Baufinanzierung von vermieteten Immobilien – Möglichkeiten und Tipps

In die Welt der Immobilieninvestitionen einzutauchen, klingt verlockend – ein beständiger Geldfluss durch Mieteinnahmen, die Aussicht auf Wertsteigerung und eine solide Altersvorsorge. Je nach Situation ergeben sich verschiedene Formen der Finanzierung und Steuervorteile. Doch wie so oft im Leben, steckt der Teufel im Detail. Versicherungen, Renditeberechnungen und das Management von Risiken sind nur einige der vielen Herausforderungen, denen du dich stellen musst. Und dann sind da noch die weniger offensichtlichen Aspekte, wie der Zeitaufwand, finanzielle Unsicherheiten und emotionale Belastungen, die mit der Vermietung von Immobilien einhergehen. Bist du bereit, dich dieser Reise zu stellen? Lass uns gemeinsam einen tiefen Blick hinter die Kulissen werfen.

1. Finanzierung durch Vermietung – kein seltenes Modell

Der deutsche Mietwohnungsmarkt wird vor allem von privaten Eigentümern beherrscht. Nur knapp 40 % des Marktes sind in der Hand von gewerblichen Vermietern, Kommunen oder öffentlichen Organisationen. Dabei betrachten viele private Eigentümer die Vermietung nicht nur als passive Einnahmequelle, Investition oder Möglichkeit, ungenutzten Wohnraum in der eigenen Immobilie zu füllen. Die Vermietung von Immobilien kann dem Eigentümer auch bei der Finanzierung und Versteuerung Vorteile bringen.

1.1. Klassische Baufinanzierung von der Bank

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchte, kann – ungeachtet dessen, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird – eine Finanzierung bei der Bank beantragen. Wie üblich gilt hier:

Je höher das Eigenkapital ist, umso günstiger wird die Baufinanzierung über die Bank.

Auf der anderen Seite vermindern die Schuldzinsen die Steuerschuld des Vermieters. Von daher will mit spitzen Fingern gerechnet werden, wie hoch der Fremdfinanzierungsanteil einer vermieteten Immobilie zu Beginn und während der Vermietungsphase sein sollte. Gedanken dazu im 

1.2. Video: Wie hoch ist der optimale Fremdfinanzierungsanteil einer vermieteten Immobilie?

Möchte man die Wohnfläche oder auch nur einen Teil anschließend vermieten, gilt es darauf zu achten, dass ...

• die Immobilie in einer begehrten Region liegt,
• sich in einem guten Zustand befindet,
• und die Ausstattung attraktiv ist.

Diese Faktoren erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilie tatsächlich vermietet wird und Mieteinnahmen fließen. Diese bilden wiederum einen Teil der Tilgungsrate der Baufinanzierung.

Ob man nur eine Wohnung kauft und vermietet, ein Zweifamilienhaus für die Mischnutzung erwirbt oder ein Mehrfamilienhaus bewohnen und vermieten möchte, spielt erst einmal keine Rolle bezüglich der Baufinanzierung. Aber sicherlich sollte man berücksichtigen, dass nicht nur die Bau- und Kaufkosten mit der Größe der Immobilie steigen, sondern auch die Aufgaben als Vermieter und die Verwaltung der Mieteinheiten einzuplanen sind.

1.3. Video: Das Darlehen steuertechnisch optimal zuordnen

1.4. Finanzierungsmöglichkeiten von KfW, Kommunen und mehr

Nicht nur Banken sind häufiger Finanzierungsgeber für Immobilienkäufer und Bauherren. Insbesondere im Bereich des energieeffizienten Baus und der Sanierung von Immobilien sind die zinsgünstigen Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) weithin beliebt. Zudem bietet es sich an sich bei Kommunen, Städten und Ländern zu erkundigen, welche Fördermittel hier für Bauherren vergeben werden. Die Regelungen sind je nach Stadt sehr unterschiedlich, sodass man keine allgemeinen Angaben zu den Konditionen machen kann. Grundsätzlich gibt es aber die Möglichkeit, Fördermittel und Kredite für selbstgenutztes und Mieteigentum zu erhalten.

1.5. Steuervorteile für Vermieter

Nach dem Einkommenssteuergesetz können Vermieter verschiedenste Kosten von der Steuer entweder über die Dauer der Nutzungszeit abschreiben oder direkt im Jahr der Entstehung absetzen. Das gilt für folgende Kostenarten:

• Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können als Abschreibung für Abnutzung (AfA) von der Steuer abgeschrieben werden.
• Erhaltungsaufwendungen werden als Werbungskosten direkt von der Steuer abgesetzt.      
• Nicht umlagefähige Betriebskosten (z. B. Finanzierungszinsen, Versicherungsgebühren) werden ebenfalls als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt.       

Die Unterscheidung der verschiedenen Kostenarten – insbesondere bei Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und dem Erhaltungsaufwand – ist nicht immer einfach. Doch prinzipiell können Vermieter nahezu alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, von der Steuer absetzen. Anteilig werden auch die Kosten bei einer Mischnutzung der Immobilie berücksichtigt, die bezüglich der vermieteten Wohnfläche anfallen. Hierzu gilt es jedoch eine genaue Auflistung und Unterscheidung der Kosten zu erstellen, damit das Finanzamt den Steuervorteil akzeptiert.

1.6. Mehr im Video: Absetzungsmöglichkeiten für Vermieter

2. Versicherungen für vermietete Immobilien: Sicherheit für dich und dein Eigentum

Eine der wesentlichen Säulen, auf die du dich stützen solltest, ist der Schutz deiner Investition durch geeignete Versicherungen. Stell dir vor, du bist wie ein Kapitän auf hoher See – ohne die richtigen Vorkehrungen könntest du schnell in einen Sturm geraten. Genau hier kommen Versicherungen ins Spiel.

2.1. Mietausfallversicherung: Wenn der Wind sich dreht

In einer idealen Welt würden Mieter immer pünktlich zahlen und nie ausziehen, ohne dich zu informieren. Doch die Realität sieht oft anders aus. Eine Mietausfallversicherung springt ein, wenn deine Mieter ihre Zahlungen nicht leisten können. Das kann durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder andere unvorhergesehene Umstände passieren. Diese Versicherung schützt dich vor finanziellen Engpässen und sorgt dafür, dass du deine laufenden Kosten weiterhin decken kannst.

Vorteile der Mietausfallversicherung

• Finanzielle Sicherheit: Schließt die Lücke bei Mietausfällen.
• Planungssicherheit: Deine Einnahmen bleiben stabil, auch wenn der Mieter Probleme hat.
• Rechtliche Unterstützung: Viele Versicherungen bieten auch Hilfe bei rechtlichen Auseinandersetzungen mit Mietern.

Aber: Diese Absicherung kostet natürlich Geld. Die Bewertung der Sinnhaftigkeit einer solchen Versicherung hängt auch davon ab, ob du ein günstiges Angebot erhältst.

2.2. Gebäudeversicherung: Dein Fundament schützen

Eine Gebäudeversicherung ist für jeden Immobilienbesitzer unverzichtbar. Diese Versicherung deckt Schäden ab, die durch Feuer, Sturm, Hagel oder Leitungswasser entstehen können. Stell dir vor, ein heftiger Sturm zieht auf und beschädigt dein Dach. Ohne eine Gebäudeversicherung könnten die Reparaturkosten dich finanziell ruinieren.

Was deckt die Gebäudeversicherung ab?

• Feuerschäden: Schutz vor Bränden und Explosionen.
• Wasserschäden: Deckt Schäden durch gebrochene Wasserleitungen oder Hochwasser.
• Sturmschäden: Absicherung bei Schäden durch extreme Wetterbedingungen.
• Vandalismus: Auch mutwillige Beschädigungen werden oft mit abgedeckt.

Mehr dazu:

2.3. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: Wenn der Ball ins Rollen kommt

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist ein weiterer wichtiger Baustein. Stell dir vor, ein Besucher rutscht auf deiner vereisten Treppe aus und verletzt sich schwer. Ohne diese Versicherung müsstest du für alle Schäden und Folgekosten selbst aufkommen. Mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung bist du gegen solche Risiken abgesichert.

Vorteile der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

• Schutz vor Haftungsrisiken: Deckt Personenschäden und Sachschäden ab, die Dritte auf deinem Grundstück erleiden.
• Rechtliche Absicherung: Übernimmt auch Anwalts- und Gerichtskosten.
• Finanzielle Entlastung: Bewahrt dich vor hohen Schadenersatzforderungen.

2.4. Umfrage: Welche Versicherung nutzt du?

2.5. Risikomanagement: Dein Schutzschild gegen Unwägbarkeiten

Das Thema Versicherungen haben wir geklärt. In der Immobilienbranche gibt es aber weitere Unwägbarkeiten, von unzuverlässigen Mietern bis hin zu unerwarteten Reparaturen. Ein gutes Risikomanagement hilft dir, diese Herausforderungen zu meistern und deine Investition zu schützen. Stell dir vor, du bist ein General, der seine Truppen strategisch positioniert, um alle möglichen Angriffe abzuwehren.

2.6. Minimierung von Leerstand: Der Schlüssel zum Erfolg

Leerstand ist einer der größten Feinde eines Vermieters. Jeder Monat, in dem deine Immobilie leer steht, bedeutet verlorenes Geld. Hier sind einige Strategien, um Leerstand zu minimieren:

Strategien zur Vermeidung von Leerstand

• Attraktive Mietpreise: Setze die Miete so fest, dass sie sowohl für dich profitabel als auch für potenzielle Mieter attraktiv ist.
• Zielgruppenorientiertes Marketing: Richte deine Werbemaßnahmen gezielt an die Zielgruppe, die du ansprechen möchtest.
• Gute Mieterbindung: Schaffe Anreize, damit deine Mieter langfristig bleiben, zum Beispiel durch kleine Renovierungen oder flexible Mietverträge.

2.7. Mietausfälle vorbeugen: Ein Sicherheitsnetz spannen

Mietausfälle können schnell zu einem finanziellen Desaster führen. Doch es gibt Maßnahmen, die du ergreifen kannst, um das Risiko zu minimieren:

Maßnahmen gegen Mietausfälle

• Bonitätsprüfung: Prüfe die Bonität deiner potenziellen Mieter gründlich, bevor du den Mietvertrag unterschreibst.
• Mietkaution: Verlange eine Mietkaution, die du im Falle von Mietausfällen verwenden kannst.
• Mietzahlungsversicherung: Investiere wie oben besprochen ggf. in eine Mietausfallversicherung, um dich gegen Zahlungsunfähigkeit der Mieter abzusichern.

2.8. Instandhaltung und Reparaturen: Proaktive Maßnahmen

Ein gut gepflegtes Gebäude zieht nicht nur Mieter an, sondern reduziert auch langfristig die Kosten für größere Reparaturen. Regelmäßige Wartung und Instandhaltung sind daher unerlässlich.

Tipps zur Instandhaltung

• Regelmäßige Inspektionen: Überprüfe regelmäßig den Zustand deiner Immobilie, um kleine Probleme frühzeitig zu erkennen und zu beheben.
• Qualitätsarbeit: Investiere in hochwertige Materialien und qualifizierte Handwerker, um die Langlebigkeit deiner Immobilie zu gewährleisten.
• Budgetplanung: Lege ein jährliches Budget für Instandhaltung und Reparaturen fest, um unerwartete Kosten besser managen zu können.

2.9. Diversifikation: Nicht alle Eier in einen Korb legen

Ein kluger Investor streut seine Investitionen, um Risiken zu minimieren. Das gilt auch für Immobilien, wenn das dein Kapital hergibt. Indem du in verschiedene Immobilienarten und -standorte investierst, kannst du dein Risiko verteilen und deine Renditechancen erhöhen.

Diversifikationsstrategien

• Standortdiversifikation: Investiere in verschiedenen geografischen Regionen, um von unterschiedlichen Marktentwicklungen zu profitieren.
• Objektdiversifikation: Mische verschiedene Immobilientypen wie Wohn-, Gewerbe- und Ferienimmobilien, um deine Einkommensquellen zu diversifizieren.

3. Eine Alternative Perspektive auf die Finanzierung vermieteter Immobilien

Wenn man über die Finanzierung von vermieteten Immobilien spricht, dominiert oft eine optimistische Sichtweise: Renditen, Steuervergünstigungen und der Aufbau von Vermögen stehen im Vordergrund. Doch es gibt auch alternative Perspektiven und potenzielle Nachteile, die häufig übersehen werden. Diese sollten nicht unbeachtet bleiben, denn sie können entscheidend sein für deine finanzielle Gesundheit und Zufriedenheit als Immobilienbesitzer.

3.1. Der Zeitaufwand: Die unterschätzte Herausforderung

Ein weit verbreitetes Missverständnis ist, dass vermietete Immobilien eine passive Einkommensquelle darstellen. In der Realität ist das oft nicht der Fall. Die Verwaltung einer Immobilie erfordert Zeit und Engagement. Du musst dich um Reparaturen kümmern, Mietverträge aufsetzen, Mieter auswählen und manchmal auch Streitigkeiten schlichten. All diese Aufgaben summieren sich und können einen erheblichen Teil deiner Zeit beanspruchen.

Ein Beispiel: Angenommen, du besitzt eine Wohnung in der Innenstadt, und plötzlich fällt die Heizung aus. Nun musst du nicht nur einen Handwerker organisieren, sondern auch sicherstellen, dass die Reparatur ordnungsgemäß durchgeführt wird. Diese unvorhergesehenen Aufgaben können deine Zeitplanung erheblich durcheinanderbringen und sind oft stressiger, als man zunächst annimmt.

3.2. Finanzielle Risiken: Wenn der Wind sich dreht

Die Finanzierung vermieteter Immobilien birgt auch erhebliche finanzielle Risiken. Selbst wenn du alles richtig machst – eine gründliche Bonitätsprüfung der Mieter, regelmäßige Instandhaltung und kluge Finanzplanung – kannst du nicht alle Risiken ausschalten. Wirtschaftliche Abschwünge, Veränderungen in der Mietgesetzgebung oder unerwartete größere Reparaturen können deine Rendite erheblich schmälern.

Ein konkretes Beispiel: Ein plötzlicher Wasserschaden aufgrund einer geplatzten Leitung kann immense Kosten verursachen, die nicht immer vollständig von der Versicherung gedeckt werden. Diese unerwarteten Ausgaben können deine finanzielle Planung erheblich belasten und im schlimmsten Fall deine Liquidität gefährden.

3.3. Emotionale Belastung: Die psychologische Dimension

Nicht zu unterschätzen ist auch die emotionale Belastung, die mit der Vermietung von Immobilien einhergeht. Konflikte mit Mietern, ständige Verfügbarkeit für Notfälle und die Verantwortung für die Werterhaltung des Eigentums können auf die Psyche schlagen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Vermieter über Schlafstörungen oder chronischen Stress berichten.

Ein Beispiel: Stell dir vor, dein Mieter zahlt seit zwei Monaten keine Miete und reagiert nicht auf deine Anrufe. Dieser Stress und die Ungewissheit können an deinen Nerven zehren und zu einer dauerhaften Belastung werden.

3.4. Die dunklen Seiten des Immobilienmarktes

Eine oft nicht diskutierte, aber relevante Perspektive ist die ethische Dimension des Immobilienmarktes. In vielen städtischen Gebieten führt der Immobilienboom zu steigenden Mieten und Verdrängung von einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen. Als Immobilieninvestor trägst du möglicherweise unbewusst zur Gentrifizierung bei, was soziale Spannungen verschärfen kann.

Ein Beispiel: In beliebten Vierteln großer Städte wie Berlin oder München steigen die Mieten rasant. Investoren, die ihre Rendite maximieren wollen, erhöhen die Mieten kontinuierlich, was dazu führt, dass alteingesessene Bewohner ihre Heimat verlassen müssen. Dies führt zu sozialen Ungleichgewichten und kann das Image von Immobilienbesitzern in der Öffentlichkeit negativ beeinflussen.

Wenn du also die Finanzierung einer vermieteten Immobilie in Betracht ziehst, ist es wichtig, die rosarote Brille abzunehmen und auch die potenziellen Nachteile zu sehen. Die Verwaltung von Immobilien erfordert Zeit, birgt finanzielle Risiken und kann emotional belastend sein. Darüber hinaus solltest du dir der ethischen Implikationen deiner Investition bewusst sein. Indem du diese Aspekte berücksichtigst, kannst du fundierte Entscheidungen treffen und dich auf die Herausforderungen vorbereiten, die mit der Vermietung von Immobilien einhergehen.

4. FAQ zur Finanzierung durch Vermietung

5. Fazit

Eigenheimbesitzer, die gleichzeitig Vermieter sind, können also sowohl durch die Mieteinnahmen als auch die Steuervorteile die Belastung der Baufinanzierung senken. Es gilt aber, viele Punkte im Auge zu behalten und mögliche Risiken abzusichern.

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