Haus verkaufen Tipps

Tipps, um das eigene Haus erfolgreich zu verkaufen

Das eigene Haus ist ein Investment fürs Leben. Nicht umsonst stellt es für viele Menschen den wertvollsten Besitz dar. Wer die eigenen vier Wände einmal bezogen und sich eingerichtet hat, verbringt in der Regel viele Jahrzehnte in ihnen - frei vom Gedanken daran, das Eigenheim jemals zu verkaufen.

Doch irgendwann könnte dieser Zeitpunkt doch da sein. Sei es ein berufsbedingter Umzug in einen anderen Teil des Landes, eine Trennung vom langjährigen Partner oder die erwachsen gewordenen Kinder, die eine Verkleinerung des Haushalts notwendig machen: Es gibt viel zu beachten, wenn der Hausverkauf unabdingbar wird. Wir haben uns angesehen, auf was es in diesen wichtigen Zeiten ankommt.

Beim Hausverkauf alles richtig machen ► Makler ja oder nein? ► der beste Zeitpunkt ► welchen Preis ansetzen? ► noch schnell renovieren? ► wichtige Unterlagen ► Tipps zum Exposé ► Steuern sparen beim Hausverkauf

Punkt 1

Den richtigen Zeitpunkt festlegen

Keine Frage: Der richtige Zeitpunkt lässt sich nicht immer selbst bestimmen. Einem Hauseigentümer sind die Hände gebunden, wenn der Ex-Partner plötzlich schneller auszieht als gedacht oder andere Familienmitglieder auf ihr Erbe bestehen. Doch wer sich Zeit lassen kann, sollte sie unbedingt nutzen, um den besten Preis zu erhalten.

Wenn der Umzug in eine kleinere Wohnung bevorsteht, weil die Kinder groß geworden sind, lohnt es sich, die Immobilienpreise abzugleichen und die wirtschaftlichen Aussichten zu bedenken. Je mehr Geld bei potenziellen Käufern vorhanden ist, desto besser. Warum den Hausverkauf forcieren, wenn in ein oder zwei Jahren wahrscheinlich ein wesentlich höherer Preis veranschlagt werden kann?

Zudem empfiehlt es sich, den Hausverkauf in den Frühling oder Sommer zu verschieben. Wenn der Rasen grünt und die Sonnenstrahlen Küche oder Schlafzimmer erhellen, freuen sich neben den Interessierten auch die Verkäufer über hübsche Bilder im Exposé. Oftmals sinkt das Immobiliengeschäft in den kühlen Monaten ab.

Punkt 2

Privatverkauf oder professionelle Hilfe durch einen Makler?

Zeit spielt auch beim Verkaufsprozess selbst eine große Rolle. Es gelingt in den seltensten Fällen, den Käufer umgehend anzusprechen und ausfindig zu machen. Stattdessen warten zahlreiche Etappen darauf, erledigt zu werden. Wer sich zutraut, diese selbst anzugehen, kann grundsätzlich auf einen Makler verzichten. Doch wenn es neben der Arbeit und Familienleben unmöglich wird, die dafür notwendigen Stunden aufzubringen, sollte sich um professionelle Hilfe bemüht werden.

Es ist viel zu bedenken, bevor das Haus in die neuen Hände übergeben wird.

  • Wie steht es um die Bewertung der Immobilie und dem daraus resultierenden Angebotspreis?
  • Wer stellt ein aussagekräftiges Exposé zusammen und übernimmt die Werbung lokal sowie im Internet?
  • Wann hat der Ansprechpartner Zeit und Kraft, Besichtigungen zu organisieren und Preisverhandlungen durchzuführen?

Der Makler weiß, anders als so mancher Verkäufer, genau, was zu tun ist. Vor allem Immobilien in Berlin und Brandenburg zu verkaufen oder einer anderen großen Region funktioniert mit seiner Unterstützung einfacher und zielführender. Allerdings sollte dabei auch die ihm zustehende Provision bedacht werden. In vielen Bundesländern beläuft sie sich auf etwas mehr als 7 Prozent des Kaufpreises.

Video: Haus mit oder ohne Makler verkaufen?

Länge: 3 Minuten

Beitrag: Warum einen Makler beauftragen?

Warum Makler beauftragen?

haus schluessel vertrag hand

Warum Makler beauftragen? Die Vorteile eines seriösen Immobilienmaklers

Der Verkauf einer Immobilie ist meistens ein kompliziertes und langes Verfahren. Ein Makler hilft bei diesem Verfahren. Wir nennen naheliegende und unbekanntere Gründe, die für die Beauftragung des Verkaufs einer Immobilie durch einen Makler sprechen.

Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Notarkosten

  • Vom Gesetzgeber gefordert für Kaufvertrag, Grundbucheintragung und die Eintragung einer Grundschuld;
  • Faustformel: Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises.

Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis

Dienstleistung vom Notar Gebühren
Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) 1.070 Euro
Betreuungskosten (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) 260 Euro
Kaufvollzug (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Gesamtkosten
1.865 Euro
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr;

 

Grunderwerbsteuer

  • Faustformel: Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!

Grundbuchkosten

  • Faustformel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!

Maklercourtage (falls involviert)

  • Faustformel:  Maklercourtage liegt zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises.

Modernisierung (je nach Einzelfall)

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Punkt 3

Auf Renovierungen vor dem Hausverkauf verzichten

Wurden erst wenige Monate oder Jahre vor dem Hausverkauf Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, hat dies einen durchaus positiven Einfluss auf den Verkaufspreis. Doch niemand sollte glauben, jetzt sei der Punkt gekommen, endlich die Dusche auszutauschen, den Dachboden zu verschönern oder die Terrasse auf Vordermann zu bringen. Die Zeit dafür ist vorbei.

Neben der Tatsache, dass die Renovierungsmaßnahmen viel Geld kosten werden, ist nicht sichergestellt, dass sie sich am Ende des Verkaufs positiv bilanzieren lassen. Und wer weiß überhaupt, welche Wünsche und Bedürfnisse der neue Besitzer des Eigenheims hat. Vielleicht ist er gar nicht interessiert daran, dass kurz vor knapp Modernisierungsprozesse durchgeführt werden. Seine Vorstellungen können immens vom eigenen Geschmack abweichen.

Deswegen:

Notwendige Reparaturen durchführen; fertig. Der Rest liegt in der Hand des Käufers.

Siehe auch:

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Punkt 4

Die richtigen Unterlagen beschaffen

Wer ein Haus kauft, möchte rundum informiert sein. Niemand erwirbt die sprichwörtliche Katze im Sack, wenn es darum geht, die Grundlage für die kommenden Jahrzehnte zu schaffen. Klar also, dass zahlreiche Dokumente zu beschaffen sind, die das zu verkaufende Haus näher beleuchten.

Da wären beispielsweise Informationen über den Grundriss, um dem Hauskäufer zu zeigen, wie die Räume und Etagen aufgeteilt sind. Ist das Haus bereits mehrere Dekaden alt, ist es ratsam, den Grundriss von einem Experten neu darstellen zu lassen.

Außerdem sollte der Energieausweis vorhanden sein. Die möglichen Käufer sind zwingend über den Energieverbrauch des Hauses zu informieren - im schlimmsten Fall drohen ansonsten sogar Bußgelder in fünfstelliger Höhe. Der Energieausweis sollte zur Hand sein, noch bevor die Vermarktung gestartet ist. Allerdings unterscheiden sich die Anforderungen an diesen Energieausweis von Immobilie zu Immobilie. Manchmal reicht eine Angabe der Nebenkosten der letzten Jahre, denkmalgeschützte Häuser sind oft von der Pflicht zum Energieausweis befreit. Ein guter Makler kann helfen, die kostengünstigste Maßnahme zu finden.

Weitere Dokumente wie Baupläne, Baugenehmigungen, eine Flurkarte oder der Grundbuchauszug sind zunächst optional, sollten aber dennoch zügig beschafft werden können, falls eine Nachfrage besteht. Bei einer Eigentumswohnung lohnen sich Kopien der Protokolle der Eigentümerversammlung, damit der Käufer einen Einblick in die aktuellen Diskussionen erhält.

Im folgenden Video werden alle erforderlichen Unterlagen erläutert:

Länge: 4 Minuten

Punkt 5

Die Immobilie bewerten

Die letzten Arbeiten am Haus sind verrichtet, alle Dokumente und Unterlagen zusammengestellt - die Bewertung der Immobilie kann beginnen. Für den Laien ist es dabei nahezu unmöglich, den Marktpreis korrekt einzuschätzen. Ihm stehen zu wenige Informationen zur Verfügung. Erst recht, da die umgesetzten Verkaufspreise von Immobilien in Deutschland nicht zur Einsicht veröffentlicht werden.

Verkäufer sind stattdessen auf Preisübersichten im Internet angewiesen, mit deren Hilfe sich der Angebotspreis grob überschlagen lässt. Immobilien in Berlin und Brandenburg zu verkaufen geht mit anderen zu erwartenden Preisen einher, als wenn das Haus in der sächsischen Provinz auf einen neuen Eigentümer wartet. Frei zugängliche Immobilienportale können dabei helfen, das Preisniveau auszuloten. Den besten Überblick haben aber Makler, denn sie kennen den jeweiligen Markt.

Punkt 6

Wie hoch ist der Angebotspreis?

Ist die Immobilie so gut wie möglich bewertet, gilt es letztendlich, den Angebotspreis festzulegen. Dabei stolpern vor allem Verkäufer, die auf einen professionellen Makler verzichten, über ein obligatorisches Hindernis: Sie bewerten das ehemalige Eigenheim zu hoch. Kein Wunder: Wer viele Jahre seines Lebens in einem Haus verbracht hat, hält es und seine Besitztümer für besonders wertvoll. Dabei sind sie möglicherweise längst veraltet oder aus anderen Gründen wertlos geworden.

Der zunächst zu hoch angesetzte Preis hat zwar den Vorteil, dass ein Puffer für Verhandlungen existiert, kann mögliche Käufer aber auch von Grund auf abschrecken. Denn wer möchte zu tief in die Brieftasche greifen, wenn in der Region ganz andere Kosten zu erwarten sind? Und stehen Häuser über Wochen oder gar Monate hinweg zum Verkauf, ohne dass sich die richtigen Interessenten finden, entsteht schnell der Verdacht, dass es große Probleme mit der Immobilie selbst geben könnte.

Im Zweifelsfall ist es empfehlenswert, einen Angebotspreis in der unteren Hälfte des durchschnittlichen lokalen Preisniveaus anzustreben. Auf diese Weise steigt auch die Anzahl der Anfragen und Bewerber.

Video: Anhaltspunkte zur Preisfindung deiner Immobilie

Länge: 8 Minuten

Stets realistisch bleiben

Es fällt selten leicht, das eigene Haus zu verkaufen. Die Erinnerungen an die vergangenen Jahre sind zu wertvoll, um sie mit einem fairen Preis zu verbinden. Doch am Ende des Tages hilft es, realistisch zu bleiben und nach vorn zu blicken. Die eigenen vier Wände sind und waren wahrscheinlich nie Millionen wert. Und je eher das erkannt wird, desto schneller ist der Verkauf letztendlich für alle Parteien zufriedenstellend abgewickelt.

Punkt 7

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Länge: 8 Minuten

Punkt 8

Tipps zum Exposé

Das Exposé ist ein Dokument, welches alle relevanten des Haus für den Käufer zusammenfasst. Die Gestaltung des Exposés kann die Kauflust auf die Immobilie steigern oder einen negativen Eindruck vermitteln. Das folgende Video gibt Tipps, wie sich mit einfachen Mitteln ein den Kauf förderndes Exposé erstellen lässt.

Länge: 8 Minuten

Punkt 9

Haus verkaufen und Steuern sparen (Video)

Länge: 4 Minuten

Punkt 10

Haus schneller verkaufen: 7 Tipps (Video)

Länge: 13 Minuten

Punkt 11

Typische Fehler beim Hausverkauf

Gerne werden die folgenden fünf Dummheiten beim Hausverkauf begangen:

  1. Versteckte Mängel  der Immobilie verschweigen
  2. Inoffizielle Zahlungen mit dem Käufer aushandeln
  3. Übergabe der Immobilie vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises
  4. Zeitnot beim Verkauf
  5. Sanieren ohne notarielle Vereinbarung

Ausführungen dazu in folgendem Video:

Länge: 7 Minuten

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Punkt 12

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