Baufinanzierung von vermieteten Immobilien – Möglichkeiten und Tipps

In der Regel sind Immobilienkäufer und Hausbauer auf die Finanzierung durch eine Bank angewiesen, zumindest was einen Teil der Kosten angeht. Das gilt gleichwohl, wenn die Immobilie oder ein Teil anschließend zur Vermietung bereitgestellt wird. Je nach Situation ergeben sich verschiedene Formen der Finanzierung und Steuervorteile.

Finanzierung durch Vermietung – kein seltenes Modell

Der deutsche Mietwohnungsmarkt wird vor allem von privaten Eigentümern beherrscht. Nur rund 39 % des Marktes sind in der Hand von gewerblichen Vermietern, Kommunen oder öffentlichen Organisationen. Dabei betrachten viele private Eigentümer die Vermietung nicht nur als passive Einnahmequelle, Investition oder Möglichkeit, ungenutzten Wohnraum in der eigenen Immobilie zu füllen. Die Vermietung von Immobilien kann dem Eigentümer auch bei der Finanzierung und Versteuerung Vorteile bringen.

Klassische Baufinanzierung von der Bank

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte, kann – ungeachtet dessen, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird – eine Finanzierung bei der Bank beantragen. Wie üblich gilt hier:

Je höher das Eigenkapital ist, umso günstiger wird die Baufinanzierung über die Bank.

Auf der anderen Seite vermindern die Schuldzinsen die Steuerschuld des Vermieters. Von daher will mit spitzen Fingern gerechnet werden, wie hoch der Fremdfinanzierungsanteil einer vermieteten Immobilie zu Beginn und während der Vermietungsphase sein sollte. Gedanken dazu im 

Video: Wie hoch ist der optimale Fremdfinanzierungsanteil einer vermieteten Immobilie?

Möchte man die Wohnfläche oder auch nur einen Teil anschließend vermieten, gilt es darauf zu achten, dass ...

• die Immobilie in einer begehrten Region liegt,                     
• sich in einem guten Zustand befindet,          
• und die Ausstattung attraktiv ist.       

Diese Faktoren erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilie tatsächlich vermietet wird und Mieteinnahmen fließen. Diese bilden wiederum einen Teil der Tilgungsrate der Baufinanzierung.

Ob man nur eine Wohnung kauft und vermietet, ein Zweifamilienhaus für die Mischnutzung erwirbt oder ein Mehrfamilienhaus bewohnen und vermieten möchte, spielt erst einmal keine Rolle bezüglich der Baufinanzierung. Aber sicherlich sollte man berücksichtigen, dass nicht nur die Bau- und Kaufkosten mit der Größe der Immobilie steigen, sondern auch die Aufgaben als Vermieter und die Verwaltung der Mieteinheiten einzuplanen sind.

Video: Das Darlehen steuertechnisch optimal zuordnen

Finanzierungsmöglichkeiten von KfW, Kommunen und mehr

Nicht nur Banken sind häufiger Finanzierungsgeber für Immobilienkäufer und Bauherren. Insbesondere im Bereich des energieeffizienten Baus und der Sanierung von Immobilien sind die zinsgünstigen Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) weithin beliebt. Zudem bietet es sich an sich bei Kommunen, Städten und Ländern zu erkundigen, welche Fördermittel hier für Bauherren vergeben werden. Die Regelungen sind je nach Stadt sehr unterschiedlich, sodass man keine allgemeinen Angaben zu den Konditionen machen kann. Grundsätzlich gibt es aber die Möglichkeit, Fördermittel und Kredite für selbstgenutztes und Mieteigentum zu erhalten.

Steuervorteile für Vermieter

Nach dem Einkommenssteuergesetz können Vermieter verschiedenste Kosten von der Steuer entweder über die Dauer der Nutzungszeit abschreiben oder direkt im Jahr der Entstehung absetzen. Das gilt für folgende Kostenarten:

• Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können als Abschreibung für Abnutzung (AfA) von der Steuer abgeschrieben werden.
• Erhaltungsaufwendungen werden als Werbungskosten direkt von der Steuer abgesetzt.      
• Nicht umlagefähige Betriebskosten (z. B. Finanzierungszinsen, Versicherungsgebühren) werden ebenfalls als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt.       

Die Unterscheidung der verschiedenen Kostenarten – insbesondere bei Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und dem Erhaltungsaufwand – ist nicht immer einfach. Doch prinzipiell können Vermieter nahezu alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, von der Steuer absetzen. Anteilig werden auch die Kosten bei einer Mischnutzung der Immobilie berücksichtigt, die bezüglich der vermieteten Wohnfläche anfallen. Hierzu gilt es jedoch eine genaue Auflistung und Unterscheidung der Kosten zu erstellen, damit das Finanzamt den Steuervorteil akzeptiert.

Mehr im Video: Absetzungsmöglichkeiten für Vermieter

Fazit

Eigenheimbesitzer, die gleichzeitig Vermieter sind, können also sowohl durch die Mieteinnahmen als auch die Steuervorteile die Belastung der Baufinanzierung senken.