Haus vermieten – was beachten?

Haus vermieten – was beachten? Was gibt’s zu tun, bevor die (ersten) Mieter einziehen können?   

Die Vermietung eines Einfamilienhauses – egal ob selbst gebaut oder gekauft – sorgt nicht nur für ein regelmäßiges monatliches Zusatzeinkommen, sondern in der Regel auch für viel Arbeit. Und das gilt ganz besonders für Eigentümer, die bislang noch keine Erfahrungen in der Vermietungsbranche gemacht haben.

Doch was sind denn eigentlich die alltäglichen Pflichten, die auf einen Vermieter von einem Haus zukommen? Welche (Renovierungs-)Arbeiten stehen an, damit die Immobilie einen vermietungsgerechten Zustand erreicht? Welche Arbeiten können ohne Probleme eigenhändig ausgeführt werden – und was sollte man besser den Profis überlassen?

Was beachten beim Haus vermieten? Wir zeigen Ihnen in dem folgenden Artikel, was Sie beachten müssen, damit die Vermietung vom Haus so unkompliziert wie möglich ablaufen kann.

Punkt 1

1. Vorteil Heimwerker, aber ...

Vorab sei gesagt, dass versierte Heimwerker als Vermieter einer Immobilie klar im Vorteil sind, denn wer sich mit Renovierungs- und Gartenarbeiten auskennt, z. B. Laminat verlegen oder Fassaden eigenhändig streichen kann, spart nicht nur viel Geld, sondern vermeidet auch böse Überraschungen mit unzuverlässigen Handwerkern.

Allerdings gibt es einige wichtige Dinge zu beachten, bevor man mit der Arbeit am Einfamilienhaus loslegen kann, um es danach zu vermieten – und das gilt vor allem in Bezug auf Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten. Denn auch wenn man handwerklich begabt ist, gibt es einige Aufgaben, die man keinesfalls selber übernehmen sollte. Welche das sind und was es bei der Vermietung einer Immobilie sonst noch zu beachten gibt, zeigen wir Ihnen jetzt.

Punkt 2

2. Das Haus erfolgreich vermieten: Auf den Zustand der Immobilie kommt es an

Bevor man das Einfamilienhaus vermieten kann, sollte man im ersten Schritt eine ausführliche Bestandsaufnahme in Bezug auf den aktuellen Zustand der Immobilie durchführen – denn wenn sich das Haus nicht in einem ausreichend vermietungsgerechten Zustand befindet, riskiert man nicht nur deutlich geringe Mieteinnahmen, sondern auch meist sehr teure Nachbesserungen und unnötigen Stress mit den Mietern.

Wie sieht es zum Beispiel mit den Fenstern und Türen aus? In welchem Zustand befinden sie sich und müssen gegebenenfalls Scharniere oder Dichtungen ausgetauscht werden? Wie verhält es sich mit den sanitären Einrichtungsgegenständen (Toilette, Dusche, Badewanne und Co.)? Und wie alt sind die Heizkörper beziehungsweise die gesamte Heizanlage (Stichwort Energieausweis)?

Und natürlich spielt auch der Außenbereich der Immobilie eine wichtige Rolle. Dementsprechend sollten sich sowohl die Fassade des Hauses als auch das Dach in einem dichten Zustand befinden.

Gut zu wissen

Häufig reicht es bereits vollkommen aus, dem Einfamilienhaus einen neuen Anstrich zu verpassen, anstatt es komplett neu zu verputzen. In Bezug auf den Garten sollte man vor allem darauf achten, dass er nicht allzu verwildert ist. Daher reicht es meist schon aus, die Hecken, Büsche und Bäume zu stutzen und sämtlichen Wildwuchs auf der Terrasse zu entfernen. Die übrige Gartenplanung und die Bepflanzung können Sie hingegen getrost dem Mieter selbst überlassen. Allerdings kann es nicht schaden, vorher genau festzulegen, inwieweit der Mieter den Garten verändern darf – denn häufig bedarf selbst der Bau eines einfachen Werkzeugschuppens einer Baugenehmigung des zuständigen Bauamtes.

Punkt 3

3. Welche Arbeiten kann ich selber durchführen – und was sollte ich besser den Profis überlassen?    

Wenn es um die Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten geht, kann man viele der anfallenden Aufgaben ohne Probleme selbst übernehmen – vorausgesetzt man weiß  genau, was man tut. Denn wer sich zu viel zutraut riskiert nicht nur sehr teure Nachbesserungsarbeiten, sondern im schlimmsten Fall auch Einbußen bei den Mieteinnahmen und viel Ärger mit den zuständigen Behörden.

So müssen beispielsweise sämtliche Arbeiten in Bezug auf die Elektrik (Stromkabel, Leitungen und Anschlüsse verlegen etc.), die Heizungsanlage (Gasanschlüsse) und die Wasser(zu)leitungen unter allen Umständen vom Fachmann durchgeführt werden – Eigenregie ist hier also tatsächlich nur dann angebracht, wenn man selber in diesen Bereichen ausgebildet ist.

Achtung: Alle Folgeschäden, die durch unsachgemäße Arbeiten von Laien entstehen, werden nicht von der Versicherung übernommen – wer hier am falschen Ende sparen möchte, muss mit enormen Zusatzkosten rechnen.

Wenn es jedoch um Dämmarbeiten, das Verlegen von Fliesen oder Parkett, das Tapezieren, das Einziehen von Zwischenwänden, den Einbau von Lampen oder den allgemeinen Innenausbau geht, spricht absolut nichts dagegen selber Hand anzulegen. Achten Sie dabei jedoch darauf, nach Möglichkeit nur hochwertige Materialien und geeignete Werkzeuge zu verwenden.

Übrigens: Wer Freunde, Bekannte oder Verwandte als Helfer mit einspannt, muss in jedem Fall eine sogenannte Bauhelferversicherung abschließen – selbst dann, wenn die Helfer eine eigene private Unfallversicherung haben. Wer darauf verzichtet, riskiert im Fall der Fälle hohe Bußgelder (bis zu 2.500 Euro) und den Abbruch sämtlicher (Bau-)Arbeiten.

Punkt 4

4. Bau-, Sanierungs- und Ausbesserungsarbeiten müssen immer vorher angekündigt werden

Wenn die Immobilie – egal ob Eigentumswohnung, Mehrfamilien- oder Einfamilienhaus – bereits vermietet ist und Instandsetzungs-, Modernisierungs- beziehungsweise Sanierungsarbeiten anstehen (zum Beispiel das Verlegen neuer Fußböden oder der Einbau neuer Sanitäranlagen), müssen diese rechtzeitig von dem Vermieter angekündigt werden. In der Regel muss der Mieter rund drei Monate vor Beginn der Arbeiten informiert werden.

Falls dies nicht passiert, hat der Mieter ein Recht auf eine Minderung der Mietkosten. Hier gilt: Eine 100-prozentige Miete muss nur dann gezahlt werden, wenn die Wohnsituation auch zu 100 Prozent in Ordnung ist. Bei kleineren (Ausbesserungs-)Arbeiten ist es im Normalfall jedoch nicht notwendig, diese so weit im Vorfeld anzukündigen – vor allem dann nicht, wenn der Vermieter diese Aufgaben selbstständig ausführen kann. Eine kurze vorherige Terminabsprache sollte allerdings trotzdem stattfinden, damit der Mieter zu dem geplanten Zeitpunkt auch zuhause ist.

Punkt 5

5. Was sind die weiteren Pflichten des Vermieters eines Einfamilienhauses?  

Abschließend sei gesagt, dass man als Vermieter einer Wohnimmobilie noch einige andere Pflichten gegenüber dem Mieter hat. Dazu gehören neben der

  • Instandhaltungspflicht,
  • der Kostenübernahme von Reparaturen und der rechtzeitigen Ankündigung der dafür notwendigen Maßnahmen auch
  • die nachhaltige Beseitigung jedweder Schäden und Mängel an der Bausubstanz,
  • die Entfernung von Schimmel und
  • die sogenannte Verkehrssicherungspflicht.

Letztere umfasst übrigens nicht nur die Reinigung von Geh- und Zuwegen, sondern ebenso eine korrekte und funktionierende Beleuchtung im Hausflur, Garten und der Garage.

Darüber hinaus müssen Sie sich als Vermieter um die

  • Nebenkostenabrechnung kümmern,
  • für die Bereitstellung der Heizung sorgen und
  • gegebenenfalls auch eine Hausordnung bekanntgeben.

Die Verantwortung für die Gartenpflege können Sie hingegen an den Mieter weiterreichen beziehungsweise delegieren, sofern dies vorher im Mietvertrag schriftlich geregelt wurde.

Größere und aufwändigere (Umbau-)Maßnahmen, wie zum Beispiel das Neuanlegen von Rasenflächen, der Bau eines Schuppens oder das Fällen eines Baumes, fallen jedoch auch weiterhin in den Aufgabenbereich des Vermieters.

Gut zu wissen: Als Vermieter besteht gegenüber dem Mieter eine sogenannte Rechenschaftspflicht. Dementsprechend sind Sie dazu verpflichtet, dem Mieter auf Wunsch sämtliche Rechnungen und Kostenbelege für Um- und Ausbaumaßnahmen vorzulegen – auch wenn Sie diese Arbeiten eigenhändig durchführen.

Punkt 6

6. Haus vermieten & Steuern

Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) fallen Einnahmen aus Vermietung unter die Einkommenssteuer. Miete ist ein ganz normales Einkommen, für das der gleiche persönliche Steuersatz abgezogen gilt, der auch auf andere Einkünfte zu zahlen ist. Der niedrigste Steuersatz liegt momentan bei 14 Prozent, maximal sind 42 Prozent zu zahlen. Das Problem ist nur, dass Miete oft zu einem „normalen“ Einkommen hinzukommt und dadurch auf die Miete nicht der durchschnittliche Steuersatz gezahlt wird, sondern der höhere Grenzsteuersatz. Man kann dann sagen, dass von der Miete „durchschnittlich“ weniger übrig bleibt. Das trifft aber auf alle Zusatzeinkommen zu.

6.1. Was ist absetzbar?

Abgesetzt werden können alle Werbungskosten im Zusammenhang mit dem vermieteten Haus. Man definiert Werbungskosten als “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen” (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Das sind im Falle der Vermietung (fast) alle Kosten, die mit der Vermietung oder im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen.

Auch Anwaltskosten (für die vermietete Immobilie), Energiepasskosten, Fahrtkosten (im Zusammenhang mit der Immobilie) oder Fachliteratur (zur Immobilie oder zum Vermieten) und noch viele weitere Posten, die im Zusammenhang mit dem Haus oder der Vermietung stehen, gelten als abzugsfähige Werbungskosten.

Gut zu wissen: Laufende Kosten wie Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Zinsen und Co. sind sogar dann von der Einkommenssteuer absetzbar, wenn die Immobilie momentan nicht vermietet ist. Der Vermieter muss sich nur (nachweisbar) aktiv um Mieter bemühen.

Punkt 7

7. Haus vermieten – wer zahlt was? 

7.1. Wer zahlt den Makler?

Hier gilt seit einigen Jahren das Bestellerprinzip, damit zahlt in der Regel der Vermieter die Maklerprovision. Diese ist wiederum für Vermieter steuerlich absetzbar.

7.2. Und die Nebenkosten?

Bei der Vermietung eines Hauses sollte man es im Mietvertrag so vereinbaren, dass möglichst alle Betriebskosten des Hauses, wie Müllabfuhr, Strom, Heizungskosten oder Wasser, direkt vom Mieter zu bezahlen sind.

Von den restlichen Nebenkosten des Hauses darf nicht alles auf die Mieter umgelegt werden. Die sogenannten umlagefähigen Nebenkosten beschränken sich auf die wiederkehrenden Kosten (sogenannte Betriebskosten) des vermieteten Objektes. Geregelt wird das in der Betriebskostenverordnung.

Umlagefähig sind z. B.

  • Kosten der Gebäude- und Straßenreinigung
  • Verwaltungskosten der Immobilie
  • Grundsteuer
  • Fahrstuhlkosten
  • Heizkosten (so nicht vom Mieter selbst bezahlt)
  • Betriebskosten eines Fahrstuhls. ...
  • Eventuelle Ungezieferbekämpfung
  • Kosten für die Gartenpflege
  • Alle Reparatur- und Instandhaltungskosten (wie den Schornsteinfeger)
  • Hausmeisterkosten
  • Kosten für Gemeinschafsantenne
  • Sonstige Betriebskosten

Punkt 8 

8. Wie hoch sollte die Miete angesetzt werden?

Das folgende Video liefert Kalkulationsempfehlungen:

Länge: 4 Minuten

Punkt 9

9. Haus vermieten – wie vorgehen?

Wo insererieren? Was ist zu tun? Wie werde ich überhaupt Vermieter? Das folgende Video liefert wertvolle Anfänger-Tipps:

Länge: 16 Minuten

Punkt 10

10. Weiterlesen

Was man in einer Mietwohnung verändern darf

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Wenn wir uns eine Wohnung oder ein Haus mieten, dann gehen wir eigentlich davon aus, dass  dort handwerklich nicht mehr viel getan werden muss. Im Grunde ist es so, dass eine Mietwohnung bei der Übergabe schon fertig ist. In manchen Fällen muss zwar noch eine Küche eingebaut werden, doch meistens ist tatsächlich schon vor dem Einzug alles enthalten und fertig.

Dennoch kommt es immer wieder einmal zu Situationen, in denen man in der Wohnung gerne etwas ändern oder verbessern würde, vielleicht sogar verändern muss, weil es sich sonst dort nicht mehr gut leben lässt.

Die Frage lautet in einem solchen Fall: Wie weit darf ich als Mieter eigentlich gehen, was darf ich machen und was sollte ich lieber lassen?

Man sollte sich ausführlich mit dieser Frage befassen, wenn es denn soweit ist, sonst kann man nämlich sehr schnell Stress mit den anderen Mietern im Haus oder gar mit dem Vermieter bekommen. 

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Wie auch immer: Beim Entdecken eines Wasserschadens ist schnelles Handeln gefragt. Wer im Notfall weiss, was zu tun ist, hält den Schaden in Grenzen. 

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