Was man in einer Mietwohnung verändern darf – Mieter Umbaurechte

Wenn wir uns eine Wohnung oder ein Haus mieten, dann gehen wir eigentlich davon aus, dass dort handwerklich nicht mehr viel getan werden muss. Im Grunde ist es so, dass eine Mietwohnung bei der Übergabe schon fertig ist. In manchen Fällen muss zwar noch eine Küche eingebaut werden, doch meistens ist tatsächlich schon vor dem Einzug alles enthalten und fertig.

Dennoch kommt es immer wieder einmal zu Situationen, in denen man in der Wohnung gerne etwas ändern oder verbessern würde, vielleicht sogar verändern muss, weil es sich sonst dort nicht mehr gut leben lässt.

Die Frage lautet in einem solchen Fall: Wie weit darf ich als Mieter eigentlich gehen, was darf ich machen und was sollte ich lieber lassen?

Man sollte sich ausführlich mit dieser Frage befassen, wenn es denn soweit ist, sonst kann man nämlich sehr schnell Stress mit den anderen Mietern im Haus oder gar mit dem Vermieter bekommen. 

Auffällige Wandbemalungen müssen (wenn der Vermieter es wünscht) bei Auszug entfernt werden

Was ist denn nun erlaubt?

Und dann wäre da die Sache mit der Renovierung an sich, denn was lässt ein Vermieter zu und was darf ich sowieso machen, ohne diesen um Erlaubnis bitten zu müssen? 

Bei den Renovierungsarbeiten sind sogenannte Schönheitsveränderungen erlaubt. Doch wie weit gehen diese?

Also Regale einstellen, Lampen aufhängen, Windspiele anbringen usw.

Wände streichen oder tapezieren – Der persönliche Touch

Du hast die volle Freiheit, deine Wände nach deinem Geschmack zu gestalten, sei es durch einen neuen Anstrich oder Tapeten. Das Streichen der Wände gehört zu den klassischen Schönheitsreparaturen, die du ohne Einverständnis des Vermieters durchführen kannst. Du kannst dabei zwischen verschiedenen Farben wählen, um deiner Wohnung deinen persönlichen Stil zu verleihen.

Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Extrem auffällige Farben wie grelles Pink oder tiefes Schwarz könnten problematisch werden. Es wird erwartet, dass du beim Auszug solche knalligen Farbtöne wieder neutral überstreichst. So hast du während der Mietzeit die Freiheit zur Gestaltung, musst aber sicherstellen, dass der Vermieter am Ende nicht mit dem Farbton unzufrieden ist.

Bohrlöcher in Wänden – Praktisch, aber in Maßen

Bohrlöcher sind oft unvermeidlich, wenn du Regale, Bilder oder Gardinenstangen anbringen möchtest. Das Bohren von Löchern in die Wände gehört zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ einer Mietwohnung und ist daher erlaubt, solange die Anzahl der Löcher im Rahmen bleibt.

In der Regel, z. B. wenn Schönheitsreparaturen bei Auszug im Mietvertrag vereinbart sind, kann der Vermieter beim Auszug verlangen, dass du die Dübel entfernst, die Löcher schließt und die Wand in den ursprünglichen Zustand versetzt. 

Austausch von Bodenbelägen – Was du einfach ändern kannst

Manchmal passen die alten Bodenbeläge einfach nicht mehr zu deinem Stil oder sie sind schlicht abgenutzt. Das Verlegen von neuen, losen Bodenbelägen wie Teppichen oder Klick-Laminat kannst du ohne Erlaubnis des Vermieters vornehmen, solange diese Beläge rückstandslos entfernt werden können. Teppiche oder Laminat, die nur lose auf dem vorhandenen Boden aufliegen und den Unterboden nicht beschädigen, fallen unter den vertragsgemäßen Gebrauch und sind somit unproblematisch.

Willst du hingegen fest verklebte Bodenbeläge austauschen, wie Fliesen oder festgeklebten Teppich, musst du den Vermieter um Erlaubnis fragen. Diese Veränderungen greifen stärker in die Bausubstanz ein und sind ohne Rücksprache nicht zulässig. Auch hier gilt: Beim Auszug könnte eine Rückbauverpflichtung bestehen, falls der Vermieter den ursprünglichen Zustand wiederhergestellt haben möchte.

Kleine Einbauten – Flexibilität im Bad und in der Küche

Im Alltag möchten wir oft kleine Verbesserungen vornehmen, die den Komfort erhöhen oder dem eigenen Stil entsprechen. Der Austausch von Armaturen, wie zum Beispiel Wasserhähnen oder Duschköpfen, gehört zu diesen kleineren Maßnahmen. Solange du die ursprünglichen Armaturen aufbewahrst und diese beim Auszug wieder montierst, kannst du solche Änderungen in der Regel ohne Genehmigung vornehmen.

Auch der Einbau von neuen Duschsystemen oder modernen Küchengeräten, die ohne bauliche Veränderungen montiert werden können, fällt in diese Kategorie. Achte aber darauf, dass du keine Beschädigungen verursachst, die später kostenintensiv behoben werden müssen. Fachgerechte Arbeit ist hier das A und O, um spätere Haftungsprobleme zu vermeiden.

Einfache bauliche Änderungen, die rückgängig gemacht werden können

Wenn es um bauliche Änderungen geht, die leicht rückgängig gemacht werden können, hast du als Mieter einen gewissen Spielraum. Das Anbringen von selbstklebenden Folien oder speziellen Wanddekorationen ist beispielsweise eine Möglichkeit, deine Räume individuell zu gestalten, ohne dabei bleibende Veränderungen an der Substanz der Wohnung vorzunehmen. Solche Maßnahmen sind meist völlig unproblematisch, solange du sie beim Auszug ohne Rückstände wieder entfernen kannst.

Ein Beispiel wäre das Bekleben von Küchenfronten mit selbstklebender Folie. Damit kannst du die Optik deiner Küche modernisieren, ohne den eigentlichen Schrank zu verändern. Achte dabei auf hochwertige Folien, die sich rückstandslos ablösen lassen, um Ärger mit dem Vermieter zu vermeiden. Bei besonders sensiblen Oberflächen, wie lackierten Türen, könnte es ratsam sein, vorab einen Test an einer unauffälligen Stelle durchzuführen.

Worauf du bei baulichen Veränderungen achten solltest

In der Regel gilt: Alles, was tiefer in die Bausubstanz der Wohnung eingreift, wie das Einreißen von Wänden, das Verlegen von neuen Rohren oder das Installieren von Heizungen, muss in jedem Fall vom Vermieter genehmigt werden. Diese Art von Veränderungen sind keine Schönheitsreparaturen mehr, sondern bauliche Maßnahmen, die das Mietobjekt langfristig verändern. Hier solltest du immer auf Nummer sicher gehen und schriftlich um Erlaubnis bitten. Sollte es zu Schäden kommen, trägst du als Mieter die volle Verantwortung.

So ist es denn auch ein häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern die Frage der Rückbaupflicht. Generell gilt: Änderungen, die über die normale Nutzung hinausgehen und die Optik oder Funktionalität der Wohnung erheblich verändern, müssen beim Auszug rückgängig gemacht werden. Es ist daher immer ratsam, vor größeren Umbauten eine klare Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen, um böse Überraschungen zu vermeiden.

 

Alles, was Sie anbringen, müssen Sie wieder entfernen. Rückstandslos.

Was muss mit dem Vermieter abgeklärt werden?

Einbauschränke und Kamine anzubringen ist deshalb tabu, solange man es nicht anders mit dem Vermieter besprochen hat. 

Nicht erlaubt sind zum Beispiel:

• eine gemauerte Zwischenwand einziehen
• einen alten Fußboden rausreißen
• eine Wand einreißen
• Anbringung einer Parabolantenne
• Badezimmer neu fliesen
• Fließen überstreichen (Tipp: Bei Decken- und Wandarbeiten Endloskarton auf den Fließen auslegen - dann kann auch mal was runterfallen)
• eine Terrasse zum Wintergarten umbauen
• Anbohren von Fließen für Regale (Tipp: Bohren Sie in Fugen, diese lassen sich zuspachteln, holen  Sie sich ein Teleskop-Regal oder lesen Sie die Tipps unter Befestigen ohne Bohren)

Veränderungen an der Elektrik sind tabu, fachkundig ausgeführte Reparaturen Aufgabe des Vermieters

Die Sache mit der Elektrik

Sind größere Elektroarbeiten geplant, sind Mieter dazu verpflichtet, vorab Rücksprache mit ihrem Vermieter zu halten. Das ist dann der Fall, wenn die gewünschten Arbeiten eine bauliche Veränderung darstellen, wie etwa beim Verlegen von Leitungen unter Putz. Wird dagegen lediglich ein einfacher Schalter ausgetauscht, ist es nicht notwendig, den Vermieter hierüber zu informieren beziehungsweise dessen Erlaubnis einzuholen.

Tricks helfen

Aber Sie können natürlich so renovieren, dass Sie bei Auszug alles wieder in den Orginalzustand versetzen. Zum Beispiel Klicklaminat über einen Fußboden legen und dieses dann bei Auszug wieder herausnehmen oder mit dem Nachmieter eine Übernahmeregelung finden.

Beim Tapezieren der Wände sollte Sie auf wilde Muster verzichten und beim Streichen nur solche Farben wählen, die später problemlos mit Weiß überdeckt werden können.

Vorsicht bei Reparaturen – Beispiel Rohrverbindungen

Sie können natürlich auch selbst Reparaturen in der Wohnung ausführen.

Aber Achtung: Sie müssen wissen, was Sie tun, denn wenn es zu Schäden am Gebäude kommt, tragen Sie selbst dafür nicht nur die Kosten, sondern bekommen wahrscheinlich demnächst auch die Kündigung ins Haus. Gerade was Rohre und Leitungen betrifft, sollte man vorsichtig zu Werke gehen.

Barrierefreie Umbauten

Mieter mit Behinderung können einen Anspruch auf bestimmte bauliche Anpassungen haben, wie den Einbau einer Rampe oder einer ebenerdigen Dusche. Auch hier ist jedoch die Zustimmung des Vermieters erforderlich​.

Eigentlich klar: Rücksicht nehmen

Bevor Sie mit dem Verändern beginnen, sollten Sie sich Gedanken zur Rücksichtnahme in Bezug auf die Nachbarn machen. Ruhezeiten wie die Mittagsstunde oder die Nachtruhe müssen in jedem Fall eingehalten werden. Am Sonntag zu bohren kommt in vielen Mietgemeinschaften ebenfalls nicht ganz so gut an :-)

Fazit: Gesunden Menschenverstand einsetzen

Als Mieter hast du durchaus die Freiheit, deine Wohnung nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Ob du nun die Wände streichst, den Bodenbelag wechselst oder kleinere Einbauten vornimmst – solange du dich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegst, brauchst du keine Genehmigung vom Vermieter. Bei baulichen Veränderungen, die nicht ohne weiteres rückgängig gemacht werden können, ist jedoch Vorsicht geboten. Hier solltest du immer das Gespräch mit dem Vermieter suchen und eine schriftliche Genehmigung einholen.

Möglicherweise können kleinere Veränderungen an der Wohnung vom Vermieter genehmigt werden, doch er kann vor dem Auszug trotzdem vom Mieter verlangen, dass diese wieder beseitigt werden.

Hat der Wert der Wohnung durch diese dazugewonnen oder waren die Veränderungen nötig, um die Lebensqualität in der Wohnung zu erhalten, dann können Mieter vom Vermieter beim Auszug aber eventuell sogar eine Entschädigung für ihre Bemühungen verlangen.

Bevor man am Ende dumm dasteht, sollte man am besten alle Veränderungen vorher mit dem Vermieter absprechen, dann kommt es nicht zu Missverständnissen. Schließlich möchtest du in deiner Mietwohnung nicht nur kurzfristig glücklich sein, sondern auch beim Auszug keine unnötigen Konflikte riskieren. In einem sogenannten Renovierungsvertrag hält man dann Art der Renovierung und Kostenaufteilung fest.

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