Immobilie im Ausland vermieten: Grundlagen, Tipps, Videos
Viele Menschen hierzulande haben den Traum vom Eigenheim. Entweder ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung. Die meisten dieser Träume, die sich erfüllt werden, werden mittels Fremdkapital finanziert. Andere hingegen kaufen Immobilien als Kapitalanlage und vermieten diese.
Die Vermietung der Immobilie kann sehr lukrativ sein. Nicht nur im Inland, sondern auch im Ausland. Dadurch können sich zahlreiche Steuervorteile ergeben.
Tipps und Empfehlungen zur Vermietung von Immobilien im europäischen Ausland ► Ferienhäuser im Ausland kaufen ► Partner vor Ort ► Art der Vermietung ► steuerliche Aspekte
1. Immobilie im Ausland kaufen
Wer eine Immobilie im Ausland kaufen möchte, sollte sich zuerst Gedanken darüber machen, zu welchem Zweck die Immobilie erworben werden soll. Bei dem Erwerb einer Immobilie für sich selber, um dort zu wohnen, muss in der Regel andere Kriterien erfüllen als eine Immobilie für die Vermietung und somit als Kapitalanlage.
Davon können
- Standort
- Lage
- Größe
- Ausstattung
abhängig sein. Beim Kauf einer Immobilie im Ausland sollten gewisse Kenntnisse zum
- Land,
- Ort,
- Region,
- den Preisen sowie
- der Preisentwicklung
vorhanden sein.
Ist dem nicht so, empfiehlt es sich sehr, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser kennt sich in der Umgebung in der Regel sehr gut aus, sodass dieser die passende Immobilie zum bestmöglichen Preis finden kann. Nicht nur, weil das Immobilienbüro in der Regel gute Kontakte hat, sondern weil auch die Sprache des Landes spricht.
Diese Person kann für das vorhandene Budget die am besten passende Immobilie finden sowie evtl. den Preis besser verhandeln. Die Vorteile auf einen Makler zurückzugreifen, gerade im Ausland können sehr groß sein.
Die Beauftragung einer Fachperson kann weitere Vorteile mit sich bringen, vor allem, wenn es um die Besichtigung der Immobilien sowie Entscheidung darüber geht, ob das jeweilige Objekt in den engeren Kreis gelangt.
2. Die Trendländer
Neben der Ost- und Nordsee stehen gerade warme Länder stark im Trend (siehe Statistik). Eine Immobilie im schönen Italien, warmen Spanien oder technologisch starken und vielseitigen Dubai kann sehr reizvoll sein.
Italien ist für den südlichen Teil Deutschlands nicht sonderlich weit entfernt und kann relativ schnell mit dem eigenen Auto erreicht werden. Das kann für viele ein Anreiz genug sein, um dort ein Objekt zu kaufen oder anzumieten.
Dasselbe gilt auch für Spanien, insbesondere für Ibiza. Ibiza ist bei den deutschen Urlaubern und Auswanderern sehr beliebt. Kein Wunder, denn die Insel ist nicht weit weg und hat zudem einiges zum Entdecken und zum Entspannen anzubieten.
Ein Immobilienmakler auf Ibiza kann im Falle eines geplanten Kaufs einer Immobilie die aktuelle Situation und speziell auf die Lage als Insel einschätzen sowie auf die diesbezüglichen Wünsche des Kunden eingehen. Anders sehen die Anforderungen bei Dubai aus: Das Land ist modern, aufstrebend und technologisch gut aufgestellt. Somit ist es nicht verwunderlich, dass viele junge Menschen nach Dubai auswandern, gerade erfolgreiche Unternehmer/innen.
3. Immobilie im Ausland vermieten
Wer ein Objekt im Ausland als Kapitalanlage erworben hat und diese nun vermieten möchte, sollte ebenfalls mit einem Partner vor Ort zusammenarbeiten. Hierbei spielt die Entscheidung, ob es sich um eine langfristige oder eher um eine kurz- bzw. mittelfristig Vermietung handelt, eine wichtige Rolle.
Denn wer die Immobilie langfristig vermietet, hat nur wenig bis gar keine Möglichkeit, das Objekt zwischenzeitlich selber zu nutzen. Anders kann es sein, wenn die Immobilie zeitweise vermietet ist und in bestimmten Zeiten, in denen man selber dort Urlaub machen möchte, reserviert und steht damit nicht zur Miete zur Verfügung. Das sollte mit dem Maklerunternehmen, sofern man sich dafür entscheidet, besprochen werden.
Anders kann es aussehen, wenn die Immobilie gekauft und als Kurzzeitmiete angeboten wird. Die Vermietung kann hierbei via Booking.com oder AirBnb, bzw. auch in Kombination vorgenommen werden. Dadurch kann der Mietertrag gesteigert werden. Jedoch sind der Aufwand und die Voraussetzungen hierfür ebenso deutlich höher. Mit einem speziellen Service kann der Aufwand hierfür jedoch reduziert werden.
4. Wissenswertes zur Vermietung der Immobile im Ausland
Durch die Vermietung im Ausland ist Fachwissen notwendig, damit am Ende des Tages keine bösen Überraschungen zum Vorschein kommen. Denn nicht selten ist in den anderen Ländern die Grunderwerbssteuer oft höher als hierzulande.
Auch kann es sein, dass in den anderen Ländern für die Zeit des Besitzes der Immobilie im Ausland eine Vermögenssteuer anfällt.
Ein Grund ist relativ einfach gefunden: Die meisten Häuser in Deutschland sind energiesparend gebaut oder wurden modernisiert. In anderen Ländern ist dies meist nicht der Fall, was u.a. zu den deutlich höheren Nebenkosten führen kann.
Wer Objekte im Ausland außerhalb der EU hat, der muss bei Mieteinnahmen zudem mit Fremdwährungsrisiken rechnen. Denn die Währung kann sich gegenüber dem Euro positiv, wie auch negativ verändern.
5. Steuerliche Betrachtung bei Auslandsimmobilien
Andere Länder, andere Steuern. Auch dieser Aspekt muss bedacht werden, da sonst von den Mieteinnahmen nicht sonderlich viel übrigbleibt, bzw. diese deutlich geringer ausfallen. So können wie gesagt ab einem bestimmten Immobilienwert Vermögenssteuer anfallen. Das ist zum Beispiel in Spanien und Frankreich der Fall.
Bei der steuerlichen Betrachtung im Ausland sollte auf jeden Fall Expertenrat und Beratung eingeholt werden. Denn es können viele Steuerarten im Ausland unbekannt sein, was zum Teil starke Auswirkungen auf die Mieteinnahmen haben kann.
Im schlimmsten Fall werden Verluste oder Strafen fällig, wenn die unbekannten Steuern nicht ordnungsgemäß abgeführt werden.
Im Inland müssen die Mieteinnahmen wie gewohnt als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verbucht werden. Mit den meisten europäischen sowie außereuropäischen Ländern hat Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen.
Damit sind die Immobilien, die im Ausland besteuert wurden, in Deutschland anrechnungsfrei. Anders hingegen sieht es bei Mieteinnahmen aus Finnland, Spanien und der Schweiz. Hier sieht das Doppelbesteuerungsabkommen etwas anders aus und es wird in Deutschland angerechnet.
Video: Beispielhaft die Versteuerung von einer Ferienwohnung in Spanien
Länge: 5 Minuten
Das bedeutet, dass vor allem all diejenigen mit Nachzahlungen zu rechnen haben, die in Deutschland etwas besser verdienen, da der persönliche Steuersatz Anwendung findet. Bei der Anrechnungsmethode können jedoch auch Verluste aus der Auslandsvermietung auf die Gewinne in Deutschland angerechnet werden.
Hier sollte in jedem Fall eine Steuerberatung in Anspruch genommen werden.
6. Weitere Videos zum Vermieten (nicht nur) im Ausland
6.1. Tipps zum Kauf und zur Vermietung von Immobilien im Ausland
Länge: 24 Minuten
6.2. Immobilien vermieten einmal durchgerechnet
Länge: 12 Minuten
Teil 2: 6 Szenarien
Länge: 14 Minuten
7. Zusammenfassung zur Vermietung von Immobilien im Ausland
Vermietung von Immobilien im Ausland kann ebenso lukrativ und attraktiv sein wie hierzulande.
Vor dem Kauf der Immobilie und der anschließenden Vermietung sollte man sich Gedanken über den genaueren Verwendungszweck machen. Dies kann je nach Ausprägung und Gestaltung, die finanziellen Ressourcen anders beanspruchen.
Auf jeden Fall sollte eine steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden, um am Ende keine bösen Überraschungen erleben zu müssen und um nicht ein Minusgeschäft zu generieren.
Hast du eine Frage zum Beitrag oder etwas zu ergänzen bzw. zu korrigieren?
Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet.
8. Weiterlesen
- Checkliste Immobilienkauf Download
- Tilgungsrechner
- Hauskauf: Ablauf und Dauer
- Eigentumswohnung kaufen - was beachten?
- Vorgehen bei der Baufinanzierung (und Fördermittelantrag)
- Gesamtkosten und Finanzierungbedarf ermitteln
➔ Zu allen Artikeln zum Thema "Immobilie kaufen"
Weitere Beiträge zum Verkauf einer Immobilie
- Wie Immobilien suchen? Günstige Angebote finden
- Warum Immobilien kaufen in 8 Punkten: die Vor- und Nachteile
- Immobilie im Ausland kaufen - Ratgeber
- Baufinanzierung für vermietete Immobilien
Eigentumswohnung kaufen – was beachten?
Eigentumswohnung kaufen – was beachten? Diese 12 Punkte sollten Sie kennen und prüfen
Viele Menschen – vor allem gehobenerem Einkommens – liebäugeln in der Stadt mit dem Kauf einer Wohnung. Dabei stellen sich viele Fragen:
- In welchem Stadtteil sollte die Wohnung liegen?
- Ist das Preisniveau nicht schon völlig überzogen?
- Welche Unterlagen muss ich prüfen?
- Makler ja oder nein?
- Kann ich mir einen solch hohen Kredit leisten?
- ...
Auf alle Fragen gehen wir in diesem Artikel ein. Darüber hinaus machen wir auf viele weitere Punkte aufmerksam, die ein Wohnungskäufer bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen sollte.
Wasserschaden – was tun? 7 dringend notwendige Maßnahmen | Mit Download!
Ein Wasserschaden gehört zu den schlimmsten Erlebnissen als Hausbesitzer. Man hat noch Glück, wenn man den Wasserschaden rasch bemerkt. Richtig schlimm wird es, wenn das Wasserleck tagelang (z. B. während des Urlaubes) das Wasser in die Immobilie ergießen kann.
Wie auch immer: Beim Entdecken eines Wasserschadens ist schnelles Handeln gefragt. Wer im Notfall weiß, was zu tun ist, hält den Schaden in Grenzen.
Wir zeigen, was bei einem Wasserschaden sofort und in den Tagen danach zu tun ist und wer für den entstandenen Schaden aufkommt.
Was man in einer Mietwohnung verändern darf
Wenn wir uns eine Wohnung oder ein Haus mieten, dann gehen wir eigentlich davon aus, dass dort handwerklich nicht mehr viel getan werden muss. Im Grunde ist es so, dass eine Mietwohnung bei der Übergabe schon fertig ist. In manchen Fällen muss zwar noch eine Küche eingebaut werden, doch meistens ist tatsächlich schon vor dem Einzug alles enthalten und fertig.
Dennoch kommt es immer wieder einmal zu Situationen, in denen man in der Wohnung gerne etwas ändern oder verbessern würde, vielleicht sogar verändern muss, weil es sich sonst dort nicht mehr gut leben lässt.
Die Frage lautet in einem solchen Fall: Wie weit darf ich als Mieter eigentlich gehen, was darf ich machen und was sollte ich lieber lassen?
Man sollte sich ausführlich mit dieser Frage befassen, wenn es denn soweit ist, sonst kann man nämlich sehr schnell Stress mit den anderen Mietern im Haus oder gar mit dem Vermieter bekommen.
Fenster kaputt – wer repariert? Was tun? So gelingt die Reparatur | Handwerker
Ein fehlgegangener Ball, ein getäuschter Vogel, Einbrecher oder ein starker Sturm – es gibt viele unglückliche Umständen, durch die ein Fenster kaputt gehen kann. Sogar Kälte kann einen Sprung in der Scheibe verursachen. Dann heißt es: Fenster kaputt – was tun? Wir schildern, wo man anrufen muss und welche Maßnahmen sofort ergriffen werden können.
Wie berechne ich Nebenkosten als Vermieter?
Wie berechne ich Nebenkosten als Vermieter? Anleitung & Tipps
Sie bringt Vermietende an die Grenzen ihrer Geduld: die Nebenkostenabrechnung. Auch wenn sie eine zeit- und nervenraubende Aufgabe ist, muss sie doch mindestens einmal jährlich erstellt werden. Dabei entstehen häufig Fehler, denn bei der Aufstellung aller relevanten Kosten ist gibt es einige Regelungen und Anforderungen zu beachten.
Fällt die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft aus, ist das für dich als vermietende Person ärgerlich – Nachzahlungen können so nur schwer eingefordert werden. Wie du Nebenkosten korrekt abrechnest und was du dabei beachten solltest, erfährst du in diesem Artikel.
Haus vermieten – was beachten?
Haus vermieten – was beachten? Was gibt’s zu tun, bevor die (ersten) Mieter einziehen können?
Die Vermietung eines Einfamilienhauses – egal ob selbst gebaut oder gekauft – sorgt nicht nur für ein regelmäßiges monatliches Zusatzeinkommen, sondern in der Regel auch für viel Arbeit. Und das gilt ganz besonders für Eigentümer, die bislang noch keine Erfahrungen in der Vermietungsbranche gemacht haben.
Doch was sind denn eigentlich die alltäglichen Pflichten, die auf einen Vermieter von einem Haus zukommen? Welche (Renovierungs-)Arbeiten stehen an, damit die Immobilie einen vermietungsgerechten Zustand erreicht? Welche Arbeiten können ohne Probleme eigenhändig ausgeführt werden – und was sollte man besser den Profis überlassen?
Was beachten beim Haus vermieten? Wir zeigen Ihnen in dem folgenden Artikel, was Sie beachten müssen, damit die Vermietung vom Haus so unkompliziert wie möglich ablaufen kann.
Wohnungsbesichtigung Tipps: Diese 9 Fehler sollten vermieden werden
Bist du auf der Suche nach einer neuen Wohnung und hast bereits die ersten Wohnungsbesichtigungen vereinbart? Dann solltest du dich so gut es geht auf das Gespräch mit dem Vermieter vorbereiten.
Es ist häufig so, dass ein Vermieter bei der Auswahl der Mieter die Qual der Wahl haben wird. Denn eine zu vermietende Wohnung wird selten nur von einem einzigen Bewerber besichtigt werden. Um eine gute Chance zu haben, die auserwählte Wohnung zu bekommen, solltest du jetzt unbedingt dran bleiben.
Hier erfährst du, welche Fehler bei einer Wohnungsbesichtigung unbedingt vermieden werden sollten. Schließlich gilt: Der erste Eindrucke zählt und für diesen gibt es keine zweite Chance.
