Was beinhalten Nebenkosten?

Was beinhalten Nebenkosten? Diese Punkte sollten Mieter kennen

Mehr als 70 Prozent der Ein-Personen-Haushalte in Deutschland leben zur Miete. Die höchsten Mieten im 1. Quartal dieses Jahres verzeichnete München mit 18,48 € pro Quadratmeter, mit deutlichem Abstand dahinter Frankfurt mit 15,75 € pro Quadratmeter. Doch es reicht nicht aus, die Miete allein in den Ausgaben einzukalkulieren. Dazu kommen immer noch die Nebenkosten.

Welche Nebenkosten kann der Vermieter in Rechnung stellen? ► von Heizkosten bis Wegereinigung ► Beirtriebskosten ► Nebenkosten steuerlich absetzen ► rechtlich zulässige Umlageschlüssel

Punkt 1

Was genau versteht man unter Nebenkosten?

Jeder nennt es umschlagsfähige Nebenkosten, doch rechtlich genau sind es die Betriebskosten.

Jeder Besitzer einer Immobilie muss für deren Verwaltung gewisse Kosten in Kauf nehmen. Dazu zählen Grundsteuer, Wasserkosten, Müllentsorgung oder Schornsteinreinigung, um nur ein paar exemplarisch zu nennen.

Diese darf der Immobilieneigentümer in seiner Funktion als Vermieter auch zum Teil von seinen Mietern einfordern.

Wie empfinden Sie Ihre Nebenkosten?

 

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Welche Nebenkosten kann der Vermieter in Rechnung stellen?

Alle rechtlichen Grundlagen für die Nebenkosten- oder Betriebskostenabrechnung findet man in der sogenannten “Betriebskostenverordnung”.

  • Grundsteuer: Die Grundsteuer wird auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Bemessungsgrundlage ist der Wert des Grundstücks oder der Wert des Grundstücks inklusive Bebauung. Die Grundsteuer fließt in die Kasse der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. 2019 wurde eine Reform der Grundsteuer beschlossen, die zum ersten Mal am 1. Januar 2025 greifen wird.

Oftmals steht in der Nebenkostenabrechnung auch “öffentliche Lasten des Grundstücks”.

  • Fahrstuhl: Verfügt das Mietshaus über einen Fahrstuhl, müssen alle die Kosten anteilig tragen, auch die Mieter im Erdgeschoss. Diese Kosten setzen sich aus, Stromverbrauch, Wartungskosten, Überwachungskosten und der Zahlungen für die Reinigung des Lifts zusammen.
  • Hausverwaltung: In der Regel hat ein Mietshaus auch einen Hausverwalter, der sich um die Abrechnung der Kosten, die Einhaltung der Hausordnung und die Beauftragung von Handwerkern kümmert. Auch diese Kosten fließen in die Nebenkostenabrechnung ein.
  • Hausmeister: Er ist rund um die Uhr da und kümmert sich etwa um kleine Reparaturen, das die Mülltonnen rechtzeitig rausgestellt sind und das keine Gegenstände, wie Fahrräder oder Kinderwägen die Notfallwege im Treppenhaus versperren.
  • Wasserkosten: Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser
  • Heizkosten
  • Stromkosten: Hier geht es um die Stromkosten für Bereiche, die die Mietergemeinschaft gemeinsam nutzt, also Aufzug, Außenlicht, Kellerbeleuchtung oder Stromkosten für die Gemeinschaftswaschmaschinen.
  • Schornsteinreinigung: Die regelmäßige Reinigung der Schornsteine ist Pflicht und die Frequenz wird von der Kehr- und Überprüfungsordnung geregelt.
  • Versicherungen: Eine Immobilie ist in der Regel mehrfach versichert, dazu zählen Absicherungen bei Glasbruch, Wohngebäudeversicherungen gegen Sturm-, Feuer- und Wasserschäden und eine Haftpflicht für gegebenenfalls Öltanks oder einen Aufzug.
  • Fernsehempfang: Hier können Stromverbrauch, Grundgebühren und Wartung in der Abrechnung berücksichtigt werden.
  • Garten: Verfügt das Haus über einen Garten oder Hof, werden auch die Arbeitsleistungen zur Pflege dieser Bereiche anteilig umgelegt.
  • Sonstige Betriebskosten: Hierunter fallen Kosten, die nicht in jedem Mietshaus anfallen, wie etwa die Reinigung und Wartung des Schwimmbads, Überprüfung und Erneuerung von Feuerlöschern, oder Kosten für spezielle Sicherungsdienste, wie eine Überwachung oder einer Alarmanlage.

Nebenkosten beim KAUF einer Immobilie

Notarkosten

  • Vom Gesetzgeber gefordert für Kaufvertrag, Grundbucheintragung und die Eintragung einer Grundschuld;
  • Faustformel: Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises.

Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis

Dienstleistung vom Notar Gebühren
Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) 1.070 Euro
Betreuungskosten (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) 260 Euro
Kaufvollzug (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Gesamtkosten
1.865 Euro
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr;

 

Grunderwerbsteuer

  • Faustformel: Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!

Grundbuchkosten

  • Faustformel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!

Maklercourtage (falls involviert)

  • Faustformel:  Maklercourtage liegt zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises.

Modernisierung (je nach Einzelfall)

Umzugskosten (je nach Einzelfall)

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Punkt 2

Nebenkosten-Abrechnung - Das muss man wissen

Welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen, ist genau im Mietvertrag erfasst. Selbst wenn die Betriebskostenverordnung etwas vorgibt, was jedoch nicht explizit im Mietvertrag aufgeführt ist, darf der Vermieter diese Position nicht abrechnen.

Der Vermieter gibt im Mietvertrag auch an, nach welchem Verteilerschlüssel er die Nebenkosten abrechnet. Nach Verbrauch, nach Größe des Haushalts, der Wohnungsgröße oder dem Anteil an den Gesamtwohneinheiten.

Fehlt im Mietvertrag die Angabe, auf welcher Grundlage berechnet wird, liegt in der Regel die Wohnfläche zugrunde.

Ausnahme stellt nur die Position der Heizkosten dar. Hier muss in der Abrechnung auch der Verbrauch berücksichtigt werden. Jedes Heizgerät muss zudem über einen Verbrauchsanzeiger verfügen.

Je mehr Immobilien man besitzt oder verwaltet, desto schwieriger wird es immer den Überblick über die Abrechnungen zu behalten.

Mit digitalen Lösungen kann man problemlos Nebenkostenabrechnungen erstellen. Sie ermöglichen es, die Abrechnungen in wenigen Schritten zu erstellen, zu archivieren und auch so übersichtlich darzustellen, dass ein Mieter die Rechnung stets nachvollziehen kann. So wird Streit zwischen Vermieter und Mieter vermieden.

Welchen Anteil an der Gesamtmiete nehmen Ihre Nebenkosten ein?

Beispiel: Ihre Kaltmiete beträgt 1.000 €. Die Nebenkosten betragen 250 €. Dann wäre Ihr Nebenkostenanteil 25 %.

 

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Wie werden die Nebenkosten abgerechnet?

In der Regel sind monatlich mit der Miete sogenannte Abschlagszahlungen fällig. Das bedeutet, dass vom Vermieter oder der Verwaltung geschätzt wird, wie hoch die Nebenkosten am Ende des Jahres voraussichtlich ausfallen werden.

Diese Summe wird dann auf die monatliche Miete umgelegt, sodass sich die Kosten auf 12 Monate verteilen.

Am Ende des Jahres, oder nach 12 Monaten, wird Bilanz gezogen. Wie hoch waren die Nebenkosten inklusive des Verbrauchs tatsächlich? Was wurde bisher bezahlt? Muss nachgezahlt werden oder bekommt der Mieter wieder etwas zurückgezahlt?

Wann wird abgerechnet?

Laut Gesetz muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten erfolgen, sonst kann es sein, dass sie ungültig ist.

Kann man die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen?

Dem Mieter steht es zu, auch alle Belege und Rechnungen, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen, einzusehen. Zweifelt man bei größeren Positionen, kann es auch Kosten sparen, einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten, der die Abrechnung prüft. Kam die Abrechnung etwa zu spät, kann es sein, dass der Vermieter gar nichts zahlen muss.

Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Schon im Mietvertrag sollte der Mieter prüfen, ob die angegebenen Quadratmeter auch den tatsächlichen Flächen entsprechen, denn nach diesen Angaben wird auch abgerechnet. Sind die Quadratmeterangaben zu hoch, zahlt man zu viel.

Oft werden die Kosten nicht nach Anzahl der Wohneinheiten abgerechnet, sondern nach Anzahl der vermieteten Wohneinheiten. Das würde bedeuten, dass man auch für leer stehende Wohnungen mitzahlen müsste.

Bei Reparatur und Anschaffungskosten, etwa bei den Gemeinschaftswaschmaschinen genau hinsehen. Nicht alle Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Bei Unsicherheiten lieber einen Anwalt für Mietrecht konsultieren oder beim Mieterbund nachfragen.

Punkt 3

Kann man Nebenkosten von der Steuer absetzen?

Haushaltsnahe Dienstleistungen können steuerlich abgesetzt werden.

  • Dazu zählen etwa die Arbeiten im Garten, die Hausmeistertätigkeiten und der Winterdienst. 20 Prozent dieser Kosten können geltend gemacht werden, allerdings nur bis zu einer Gesamthöhe von 4.000 €.
  • Bei Handwerkerrechnungen kann zwar nicht das verwendete Material, aber dafür die Kosten für die geleistete Arbeitszeit steuerlich absetzen. Hier gilt eine Grenze von 1.200 €.

Punkt 4

Fazit

Die Abrechnung der Nebenkosten bezieht sich auf viele Positionen im Mietvertrag. Daher schon vor der Unterschrift des Mietvertrages die Klauseln und Quadratmeterangaben prüfen. Ist man sich unsicher, lohnt sich auch schon zu diesem Zeitpunkt einen Anwalt für Mietrecht hinzuzuziehen.

Quelle (u.a.):

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Punkt 5

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