Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Regeln, Praxis, Beispiele

Ob eine Wohnung 84 oder 88 Quadratmeter misst, mag auf den ersten Blick nebensächlich erscheinen – doch in der Praxis hängt davon oft mehr ab, als es zunächst scheint. Für Bauplaner:innen, Architekt:innen und Immobilienprofis ist die exakte Wohnflächenberechnung kein Randthema, sondern eine Grundlage für Kalkulation, Vertragsgestaltung und Vertrauen. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über gesetzliche Grundlagen, Berechnungsarten und typische Fallstricke – klar strukturiert, fachlich präzise und mit Blick auf die Realität am Bau und im Bestand.

Was zählt zur Wohnfläche?

Gesetzlicher Rahmen

In Deutschland gilt – neben der DIN 277 – vor allem die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als rechtliche Basis. Die definiert exakt, welche Räume und Flächen wie in deine Wohnflächenberechnung einfließen. Sie unterscheidet grob: vollständig anrechenbare Wohnfläche, anteilig anrechenbare Flächen und Flächen, die außen vor bleiben.

Vollständig anrechenbare Flächen

→ Rechtsgrundlage: § 2 Abs. 1 WoFlV

Diese Flächen zählen zu 100 % zur Wohnfläche, sofern sie zur ausschließlichen Nutzung durch die Bewohner:innen vorgesehen sind und bestimmte bauliche Voraussetzungen erfüllen (z. B. lichte Höhe mind. 2 m):

• Wohnräume (Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer)
• Küche
• Badezimmer
• Flure
• Nebenräume innerhalb der Wohnung (z. B. Abstellraum)
• Innenliegende Treppen (wenn sie nur einer Wohnung dienen)

Teilweise anrechenbare Flächen

→ Rechtsgrundlage: § 4 WoFlV

Diese werden nur anteilig angerechnet, da ihre Nutzung eingeschränkt ist oder nicht durchgängig als Aufenthaltsbereich geeignet:

• Dachschrägen:
  • Fläche unter 1,00 m → 0 %
  • Fläche von 1,00–1,99 m → 50 %
  • Fläche ab 2,00 m → 100 %
    (Auslegung entsprechend § 4 Nr. 1 WoFlV)
• Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten:
  • In der Regel zu 25 %, bei hoher Wohnqualität (z. B. Südseite, überdacht) bis zu 50 %
    (§ 4 Nr. 4 WoFlV)

Nicht anrechenbare Flächen

→ Rechtsgrundlage: § 2 Abs. 3 WoFlV

Diese Flächen werden nicht zur Wohnfläche gezählt, unabhängig von ihrer Größe:

• Kellerräume (auch wenn wohnlich ausgebaut)
• Heizungsräume, Technikräume
• Waschküchen (wenn außerhalb der Wohnung)
• Garagen
• Trockenräume außerhalb der Wohnung
• Abstellräume außerhalb der Wohnung

Besonderheit: Lichte Höhe

→ § 2 Abs. 2 WoFlV

Flächen mit weniger als 2 m lichter Höhe dürfen grundsätzlich nur teilweise oder gar nicht angerechnet werden – siehe Dachschrägen. Diese Bestimmung ist besonders relevant in Dachgeschosswohnungen und bei ausgebauten Spitzböden.

Zusatz: Unterschied zur DIN 277

Die DIN 277 unterscheidet sich deutlich – sie rechnet alle Flächen innerhalb des Rohbaus mit ein, unabhängig von ihrer Nutzbarkeit im Wohnsinn. Deshalb ist sie nicht geeignet für Miet- oder Kaufverträge, bei denen es auf die tatsächliche Wohnnutzung ankommt. Mehr dazu unten.

Tabelle 

Flächenkategorie	Beispiele	Anrechnung gemäß WoFlV	Rechtsgrundlage
Vollständig anrechenbar	Wohnräume, Küche, Bad, Flur, innenliegende Treppen (nur für eine Wohnung), Abstellräume innerhalb der Wohnung	100 %	§ 2 Abs. 1 WoFlV
Teilweise anrechenbar	Dachschrägen mit 1,00–1,99 m lichter Höhe	50 %	§ 4 Nr. 1 WoFlV
	Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten	25–50 % (je nach Wohnwert)	§ 4 Nr. 4 WoFlV
Nicht anrechenbar	Dachschrägen unter 1,00 m lichter Höhe	0 %	§ 4 Nr. 1 WoFlV
	Keller, Technik- & Heizräume, Garagen, Waschküchen außerhalb der Wohnung, Trockenräume	0 %	§ 2 Abs. 3 WoFlV

Unterschied: Wohnfläche vs. Nutzfläche

Was unterscheidet Wohnfläche und Nutzfläche?

• Wohnfläche sind Räume, in denen Menschen wohnen – also Schlafen, Wohnen, Essen, Kochen, Körperpflege.
• Nutzfläche hingegen umfasst alle weiteren Flächen, etwa Keller, Dachboden, Technikräume oder Abstellflächen.

Beispiele WoFlV zum Verständnis

1. Kellerräume etwa 10 m²: gehören zur Nutz-, nicht zur Wohnfläche.
2. Loggia mit 8 m²: je nach Vereinbarung nur 4 m² zur Wohnfläche.
3. Dachgeschoss mit Schräge: 

Beispiel: Dachgeschoss mit Schräge nach WoFlV

Angenommen, es handelt sich um einen Raum mit einer typischen Dachschräge – einseitig abfallend. Wir betrachten einen 3 m breiten Abschnitt quer zur Schräge (also von der niedrigen zur hohen Wand).

• Bereich unter 1,00 m lichter Höhe → 0 % anrechenbar
  Diese Fläche gilt laut WoFlV nicht als Wohnraum. Sie ist zu niedrig, um sich dort aufzuhalten – selbst für kleine Menschen. Typischerweise nutzt man solche Flächen für Schränke, Regale oder gar nicht.
• Bereich von 1,00 m bis unter 2,00 m → 50 % anrechenbar
  Dieser Bereich ist eingeschränkt nutzbar, z. B. zum Hinhocken, als Stellfläche oder Stauraum. Deshalb wird die Fläche nur zur Hälfte in die Wohnfläche eingerechnet.
• Bereich ab 2,00 m lichter Höhe → 100 % anrechenbar
  Ab dieser Höhe ist normales Stehen möglich – die Fläche gilt als vollwertiger Wohnraum und zählt voll zur Wohnfläche.

Rechenbeispiel (vereinfacht)

Breite des Bereichs	Höhe des Bereichs	Anrechnung gemäß WoFlV	Angerechnete Wohnfläche (bei 1 m Tiefe)
1 m	unter 1,00 m	0 %	0,00 m²
1 m	1,00 – 1,99 m	50 %	0,50 m²
1 m	ab 2,00 m	100 %	1,00 m²
Gesamtbreite: 3 m			1,50 m² Wohnfläche

Das bedeutet: Obwohl der Raum physisch 3 m × 1 m misst (= 3 m² Bodenfläche), ergibt sich nach WoFlV nur 1,5 m² anrechenbare Wohnfläche.

Hinweis: Die Berechnung erfolgt nicht in Segmenten, sondern über Grundrisse mit Höhenlinien, z. B. bei CAD-Zeichnungen. In der Praxis misst man also entlang der Wandhöhe und summiert dann die anrechenbaren Teilflächen entsprechend.

Das Verfahren ist besonders wichtig bei Dachwohnungen, Studios, Spitzböden oder ausgebauten Dachgeschossen – dort kann die Differenz zur reinen Bodenfläche beträchtlich sein.

Warum das eine große Rolle spielt:

• Bei Mietverträgen beeinflusst die Wohnfläche die Mietfläche und damit die Miethöhe. Schon wenige Quadratmeter Differenz führen zu Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete – damit ist Streit vorprogrammiert.
• Bei Kaufimmobilien wirkt sich Wohnfläche direkt auf Preis/m² aus – wer gezielt kürzen kann, sichert sich am Ende mehr wertbereinigte Fläche.
• Auch bei Energie- und Nebenkostenabrechnung zählt oft die Wohnfläche als Berechnungsgrundlage.

Tool-Tipp: Ein interaktives Plugin, das beim Erfassen automatisch die WoFlV-Rechnung visualisiert (z. B. Grafik der Dachschrägenabzüge), kann hier superhelfen – direkt im Exposé!

Methoden der Wohnflächenberechnung

Nicht jede Wohnfläche wird gleich berechnet – und das ist keine rhetorische Floskel. Ob du dich an die Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder die DIN 277 hältst, kann zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen führen. Und das nicht im Promillebereich, sondern in Größenordnungen, die auf dem Wohnungsmarkt schnell ein paar zehntausend Euro Unterschied bedeuten.

Wohnflächenverordnung (WoFlV) – die Methode für Wohnraum

Die WoFlV ist seit 2004 in Kraft und richtet sich vor allem an Wohnräume zur Vermietung oder zum Verkauf, also das klassische Mietshaus, die Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus. Sie gibt ganz genau vor, was zählt und wie Flächen gewichtet werden – eine Art Gesetz für Quadratmeter.

Grundprinzipien:

• Nur beheizbare, dauerhaft bewohnbare Räume zählen.
• Dachschrägen werden gestaffelt berücksichtigt (wie oben beschrieben).
• Außenflächen wie Balkone und Terrassen zählen meist zu 25–50 %.
• Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen sind raus – keine Wohnfläche.

Vorteil: Rechtssicherheit bei Mietverträgen und klarer Rahmen bei Kaufverträgen.
Nachteil: Eher konservativ – z. B. Balkone werden „abgewertet“.

DIN 277 – mehr Fläche, mehr Freiheit

Die DIN 277 ist eine Norm des Deutschen Instituts für Normung – und sie ist nicht für Wohnzwecke allein gedacht, sondern für alle Gebäudetypen, also auch Gewerbe, Industrie, Sonderbauten. Sie rechnet weit großzügiger.

Was unterscheidet sie zur WoFlV?

• Alle Flächen innerhalb der äußeren Wände werden berücksichtigt – auch Nebenräume wie Heizräume oder Abstellflächen.
• Es gibt keine pauschalen Kürzungen für Dachschrägen oder Außenflächen.
• Sie gliedert in Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche, zählt aber alles mit.

Vorteil: Besonders bei Projektentwicklung, Machbarkeitsstudien oder Vergleichswerten für Baugenehmigungen ist die DIN 277 flexibler.
Nachteil: Für private Miet- oder Kaufverträge meist ungeeignet – führt zu Missverständnissen, wenn jemand „80 m² DIN“ mit „80 m² Wohnfläche“ gleichsetzt.

Praxisbeispiel:
Ein Reihenhaus mit Spitzboden, Balkon, Keller und Hauswirtschaftsraum kann nach WoFlV auf 97 m² Wohnfläche kommen – nach DIN 277 sind es schnell 120 m² Nutzfläche. Das macht einen gewaltigen Unterschied – gerade bei Preisangaben im Exposé.

Tipp für Planer:innen: Gib in Grundrissen klar an, nach welcher Methode du rechnest. „Wohnfläche nach WoFlV“ oder „Bruttogrundfläche nach DIN 277“ – das schützt dich vor Missverständnissen.

Falsche Berechnung bei Mietverträgen

Laut BGH dürfen Abweichungen von über 10 % bei der angegebenen Wohnfläche im Mietvertrag zu einer Mietminderung führen (BGH, Az. VIII ZR 295/03). Viele Vermieter:innen wissen das nicht – oder nehmen es auf die leichte Schulter. Fatal.

Beispiel:
Eine Mietwohnung wird mit 85 m² angegeben, tatsächlich sind es nur 76 m² → das sind über 10 % weniger. Die Miete kann rückwirkend gemindert werden, inklusive Rückforderungen.

Tipp: Lass dir Flächen von Fachleuten berechnen – oder wenigstens ein Aufmaß nach WoFlV erstellen.

Abweichungen bei Neubauten

Bei Neubauten kommen zwei Dinge zusammen: der Wunsch nach großzügiger Vermarktung und ein nicht standardisiertes Vorgehen bei der Flächenberechnung. Bauträger werben gern mit DIN-Werten – Käufer erwarten Wohnflächen.

Praxisfall: Ein Projektentwickler bewirbt Wohnungen mit „100 m² Wohnfläche“, tatsächlich sind es 100 m² nach DIN 277, aber nur 88 m² nach WoFlV. Das kann als arglistige Täuschung gelten – mit juristischen Konsequenzen.

Rechtliche Relevanz bei Kaufverträgen

In Kaufverträgen ist die Wohnfläche oft eine zentrale Preisbasis. Wenn sie falsch ist – selbst wenn nur durch Versehen – kann das zu Rückabwicklungen, Schadensersatzforderungen oder gerichtlichen Auseinandersetzungen führen.

Wichtig:

• Bei notariellen Kaufverträgen immer klären: Ist die Fläche eine „verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung“ oder nur eine „ungefähre Angabe“?
• Exakte Flächenangaben im Vertrag schützen dich – egal auf welcher Seite du stehst.

Experten-Tipp:

„Wir empfehlen immer, in Verträgen klar zu benennen: Die Wohnfläche wurde nach WoFlV berechnet. Das beugt Ärger vor."

Ein Baujurist

Fazit

Die Wohnflächenberechnung ist keine lästige Pflichtaufgabe – sie ist ein Werkzeug. Wer sie beherrscht, hat im Immobiliengeschäft die besseren Karten – rechtlich, wirtschaftlich und strategisch.

Egal, ob du planst, vermarktest oder investierst – du solltest wissen:

• Welche Flächen zählen – und wie.
• Welche Methode du verwendest – und warum.
• Wie du Fehler vermeiden und Vertrauen gewinnen kannst.

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Überraschende Fakten zur Wohnflächenberechnung

1. Balkone zählen oft nur zur Hälfte – aber nicht immer.
   Die WoFlV lässt bis zu 50 % Anrechnung zu, viele Vermieter:innen setzen aber nur 25 % an. Juristisch ist das Auslegungssache – und bietet Spielraum.
2. Wohnfläche darf im Mietvertrag bis zu 10 % abweichen – aber keine 11 %.
   Eine Abweichung darüber hinaus kann zu einer Mietminderung führen, auch rückwirkend. Diese Rechtsprechung hat viele überrascht.
3. Dachschrägen machen es kompliziert – aber auch steuerlich relevant.
   Flächen unter einem Meter Raumhöhe zählen nicht zur Wohnfläche, sind aber oft steuerlich als Gebäudefläche absetzbar.
4. Der Wintergarten ist eine Grauzone.
   Er kann zur Wohnfläche zählen – aber nur, wenn er beheizbar ist. Ohne Heizung zählt er gar nicht.
5. DIN 277 ist älter als viele glauben.
   Die Ursprünge der Norm gehen zurück bis ins Jahr 1950 – sie wurde aber erst durch die energetische Sanierungsoffensive wieder populär.
6. Immobilienanzeigen nutzen häufig beide Werte – ohne sie zu benennen.
   Viele Angebote mischen DIN- und WoFlV-Flächen, weil sie die größere Zahl attraktiver erscheinen lässt. Transparenz sieht anders aus.
7. Flächenangaben können vor Gericht ein Kündigungsgrund sein.
   Bei falscher Wohnfläche im Mietvertrag kann der Vermieter sogar fristlos kündigen, wenn arglistige Täuschung nachgewiesen wird.

Quellenverzeichnis

• Wohnflächenverordnung (WoFlV), Bundesministerium der Justiz: www.gesetze-im-internet.de/woflv
  
• DIN 277, aktuelle Fassung: www.din.de
  
• Bundesgerichtshof, Urteil zur Mietminderung wegen Flächenabweichung: Az. VIII ZR 295/03
  
• Fachinterview Dr. Hackstein, Immobilien-Zeitung, 2023: www.immobilien-zeitung.de
  
• Eigene Beratungserfahrung & Branchenberichte

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