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Diese 10 Punkte sollten Sie beim Kauf von einer Eigentumswohnung beachten

Viele Menschen – vor allem gehobenerem Einkommens – liebäugeln in der Stad mit dem Kauf einer Wohnung. Dabei stellen sich viele Fragen: In welchem Stadteil sollte die Wohnung liegen? Ist das Preisniveau nicht schon völlig überzogen? Kann ich mir einen solch hohen Kredit leisten?

Auf alle Fragen gehen wir in diesem Artikel ein. Darüber hinaus machen wir auf viele weitere Punkte aufmerksam, die ein Wohnungskäufer bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen sollte.

 
 

Punkt 1

Vorabüberlegungen: Kaufen oder doch lieber weiter mieten?

Dazu unser Artikel:

Wohneigentum bauen oder kaufen?

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Wohneigentum bauen oder kaufen? Oder doch lieber beim Mieten bleiben? 

Es zeigt sich über die Jahre hinweg, dass die Mieten immer weiter steigen. Gerade in Großstädten gibt es horrende Nettomieten. Am Beispiel Berlin zeigt der Mietspiegel 2017 für eine Wohnung mit einfacher Ausstattung eine minimale Nettomiete von 5,76 Euro pro Quadratmeter im Altbau sowie bis 10 Euro im Neubau. Die Preise gleichen sich je nach mittlerer und gehobener Ausstattung sowie Stadtlage noch weiter nach oben an.

Noch dazu steigt zunehmend die Bevölkerungsdichte, sodass Wohnraum allgemein knapp ist und sich auch hier Angebot und Nachfrage im Preis widerspiegeln. Durchschnittlich kann aktuell von einer Nettomiete in Deutschland von 7,60 Euro pro Quadratmeter bis 11 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden. Somit ist es nur gerechtfertigt, wenn der ein oder andere sich Gedanken macht, ob nicht eine Wohnung kaufen oder gar ein Haus bauen oder ein Gebrauchtes zu erwerben langfristig mehr Sinn macht, als Mieter zu bleiben. 

Punkt 2

Die Wohnung als Kapitalanlage

Die Kapitalanlage in Immobilien ermöglicht auch heute noch trotz hohem Preisniveau in vielen Regionen eine gute Rendite. Dies ist vor allem auf die niedrigen Zinsen zurückzuführen. Wer sich diese langfristig absichert, reduziert sein Risiko bei der Anlage ganz erheblich. Die kluge Auswahl des richtigen Kaufobjektes ist allerdings weiterhin von eminenter Wichtigkeit für die langfristige Rentabilität der Kapitalanlage.

Wenn Sie die Wohnung auch zur Altersvorsorge erwerben, sollte diese zu Renteneintritt schuldenfrei sein. Zudem sollten Sie ausreichend Rücklagen für kommende Renovierungen angespart haben.

Als kleinere Anlagealternative zur Wohnung kämen offene Immobilienfonds in Betracht.

Punkt 3

Das Maklergeschäft

Grundsätztlich gilt: Will ein Investor eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, nimmt er häufig die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch. Der künftige Käufer sollte vor dessen Konsultation aber sichergehen, dass er über eine Gewerbeberechtigung verfügt, um nicht einem Betrüger aufzusitzen.

Zur Maklerprovision: Mit dem zwischen Erwerber und Verkäufer geschlossenen Kaufvertrag über die Eigentumswohnung entsteht auch der Provisionsanspruch des Maklers. Der Anspruch des Maklers ist mit einem gewissen Prozentsatz der Kaufsumme gesetzlich begrenzt. Der Erwerber muss auch mit Vertragserrichtungskosten rechnen, welche in Tarifordnungen für Notare bzw. Rechtsanwälte geregelt sind und einen fixen Prozentsatz des Kaufpreises betragen.

Will ein potentieller Erwerber eine Eigentumswohnung kaufen, sollte er sich nicht auf die mündliche Einigung verlassen, die zwar eine Gültigkeit hat, sondern aus Beweisgründen einen detaillierten Kaufvertrag schriftlich mit dem Verkäufer abschließen.

Punkt 4

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Die Kaufnebenkosten

Zu den Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Wohnung zählen ganz unterschiedliche Punkte, die jedoch in vielen Fällen nicht reduziert werden können. Kalkulieren Sie die folgende Kostenpunkte ein:

  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchkosten
  • Maklercourtage (falls involviert)
  • Modernisierung (falls erforderlich
  • Umzugskosten (je nach Einzelfall)

Details und Berechnungshilfen zu allen Kaufnebenkosten finden Sie in diesem Artikel.

Punkt 5

Vorab wichtige Dinge zur Wohnung und deren Lage prüfen

Vorher gilt es einiges zu bedenken und die Immobilie am besten mehrmals zu besichtigen und auf bestimmte Punkte zu überprüfen. Vor allem die Lage ist entscheidend:

  • konkret die Sonnenausrichtung,
  • die Infrastruktur, die das Haus umgibt (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Postamt, Bankfilialen),
  • Freizeiteinrichtungen in der Nähe,
  • Verkehrsanbindung wie Autobahnanschluss,
  • Bewohnerstruktur der Nachbarn,
  • Lärm, der möglicherweise nicht zu vermeiden ist (Lage in einem Industriegebiet).

Punkt 6

Gekauft wie gesehen?

Auf jeden Fall sollte nicht nach der ersten Besichtigung gekauft werden. Beim zweiten Besichtigungstermin sollte am besten ein Gutachter hinzugezogen werden, der über handwerkliche Kenntnisse verfügt. Dieser kann das Haus checken auf: dunkle Stellen, z. B. bei den Fenstern (deutet auf schlechte Belüftung), Risse an den Deckenfugen, Unebenheiten an Holz bzw. Böden, feuchte Flecken oder der Zustand der Leitungen.

Punkt 7

Die eigenen Bedürfnisse kennen

Der Interessent sollte sehr genau bedenken, wieviel Platz, welche Anzahl von Räumen er braucht und wie die Raumaufteilung aussehen soll, wenn er eine Eigentumswohnung kaufen will. Er sollte bedenken, wie seine Familienplanung aussieht, um den Platz abschätzen zu können.

Desweiteren muss überlegt bzw. geprüft werden:

  • ob ein Balkon gewünscht wird,
  • in welcher Infrastruktur die Wohnung eingebettet sein soll,
  • ob das Wohnhaus, in welchem sich die Wohnstätte befindet, sanierungsbedürftig ist.

Bei gegebenem Sanierungsbedarf ist von Mehrkosten auszugehen, die in Form von erhöhten Betriebskosten auf den Erwerber zukommen werden, denn jeder Eigentümer ist per Mehrheitsbeschluss verpflichtet, bei einer Renovierung des Hauses mitzuzahlen.

Punkt 8

Neu- oder Altbau

Deswegen zahlt es sich auch aus, vor der Kaufentscheidung darüber nachzudenken, ob man eine Eigentumswohnung in einem Neu- oder Altbau wünscht. Neubauten sind in der Regel in einem besseren Zustand und haben einen Lift, der bei Altbauten teilweise fehlt.

Siehe dazu unsere Artikel zu Neubau .... oder Altbau.

Punkt 9

Eigentumswohnung kaufen – kann ich mir leisten?

Der künftige Eigentümer sollte auch bedenken, dass die Kreditraten mitsamt der Betriebskosten nicht mehr als ein Drittel, höchstens aber die Hälfte des Nettohaushaltseinkommens ausmachen sollten. Berechnungshilfen finden sich im folgenden Artikel:

Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?

haende um euroDie Zinsen sind tief wie nie. Schon mit mittlerem Einkommen lässt sich scheinbar eine halbe Millionen Euro finanzieren. Doch kann ich mir ein solch teures Haus wirklich erlauben? Lesen Sie hier, wie Sie die mögliche Höhe Ihrer Baufinanzierung bestimmen.

Punkt 10

Rücklage und Baubeschreibung

Es gibt noch zwei Punkte, die der Erwerber beachten und kennen sollte, der eine Eigentumswohnung kaufen will:

  • Die Instandhaltungsrücklage, also die gesamten Ersparnisse der Wohnungseigentumsgemeinschaft für Sanierungen des Hauses z.B. und deren Höhe (sie sollte nicht zu niedrig sein),
  • die Baubeschreibung sollte der Erwerber kennen (darin wird fixiert, was der Bauträger dem Käufer schuldet wie Schallschutz oder Sanitärausstattung) und den Zahlungsplan.

Punkt 11

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