Hausbau Kosten: Was kostet ein Hausbau?

Ein Hausbau ist mit einem großen finanziellen Aufwand verbunden. Dabei setzten sich die Kosten aus vielen unterschiedlichen Blöcken zusammen, die vielen Hausherren zu Beginn noch gar nicht bekannt sind und wo es hin und wieder zu Überraschungen kommen kann.

Wie sich die Kosten grundsätzlich zusammensetzen und in welcher Höhe diese jeweils zu erwarten sind, zeigt dieser Artikel auf ► entscheidende Kostenfaktoren bei den Gewerken ► Hauskosten-Rechner zur eigenen Kalkulation ► Finanzierungstipps ► Kostentreiber ► Einsparmöglichkeiten

1. Entscheidende Faktoren für die Kosten beim Hausbau

Zunächst macht es bei den Kosten schon einen Unterschied, ob es sich um ein Fertighaus oder um ein Massivhaus handelt. Soll es mit oder ohne Keller sein? Auch die Lage des Grundstücks ist bedeutend. Hier gibt es je nach Wohngegend, Ort oder Stadt erhebliche Preisunterschiede.

Der deutsche Durchschnitt bei den Kosten für einen schlüsselfertigen Neubau liegt zwischen 320.000 und 360.000 Euro mit einer Grundstücksgröße von 700 bis 850 m² und einer Wohnfläche von 150 m².

Grundsätzlich muss bei einem Hausbau beachtet werden: Hochwertige Häuser zu bauen bedeutet meist mehr Extras und damit mehr Kosten.

1.1. Typische Kostenverursacher 

... sind zum Beispiel:

• Fertighaus oder Massivhaus
• Innenausstattung (von Basis bis Luxus)
• Gestaltung des Außenbereichs: Anlegen von Garten, Zäunen und Wegen
• Grundstückskaufpreis: Lage des Grundstücks (Ländlich, Ortsrand, Wohngebiet, Stadtzentrum)
• Vorhandensein eines Kellers
• Quadratmeteranzahl
• Qualität der Baumaterialien
• Haustechnik (umweltfreundliche Systeme, Energiegewinnung etc.)
• Anzahl der Fenster und Türen
• Energieeffizienz (Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe, Solaranlage)

1.2. Checkliste Hausbau Kosten

Die typischen Kostenblöcke beim Hausbau:

• Grundstückskaufpreis
• Maklergebühren
• Grunderwerbssteuer
• Notarkosten und Gerichtskosten
• Vermessungs- und Teilungskosten
• Abbruch / Entsorgungskosten
• Erdarbeiten

• Baukörperkosten (Rohbau, sämtliche Gewerke, Angebot des Bauunternehmens bei Fertighaus)
• Nebengebäudekosten
• Anlegen von Garten, Zäunen und Wegen
• Kosten für Architekt
• Kosten der Finanzierung (Bereitstellung, Schätzkosten)
• Baugenehmigungskosten
• Hausbau-Versicherungskosten

• Küche
• Möbel
• Fußbodenbelege
• Malerarbeiten

• Kanalkosten
• Stromzuleitungskosten
• Straßenbaukosten
• Wasseranschlusskosten

• Umzugskosten
• Richtfest
• Einweihungsfeier

1.3. Einsparmöglichkeiten

Deutliche Einsparungen lassen sich bei der Innenausstattung und der Gestaltung des Außenbereichs generieren. Eine Basisausstattung bei dem Badezimmer, Wohnbereich, der Küche und den Schlafzimmern oder die Übernahme von Eigenleistungen für Garten & Co. wird die Baukosten ebenfalls spürbar senken.

2. Kostenblöcke beim Hausbau

2.1. Rohbau

Der Rohbau als Kostenblock umfasst das Gießen der Bodenplatte, die Errichtung der Wände (außen und innen) sowie das Aufbringen der Wärmedämmung, Verputzen und das Einziehen von Geschossdecken. Hinzu kommen Kosten für die Fassade. Eine Fassade mit Putz ist in der Regel günstiger als eine Klinkerfassade, die etwas witterungsbeständiger und langlebiger ist. Hier spielen einige Einflussfaktoren eine Rolle, um hochwertige Häuser zu bauen.

2.2. Dacheindeckung

Hier fallen die Kosten für einen Dachdeckermeisterbetrieb an, der die Dacheindeckung vornimmt. Die Wahl besteht sowohl bei verschiedenen Dämmmaterialien als auch bei der Art der Dacheindeckung. Der Hausherr kann hier unter anderem zwischen Beton- und Tondachziegeln, Reetdach, Zinkdach und Schiefern wählen.

Hinzu kommen weitere Kosten für Bauteile wie Fenster, Haustüren und Rollläden.

2.3. Installationen (Elektro, Heizung und Sanitär)

Ein weiterer Kostenblock ist die Elektroinstallation, die von einem autorisierten Fachbetrieb durchgeführt werden muss. Ins Gewicht fällt auch die Installation der sanitären Anlagen, wo gleichzeitig Einsparpotential vorhanden ist. Folglich bedarf jedes zusätzliche Badezimmer Material und Arbeitszeit. Auch die Wahl der passenden Heizungsanlage möchte gut durchdacht sein. Hier stellt sich einem die Wahl zwischen einer klassischen Öl- oder Gasheizung, oder bei Verzicht auf den Einsatz fossiler Brennstoffe bieten sich mit Pelletheizung, Wärmepumpe, Solarthermieanlage bis hin zum Blockheizkraftwerk verschiedene Lösungen an.

2.4. Innenausbau

Nach Fertigstellung der Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation, folgt der Innenausbau. Bei jedem Haus gehört die Wahl des Bodenmaterials zu einer wichtigen Entscheidung. Die Kosten fallen hier unterschiedlich hoch aus zwischen Fliesen, günstigerem Laminat und teurerem Echtholzparkett. Auch die Kosten für Türen, Treppen und Gestaltung der Innenwände schlagen hier zu Buche.

2.5. Planung und Kontrolle

Die einzelnen Kostenbestandteile für die Planung und Bauüberwachung summieren sich zu einem beachtlichen Kostenblock auf:

• Architekt für Planung, Koordination und Anträge
• Statiker für den Standsicherheitsnachweis bzgl. Standfestigkeit und Standsicherheit
• Bauleiter vor Ort zur Koordination und Überwachung
• Energieberater und ggf. KfW-Nachweise
• Kaufmännische Betreuung
• Bauabnahme

2.6. Baunebenkosten

Nebenkosten fallen an, egal ob beim Neubau oder bei einer bestehenden Immobile. Die Nebenkosten belaufen sich meist auf fünf bis 15 Prozent vom Gesamtpreis und beinhalten unter anderem folgende Ausgaben:

• Kosten für den Grundbucheintrag (0,5 %)
• Grundsteuer und Grunderwerbssteuer (3,5 bis 6,5 %)
• Maklerprovision für Grundstück oder Haus (in der Regel 4 bis 7 %)
• Notargebühren (1,2 %)
• Erschließung des Grundstücks
• Kanalisationsanschluss (4.000 bis 5.000 Euro)
• Wasseranschluss (2.000 bis 5.000 Euro)
• Stromanschluss (2.000 bis 3.000 Euro)
• Telefonanschluss (unter 120 Euro)
• Versicherungen

Als wichtigste Versicherung bei den meisten Bauvorhaben gilt die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Zusätzlich können weitere Versicherungen abgeschlossen werden wie eine Baufertigstellungsversicherung, Bauleistungsversicherung und eine Feuer-Rohbauversicherung. Weitere Kostenfaktoren sind eine Wohngebäudeversicherung sowie eine Versicherung gegen Elementarschäden.

Ein KfW-Darlehen kann für viele Hausbauer einen Teil der Finanzierung ausmachen. Bei der Beantragung von Mitteln zur Förderung des Hausbaus bei der KfW-Bank muss ein Nachweis über einen sogenannten Blow Door Test erbracht werden. Dieser Test zielt auf die Überprüfung des Hauses hinsichtlich der Luftdichtigkeit ab. So soll sichergestellt werden, dass Heizungsluft nicht nach außen entweichen kann, zum Beispiel durch Ritzen oder Fugen. Für den Blow Door Test werden Kosten in Höhe von rund 550 Euro in Rechnung gestellt. Hinzu kommen Kosten für einen amtlichen Energieausweis. Hier variieren die Kosten je nach Hausgröße und dem damit verbundenen Aufwand, sie betragen im Mittel etwa 650 Euro.

Bei einem Hausbau sollte berücksichtigt werden, dass grundsätzlich mit höheren Kosten für Häuser mit einer guten Energieeffizienzklasse gerechnet werden muss. Bei Häusern mit einer niedrigen Energieeffizienzklasse, die am Anfang weniger Investition erfordern, kann es jedoch zu weiteren Kosten im Zuge nachträglichen Modernisierungsmaßnahmen kommen. Energieeffizientes Bauen wird aktuell noch gefördert und auch mehr und mehr gefordert.

3. Baufinanzierung

Die überwiegende Mehrheit der Bauherren nimmt für das Bauvorhaben Fremdkapital in Form eines Immobiliendarlehens auf. Die monatliche Belastung für den Eigentümer beläuft sich hier auf die Höhe der Annuität, welche sich aus dem Zinsteil und der Tilgung zusammensetzt und regelmäßig an die Bank gezahlt wird. Aufgrund der momentan (noch) gelockerten Zinspolitik der Europäischen Zentralbank liegen die Zinsen auch für eine Immobilienfinanzierung historisch gesehen auf einem niedrigen Niveau.

Bei einer Hausfinanzierung sollte jedoch auf genügend Puffer geachtet werden, um auch bei einer höheren Tilgung oder Zinsbelastung dem Kredit nachkommen zu können. Für eine möglichst lange Planungssicherheit kann hier eine entsprechend lange Zinsfestschreibung gewählt werden, wodurch die Bank den festgelegten Zins im Rahmen der Finanzierung beispielsweise für 20 Jahre garantiert und festschreibt.

Zudem sollte bei einem Eigenheim ein gewisser Anteil an Eigenkapital eingebracht werden, als Faustregel gilt 20 Prozent.
Viele Banken bieten hier in einigen Punkten recht flexible Hausbaufinanzierungen an. So können zum Beispiel Kreditnehmer nach dem Baukastenprinzip ihren individuellen Rahmen abstecken. Solche Bausteine im Rahmen der Finanzierungsfestlegung sind zum Beispiel:

• Festzins, Zinsfestschreibung
• Tilgungsanteil
• Sondertilgungsrecht
• Ratenpause
• Berücksichtigung staatlicher Förderungen

Wichtig ist für eine Finanzierungsreserve zu sorgen und einen finanziellen Spielraum einzubauen, um bei Anschlussfinanzierungen und Änderungen in der Zinspolitik gut abgesichert zu sein.

Je mehr Eigenkapital bei einer Finanzierung eingebracht wird, desto niedriger werden die Kreditkosten insgesamt. Die Darlehenssumme reduziert sich entsprechend, je höher der Eigenkapitalanteil ausfällt. Wie gesagt: In der Regel sollte der Eigenkapitalanteil bei einer Hausbaufinanzierung bei gut 20 Prozent von der Darlehenssumme liegen. Dies kann zum Teil auch durch Eigenleistung eingebracht werden.

3.1. Die künftige monatliche Belastung

Eine Fülle an Hausbau Kosten. Um eine erste grobe Kalkulation des Hauspreises (auch Kosten pro qm bzw. m³) zu bekommen, können die folgenden Hausbaurechner genutzt werden. In Verbund mit dem aktuellen Zinssatz und dem darunter stehenden Hypothekenrechner kann dann die kommende monatliche Belastung recht genau kalkuliert werden.

4. Hausbau Kosten: Rechner zur Kalkulation

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