Immobilie im Ausland: Was sollte man beachten?

Fernweh lockt immer mehr Menschen ins Ausland. Besonders an tristen Tagen mit Regenwetter oder bei tiefen Temperaturen zieht es uns in warme Urlaubsgegenden in Strandnähe. Blaues Wasser und warme Sonnenstrahlen sind das, was die meisten Reisenden weltweit magisch anzieht.

Das Übernachten im Zielland führt nicht selten dazu, dass Personen sich dazu entschließen, langfristig zu verweilen. Zwar existieren zahlreiche Mietobjekte, doch als Traum zählt der Kauf einer Immobilie vor Ort.

Diese ist jedoch nicht selten mit einigen Hürden verbunden, denn Immobilen und ihre Rechtslage im Ausland können sich, je nach Fall, deutlich von geltenden Richtlinien, die bei uns vorherrschen, unterscheiden. Deshalb sollten potenzielle Käufer genau hinschauen, wenn sie sich für eine Immobilie im Ausland entscheiden.

Allgemein wichtige Punkte und länderspezifische Besonderheiten beim Kauf einer Immobilie im Ausland ► Mallorca ► USA ► Thailand ► Immobilie bewerten ► Gefahren erkennen ► Checkliste zum Kauf

1. Grunderwerb in Tahiland ist an Sonderbedingungen geknüpft

Im Ausland Immobilien kaufen zu können, ist nicht selten an bestimmte Bedingungen geknüpft. Je nach Land kann es vorkommen, dass Ausländer nicht in der Lage sind, ohne Weiteres den Kauf einer Immobilie zu realisieren.

Gelten in Europa noch einigermaßen nachvollziehbare Richtlinien, die sich nur unwesentlich von deutschen Regulierungen unterscheiden, da sie an das europäische Gesetz gekoppelt sind, wird es vor allem in Übersee schwer.

In Thailand beispielsweise sorgt nicht nur die Sprache für eine Barriere, sondern auch ein Gesetz, das viele nicht kennen. In dem Land ist es, bis auf wenige Ausnahmen, Ausländern generell untersagt, Grundstücke zu erwerben. Damit ist der Traum der thailändischen Villa zunächst einmal geplatzt, denn ohne Vorkehrungen gewährt das asiatische Land Deutschen keine Option, eine Immobilie kaufen zu können. Um den Grunderwerb, etwa zum Hausbau auf Thailand doch noch umsetzen zu können, bedarf es meistens einer Heirat.

Nur bereits bestehende Wohnungen dürfen an Ausländer verkauft werden. Hierfür dient das Condominium, das festlegt, wie viel Prozent einer Wohneinheit bereits verkauft wurden und regelt, ob noch weitere Wohnungen an Ausländer verkauft werden dürfen.

2. In den USA dürfen Ausländer Immobilien kaufen

Ganz anders als im asiatischen Raum ist das Recht des Immobilienkaufes in den USA geregelt.

Prinzipiell darf in den USA jeder Mensch eine Wohnung oder ein Haus kaufen.

Selbst Ausländern ist es nicht untersagt, ein Haus zu erwerben. Wer also sein Feriendomizil nach Miami oder Kalifornien verlegen will oder in eine Wohnung in New York investiert, hat als Deutscher hierbei keine Probleme.

Allerdings erhalten Käufer durch diesen Vorgang kein Aufenthaltsrecht in den USA. Sie müssen weiterhin als Tourist in das Land kommen und dürfen das maximale Verweilrecht nicht überschreiten. Aus diesem Grund könnte sich der Kauf einer Immobilie für reiselustige Personen durchaus lohnen.

In der restlichen Zeit sollte die Immobilie jedoch fachgerecht verwaltet werden. So ist beispielsweise denkbar, sie für den Zeitraum des Nichtgebrauchs weiterzuvermieten. Es gilt, wie bei allen Immobilien im Ausland, auch in den USA daran zu denken, die Immobilie zu pflegen und Nebenkosten zu finanzieren.

3. Immobilien auf Mallorca

Naheliegend sind für uns Deutsche die Balearen – das Reiseziel Nummer eins, wenn es um Sonne, Strand und Meer geht. Zudem ist die Inselgruppe schnell erreichbar. Aus gutem Grund werden sie von vielen als Ort für einen potenziellen Immobilienkauf gewählt.

Ob Ferienbungalow oder Villa - Immobilien in Mallorca mit Meerblick sind populär, denn sie versprechen rund um die Uhr Urlaubsgefühl auf hohem Niveau. Experten erkennen klare Zahlen eines regelrechten Trends, denn immer mehr Menschen investieren in Häuser und Wohnungen in der Region. Dabei zählen sie viele der Käufe dem Luxussegment zu.

Doch auch auf den spanischen Reisedestinationen gibt es einiges zu beachten, was den Kauf von Immobilien betrifft. Alles steht und fällt mit der Número de Identificación de Extranjero.

Die spanische Steuernummer, abgekürzt auch N.I.E..

Diese Steuernummer ist essenziell, wenn es darum geht einen Kauf, als Ausländer durchzuführen. Wenn das gewünschte Haus in Reichweite scheint, gilt es daher zuvor sich um den Erhalt der N.I.E. zu kümmern. Dazu führt der Weg immer zur Ausländerbehörde. Auch Käufer aus Deutschland müssen diesen Schritt in Kauf nehmen. Wer genug Budget einplant, muss jedoch längst nicht mehr selbst in der Behörde in Palma vorstellig werden, sondern beauftragt eine Agentur, die diesen Vorgang übernimmt. Anschließend kann der Kauf von Immobilien in Mallorca mit Meerblick beginnen.

3.1. Finanzierung von Immobilien auf Mallorca

Wichtige Aspekte, die es bei einem Geschäftsabschluss zum Kauf von Immobilien in Mallorca zu beachten gilt, sind Detailfragen. Es ist empfehlenswert, ein spanisches Konto zu haben, damit die Abwicklung reibungslos verläuft. Auch wenn in Europa heutzutage einheimische Konten keine Rolle mehr spielen sollten, so ist es auch behördlicher Sicht in Mallorca erwünscht alles über spanische Konten abzuwickeln. Um diesen Umstand rechtzeitig zu planen, ist es wichtig, mindestens eine Woche vor dem Kauf ein solches Konto zu beantragen.

Wer nicht die volle Kaufsumme aufbringen kann, wendet sich zudem in der Regel an die Bank und erfragt, wie hoch das Eigenkapital bei einer Finanzierung sein sollte. Ausländer haben hier etwas schlechtere Karten als Spanier, denn diese erhalten oft bis zu 80 % Finanzierung. Ausländer hingegen müssen sich mit knapp 70 % Finanzierung zufriedengeben. Daher kann der Anteil des Eigenkapitals für Käufer bei Immobilien in Mallorca etwas höher ausfallen als für Einheimische.

4. Ein Gutachter analysiert die Bausubstanz

Ganz gleich wo eine Immobilie zu erwerben ist, Käufer sollten diese zunächst gründlich prüfen. Auch im Ausland ist es ratsam, sich rechtlich abzusichern und vorab einen Gutachter zurate zu ziehen. Dieser prüft, ob etwa Baumängel bestehen oder gar Schimmel in den Wänden steckt.

Diese wichtigen Aspekte sind nach dem Unterschreiben des Kaufvertrags nur noch schwer anzufechten. Außerdem ist es wichtig, den Vertrag genau durchzulesen. Meistens ist dieser beim Kauf einer Immobilie im Ausland in der jeweiligen Landessprache verfasst. Hierbei ist es wichtig, einen zuverlässigen Dolmetscher an seiner Seite zu wissen oder einen deutschsprachigen Notar, der ermitteln kann, ob der Vertrag rechtlich wirksam ist.

5. Der erste Eindruck zählt?

Selbst wenn die Immobilie aktuell einladend wirkt, sollten keine kurzfristigen Entscheidungen getroffen werden. Ein mehrmaliger Aufenthalt vor Ort ist wichtig, um das Haus oder die Wohnung auch zu anderen Jahreszeiten zu erleben. Was im Urlaub unter Sonnenschein traumhaft wirkt, kann ohne Touristen und im Winter bei Schnee durchaus weniger einladend erscheinen.

Ebenfalls ist es wichtig zu ermitteln, wie die Versorgung mit Wasser und Strom in Monaten stattfindet, in denen es zu Verknappungen kommt. Besonders südlich liegende Länder weisen Regionen mit starkem Wassermangel auf. Wo in der Hauptsaison die Residenz willkommene Entspannung bietet, kann es daher vorkommen, dass in der Nebensaison kein Wasser fließt.

6. Prüfen, ob die Immobilie in einer gefährlichen Region steht

Ebenfalls gerne ignoriert, werden temporäre Naturerscheinungen, wie Waldbrände, Vulkanausbrüche und Überschwemmungen durch ansteigende Flüsse oder gar die Lawinengefahr, wie sie in kälteren, alpinen Gegenden vorherrscht. Häuser in der Schweiz oder Österreich und in den französischen und italienischen Alpen klingen zwar verlockend, können sich aber zu manchen Zeiten als gefährlich erweisen. Vom plötzlichen Hangrutsch, mit Steinschlag oder alles vernichtenden Schlammkaskaden, die das Haus bedrohen, ist in Berggegenden vieles möglich, was Haus und Leben bedrohen kann. Deshalb ist es wichtig von Anbeginn selbst bei tiefen Preisen zu prüfen, ob der Kauf womöglich einen Haken hat.

7. Weiter länderspezifische Besonderheiten

Der Kauf und die Verpflichtungen aus dem Besitz eines Haus unterliegen dem Zivilrecht des jeweiligen Landes. Teilweise herrschen gravierende Unterschiede zum deutschen Rechtssystem vor. Von daher ist eine Auseinandersetzung mit dem Recht des Ziellandes eine Aufgabe, vor der sich kein Auslandshauskäufer drücken sollte. Zu groß (und zu teuer) können die Überraschungen nach dem Kauf ausfallen. Manchmal gilt bereits eine mündliche Zusage als verbindlicher Vertrag, ein andermal mag der geplante Aus- bzw. Umbau durch örtliche Vorschriften verboten sein.

Tipps der DSA
Die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. nennt die folgenden Ländertipps:

7.1. Frankreich Auslandsimmobilien

• Erwerbssteuern rund 5%, Notarkosten 3% und Mehrwertsteuer von zumeist 20%
• Zumeist verbindlicher Vorvertrag mit fester Vertragsstrafe (meist 10% des Kaufpreises), mündet in Notarvertrag
• Weitere Schadensersatzforderungen möglich
• Notar prüft Belastungen von Immobilie oder Grundstück
• Käufer hat 7 Tage Rücktrittsrecht
• Eintrag des neuen Eigentümers ins Hypothekenregister oder Grundbuch (Elsass und Lothringen)

7.2. Italien Auslandsimmobilien

• Erwerbssteuern rund 10%, Notarkosten 1 bis 3,5%
• Zuerst: Überprüfung der Eigentumsverhältnisse im Liegenschaftsregister empfohlen
• Ebenfalls Vorvertrag (verpflichtend) und Notarvertrag (nicht zwingend, aber empfohlen, da sonst der Alteigentümer noch schnell eine Hypothek auf das Haus aufnehmen kann)
• Das Katasterregister gibt Informationen über Lage und Bauumgebung der Immobile.

7.3. Spanien Auslandsimmobilien

• Gebrauchte Immobilien: 7% Grunderwerbssteuer, Neuimmobilien 7% Mehrwertsteuer, "Urkundensteuer" 1%, Notar und Grundbucheintrag 1,5%.
• Hier gilt mündliche Zusage als rechtsverbindlich bzw. schadensersatzpflichtig bei Nichtkauf
• Der Käufer sollte vorher einsehen: Kaufurkunde aus Eigentumsregister, Grundbuchauszug (mit Hypothekenansicht), Verträge mit Versorgungsunternehmen (Achtung: Hier gibt es manchmal lange Laufzeiten), Quittungen über Grundsteuerzahlungen (nicht dass Sie die noch begleichen müssen)

8. Unterschätzen Sie den Aufwand nicht

So eine Auslandsimmobilie kann je nach Nutzung, Bausubstanz, Entfernung oder Umbauwünschen erhebliche finanzielle, aber auch zeitliche Aufwände nach sich ziehen. Das wird häufig unterschätzt. Schon die Kaufbesichtigung dürfte öfters zwei Tage in Anspruch nehmen. Hinzu kommen die Termine vor Ort mit Anwalt, Notar, Versorgungsunternehmen usw. Ist das aber alles erst einmal geschafft, steht Ihnen jederzeit eine Immobilie an Ihrem Traumort zur Verfügung.

10. Allgemeine Checkliste zum Kauf einer Immobilie

11. Weiterlesen