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Anbau am Haus – worauf achten? Diese Punkte sind wichtig

Das eigene Haus um einen Anbau zu erweitern, ist an sich eine kluge Entscheidung. Schließlich bietet die Erweiterung der Wohnfläche nicht nur mehr Platz für die Familie, sondern erhöht in der Regel auch den Wert der jeweiligen Immobilie. Allerdings handelt es sich dabei um ein Vorhaben, das einiges an Planung und Zeitaufwand erfordert.

Um angehenden Bauherren ihr Vorhaben zu erleichtern, werden die einzelnen Schritte – von Baugenehmigungen über Bauvorschriften bis hin zu allen weiteren Dingen, die beim Anbau am Haus unbedingt beachtet werden sollten – im Folgenden genauer betrachtet und erläutert.

Punkt 1

1. Wie man ein Haus erweitert: Planung ist das A und O

Die Planung einer Hauserweiterung - von der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen bis hin zum Abschluss des Vertrags mit dem jeweiligen Bauunternehmen - ist von entscheidender Bedeutung, um einen reibungslosen Ablauf des Anbaus und die Einhaltung des Budgets zu gewährleisten.

Der erste und wichtigste Schritt ist daher die Entscheidung darüber, was genau erweitert werden soll. Im weiteren Verlauf muss dann geprüft werden, ob der gesetzliche Rahmen den Anbau erlaubt und was die Modernisierungsmaßnahmen kosten sollen.

1.1. Beantragung einer Baugenehmigung für den Anbau am Haus

Die Erteilung einer Baugenehmigung ist unverzichtbar bei der Planung eines Anbaus. Unter Umständen kann sie sich allerdings zu einer langwierigen Angelegenheit entwickeln. Es ist daher wichtig, im Vorfeld, alle Pläne gründlich von einem Architekten oder Bauunternehmer überprüfen zu lassen, der mit der örtlichen Baubehörde und ihren Vorschriften vertraut ist.

Als allgemeine Richtlinie gilt, dass für einen größeren Anbau eine Baugenehmigung benötigt wird, wenn:

  • Der Anbau die Hälfte der Grundstücksfläche um das Haus herum einnimmt
  • In Richtung einer Straße gebaut werden soll
  • Die Gesamthöhe des Gebäudes erhöht werden soll
  • Ein eingeschossiger Anbau höher als vier Meter werden soll
  • Der eingeschossige Anbau sich an der Seite des Grundstücks befindet und mehr als halb so breit wie das Haus ist.
  • Materialien verwendet werden, die sich vom eigentlichen Stil des Hauses unterscheiden
  • Ein Balkon oder eine erhöhte Veranda geplant ist
  • Das Haus unter Denkmalschutz steht

1.2. Baurechtliche Einschränkungen für den Anbau

Man kann als Bauherr leider nicht alle Ideen, die einem in den Sinn kommen, verwirklichen. Das Baurecht nimmt hier zum Schutz der Anliegen der Mitmenschen Einschränkungen vor. Diese müssen bei der Erstellung des Bauplanes berücksichtigt werden.

Abstand zum Nachbarn

Mit dem Anbau darf nicht der Mindestabstand zum Nachbargrundstück, wie er in der jeweiligen Landesbauordnung angegeben ist, unterschritten werden. Meist sind dies mindestens 2,5 Meter. Geringere Grenzabstände können eventuell mit dem Nachbarn ausgehandelt werden. Dieser könnte diese gegebenenfalls gegen Bezahlung als Baulast übernehmen, wenn die Verlängerung oder Verbreiterung durch den Anbau zur Unterschreitung des gebotenen Mindestabstandes zum Grundstück des Nachbarn führt.

Für Balkone oder Erker gelten meist kleinere Mindestabstände. Eine Garage bzw. ein Carport darf sogar direkt auf die Grenze gesetzt werden.

Mehr Parkplätze notwendig?

Die Landesbauordnung gibt auch vor, wie viel Parkplätze pro Wohneinheit zur Verfügung stehen müssen. Meist sind die 1 bis 1,5 Parkmöglichkeiten pro Wohneinheit. Durch den Hausanbau wohnen eventuell mehr Autofahrer mit eigenem PKW im Haus. Die Baubehörde gibt Auskunft, ob durch den geplanten Anbau an ein bestehendes Haus mehr Parkraum geschaffen werden muss.

Entscheidende Angaben im Bebauungsplan

  • Baumassenzahl
    Definiert das Volumen, das das Haus mit dem Anbau maximal einnehmen darf.
  • Grundflächenzahl
    Gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen. Wenn schon die maximale Prozentzahl durch die Grundfläche vom bestehenden Haus erreicht ist, kann eine Aufstockung geprüft werden. Hierfür sind weitere Zahlen im Bebauungsplan wichtig:
  • Geschossflächenzahl und Geschossgesamtfläche
    Die Geschossflächenzahl legt fest, wie viel Wohnfläche eine Etage maximal im Verhältnis zur Fläche des Grundstücks haben darf. Die Geschossgesamtfläche ergibt sich daraus und gibt an, wie groß die Wohnfläche aller Stockwerke zusammen sein darf.
  • Maximale Anzahl an Vollgeschossen
    Was genau ein Vollgeschoss ist, definieren die jeweiligen Bauverordnungen der Länder. Meist müssen diese mindestens um die 1,5 Meter von der Grundstücksoberfläche aus betrachtet in die Höhe ragen und eine Mindesthöhe von 2,2 bis 2,3 Metern haben.
  • Firsthöhe
    Gibt an, wie hoch das Haus maximal sein darf.
  • Dachneigung
    Auch die Neigung vom Dach kann im Bebauungsplan festgelegt bzw. eingeschränkt sein.

1.3. Weitere Kriterien bei der Planung für Hauserweiterungen

Abgesehen von den bereits genannten Faktoren, gibt es noch viele weitere Details, die für den Erfolg eines Bauantrags entscheidend sind. Die meisten davon sind bundesweit gültig, aber es gibt einige Vorschriften, die auf Landesebene unterschiedlich geregelt werden. Folgende Dinge sollten allerdings grundsätzlich bei der Planung eines Anbaus beachten werden.

Blick auf die Nachbarn

Balkone im Obergeschoss können umstritten sein, wenn sie die Nachbarn überblicken. Im Zweifelsfall ist eine persönliche Einwilligung der Nachbarn notwendig. Fenster können dagegen einfach hoch angebracht und mit undurchsichtigem Milchglas oder Oberlichtern versehen werden.

Überschatten der Nachbarn

Ein zweigeschossiger oder höherer Anbau, der zu weit von der Rückseite des Hauses in den Garten hineinragt, kann die Nachbarn überschatten, wodurch die zulässige Größe eingeschränkt wird.

Beeinträchtigung des Straßenverkehrs

Wenn der geplante Anbau die Sicht von Autofahrer beeinträchtigen könnte, ist die zulässige Ausdehnung des Anbaus ebenfalls begrenzt.

Ansonsten gibt es viele Vorschriften und Regelung die nur lokal gelten. Genaue Informationen darüber sollten bei der örtlichen Stadtverwaltung oder dem jeweiligen Bauunternehmen eingeholt werden.

1.4. Zugangsprobleme bei der Erweiterung eines Hauses bedenken

Die Organisation des Zugangs zum jeweiligen Hausanbau ist ein weiterer wichtiger Schritt bei der Planung einer Hauserweiterung, da diese die Gestaltungsmöglichkeiten wesentlich beeinflusst.

Wenn der Zugang zur Rückseite des Hauses eingeschränkt ist, etwa weil es sich um ein Reihenhaus handelt, sollte das unmittelbar mit dem Bauherren und den Nachbarn abgeklärt werden, um sicherzustellen, dass im späteren Verlauf des Baus keine Probleme entstehen.

Theoretisch ist es ist zwar möglich, Materialien mit einem Kran über das Haus zu transportieren, aber das ist extrem teuer und erfordert die Zustimmung der Stadtverwaltung, um die Straße vorübergehend zu sperren.

Unser Rat

Man sollte den Nachbarn von Beginn an in die Pläne des Anbaus mit einbeziehen und ihm einen genauen zeitlichen Überblick über die geplanten Maßnahmen geben. Spätestens wenn der Architekt die Pläne für den Hausanbau erstellt hat, sollte man diesen mit dem Nachbarn durchgehen. Es ist sehr zu empfehlen, dass der Nachbarn per Unterschrift bestätigt, dass er keine Einwände gegen den Anbau hat. Damit verzichtet dieser nämlich auf Widerspruch gegen die Baumaßnahmen.

Um die 30 bis 40 Prozent aller Bauvorhaben werden mit einem Widerspruch aus der Nachbarschaft belegt. Zwar bekommen diese am Ende nur Recht von der Behörde, wenn entsprechende nachbarschützende Vorschriften oder Festlegungen aus dem Bebauungsplan nicht beachtet wurden, aber dennoch sollte man diese Probleme mit der Einholung der Unterschrift vermeiden.

Punkt 2

2. Was tun, wenn der Bauantrag für den Anbau abgelehnt wird?

Wenn der Antrag für eine Erweiterung am Haus abgelehnt wird, geschieht Folgendes: In dem Ablehnungsbescheid steht, ob Widerspruch einlegen werden kann und es wird eine Frist für die Einlegung des Widerspruchs festgelegt. Ein unabhängiger Gutachter wird dann, unter Berücksichtigung des gesetzlichen Rahmens, über den Einspruch entscheiden.

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2.1. Änderungen an der Planung des Anbaus nach Erteilung der Baugenehmigung

Manchmal sind Änderungen an der Gestaltung eines Anbaus unvermeidlich, doch wenn es sich um geringfügige Anpassungen handelt, sollte die Genehmigung ohne Probleme erteilt werden. Wesentliche Änderungen, die nach der Genehmigung des Bauantrags vorgenommen werden, erfordern jedoch einen einen neuen Antrag.

Punkt 3

3. Bauvorschriften für den Anbau am Haus

Alle Erweiterungen eines Hauses müssen den Bauvorschriften entsprechen. Dies gilt vor allem für die strukturelle Stabilität - einschließlich Fundamente, Fenster- und Türöffnungen, Stürze, Balken und Dachkonstruktionen. Daher muss jeder Entwurf die Berechnungen eines Statikers enthalten, die zusammen mit den technischen Zeichnungen als Teil des Bauantrags eingereicht werden.

Die geplanten Baustoffe müssen die gesetzlichen Anforderungen an Wärmedämmung, Schallschutz und Brandschutz erfüllen.

Der Antrag kann dann entweder über die örtliche Bauaufsichtsbehörde oder über ein unabhängiges Prüfunternehmen eingereicht werden. In beiden Fällen gibt es zwei Möglichkeiten, einen Antrag zu stellen - entweder mit vollständigen Plänen oder mit der als Bauanzeige bekannten Abkürzung.

Bei einem größeren Projekt wie einem Anbau ist es sinnvoll, den Entwurf vor Beginn der Arbeiten genehmigen zu lassen, da es sonst zu Problemen kommen kann, wenn das Projekt nicht den Vorschriften entspricht.

Sobald die Arbeiten begonnen haben, ist es wichtig, sich regelmäßig mit der Bauaufsichtsbehörde in Verbindung zu setzen, da diese die Baustelle in wichtigen Phasen (z. B bei Baubeginn oder dem Aushub der Fundamente) inspizieren muss.

Wichtig: Als Eigentümer sollte man sich nach Bau einen Nachweis über die Einhaltung der Vorschriften, in Form einer Fertigstellungsbescheinigung, ausstellen zu lassen - dieses Dokument ist wichtig, wenn das Haus einmal verkauft werden soll.

3.1. Grundlegende Anforderungen für die Genehmigung des Bauantrags

Um sicherzustellen, dass der Antrag sich im Rahmen der Bauvorschriften bewegt und letztendlich auch genehmigt wird, müssen folgende Dinge eingereicht werden:

  • Das ausgefüllte Antragsformular
  • Ein Kostenvoranschlag
  • Die entsprechende Gebühr
  • Zwei Kopien von Detailzeichnungen im Maßstab von mindestens 1:100
  • Zwei Exemplare eines Lageplans, aus dem das Vorhaben, die Grundstücksgrenzen und die Lage der Abwasserkanäle hervorgehen
  • Zwei Exemplare von Plänen und Spezifikationen, die den Zeichnungen beizufügen sind, einschließlich der statischen Auslegung und Berechnungen
  • Vier Kopien von Plänen für Gebäude, die unter die Brandschutzvorschriften fallen, mit Angaben zu Feuerwiderstand, Feuermeldern, Alarmen, Notbeleuchtung, Fluchtwegen und Beschilderung

3.2. Brandschutzvorschriften müssen eingehalten werden

Größere freiliegende Bauteile wie Holzpfosten und Stahlträger müssen daher, z. B. durch eine Verkleidung mit Gipskartonplatten geschützt werden. Auch wenn Löcher für Einbauleuchten in die Decke geschnitten werden, müssen diese möglicherweise mit Brandhauben versehen werden.

Erweiterungsbauten, die mit modernen Holzrahmen-Wandpaneelen gebaut werden, sind innen mit Gipskartonplatten ausgekleidet und verfügen außerdem über integrierte Hohlraumbarrieren, die den Durchgang von Rauch und Feuer verlangsamen.

Falls der Entwurf eine integrierte Garage am Eigenheim vorsieht, müssen die Wände und Decken feuerbeständig sein. Bevorzugterweise werden dafür aber spezielle rosafarbene Gipskartonplatten (Fireboard) als Verkleidung für Decken und Ständerwände benutzt. Die Decken von integrierten Garagen müssen verputzt werden und bei allen damit verbundenen Türen muss es sich um Brandschutztüren handeln.

Besondere Vorschriften für große Anbauten

Bei Anbauten mit drei oder mehr Stockwerken werden die Anforderungen wesentlich strenger. Da sie als Teil des erweiterten Hauses betrachtet werden, müssen spezielle Brandschutztüren in alle neuen und bestehenden Räume eingebaut und ein sicherer Fluchtkorridor (in der Regel über den Treppenabsatz und die Treppe) zu einer Hauptausgangstür eingerichtet werden. Zusätzlich dazu muss die Treppe mit einer feuerfesten Verkleidung geschützt sein.

Punkt 4

4. Checkliste für den Anbau am Haus: Alle wichtigen Schritte im Überblick

Bei der Planung und Ausführung eines Anbaus am Haus handelt es sich um ein komplexes Vorhaben, das viel Zeit, Aufwand und im schlimmsten Fall auch Nerven kosten kann. Um die Erweiterung so schnell und reibungslos wie möglich fertigstellen zu können, ist ein gezieltes Vorgehen umso wichtiger. Die folgenden Punkte dienen als Orientierungshilfe.

4.1. Wissen, was man möchte

Als Erstes sollte man sich darüber klar werden, welche Art von Anbau oder Veränderung man an seinem Haus vornehmen möchten. Wenn es sich um ein größeres Projekt handelt, sollte man sich vor allem auch Gedanken darüber machen, wie viel Geld und Zeit das Projekt in Anspruch nehmen wird.

4.2. Mehrere Pläne erstellen und prüfen

Sobald man entschieden hat, wie der Anbau am Haus aussehen soll , ist es an der Zeit Architekten oder eine Baufirma einzuschalten, um Pläne für die Erweiterung zu erstellen. Es empfiehlt sich so weit wie möglich im Voraus zu planen, denn diese Entwürfe dienen dazu sich das Ergebnis besser vorzustellen zu können und die beste Lösung zu finden.

4.3. Das Budget festlegen

Vor Beginn eines jeglichen Projekts, muss ein realistisches Budget aufgestellt werden. Dabei sollte auch unbedingt berücksichtigt werden, dass ausreichende Mittel für unvorhergesehene Ausgaben oder Planänderungen vorhanden sind.

4.4. Alle erforderlichen Genehmigungen und Lizenzen einholen

Bevor mit den Arbeiten an einem neuen Anbau begonnen werden kann, sollten unbedingt alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen oder Baugenehmigungen sowie die Zustimmung der örtlichen Behörden eingeholt werden.

Falls es am Standort der Baustelle bestimmte Einschränkungen aufgrund von Denkmalschutz, Umweltfragen o.ä gibt, sollten diese Faktoren bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden, damit während der Bauphase keine Probleme entstehen.

4.5. Den passenden Bauunternehmer beauftragen

Um den Erfolg des Anbaus garantieren zu können, ist es wichtig einen Bauunternehmer zu beauftragen, der über die nötige Erfahrung mit Hauserweiterungen verfügt. Unabhängig davon, ob es sich um eine neue Außenterrasse oder ein zusätzliches Stockwerk handelt, sollten Referenzen geprüft und Bewertungen früherer Kunden in die Entscheidung  miteinbezogen werden.

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4.6. Einen Zeitplan erstellen

Sobald alle Pläne fertiggestellt sind und ein Bauunternehmen beauftragt wurde, fehlt eigentlich nur noch ein detaillierter Zeitplan. Dieser ist wichtig, um den Überblick darüber zu behalten, in welchem Stadium sich die einzelnen Teile des Projekts befinden und wer zu welchem Zeitpunkt dafür verantwortlich ist. Fristen sollten idealerweise im Voraus festgelegt werden, sodass keine unnötigen Missverständnisse und Verzögerungen auftreten.

Punkt 5

5. Fazit

Unabhängig davon, ob es sich um eine geringfügige Erweiterung oder um einen aufwendigen Anbau am Haus handelt – die größten Hürden sind die Behörden und Formalitäten. Allerdings können diese unter Beachtung der genannten Informationen und Ratschläge leicht überwunden werden. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass ein Anbau am Haus immer eine empfehlenswerte Investition für die Zukunft ist. Wichtig ist nur, dass die einzelnen Schritte genau befolgt werden, um den Erfolg des Projekts sicherstellen zu können.

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