(Versteckte) Kosten beim Immobilienkauf: Ein Überblick

Wer sich für eine Immobilie interessiert, sieht bei seiner Suche im Internet zuerst den Kaufpreis, der im Exposé angegeben ist. Allerdings bleibt es oft nicht bei dieser Summe, da es einige Nebenkosten, darunter auch die Zinsen für die Finanzierung und eventuelle Ausgaben für Modernisierungen und Sanierungen gibt. Wir listen in diesem Artikel die Kosten beim Immobilienkauf auf (auch die versteckten Kosten) und geben Tipps, wie an welcher Stelle zu sparen ist.

1. Kurz gefasst: Diese Kosten können beim Immobilienkauf entstehen

Beim Kauf einer Immobilie können viele versteckte Kosten anfallen, die über den eigentlichen Kaufpreis hinausgehen. Hier ist eine vollständige Übersicht der möglichen Kosten:

1. Kaufpreis der Immobilie
   Der offensichtlichste Punkt – der Betrag, den du für die Immobilie selbst zahlst.
2. Grunderwerbsteuer
   Diese Steuer variiert je nach Bundesland in Deutschland und kann bis zu 6,5 % des Kaufpreises betragen.
3. Notarkosten
   Der Kaufvertrag muss durch einen Notar beurkundet werden. Die Kosten belaufen sich auf ca. 1–1,5 % des Kaufpreises.
4. Grundbuchkosten
   Die Eintragung ins Grundbuch ist Pflicht und kostet ebenfalls ca. 0,5 % des Kaufpreises.
5. Maklerprovision
   Wenn ein Makler involviert ist, fallen zusätzliche Kosten an. Diese betragen oft zwischen 3–7 % des Kaufpreises.
6. Finanzierungskosten
   Darunter fallen Darlehenszinsen, Bearbeitungsgebühren und manchmal Vermittlungsgebühren für Kreditvermittler.
7. Gebäudebewertung
   Banken verlangen oft eine Bewertung der Immobilie, um die Kreditwürdigkeit zu prüfen. Diese Kosten belaufen sich auf etwa 300–1.000 Euro.
8. Bausachverständiger
   Insbesondere bei Altbauten kann es ratsam sein, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der Mängel und Sanierungsbedarf beurteilt. Kosten: 500–1.500 Euro.
9. Umzugskosten
   Die Ausgaben für den Umzug sollten nicht unterschätzt werden, insbesondere bei großen Entfernungen.
10. Renovierungs- und Sanierungskosten
    Selbst bei einer neuen Immobilie könnten Anpassungen oder Renovierungen notwendig sein, was weitere Kosten verursacht.
11. Anschluss- und Erschließungskosten
    Falls es sich um einen Neubau handelt, müssen oft noch Kosten für die Erschließung, wie Wasser-, Strom- und Gasanschlüsse, bezahlt werden.
12. Versicherungskosten
    Wichtig ist eine Wohngebäudeversicherung, um Schäden an der Immobilie abzusichern. Auch eine Hausratversicherung und eine Bauherrenhaftpflichtversicherung können relevant sein.
13. Grundsteuer
    Die jährliche Steuer auf den Grundbesitz ist nicht unerheblich und variiert je nach Region und Wert der Immobilie.
14. Kosten für Energieausweis
    Verkäufer sind in Deutschland verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Als Käufer solltest du auf dessen Kosten achten.
15. Eigentümergemeinschaftskosten (bei Wohnungen)
    Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, fallen regelmäßig Hausgeldkosten an, die unter anderem für Rücklagen und Instandhaltung verwendet werden.
16. Gutachterkosten bei speziellen Anliegen
    Falls du besondere Bedenken hast, wie zum Beispiel Altlasten im Boden oder Denkmalschutzauflagen, könnte es nötig sein, einen Spezialisten hinzuzuziehen. Diese Experten berechnen meist stundensätze, die sich schnell summieren können.
17. Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung
    Wenn du einen bestehenden Kredit ablösen möchtest (z. B. bei einem Verkauf der alten Immobilie), kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um den Zinsverlust auszugleichen.
18. Vermessungskosten
    Bei bestimmten Immobilien, wie zum Beispiel bei der Teilung eines Grundstücks oder beim Kauf eines noch unerschlossenen Grundstücks, können Vermessungskosten anfallen. Diese werden oft vom Käufer getragen.
19. Grundschuld
    Falls du die Immobilie finanzierst, wird die Bank in der Regel eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Für diese Eintragung fallen Gebühren an.
20. Erschließungskosten nachträglich bei Neubauten
    Auch wenn eine Immobilie neu ist, können nachträgliche Erschließungskosten entstehen, etwa für die Anbindung an neue öffentliche Infrastrukturprojekte (z. B. Straßenbau, Kanalisation).
21. Kostenvoranschläge und Planungsgebühren für Umbauten
    Planst du größere Umbauten oder Renovierungen, musst du möglicherweise im Vorfeld Architekten oder Bauingenieure bezahlen, um Entwürfe und Kostenvoranschläge zu erhalten.
22. Kosten für Baubegleitung
    Wenn du baust oder größere Umbauten durchführst, kann es sinnvoll sein, eine Bauüberwachung oder Baubegleitung durch einen Sachverständigen zu beauftragen, der sicherstellt, dass die Arbeiten fachgerecht und nach Plan durchgeführt werden.
23. Schuldübernahmegebühren bei bestehendem Kredit
    Falls du die Immobilie mit einem bestehenden Kredit übernimmst, können dafür ebenfalls Gebühren anfallen. Dies ist oft bei Zwangsversteigerungen der Fall.
24. Gebühren für die Änderung des Bebauungsplans
    Möchtest du das Grundstück anderweitig nutzen, etwa von einem reinen Wohngebiet in ein Mischgebiet umwandeln, könnten Gebühren für die Änderung des Bebauungsplans oder der Nutzungsart anfallen.
25. Auflassungsvormerkung im Grundbuch
    Um den Kauf vorab zu sichern, wird oft eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese sichert dem Käufer das Vorkaufsrecht und verursacht ebenfalls Gebühren.
26. Sanierungskosten für Denkmalschutzimmobilien
    Immobilien unter Denkmalschutz können extrem aufwendig und teuer in der Sanierung sein. Oft sind die Vorgaben streng, und spezielle Materialien oder Techniken müssen verwendet werden.
27. Gebühren für Baurechtsexperten
    Planst du bauliche Änderungen oder Erweiterungen an der Immobilie, könnte es sinnvoll sein, einen Baurechtsanwalt zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle Pläne rechtskonform sind.
28. Kosten für Bodenuntersuchungen
    Bei Grundstücken kann es ratsam sein, eine Bodenanalyse durchführen zu lassen, um sicherzustellen, dass der Untergrund stabil genug für den Bau ist oder keine Altlasten vorhanden sind.
29. Nebenkosten für den Kauf einer Ferienimmobilie
    Beim Kauf einer Ferienimmobilie können zusätzliche Kosten für Vermietungsagenturen, Verwaltungskosten oder spezielle Steuern für Ferienimmobilien in anderen Ländern anfallen.

Beim Immobilienkauf gibt es viele versteckte Kosten, die schnell übersehen werden können. Daher ist es besonders wichtig, alle Eventualitäten einzuplanen, damit du dich finanziell nicht übernimmst. Ein klarer Überblick über alle möglichen Ausgaben schützt vor unangenehmen Überraschungen und gibt dir Sicherheit bei der Investition.

2. Das sind gängige Kosten beim Immobilienkauf

Der Angebotspreis und die Maklercourtage sind Kosten, die der Käufer bereits im Exposé sieht. Doch dabei handelt es sich nicht um die einzigen finanziellen Aufwendungen, die bis zur Vertragsunterzeichnung und im Anschluss daran zu leisten sind. Nebenkosten fallen beim Neubau und beim Altbau gleichermaßen an. Wer gut kalkuliert und über ausreichend Eigenkapital verfügt, muss sich nicht um die Bezahlung von Kosten sorgen.

Immobilienkäufer, die eine 110%-Finanzierung von der Bank wünschen, müssen mit einigen Mehrkosten rechnen.

Ebenfalls versteckt und für den Käufer nicht sichtbar sind Aufwendungen, die sich aufgrund unentdeckter, möglicher, Mängel ergeben. Das ist zwar eher die Ausnahme und selten, können aber durchaus vorkommen.

3. Welche Nebenkosten sind zu erwarten und wie setzen sie sich zusammen?

Unabhängig davon, ob man ein Objekt in Berlin oder Leipzig, oder ob man Immobilien in Mainz kaufen möchte, die so genannten Nebenkosten sind ortsunabhängig zu entrichten. Sie verteuern den Objektpreis und werden vom Käufer im Regelfall aus dem vorhandenen Eigenkapital finanziert. Nebenkosten, die nicht auf unbekannten und dem Käufer verschwiegenen Mängeln beruhen, sind folgende.

Da es sich hier um einen erheblichen Kostenaufwand handelt, sollten Käufer diese auf den eigentlichen Angebotspreis aufschlagen und in ihrer Kalkulation eher großzügig vorgehen. Können diese Beträge aus dem Eigenkapital finanziert werden, sinken die Kreditkosten, da eine geringere Summe als bei einer 110%-Finanzierung benötigt wird. Wird der Kredit als Annuitätendarlehen vergeben und mit einer Grundschuld auf die Immobilie abgesichert, führt das spätestens zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen zu zusätzlichen Kosten.

4. Zusatzkosten durch bei der Besichtigung ungesehene Mängel

Alle oben aufgeführten Kosten sind legal und fallen beim Hauskauf grundsätzlich an, auch wenn sie auf den ersten Blick nicht offensichtlich sind und daher im Vorfeld berechnet und erfragt werden sollen. Weitere Kosten können entstehen, wenn der Interessent die Besichtigung der Immobilie auf die leichte Schulter nimmt und bei älteren Objekten auf einen Bausachverständigen verzichtet. In diesem Fall besteht das Risiko, dass der Verkäufer ihm bekannte Mängel nicht anzeigt und dass der Käufer erst nach Vertragsabschluss feststellt, dass sich ein höherer Sanierungsaufwand ergibt. Um dieses Problem zu umschiffen und sich vor vermeidbaren Zusatzkosten zu schützen, sollte man gerade bei älteren Objekten auf konkrete Angaben zum Objektzustand achten und sich im besten Fall von einem Fachmann unterstützen lassen.

Auf diesem Weg lässt sich vermeiden, dass der Traum vom Eigenheim zum Albtraum wird und neben den eigentlichen Kosten Aufwendungen nach sich zieht, die zum Kaufzeitpunkt nicht ersichtlich waren. Der Verkäufer haftet nur in dem Fall, wenn er den Käufer arglistig getäuscht hat. In allen anderen Fällen ist eine Rückabwicklung des Kaufvertrags ausgeschlossen und sorgt nur für weitere Kosten, die für die Beauftragung eines Rechtsanwalts und für die Gerichtskosten entstehen.

5. Nebenkosten auf ein Minimum reduzieren

Die Maklercourtage ist in der Regel nicht verhandelbar. Auch bei den Notarkosten handelt es sich um Festpreise, die der Käufer beim Erwerb der Immobilie begleichen muss. Verhandeln lassen sich hingegen die Kreditzinsen bei der Bank. Hier empfiehlt sich der Vergleich mehrerer Angebote, wodurch man den Überblick erhält, welche Finanzierung am günstigsten ist. Auch bei teilweise eingerichteten Häusern, so zum Beispiel bei der Übernahme und Ausweisung einer Einbauküche, lässt sich der Anteil der Nebenkosten reduzieren. Hier gilt es allerdings zu bedenken, dass eine hochpreisige und extern ausgewiesene Einbauküche den Wert der Immobilie senkt und so zu höhere Kreditzinsen führen kann. Den größten Vorteil sichern sich Hauskäufer, die den Objektpreis senken und die in geschickten Verhandlungen für eine Minderung der Gesamtkosten sorgen.

Denn alle aufgeführten Nebenkosten richten sich nach dem Immobilienwert und mindern sich dementsprechend, wenn das Haus zu einem niedrigeren Preis als veranschlagt, gekauft wird. Auf eine Einbauküche und sonstige feste Einbauten im Objekt fällt keine Grunderwerbssteuer an. Ob sich die externe Ausweisung der Einbaumöbel allerdings lohnt, hängt von der Einschätzung des Kreditgebers und davon ab, um welchen Prozentsatz die Zinsen bei einem niedrigeren Objektwert steigen. Dennoch lohnt sich ein Vergleich und der Versuch, Nebenkosten durch eine Minderung des Angebotspreises zu senken.

6. Warum sich Verhandlungsgeschick perspektivisch auszahlt

Es ist bekannt, dass der Kaufpreis laut Exposé in den meisten Fällen über dem Realwert der Immobilie angesetzt wird. Als Interessent ist es daher nicht notwendig, den Preis ohne eine Verhandlung zu akzeptieren und die aufgelistete Summe zu zahlen. Eine erfolgreiche Verhandlung, gerade wenn der Verkauf der Immobilie über einen Makler erfolgt, setzt taktisches Geschick und Sprachgewandtheit voraus. Hier sollte der Käufer bedenken, dass er einen Experten vor sich hat und diesem fundierte Informationen liefern muss, warum er das Angebot in dieser Form nicht akzeptiert. Ein Beispiel für eine Preisverhandlung kann die offensichtlich notwendige Altbausanierung sein. Alte Elektrik, veraltete Haustechnik oder eine bald zwei Jahrzehnte alte Heizungsanlage bilden eine gute Verhandlungsgrundlage.

Diese Methode funktioniert vor allem in Regionen, in denen die Nachfrage nach Immobilien geringer als in der Stadt ist. Denn wenn sich mehrere Interessenten finden, wird der Makler den Käufer vorschlagen, der das höchste Angebot unterbreitet. Aus diesem Grund lohnt es sich in Erfahrung zu bringen, ob noch weitere Interessenten das Objekt beobachten und auf ihre Chance warten. Vor der Verhandlung mit dem Verkäufer sind daher eigene Recherchen im Internet notwendig.

7. Fazit:

Kauft man ein Haus, sollte man neben dem Angebotspreis im Exposé auch die nicht direkt offensichtlichen Nebenkosten bedenken. Hier kommen einige Tausend Euro zusammen, da sich diese Kosten am Hauspreis orientieren. Dazu kommen die regionalen Unterschiede, die sich in der Grunderwerbssteuer und in der Maklercourtage bemerkbar machen. Wer gut verhandelt und den Gesamtpreis für den Immobilienkauf senkt, spart automatisch auch beim Immobilienkauf. Daher lohnt es sich, mit dem Verkäufer oder mit dem Immobilienmakler ins Gespräch zu kommen und beispielsweise anhand ersichtlicher Mängel für eine Minderung des Kaufpreises zu sorgen.

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9.1. Top-15-Tipps für den Immobilienkauf

1. Budget realistisch einschätzen
   Berechne alle Kosten – nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Notar, Steuern und Maklergebühren. Stelle sicher, dass du einen finanziellen Puffer hast.
2. Lage, Lage, Lage
   Die Lage entscheidet langfristig über den Wert der Immobilie. Überlege dir, ob sie sich in einem wachstumsstarken oder stagnierenden Gebiet befindet.
3. Immobilie auf Herz und Nieren prüfen
   Lasse die Immobilie, insbesondere Altbauten, von einem Sachverständigen prüfen, um böse Überraschungen wie Feuchtigkeit oder Sanierungsbedarf zu vermeiden.
4. Finanzierung gut planen
   Wähle eine Finanzierung, die zu dir passt, und vergleiche die Angebote. Fixe Zinsen für lange Laufzeiten geben Sicherheit.
5. Energieeffizienz beachten
   Niedrige Energiekosten erhöhen den Wohnkomfort und den Wiederverkaufswert. Achte auf einen guten Energieausweis und überlege, wie du energetische Sanierungen planen könntest.
6. Verhandlungsspielraum nutzen
   Oft gibt es beim Preis noch Luft nach unten. Selbst wenn der Markt angespannt ist – verhandeln lohnt sich fast immer.
7. Zukunft der Immobilie bedenken
   Denke langfristig: Passt die Immobilie auch noch in zehn oder zwanzig Jahren zu deinen Bedürfnissen? Berücksichtige dabei auch Familienplanung oder Karrierewechsel.
8. Baufinanzierungsberater einschalten
   Ein unabhängiger Berater kann dir bei der Wahl der besten Finanzierung helfen und möglicherweise günstigere Konditionen aushandeln.
9. Vorsicht vor versteckten Mängeln
   Schau genau hin – gerade bei Altbauten gibt es oft versteckte Probleme. Mängel wie Schimmel, alte Leitungen oder fehlerhafte Dachabdichtungen können teuer werden.
10. Kaufvertrag sorgfältig prüfen
    Ein Notar erstellt den Vertrag, aber lies ihn dennoch gründlich durch. Verstehe alle Klauseln und lasse unklare Punkte klären.
11. Flexibel bei der Auswahl sein
    Setze dir zwar Prioritäten, aber sei auch offen für Kompromisse. Eine kleinere Wohnung in einer besseren Lage kann langfristig die klügere Wahl sein.
12. Eigentümergemeinschaft verstehen
    Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern solltest du die Hausgemeinschaft und das Hausgeld genau unter die Lupe nehmen. Konflikte mit der Verwaltung oder den Nachbarn können unangenehm werden.
13. Zeit für die Immobiliensuche einplanen
    Ein Immobilienkauf braucht Zeit und Geduld. Lasse dich nicht von Eile leiten, auch wenn der Markt angespannt ist.
14. Rücklagen einplanen
    Denke immer daran, ausreichend Rücklagen für unerwartete Reparaturen oder Modernisierungen zu haben.
15. Rechtzeitig handeln, aber ohne Hektik
    Du solltest die Immobilie schnell sichern, wenn alles passt, aber lass dich nicht unter Druck setzen. Hektische Entscheidungen führen selten zum Erfolg.

Der Immobilienkauf ist eine der größten Entscheidungen im Leben – sowohl emotional als auch finanziell. Eine gut informierte und sorgfältig geplante Vorgehensweise ist daher unerlässlich. Auch wenn die Kosten auf den ersten Blick abschreckend wirken, kann eine kluge Planung langfristig viele Sorgen vermeiden.

9.2. Artikel rund um den Immobilienkauf