Haus selbst verkaufen: Die besten Tipps für den erfolgreichen Verkauf mit und ohne Makler

Ein Haus zu verkaufen, ist kein Kinderspiel – das weiß jeder, der schon einmal in der Situation war. Zwischen der emotionalen Bindung an das Eigenheim und den oft nüchternen, komplexen Zahlen jongliert man oft hin und her. Wo fängt man an? Was ist wirklich wichtig, und wo lauern die Fallstricke? Denn obwohl der Immobilienmarkt boomt, kann ein schlechter Verkaufsprozess schnell zum Albtraum werden. Vielleicht sitzt man am Ende auf einem Haus, das nicht verkauft wird – oder schlimmer noch, verkauft es unter Wert. Und das, obwohl oft behauptet wird, „der Markt regelt das schon“. Doch dem ist nicht so einfach. Immobilien verkaufen ist wie ein Seiltanz: Es braucht Planung, Wissen und ein gutes Gespür für die richtigen Entscheidungen. In diesem Artikel erfährst du die besten Tipps, wie du die Balance hältst – aber auch, wo man genau hinschauen sollte, um nicht ins Stolpern zu geraten.

Beim Hausverkauf alles richtig machen ► der beste Zeitpunkt ► welchen Preis ansetzen? ► noch schnell renovieren? ► wichtige Unterlagen ► Tipps zum Exposé ► Steuern sparen beim Hausverkauf  ► Makler ja oder nein?

1. Vorab: Die Top-Tipps zum Hausverkauf in aller Kürze

Hier sind die Top-15-Tipps, die dir beim Hausverkauf wirklich weiterhelfen – mit all den wichtigen Überlegungen und auch möglichen Stolperfallen:

1. Den richtigen Preis festlegen
   Der erste Eindruck zählt – und das gilt auch für den Preis. Setze ihn weder zu hoch noch zu niedrig an. Ein überzogener Preis könnte potenzielle Käufer abschrecken, während ein zu niedriger Preis Verdacht aufkommen lassen könnte. Eine solide Marktanalyse ist das A und O.
2. Professionelle Immobilienbewertung einholen
   Um auf Nummer sicher zu gehen, lass dein Haus von einem Immobiliensachverständigen bewerten. Ja, das kostet etwas, kann dir aber helfen, einen realistischen und marktorientierten Preis festzulegen.
3. Makler oder doch lieber privat?
   Die Frage, ob man einen Makler beauftragen sollte oder das Ganze selbst in die Hand nimmt, ist oft umstritten. Makler haben Kontakte und wissen, wie man verkauft, aber sie kassieren eine Provision. Andererseits kann der private Verkauf Geld sparen, ist aber mit deutlich mehr Aufwand verbunden.
4. Perfektes Timing wählen
   Den idealen Verkaufszeitpunkt zu finden, ist fast eine Kunst. Frühling und Sommer gelten oft als die besten Zeiten, da die Menschen dann eher nach einer neuen Bleibe suchen. Das Wetter spielt auch eine Rolle – Immobilien wirken bei Sonnenschein einfach attraktiver.
5. Home-Staging nicht unterschätzen
   Optimiere dein Zuhause vor dem Verkauf – Home-Staging macht den Unterschied. Räume auf, streiche vielleicht ein paar Wände, um frische Farbe ins Spiel zu bringen, und lass die Zimmer geräumiger wirken. Eine durchdachte Inszenierung kann den Verkaufspreis erhöhen. Aber renoviere nur das Notwendige.
6. Realistische Verkaufsdauer einplanen
   Es ist selten, dass ein Haus binnen Tagen weggeht. Plane genügend Zeit ein und vermeide Panikverkäufe. Die richtige Geduld zahlt sich aus, vor allem, wenn du auf den passenden Käufer wartest.
7. Online-Marketing nutzen
   Heute geht nichts mehr ohne Online-Immobilienportale. Stelle dein Haus auf Plattformen wie ImmoScout24 oder Immowelt ein. Achte darauf, aussagekräftige und ansprechende Bilder sowie eine detaillierte Beschreibung hochzuladen.
8. Professionelle Fotos machen lassen
   Der visuelle Eindruck ist entscheidend. Lass professionelle Fotos von deinem Haus machen, am besten bei gutem Licht und aus vorteilhaften Winkeln. Ein Handyfoto von der dunklen Küche wird niemanden überzeugen.
9. Gute Vorbereitung für Besichtigungen
   Jede Besichtigung ist deine Chance, einen Käufer zu finden. Sorge dafür, dass das Haus sauber und aufgeräumt ist. Am besten neutral dekoriert, damit sich Interessenten ihr eigenes Bild machen können. Du solltest bereit sein, auf Fragen zur Immobilie souverän zu antworten.
10. Verhandlungsbereitschaft zeigen
    Käufer möchten oft handeln. Sei darauf vorbereitet, dass du Preisverhandlungen führen musst. Ein wenig Flexibilität kann den Verkauf beschleunigen, aber gib nicht zu schnell zu viel nach.
11. Transparenz bei Mängeln
    Verheimliche keine Schwachstellen deines Hauses. Sollten gravierende Mängel vorliegen, ist es besser, offen darüber zu sprechen. Das schafft Vertrauen und vermeidet spätere rechtliche Probleme.
12. Energieausweis bereithalten
    Der Energieausweis ist in Deutschland Pflicht beim Hausverkauf. Stelle sicher, dass du ihn griffbereit hast. Er gibt dem Käufer Informationen über die energetische Qualität des Hauses und kann ein wichtiger Verkaufsfaktor sein.
13. Notarwahl sorgfältig treffen
    Den Kaufvertrag wirst du bei einem Notar abschließen. Wähle einen Notar, der auf Immobilienverkäufe spezialisiert ist, damit der Prozess reibungslos und korrekt abläuft.
14. Emotionaler Abstand hilft
    Dein Haus hat für dich einen besonderen Wert – das ist klar. Aber für Käufer ist es ein Objekt auf dem Markt. Versuche, emotionalen Abstand zu wahren, damit du objektiv und professionell agieren kannst.
15. Steuerliche Aspekte berücksichtigen
    Beim Hausverkauf können Steuern anfallen, insbesondere wenn du es nicht selbst bewohnt hast oder innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufst. Informiere dich gründlich, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Diese Punkte decken die wichtigsten Aspekte ab, die du berücksichtigen solltest, um dein Haus erfolgreich und gewinnbringend zu verkaufen. Jeder Schritt erfordert etwas Vorbereitung, aber gut geplant ist halb verkauft!

2. Den richtigen Zeitpunkt festlegen

Keine Frage: Der richtige Zeitpunkt lässt sich nicht immer selbst bestimmen. Einem Hauseigentümer sind die Hände gebunden, wenn der Ex-Partner plötzlich schneller auszieht als gedacht oder andere Familienmitglieder auf ihr Erbe bestehen. Doch wer sich Zeit lassen kann, sollte sie unbedingt nutzen, um den besten Preis zu erhalten.

Wenn der Umzug in eine kleinere Wohnung bevorsteht, weil die Kinder groß geworden sind, lohnt es sich, die Immobilienpreise abzugleichen und die wirtschaftlichen Aussichten zu bedenken. Je mehr Geld bei potenziellen Käufern vorhanden ist, desto besser. Warum den Hausverkauf forcieren, wenn in ein oder zwei Jahren wahrscheinlich ein wesentlich höherer Preis veranschlagt werden kann?

Zudem empfiehlt es sich, den Hausverkauf in den Frühling oder Sommer zu verschieben. Wenn der Rasen grünt und die Sonnenstrahlen Küche oder Schlafzimmer erhellen, freuen sich neben den Interessierten auch die Verkäufer über hübsche Bilder im Exposé. Oftmals sinkt das Immobiliengeschäft in den kühlen Monaten ab.

3. Auf Renovierungen vor dem Hausverkauf verzichten

Wurden erst wenige Monate oder Jahre vor dem Hausverkauf Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, hat dies einen durchaus positiven Einfluss auf den Verkaufspreis. Doch niemand sollte glauben, jetzt sei der Punkt gekommen, endlich die Dusche auszutauschen, den Dachboden zu verschönern oder die Terrasse auf Vordermann zu bringen. Die Zeit dafür ist vorbei.

Neben der Tatsache, dass die Renovierungsmaßnahmen viel Geld kosten werden, ist nicht sichergestellt, dass sie sich am Ende des Verkaufs positiv bilanzieren lassen. Und wer weiß überhaupt, welche Wünsche und Bedürfnisse der neue Besitzer des Eigenheims hat. Vielleicht ist er gar nicht interessiert daran, dass kurz vor knapp Modernisierungsprozesse durchgeführt werden. Seine Vorstellungen können immens vom eigenen Geschmack abweichen.

Deswegen:

Notwendige Reparaturen durchführen; fertig. Der Rest liegt in der Hand des Käufers.

Siehe auch:

4. Die richtigen Unterlagen beschaffen

Wer ein Haus kauft, möchte rundum informiert sein. Niemand erwirbt die sprichwörtliche Katze im Sack, wenn es darum geht, die Grundlage für die kommenden Jahrzehnte zu schaffen. Klar also, dass zahlreiche Dokumente zu beschaffen sind, die das zu verkaufende Haus näher beleuchten.

Da wären beispielsweise Informationen über den Grundriss, um dem Hauskäufer zu zeigen, wie die Räume und Etagen aufgeteilt sind. Ist das Haus bereits mehrere Dekaden alt, ist es ratsam, den Grundriss von einem Experten neu darstellen zu lassen.

Außerdem sollte der Energieausweis vorhanden sein. Die möglichen Käufer sind zwingend über den Energieverbrauch des Hauses zu informieren - im schlimmsten Fall drohen ansonsten sogar Bußgelder in fünfstelliger Höhe. Der Energieausweis sollte zur Hand sein, noch bevor die Vermarktung gestartet ist. Allerdings unterscheiden sich die Anforderungen an diesen Energieausweis von Immobilie zu Immobilie. Manchmal reicht eine Angabe der Nebenkosten der letzten Jahre, denkmalgeschützte Häuser sind oft von der Pflicht zum Energieausweis befreit. Ein guter Makler kann helfen, die kostengünstigste Maßnahme zu finden.

Weitere Dokumente wie Baupläne, Baugenehmigungen, eine Flurkarte oder der Grundbuchauszug sind zunächst optional, sollten aber dennoch zügig beschafft werden können, falls eine Nachfrage besteht. Bei einer Eigentumswohnung lohnen sich Kopien der Protokolle der Eigentümerversammlung, damit der Käufer einen Einblick in die aktuellen Diskussionen erhält.

4.1. Die Liste der Unterlagen

Hier ist eine Liste der wichtigsten Unterlagen, die du für den Verkauf eines Hauses benötigst:

1. Grundbuchauszug
   Dokumentiert die Eigentumsverhältnisse sowie eventuelle Belastungen (z. B. Grundschulden, Wegerechte).
2. Energieausweis
   Pflicht in Deutschland, gibt Auskunft über die energetische Qualität des Hauses.
3. Baupläne und Grundrisse
   Zeigt die genaue Aufteilung des Gebäudes, eventuelle Anbauten oder Umbauten müssen korrekt vermerkt sein.
4. Wohnflächenberechnung
   Gibt die exakte Wohnfläche des Hauses an, inklusive Nutzflächen und ggf. Terrassenflächen.
5. Baugenehmigung
   Bestätigt, dass das Haus rechtlich korrekt errichtet wurde, besonders wichtig bei späteren An- und Umbauten.
6. Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
   Regelungen zur Aufteilung der Immobilie und Nutzung gemeinsamer Bereiche, falls das Haus Teil einer Eigentümergemeinschaft ist.
7. Grundsteuerbescheid
   Zeigt, welche Grundsteuern jährlich für das Objekt anfallen.
8. Belege über Modernisierungen und Renovierungen
   Dokumentiert durchgeführte Arbeiten, die den Wert des Hauses steigern könnten (z. B. Dachsanierung, neue Heizung).
9. Kaufvertrag (des ursprünglichen Erwerbs)
   Als Nachweis deines rechtmäßigen Eigentums.
10. Nachweise über Erschließungskosten
    Zeigt, dass alle Erschließungskosten (z. B. für Strom, Wasser, Abwasser) vollständig bezahlt sind.
11. Altlastenkataster
    Dokumentation, ob das Grundstück belastet ist, z. B. durch Schadstoffe.
12. Versicherungsunterlagen
    Besonders wichtig sind Unterlagen der Gebäudeversicherung, die oft auf den neuen Eigentümer übergeht.
13. Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)
    Zeigt, welche Beschlüsse in der Vergangenheit gefasst wurden, etwa zur Instandhaltung des Gebäudes.
14. Mietverträge (falls vermietet)
    Falls das Haus vermietet ist, müssen die bestehenden Mietverträge vorgelegt werden.
15. Grundstücksgrenzen und Flurkarte
    Die Flurkarte zeigt die genaue Lage und Grenzen des Grundstücks.

Diese Unterlagen helfen dir, den Verkauf professionell und transparent abzuwickeln, und geben den Käufern Sicherheit bei ihrer Entscheidung.

4.2. Video zu den Unterlagen

Im folgenden Video werden alle erforderlichen Unterlagen erläutert:

Länge: 4 Minuten

5. Die Immobilie bewerten

Die letzten Arbeiten am Haus sind verrichtet, alle Dokumente und Unterlagen zusammengestellt - die Bewertung der Immobilie kann beginnen. Für den Laien ist es dabei nahezu unmöglich, den Marktpreis korrekt einzuschätzen. Ihm stehen zu wenige Informationen zur Verfügung. Erst recht, da die umgesetzten Verkaufspreise von Immobilien in Deutschland nicht zur Einsicht veröffentlicht werden.

Verkäufer sind stattdessen auf Preisübersichten im Internet angewiesen, mit deren Hilfe sich der Angebotspreis grob überschlagen lässt. Frei zugängliche Immobilienportale können dabei helfen, das Preisniveau auszuloten. Den besten Überblick haben aber Makler, denn sie kennen den jeweiligen Markt.

6. Wie hoch ist der Angebotspreis?

Ist die Immobilie so gut wie möglich bewertet, gilt es letztendlich, den Angebotspreis festzulegen. Dabei stolpern vor allem Verkäufer, die auf einen professionellen Makler verzichten, über ein obligatorisches Hindernis: Sie bewerten das ehemalige Eigenheim zu hoch. Kein Wunder: Wer viele Jahre seines Lebens in einem Haus verbracht hat, hält es und seine Besitztümer für besonders wertvoll. Dabei sind sie möglicherweise längst veraltet oder aus anderen Gründen wertlos geworden.

Der zunächst zu hoch angesetzte Preis hat zwar den Vorteil, dass ein Puffer für Verhandlungen existiert, kann mögliche Käufer aber auch von Grund auf abschrecken. Denn wer möchte zu tief in die Brieftasche greifen, wenn in der Region ganz andere Kosten zu erwarten sind? Und stehen Häuser über Wochen oder gar Monate hinweg zum Verkauf, ohne dass sich die richtigen Interessenten finden, entsteht schnell der Verdacht, dass es große Probleme mit der Immobilie selbst geben könnte.

Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, einen Angebotspreis in der unteren Hälfte des durchschnittlichen lokalen Preisniveaus anzustreben. Auf diese Weise steigt auch die Anzahl der Anfragen und Bewerber.

6.1. Video: Anhaltspunkte zur Preisfindung deiner Immobilie

Länge: 8 Minuten

6.2. Stets realistisch bleiben

Es fällt selten leicht, das eigene Haus zu verkaufen. Die Erinnerungen an die vergangenen Jahre sind zu wertvoll, um sie mit einem fairen Preis zu verbinden. Doch am Ende des Tages hilft es, realistisch zu bleiben und nach vorn zu blicken. Die eigenen vier Wände sind und waren wahrscheinlich nie Millionen wert. Und je eher das erkannt wird, desto schneller ist der Verkauf letztendlich für alle Parteien zufriedenstellend abgewickelt.

7. Privatverkauf oder professionelle Hilfe durch einen Makler?

Zeit spielt auch beim Verkaufsprozess selbst eine große Rolle. Es gelingt in den seltensten Fällen, den Käufer umgehend anzusprechen und ausfindig zu machen. Stattdessen warten zahlreiche Etappen darauf, erledigt zu werden. Wer sich zutraut, diese selbst anzugehen, kann grundsätzlich auf einen Makler verzichten. Doch wenn es neben der Arbeit und Familienleben unmöglich wird, die dafür notwendigen Stunden aufzubringen, sollte sich um professionelle Hilfe bemüht werden.

Es ist viel zu bedenken, bevor das Haus in die neuen Hände übergeben wird.

• Wie steht es um die Bewertung der Immobilie und dem daraus resultierenden Angebotspreis?
• Wer stellt ein aussagekräftiges Exposé zusammen und übernimmt die Werbung lokal sowie im Internet?
• Wann hat der Ansprechpartner Zeit und Kraft, Besichtigungen zu organisieren und Preisverhandlungen durchzuführen?

Der Makler weiß, anders als so mancher Verkäufer, genau, was zu tun ist. Vor allem Immobilien in Berlin und Brandenburg zu verkaufen oder einer anderen großen Region funktioniert mit seiner Unterstützung einfacher und zielführender. Allerdings sollte dabei auch die ihm zustehende Provision bedacht werden. In vielen Bundesländern beläuft sie sich auf etwas mehr als 7 Prozent des Kaufpreises.

8. Tipps zum Fotografieren einer Immobilie 

8.1. Top 10 Tipps zum Thema „Immobilie fotografieren“

1. Das richtige Licht nutzen
   Licht ist der Schlüssel zu guten Fotos – und hier gibt es keine Kompromisse. Ideal ist natürliches Licht, am besten am frühen Morgen oder späten Nachmittag. Fotografiere also bei Tageslicht, um dunkle Ecken zu vermeiden und eine freundliche Atmosphäre zu schaffen. Zu viel künstliches Licht kann einen Raum schnell ungemütlich wirken lassen und harte Schatten erzeugen.
2. Vorbereitung ist das A und O
   Dein Haus sollte aufgeräumt und sauber sein – so simpel, und doch so oft vernachlässigt. Räume persönliche Gegenstände wie Fotos und Souvenirs weg. Was wir lieben, mag für andere störend wirken. Achte darauf, dass die Räume klar und aufgeräumt wirken. Minimalismus ist hier dein Freund, denn zu viel „Kram“ lenkt vom Wesentlichen ab.
3. Weitwinkelaufnahmen – aber in Maßen
   Ein Weitwinkelobjektiv kann Wunder wirken, um Räume größer erscheinen zu lassen, aber Vorsicht: Übertreibst du es, fühlen sich potenzielle Käufer getäuscht, wenn sie die Immobilie besichtigen. Verzichte auf extreme Verzerrungen, die die Realität zu stark verbiegen. Authentizität zählt am Ende mehr als eine vermeintlich gigantische Küche.
4. Blickwinkel bewusst wählen
   Ein Bild aus Augenhöhe wirkt oft langweilig und statisch. Spiele mit den Perspektiven und finde ungewöhnliche Blickwinkel, die den Raum interessanter erscheinen lassen. Aber achte darauf, dass du den Raum nicht so verzerrst, dass er unnatürlich aussieht. Es geht darum, die besten Seiten zu betonen, nicht etwas vorzutäuschen.
5. Die richtige Ausrüstung
   Zwar kannst du heutzutage auch mit dem Smartphone ganz ordentliche Bilder schießen, aber eine gute Kamera macht oft den Unterschied – vor allem, wenn es um Details und Tiefe geht. Du musst keine Profi-Ausrüstung haben, aber ein Stativ und eine DSLR oder spiegellose Kamera mit einem ordentlichen Objektiv sollten es schon sein. Wackelige Handyfotos im schlechten Licht hinterlassen einfach keinen guten Eindruck.
6. Räume in Szene setzen
   Setze gezielte Akzente: Ein frischer Blumenstrauß auf dem Tisch, flauschige Handtücher im Bad oder eine ordentliche Kissenanordnung auf dem Sofa können den Raum gleich viel wohnlicher wirken lassen. Aber Vorsicht – das Stichwort ist hier weniger ist mehr. Zu viel Deko wirkt schnell überladen und unecht.
7. Jeder Raum hat eine Funktion
   Fotografiere nur Räume, die einen klaren Zweck erfüllen. Kellerabstellräume oder winzige Besenkammern solltest du nur dann zeigen, wenn sie einen Mehrwert haben. Ansonsten konzentriere dich auf die Highlights der Immobilie. Menschen wollen sehen, wo sie leben werden – und nicht unbedingt, wo sie ihre Kisten abstellen.
8. Außenbereiche nicht vergessen
   Der Garten, der Balkon oder die Terrasse sind oft entscheidend für den ersten Eindruck. Auch hier gilt: Ordnung und Sauberkeit sind Pflicht. Zeige diese Bereiche von ihrer besten Seite, z.B. durch Fotos an einem sonnigen Tag. Niemand möchte einen verwilderten Garten oder einen Balkon voller Gerümpel sehen.
9. Vorsicht bei Nachbearbeitung
   Die Bearbeitung von Fotos kann sie dramatisch aufwerten, aber sie birgt auch Gefahren. Weniger ist mehr! Vermeide übertriebene Filter oder zu starke Nachschärfung. Wenn das fertige Bild nicht mehr der Realität entspricht, kann das bei der Besichtigung für Enttäuschungen sorgen. Eine leichte Korrektur von Helligkeit und Kontrast ist oft alles, was nötig ist.
10. Die Geschichte des Raumes erzählen
    Am Ende willst du mit den Fotos eine Geschichte erzählen – eine Geschichte darüber, wie sich jemand in der Immobilie wohlfühlen wird. Zeige nicht nur den Raum, sondern wecke Emotionen: Wie fühlt es sich an, am Sonntagmorgen in diesem Wohnzimmer zu frühstücken? Wie gemütlich ist der Abend auf dieser Terrasse? Bilder, die Emotionen ansprechen, bleiben im Kopf und können den Unterschied machen.

Diese Tipps helfen dir, deine Immobilie ins rechte Licht zu rücken, aber sei dir bewusst: Es ist ein schmaler Grat zwischen authentischer Präsentation und geschönter Darstellung. Letztlich sollte das Ziel immer sein, dass sich der Käufer direkt beim Anschauen der Fotos vorstellen kann, wie er selbst dort wohnen wird – und das gelingt nur, wenn die Fotos so ehrlich und ansprechend wie möglich sind.

8.2. Video über das Fotografieren einer Immobilie

Länge: 8 Minuten

9. Tipps zum Exposé

Das Exposé ist ein Dokument, welches alle relevanten des Haus für den Käufer zusammenfasst. Die Gestaltung des Exposés kann die Kauflust auf die Immobilie steigern oder einen negativen Eindruck vermitteln.

9.1. Diese Punkte sind wichtig

Hier sind die Top-10-Tipps für ein erfolgreiches Exposé, damit deine Immobilie im besten Licht erscheint:

1. Auf den ersten Eindruck kommt es an
   Der erste Blick entscheidet oft darüber, ob ein Interessent weiterliest. Setze daher auf einen klaren und strukturierten Aufbau. Die Überschrift sollte sofort neugierig machen, ohne reißerisch zu wirken – authentisch und informativ.
2. Aussagekräftige Fotos sind der Schlüssel
   Bilder sagen mehr als tausend Worte, und das gilt besonders im Exposé. Setze auf professionelle Fotos, die dein Haus von seiner besten Seite zeigen. Achte auf Licht, Perspektive und Ordnung in den Räumen. Vermeide übertriebene Bildbearbeitung, um keine falschen Erwartungen zu wecken.
3. Fakten statt Floskeln
   Phrasen wie "traumhaftes Wohnen" oder "einzigartige Gelegenheit" haben die meisten schon zu oft gehört. Stattdessen solltest du auf klare, präzise Fakten setzen. Maße, Ausstattung, Baujahr – lass den potenziellen Käufer wissen, woran er ist. Alles, was nicht der Wahrheit entspricht, führt nur zu Enttäuschung.
4. Die Zielgruppe im Blick behalten
   Dein Exposé sollte sich immer an die richtige Zielgruppe richten. Verkaufst du ein Familienhaus, sollten Elemente wie "Garten für die Kinder" oder "ruhige Lage" betont werden. Bei einem schicken Stadthaus für junge Berufstätige könnte die Nähe zu Hotspots und öffentlichen Verkehrsmitteln herausgehoben werden.
5. Emotionen wecken, aber authentisch bleiben
   Natürlich spielen Emotionen beim Immobilienkauf eine Rolle. Beschreibe daher, wie es sich anfühlen könnte, in der Immobilie zu leben: "Genießen Sie den Abend auf der großzügigen Terrasse..." Aber Vorsicht: Bleibe dabei immer realistisch und vermeide Übertreibungen.
6. Lage, Lage, Lage
   Der Standort ist einer der wichtigsten Faktoren beim Hauskauf. Beschreibe nicht nur die Lage, sondern auch, was sie besonders macht: Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Grünflächen oder öffentliche Verkehrsmittel. Je präziser und relevanter, desto besser.
7. Übersichtliche und vollständige Grundrisse
   Ein gut lesbarer Grundriss hilft dem Interessenten, sich das Haus besser vorzustellen. Markiere wichtige Räume und Abmessungen. Grundrisse sollten ansprechend und nicht überladen sein, um einen klaren Eindruck der Raumaufteilung zu vermitteln.
8. Besonderheiten hervorheben
   Jede Immobilie hat ihre einzigartigen Merkmale. Vielleicht ist es der Kamin im Wohnzimmer, die moderne Küche oder die energetische Sanierung? Hebe diese Aspekte hervor, aber achte darauf, sie in den Kontext zu setzen, damit sie nicht wie leere Verkaufsfloskeln wirken.
9. Schwachstellen nicht verstecken
   Kein Haus ist perfekt. Mögliche Mängel oder Renovierungsbedarfe solltest du im Exposé nicht verschweigen, sondern offen ansprechen. Das schafft Vertrauen und verhindert spätere Enttäuschungen. Wenn du ehrlich mit Schwächen umgehst, wirkst du seriöser.
10. Klare Kontaktinformationen und nächste Schritte
    Vergiss nicht, am Ende des Exposés klare Kontaktdaten anzugeben und den Interessenten zur Handlung aufzufordern. Ein Satz wie "Bei Fragen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung" schafft eine niedrige Hemmschwelle für den potenziellen Käufer, sich zu melden.

Siehe auch unseren Spezialartikel zum Thema:

Diese Tipps helfen dir dabei, ein Exposé zu erstellen, das nicht nur gut aussieht, sondern auch inhaltlich überzeugt. Schließlich soll dein Haus im besten Licht erstrahlen – aber immer mit der nötigen Portion Ehrlichkeit und Authentizität.

9.2. Video zum Exposé

Das folgende Video gibt Tipps, wie sich mit einfachen Mitteln ein den Kauf förderndes Exposé erstellen lässt.

Länge: 8 Minuten

10. Haus verkaufen und Steuern sparen

1. Spekulationsfrist beachten
   Wenn du ein Haus verkaufst, das nicht selbst bewohnt wurde, greift die sogenannte Spekulationssteuer, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt. Diese Steuer kann beträchtlich sein und den Gewinn stark schmälern. Tipp: Hast du die Immobilie allerdings in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt, kannst du die Steuer umgehen, auch wenn du die 10-Jahres-Frist nicht einhältst.
2. Verkauf als selbst genutzte Immobilie
   Wenn du das Haus mindestens im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast, kannst du steuerfrei verkaufen. Das ist oft ein echter Vorteil, der viele überrascht. Auch wenn du zwischendurch vermietet hast, zählt die Eigennutzung in den letzten Jahren. Hier lässt sich viel sparen, wenn du es klug anstellst.
3. Kosten des Verkaufs absetzen
   Nicht nur der Kauf, auch der Verkauf bringt Kosten mit sich. Wusstest du, dass viele dieser Ausgaben steuerlich absetzbar sind? Dazu zählen Maklerprovision, Notarkosten oder Aufwendungen für Renovierungen, die du speziell für den Verkauf vorgenommen hast. Damit kannst du deinen Gewinn reduzieren und somit weniger Steuern zahlen.
4. Erhaltungsaufwand optimal nutzen
   Hast du kurz vor dem Verkauf des Hauses noch Reparaturen oder Modernisierungen vorgenommen? Diese sogenannten Erhaltungsaufwendungen können oft von der Steuer abgesetzt werden – und das nicht nur, wenn das Haus vermietet war. Allerdings gilt: Nicht alle Ausgaben lassen sich anrechnen, deshalb ist es wichtig, genau zu wissen, welche Kosten angerechnet werden dürfen.
5. Der Freibetrag für Eigenheime
   Wenn es sich bei der Immobilie um dein einziges Eigenheim handelt und du sie selbst bewohnst, gibt es oft Freibeträge bei Übertragungen auf EhepartnerInnen und Kinder, die du nutzen kannst. Diese gelten meist in Zusammenhang mit besonderen Steuererleichterungen für Familienheime. Auch wenn das nicht für jeden Fall zutrifft, lohnt es sich, diesen Punkt zu prüfen, um Steuervorteile zu sichern.
6. Timing des Verkaufs
   Der Zeitpunkt des Verkaufs kann entscheidend sein, um Steuern zu sparen. Verkaufe das Haus in einem Kalenderjahr, in dem deine Einkünfte niedriger sind als üblich. Da die Spekulationssteuer nach deinem persönlichen Steuersatz berechnet wird, kann es sich lohnen, den Verkauf in ein Jahr zu legen, in dem du z.B. in Teilzeit arbeitest oder andere Einkünfte gesunken sind.
7. Verlust bei Immobilienverkauf geltend machen
   Nicht jeder Immobilienverkauf endet mit Gewinn. Sollte der Verkauf unter dem Kaufpreis liegen, kannst du den Verlust unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend machen. Dies ist besonders interessant, wenn du mehrere Immobilien besitzt und Verluste aus einem Verkauf mit Gewinnen aus anderen Geschäften verrechnen möchtest.
8. Übertragung auf Kinder
   Überlegst du, die Immobilie auf deine Kinder zu übertragen? Schenkungen oder Erbschaften können mit erheblichen Steuervorteilen verbunden sein, vor allem, wenn das Haus innerhalb der Familie bleibt. Allerdings ist dies ein komplexes Thema, bei dem sich eine Beratung lohnt. Dennoch kann es dir helfen, erhebliche Steuern zu sparen, wenn du diese Möglichkeit in Erwägung ziehst.

Diese Tipps sollen dir helfen, beim Verkauf deines Hauses klug zu handeln und unnötige Steuerzahlungen zu vermeiden. Doch Vorsicht: Die Immobilienbesteuerung ist ein kompliziertes Thema, und es gibt immer wieder Grauzonen und Streitpunkte. Was für den einen eine gute Lösung ist, kann für den anderen ein Stolperstein sein. Daher lohnt es sich, individuelle Beratung hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass du wirklich das Maximum für dich herausholst. Das folgende Video geht darauf näher ein:

Länge: 4 Minuten

11. Haus schneller verkaufen

Hier sind die Top-Tipps, die dir dabei helfen, dein Haus schneller zu verkaufen – ohne dabei den Kopf zu verlieren:

1. Den richtigen Preis von Anfang an festlegen
   Preisfehler sind der häufigste Grund, warum Häuser lange auf dem Markt bleiben. Ein zu hoher Preis schreckt ab, ein zu niedriger wirkt verdächtig. Eine realistische Bewertung sorgt für mehr Anfragen und kann den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen.
2. Sofortige Verfügbarkeit von Unterlagen
   Halte alle notwendigen Dokumente bereit: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baugenehmigungen, Pläne – je besser vorbereitet du bist, desto weniger Verzögerungen gibt es. Fehlt ein wichtiges Papier, kann der Verkauf unnötig in die Länge gezogen werden.
3. Home-Staging nutzen
   Optisch aufpolierte Immobilien verkaufen sich schneller – das ist Fakt. Home-Staging bedeutet nicht nur aufräumen, sondern das Haus so zu gestalten, dass sich potenzielle Käufer sofort wohlfühlen. Helle Räume, neutrale Farben und eine geschickte Einrichtung geben deinem Haus den Wow-Effekt.
4. Exposé als Visitenkarte
   Dein Exposé ist der erste Berührungspunkt mit potenziellen Käufern. Ein ansprechendes, gut strukturiertes Exposé mit professionellen Fotos und einer präzisen Beschreibung kann den Unterschied machen. Achte darauf, dass es alle wichtigen Fakten enthält, aber nicht mit Infos überfrachtet ist.
5. Saisonale Vorteile nutzen
   Timing ist alles. Der Frühling und Frühsommer sind klassische Zeiten, in denen viele Menschen auf Immobiliensuche gehen. Nutze diese Saison, um mehr Interessenten anzulocken. Aber auch im Herbst kann ein Haus im goldenen Licht der tiefstehenden Sonne attraktiv wirken.
6. Makler mit lokalem Netzwerk engagieren
   Wenn du schnell verkaufen möchtest, kann ein guter Makler Wunder wirken – vor allem, wenn er über ein starkes Netzwerk in deiner Region verfügt. Hier gibt es allerdings einen Haken: Die Provision muss gut kalkuliert sein, damit sie den Erlös nicht zu sehr schmälert.
7. Auf verschiedenen Kanälen werben
   Je mehr Menschen von deinem Haus erfahren, desto größer die Chancen auf einen schnellen Verkauf. Nutze Online-Plattformen, soziale Medien und gegebenenfalls lokale Zeitungen. Vergiss nicht, auch mal ungewöhnliche Wege zu gehen, wie Aushänge in der Nachbarschaft.
8. Kleine Reparaturen sofort erledigen
   Vermeide, dass potenzielle Käufer über offensichtliche Mängel stolpern. Auch kleine Defekte, wie kaputte Türklinken oder fleckige Wände, hinterlassen einen schlechten Eindruck. Investiere etwas Zeit und Geld in kosmetische Verbesserungen, um den Verkaufsprozess zu beschleunigen.
9. Flexibilität bei Besichtigungen
   Sei bereit, Besichtigungstermine auch abends oder am Wochenende anzubieten. Flexibilität kann dir den entscheidenden Vorteil verschaffen, denn viele potenzielle Käufer haben tagsüber schlicht keine Zeit. Je einfacher es ist, das Haus zu besichtigen, desto schneller wird es verkauft.
10. Verhandlungsbereitschaft zeigen
    Manchmal ist ein bisschen Spielraum beim Preis der Schlüssel zu einem schnellen Verkauf. Sei offen für realistische Preisverhandlungen, aber lasse dich nicht zu stark unter Druck setzen. Den Kompromiss zu finden, der für beide Seiten passt, bringt das Geschäft voran.

Diese Tipps sollen dir helfen, den Verkaufsprozess zu beschleunigen, ohne unnötig Kompromisse bei Preis und Qualität zu machen. Ein wenig Vorbereitung, die richtige Strategie und ein guter erster Eindruck können wahre Wunder wirken.

Im folgenden Video werden 7 Tipps näher besprochen.

Länge: 13 Minuten

12. Typische Fehler beim Hausverkauf

Gerne werden die folgenden fünf Dummheiten beim Hausverkauf begangen:

1. Versteckte Mängel der Immobilie verschweigen
2. Inoffizielle Zahlungen mit dem Käufer aushandeln
3. Übergabe der Immobilie vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises
4. Zeitnot beim Verkauf
5. Sanieren ohne notarielle Vereinbarung

Ausführungen dazu in folgendem Video:

Länge: 7 Minuten

14. Im Zusammenhang interessant