Immobilie im Ausland vermieten

 

Immobilie im Ausland vermieten: Grundlagen, Tipps, Videos

Viele Menschen hierzulande haben den Traum vom Eigenheim. Entweder ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung. Die meisten dieser Träume, die sich erfüllt werden, werden mittels Fremdkapital finanziert. Andere hingegen kaufen Immobilien als Kapitalanlage und vermieten diese.

Die Vermietung der Immobilie kann sehr lukrativ sein. Nicht nur im Inland, sondern auch im Ausland. Dadurch können sich zahlreiche Steuervorteile ergeben.

Tipps und Empfehlungen zur Vermietung von Immobilien im europäischen Ausland ► Ferienhäuser im Ausland kaufen ► Partner vor Ort ► Art der Vermietung ► steuerliche Aspekte

Punkt 1

Immobilie im Ausland kaufen

Wer eine Immobilie im Ausland kaufen möchte, sollte sich zuerst Gedanken darüber machen, zu welchem Zweck die Immobilie erworben werden soll. Bei dem Erwerb einer Immobilie für sich selber, um dort zu wohnen, muss in der Regel andere Kriterien erfüllen als eine Immobilie für die Vermietung und somit als Kapitalanlage.

Davon können 

  • Standort
  • Lage
  • Größe
  • Ausstattung

abhängig sein. Beim Kauf einer Immobilie im Ausland sollten gewisse Kenntnisse zum

  • Land,
  • Ort,
  • Region,
  • den Preisen sowie
  • der Preisentwicklung

vorhanden sein.

Ist dem nicht so, empfiehlt es sich sehr, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Dieser kennt sich in der Umgebung in der Regel sehr gut aus, sodass dieser die passende Immobilie zum bestmöglichen Preis finden kann. Nicht nur, weil das Immobilienbüro in der Regel gute Kontakte hat, sondern weil auch die Sprache des Landes spricht.

Diese Person kann für das vorhandene Budget die am besten passende Immobilie finden sowie evtl. den Preis besser verhandeln. Die Vorteile auf einen Makler zurückzugreifen, gerade im Ausland können sehr groß sein.

Die Beauftragung einer Fachperson kann weitere Vorteile mit sich bringen, vor allem, wenn es um die Besichtigung der Immobilien sowie Entscheidung darüber geht, ob das jeweilige Objekt in den engeren Kreis gelangt. 

Punkt 2

Die Trendländer

Neben der Ost- und Nordsee stehen gerade warme Länder stark im Trend (siehe Statistik). Eine Immobilie im schönen Italien, warmen Spanien oder technologisch starken und vielseitigen Dubai kann sehr reizvoll sein.

Italien ist für den südlichen Teil Deutschlands nicht sonderlich weit entfernt und kann relativ schnell mit dem eigenen Auto erreicht werden. Das kann für viele ein Anreiz genug sein, um dort ein Objekt zu kaufen oder anzumieten.

Dasselbe gilt auch für Spanien, insbesondere für Ibiza. Ibiza ist bei den deutschen Urlaubern und Auswanderern sehr beliebt. Kein Wunder, denn die Insel ist nicht weit weg und hat zudem einiges zum Entdecken und zum Entspannen anzubieten. 

Ein Immobilienmakler auf Ibiza kann im Falle eines geplanten Kaufs einer Immobilie die aktuelle Situation und speziell auf die Lage als Insel einschätzen sowie auf die diesbezüglichen Wünsche des Kunden eingehen. Anders sehen die Anforderungen bei Dubai aus: Das Land ist modern, aufstrebend und technologisch gut aufgestellt. Somit ist es nicht verwunderlich, dass viele junge Menschen nach Dubai auswandern, gerade erfolgreiche Unternehmer/innen.

Punkt 3

Immobilie im Ausland vermieten

Wer ein Objekt im Ausland als Kapitalanlage erworben hat und diese nun vermieten möchte, sollte ebenfalls mit einem Partner vor Ort zusammenarbeiten. Hierbei spielt die Entscheidung, ob es sich um eine langfristige oder eher um eine kurz- bzw. mittelfristig Vermietung handelt, eine wichtige Rolle.

Denn wer die Immobilie langfristig vermietet, hat nur wenig bis gar keine Möglichkeit, das Objekt zwischenzeitlich selber zu nutzen. Anders kann es sein, wenn die Immobilie zeitweise vermietet ist und in bestimmten Zeiten, in denen man selber dort Urlaub machen möchte, reserviert und steht damit nicht zur Miete zur Verfügung. Das sollte mit dem Maklerunternehmen, sofern man sich dafür entscheidet, besprochen werden.

Anders kann es aussehen, wenn die Immobilie gekauft und als Kurzzeitmiete angeboten wird. Die Vermietung kann hierbei via Booking.com oder AirBnb, bzw. auch in Kombination vorgenommen werden. Dadurch kann der Mietertrag gesteigert werden. Jedoch sind der Aufwand und die Voraussetzungen hierfür ebenso deutlich höher. Mit einem speziellen Service kann der Aufwand hierfür jedoch reduziert werden.

Punkt 4

Wissenswertes zur Vermietung der Immobile im Ausland

Durch die Vermietung im Ausland ist Fachwissen notwendig, damit am Ende des Tages keine bösen Überraschungen zum Vorschein kommen. Denn nicht selten ist in den anderen Ländern die Grunderwerbssteuer oft höher als hierzulande. 

Auch kann es sein, dass in den anderen Ländern für die Zeit des Besitzes der Immobilie im Ausland eine Vermögenssteuer anfällt.

Als Faustregel gilt, dass die Nebenkosten für Immobilien im Ausland drei Mal so hoch sind wie hier in Deutschland.

Ein Grund ist relativ einfach gefunden: Die meisten Häuser in Deutschland sind energiesparend gebaut oder wurden modernisiert. In anderen Ländern ist dies meist nicht der Fall, was u.a. zu den deutlich höheren Nebenkosten führen kann.

Wer Objekte im Ausland außerhalb der EU hat, der muss bei Mieteinnahmen zudem mit Fremdwährungsrisiken rechnen. Denn die Währung kann sich gegenüber dem Euro positiv, wie auch negativ verändern.

Punkt 5

Steuerliche Betrachtung bei Auslandsimmobilien

Andere Länder, andere Steuern. Auch dieser Aspekt muss bedacht werden, da sonst von den Mieteinnahmen nicht sonderlich viel übrigbleibt, bzw. diese deutlich geringer ausfallen. So können wie gesagt ab einem bestimmten Immobilienwert Vermögenssteuer anfallen. Das ist zum Beispiel in Spanien und Frankreich der Fall.

Bei der steuerlichen Betrachtung im Ausland sollte auf jeden Fall Expertenrat und Beratung eingeholt werden. Denn es können viele Steuerarten im Ausland unbekannt sein, was zum Teil starke Auswirkungen auf die Mieteinnahmen haben kann.

Im schlimmsten Fall werden Verluste oder Strafen fällig, wenn die unbekannten Steuern nicht ordnungsgemäß abgeführt werden.

Im Inland müssen die Mieteinnahmen wie gewohnt als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verbucht werden. Mit den meisten europäischen sowie außereuropäischen Ländern hat Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. 

Damit sind die Immobilien, die im Ausland besteuert wurden, in Deutschland anrechnungsfrei. Anders hingegen sieht es bei Mieteinnahmen aus Finnland, Spanien und der Schweiz. Hier sieht das Doppelbesteuerungsabkommen etwas anders aus und es wird in Deutschland angerechnet. 

Video: Beispielhaft die Versteuerung von einer Ferienwohnung in Spanien

Länge: 5 Minuten

Das bedeutet, dass vor allem all diejenigen mit Nachzahlungen zu rechnen haben, die in Deutschland etwas besser verdienen, da der persönliche Steuersatz Anwendung findet. Bei der Anrechnungsmethode können jedoch auch Verluste aus der Auslandsvermietung auf die Gewinne in Deutschland angerechnet werden. 

Hier sollte in jedem Fall eine Steuerberatung in Anspruch genommen werden.

Punkt 6

Weitere Videos zum Vermieten (nicht nur) im Ausland

Tipps zum Kauf und zur Vermietung von Immobilien im Ausland

Länge: 24 Minuten

Immobilien vermieten einmal durchgerechnet

Länge: 12 Minuten

Teil 2: 6 Szenarien

Länge: 14 Minuten

Punkt 7

Zusammenfassung zur Vermietung von Immobilien im Ausland

Vermietung von Immobilien im Ausland kann ebenso lukrativ und attraktiv sein wie hierzulande. 

Vor dem Kauf der Immobilie und der anschließenden Vermietung sollte man sich Gedanken über den genaueren Verwendungszweck machen. Dies kann je nach Ausprägung und Gestaltung, die finanziellen Ressourcen anders beanspruchen.

Auf jeden Fall sollte eine steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden, um am Ende keine bösen Überraschungen erleben zu müssen und um nicht ein Minusgeschäft zu generieren.

Hast du etwas an diesem Beitrag nicht verstanden oder zu ergänzen bzw. zu korrigieren?

Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet.

 

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Punkt 8

Weiterlesen

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