die für deine Immobilienfinanzierung in Frage kommen könnten. Hierzu zählen zum Beispiel KfW-Darlehen, Wohn-Riester oder regionale Förderprogramme. Hier findest du unseren Artikel dazu.
3. Kombination von Hypothekenarten
   In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, verschiedene Hypothekenarten zu kombinieren, um von den Vorteilen verschiedener Modelle zu profitieren. Zum Beispiel kann eine Festhypothek mit einer variablen Hypothek kombiniert werden, um sowohl von stabilen Zinsen als auch von potenziellen Zinssenkungen zu profitieren.
4. Beratung
   Lass dich umfassend von Experten beraten, um die beste Hypothekenart für deine persönliche Situation zu finden. Dazu gehören Bankberater, unabhängige Finanzberater oder auch Immobilienexperten.
5. Verhandlungsgeschick
   Verhandle die Konditionen deiner Hypothek mit der Bank. Hierbei können auch kleine Unterschiede in den Zinssätzen oder Gebühren eine große Wirkung auf die Gesamtkosten der Hypothek haben.

22. Hypothekenabsicherung

Da eine Hypothek eine langfristige Verpflichtung darstellt, ist es wichtig, sich auch Gedanken über die Absicherung im Falle von unvorhergesehenen Ereignissen zu machen:

1. Risikolebensversicherung
   Diese Versicherung zahlt im Todesfall eine vereinbarte Summe an die Hinterbliebenen, die zur Tilgung der Hypothek verwendet werden kann. Dadurch wird die finanzielle Belastung für die Erben reduziert.
2. Berufsunfähigkeitsversicherung
   Solltest du aufgrund von Krankheit oder Unfall nicht mehr in der Lage sein, deinen Beruf auszuüben, kann eine Berufsunfähigkeitsversicherung die laufenden Hypothekenraten übernehmen.
3. Arbeitslosigkeitsversicherung
   Diese Versicherung übernimmt die Zahlung der Hypothekenraten für einen bestimmten Zeitraum, falls du unverschuldet arbeitslos wirst. 

23. Zusammengefasst

Die Auswahl der richtigen Hypothek ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Informiere dich gründlich über die verschiedenen Hypothekenarten, ihre Vor- und Nachteile, und berücksichtige dabei sowohl die aktuellen Marktbedingungen als auch deine persönlichen Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten. Eine gute Beratung durch Experten und ein sorgfältiger Vergleich von Angeboten verschiedener Banken helfen dabei, die optimale Finanzierung für deine Immobilie zu finden. Und vergiss nicht, auch die Absicherung deiner Hypothek im Falle unvorhergesehener Ereignisse zu bedenken, um finanzielle Risiken zu minimieren und deinen Traum vom Eigenheim langfristig abzusichern.

25. Hypothekenrechner

26. Aktuelle Zinsen für Hypotheken

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