Rechte und Pflichten des Verkäufers beim Verkauf einer Immobilie
Wer eine Immobilie verkauft, steht nicht nur vor der Herausforderung, einen angemessenen Preis zu erzielen, sondern auch vor einer Reihe von rechtlichen Verpflichtungen. Die Verantwortung des Verkäufers beginnt nicht erst beim Aufsetzen des Kaufvertrags, sondern schon weit davor – und endet auch nicht mit der Unterschrift. Für Heimwerker und private Hausverkäufer in Deutschland ist es daher umso wichtiger, die rechtlichen Anforderungen zu kennen. Im Folgenden werden die Aufklärungspflichten, die Rolle der Rechte Dritter, wichtige Aspekte der Vertragsgestaltung und mehr behandelt.

Kurz zusammengefasst
- Informationspflicht: Verkäufer müssen die Immobilie realistisch darstellen und dürfen keine Mängel verschweigen. Falsche Angaben können zu Schadensersatzforderungen führen.
- Offenlegung verborgener Mängel: Versteckte Mängel wie Schimmel oder marode Elektrik müssen offengelegt werden, um Streit und rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
- Arglistiges Verschweigen: Verkäufer sollten bewusste Täuschung vermeiden, da dies zu gerichtlichen Auseinandersetzungen und hohen Kosten führen kann.
- Notarpflicht: In Deutschland ist der Notar gesetzlich vorgeschrieben. Er setzt den Kaufvertrag auf und überwacht die rechtliche Abwicklung, inklusive der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
- Vorkaufsrecht und Wohnrecht: Dritte Rechte wie das Vorkaufsrecht oder ein Nießbrauchsrecht können den Verkaufsprozess verkomplizieren und müssen vorab geklärt werden.
- Vertragsgestaltung: Ein detaillierter Kaufvertrag schützt beide Parteien. Gewährleistungsausschlüsse sind möglich, aber sie gelten nicht bei arglistigem Verschweigen.
- Kaufpreis und Auflassungsvormerkung: Die Kaufpreiszahlung erfolgt oft nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. Diese schützt den Käufer vor weiteren Veräußerungen während des Verkaufsprozesses.
- Steuerliche Aspekte: Spekulationssteuer kann bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren fällig werden. Die Grunderwerbsteuer muss der Käufer zahlen.
- Bonitätsprüfung: Verkäufer sollten die Bonität des Käufers prüfen, um sicherzustellen, dass dieser den Kaufpreis aufbringen kann.
- Maklervertrag und Kostenaufteilung: Die Maklerprovision wird zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt, während der Käufer meist die Notarkosten übernimmt.
Details und Erläuterungen zu allen Punkten im weiteren Artikel.
1. Die Informationspflicht
Schon in dem Exposé und der Verkaufsanzeige ist sicherzustellen, dass die Immobilie so realistisch wie möglich dargestellt wird. Falschangaben sind dabei unbedingt auszuschließen, denn bereits eine falsche Darstellung kann für den Vorwurf der unlauteren Werbung ausreichen. Wissentlich falsche Angaben können im Streitfall sogar die Forderung von Schadensersatz nach sich ziehen.
Offenlegung verborgener Mängel
Es klingt zunächst selbstverständlich, aber viele Verkäufer übersehen es: Verborgene Mängel müssen offengelegt werden. Darunter fallen all jene Schäden, die nicht auf den ersten Blick erkennbar sind, aber die Nutzung der Immobilie erheblich einschränken könnten. Ein undichtes Dach, Schimmel hinter der Wand oder eine marode Elektrik – solche Mängel darfst du nicht verschweigen, auch wenn du glaubst, dass der Käufer sie nicht bemerken wird.
Ist im Keller beispielsweise Feuchtigkeit und Schimmel zu finden, der Raum im Rahmen des Exposés oder der Anzeige allerdings als trocken dargestellt wird, steht dem Käufer das Recht zu, Schadensersatz von dem Verkäufer zu fordern, sobald er die fälschliche Darstellung der Realität bemerkt. Bei Erfolg muss der Verkäufer an den Käufer eine Ausgleichszahlung vornehmen oder sogar den Verkauf rückabwickeln – inklusive der Zahlung von Schadenersatz.
Auf der anderen Seite gibt es jedoch auch Grauzonen. Was ist, wenn du selbst nicht wusstest, dass ein Schaden existiert? Hier gilt der Grundsatz: Solange du nicht bewusst Mängel verschweigst, bist du in der Regel auf der sicheren Seite. Dennoch: Lieber einmal mehr auf mögliche Probleme hinweisen, als später in Konflikte verwickelt zu werden.
Arglistiges Verschweigen
Besonders heikel wird es, wenn dir arglistiges Verschweigen vorgeworfen wird. Dies geschieht, wenn du Mängel absichtlich nicht erwähnst, in der Hoffnung, dass sie unentdeckt bleiben. Das kann nicht nur teuer werden, sondern auch deinen Ruf ruinieren. Stell dir vor, ein Käufer stellt fest, dass die Immobilie erhebliche Wasserschäden hat, die du zuvor durch provisorische Reparaturen versteckt hast. Solche Tricks führen oft zu gerichtlichen Auseinandersetzungen – und in den meisten Fällen verliert der Verkäufer. In der Regel ist es besser, ehrlich zu sein und von vornherein einen fairen Preis auszuhandeln.
Verkäufer von Immobilien unterliegen der sogenannten Informationspflicht. Mit dieser geht einher, dass der Käufer über sämtliche Dinge informiert werden muss, welche die Immobilie betreffen. Diese können beispielsweise in Mängeln oder auch in rechtlichen Ansprüchen Dritter an dem Objekt bestehen.
2. Notarzwang und Notaranderkonto
Ohne die Einbindung eines Notars ist es in Deutschland per Gesetz nicht möglich, eine Immobilie zu verkaufen. Soll die Abwicklung des Immobilienverkaufs also rechtskonform gestaltet sein, lässt sich auf einen Notar nicht verzichten. Dieser setzt unter anderem den Kaufvertrag auf und beglaubigt diesen.
Darüber hinaus besteht ebenfalls die Möglichkeit, den Notar in die Immobilienübergabe einzubeziehen. So kann dieser zum Beispiel im Grundbuch die Auflassungsvormerkung vornehmen oder ein sogenanntes Notaranderkonto eröffnen. Die Kaufsumme wird von dem Käufer dann auf dieses Konto eingezahlt. Die Freigabe an den Verkäufer erfolgt durch den Notar, sobald die Übertragung des Eigentums inklusive der Eintragung in das Grundbuch vollständig abgeschlossen ist. Idealerweise legt der Käufer jedoch bereits eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vor, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
3. Der Kaufvertrag
Im Rahmen eines Immobilienverkaufs spielt der Kaufvertrag selbstverständlich eine besonders wichtige Rolle. Durch diesen wird geregelt, wie sich die Bedingungen der Eigentumsübertragung im Detail gestalten. In diesem Bereich sollten keinesfalls Risiken eingegangen werden, weshalb in die Erstellung des Kaufvertrages ein Anwalt oder ein versierter Immobilienmakler einzubeziehen ist.
Verträge können jedoch auch vor dem eigentlichen Kaufvertrag bereits eine Rolle spielen, etwa in Form der Reservierungsvereinbarung. Diese stellt sicher, dass die Immobilie für den Käufer bis zu einem bestimmten Zeitpunkt reserviert bleibt. Einige Immobilienverkäufer schließen auch einen Vorvertrag. In diesem sichern sowohl Käufer als auch Verkäufer sich gegenseitig verbindlich zu, dass sie den Willen hegen, die Eigentumsübertragung vorzunehmen. Diese Verträge müssen sich selbstverständlich auch als rechtlich einwandfrei zeigen.
4. Rechte Dritter
Beim Verkauf einer Immobilie geht es nicht nur um das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Oftmals gibt es auch Rechte Dritter, die berücksichtigt werden müssen. Diese Rechte können den Verkauf komplizieren und es ist wichtig, sie frühzeitig zu klären, um böse Überraschungen zu vermeiden.
4.1. Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht bedeutet, dass eine dritte Person – sei es eine Privatperson oder die Kommune – das Recht hat, die Immobilie zu kaufen, bevor sie an jemand anderen verkauft wird. Dieses Recht ist oft im Grundbuch eingetragen und kann dem neuen Käufer erhebliche Schwierigkeiten bereiten, wenn es nicht zuvor geklärt wird. Informiere den Käufer also über etwaige Vorkaufsrechte und prüfe, ob du verpflichtet bist, diese zu respektieren. Es kann passieren, dass sich der Verkauf dadurch verzögert oder gar verhindert wird.
4.2. Wohnrecht und Nießbrauch
Ein weiteres wichtiges Thema sind Wohnrechte und Nießbrauchsrechte. Diese Rechte erlauben es einer Person, eine Immobilie oder Teile davon weiterhin zu nutzen, selbst wenn sie verkauft wird. Insbesondere bei älteren Immobilien ist es nicht unüblich, dass jemandem ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wurde. Solche Rechte überdauern den Verkauf und der neue Eigentümer muss diese akzeptieren. Das kann den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen, weshalb du unbedingt darauf hinweisen musst. Ebenso verhält es sich mit dem Nießbrauchsrecht, bei dem der Begünstigte nicht nur das Recht auf Wohnraum, sondern auch auf Erträge, wie z.B. Mieteinnahmen, hat.
5. Vertragsgestaltung
Der Kaufvertrag ist das Herzstück jeder Immobilienübertragung. Doch Vorsicht: Hier lauern viele Fallstricke. Ein detailliert ausgearbeiteter Vertrag schützt beide Parteien vor unangenehmen Überraschungen.
5.1. Gewährleistungsausschlüsse
Gerade bei älteren Häusern wird häufig ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Dies bedeutet, dass du als Verkäufer nicht für Sachmängel haftest, die nach der Übergabe entdeckt werden. Aber Vorsicht: Ein solcher Ausschluss gilt nicht bei arglistiger Täuschung oder wenn du Mängel bewusst verschwiegen hast. Zudem können versteckte Mängel, die erst nach dem Kauf auftauchen, auch bei einem Ausschluss zu Streit führen. Ein oft übersehener Punkt ist, dass sich viele Käufer auf diesen Ausschluss verlassen und dann enttäuscht sind, wenn unerwartete Reparaturen anstehen. Es ist daher ratsam, potenzielle Mängel vorab zu klären und dokumentiert in den Vertrag aufzunehmen.
5.2. Kaufpreiszahlung und Auflassungsvormerkung
Die Kaufpreiszahlung sollte sorgfältig geregelt sein. Häufig wird der Kaufpreis erst fällig, wenn die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Diese Vormerkung schützt den Käufer davor, dass die Immobilie während des Verkaufsprozesses anderweitig veräußert wird. Ohne diese Vormerkung sollte der Kaufpreis nicht gezahlt werden, da sonst das Risiko besteht, dass der Käufer leer ausgeht.
5.3. Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen
Ein weiterer Punkt, der in vielen Verträgen übersehen wird, sind Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen. Diese können bei bestimmten Vertragsverletzungen greifen, beispielsweise wenn der Kaufpreis nicht rechtzeitig gezahlt wird oder die Immobilie nicht im vereinbarten Zustand übergeben wird. Es kann sinnvoll sein, solche Klauseln in den Vertrag aufzunehmen, um klare Regeln für den Fall von Komplikationen zu haben. Dies bietet beiden Parteien mehr Sicherheit und vermeidet langwierige Streitigkeiten.
6. Bonitätsprüfung des Käufers
Eine oft unterschätzte Pflicht des Verkäufers ist die Bonitätsprüfung des Käufers. Bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, solltest du sicherstellen, dass der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis zu zahlen. Viele private Verkäufer unterschätzen dieses Risiko und verlassen sich auf mündliche Zusagen. Es ist jedoch ratsam, sich eine Finanzierungsbestätigung oder einen Nachweis über die Kreditwürdigkeit des Käufers vorlegen zu lassen. Dies schützt dich vor bösen Überraschungen, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht aufbringen kann.
7. Steuerliche Aspekte
Beim Verkauf einer Immobilie solltest du auch die steuerlichen Folgen im Blick haben. Hier geht es nicht nur um die Kosten, die beim Verkauf anfallen, sondern auch um potenzielle Steuerfallen, die dir unerwartet auf die Füße fallen könnten.
7.1. Grunderwerbsteuer
Eine der bekanntesten Steuern beim Immobilienverkauf ist die Grunderwerbsteuer. Diese wird vom Käufer gezahlt und variiert je nach Bundesland. Als Verkäufer ist es deine Aufgabe, den Käufer auf diese Steuer hinzuweisen, da sie oft nicht im Kaufpreis enthalten ist und zusätzliche Kosten verursachen kann. Besonders für unerfahrene Käufer kann das eine unangenehme Überraschung sein.
7.2. Spekulationssteuer
Ein oft übersehener Punkt ist die Spekulationssteuer. Diese wird fällig, wenn du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst und dabei einen Gewinn erzielst. Wenn du also vorhast, dein Eigenheim innerhalb dieser Frist zu verkaufen, solltest du genau prüfen, ob du von dieser Steuer betroffen sein könntest. Es kann sich lohnen, den Verkauf zu verschieben, um Steuerlasten zu vermeiden. Dies ist besonders dann der Fall, wenn der Verkaufsgewinn erheblich ist.
8. Bonitätsprüfung des Käufers
Eine oft unterschätzte Pflicht des Verkäufers ist die Bonitätsprüfung des Käufers. Bevor du den Kaufvertrag unterschreibst, solltest du sicherstellen, dass der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis zu zahlen. Viele private Verkäufer unterschätzen dieses Risiko und verlassen sich auf mündliche Zusagen. Es ist jedoch ratsam, sich eine Finanzierungsbestätigung oder einen Nachweis über die Kreditwürdigkeit des Käufers vorlegen zu lassen. Dies schützt dich vor bösen Überraschungen, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht aufbringen kann.
9. Die Pflichten gegenüber von Steuer und Bank
Der Käufer muss im Zuge des Verkaufes seiner Immobilie immer Steuern zahlen – nämlich die Grunderwerbsteuer. Allerdings können auch auf den Verkäufer unter Umständen Steuerpflichten zukommen. Dies ist der Fall, wenn die sogenannte Spekulationssteuer angewandt wird. Diese sieht vor, dass der Gewinn auf dem Immobilienverkauf versteuert wird.
Für eine rechtlich korrekte Verkaufsabwicklung müssen auch die bestehenden Bankverbindlichkeiten sorgfältig geprüft werden. Sollte beispielsweise noch ein Immobilienkredit für das Objekt laufen, muss vor dem Verkauf geklärt werden, wie mit diesem verfahren wird. Die entsprechende Grundschuld kann nicht nur gelöscht, sondern auch auf den Käufer beziehungsweise den neuen Eigentümer – falls dieser ebenfalls einen Kredit in Anspruch nimmt – übertragen werden. Bei der letzteren Variante lassen sich die Kosten für Löschung und Neueintragung sparen.
Zu bedenken ist zudem, dass die Bank in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, wenn der laufende Kredit durch den Verkaufserlös mit einer Zahlung abgegolten werden soll.
10. Die Aufteilung der Kosten
Um Unstimmigkeiten oder einen Rechtsstreit im Nachgang zu vermeiden, ist es sinnvoll, bereits im Vorfeld klare Regelungen mit dem Verkäufer dazu zu treffen, welche Partei welche Kosten übernimmt. Einige Bereiche sind in diesem Zusammenhang klar geregelt, andere können jedoch frei verhandelt werden.
Bei dem Verkauf von Immobilien gilt beispielsweise anders als bei Mietwohnungen auch heute noch nicht das Bestellerprinzip. Die involvierten Parteien müssen sich daher selbst einigen, wer die Provision des Maklers übernimmt. Ein Kompromiss würde etwa darin bestehen, dass die Maklercourtage anteilig jeweils von Verkäufer und Käufer erbracht werden.
Die Kosten für den Notar übernimmt dagegen in der Regel der Käufer. Dafür steht ihm allerdings auch frei, welchen Notar er beauftragt. Doch auch hierzu ist es sinnvoll, im Vorfeld eine klare Absprache zu treffen.
11. Bei Unsicherheiten fachliche Hilfe in Anspruch nehmen
Die rechtlichen Vorgaben sind in allen Phasen des Immobilienverkaufs mit höchster Priorität zu behandeln. Dies stellt insbesondere für Laien eine nicht zu unterschätzende Herausforderung dar, da sich die Sachverhalte zum Teil sehr komplex gestalten. Vor allem bei Rechtsthemen ist eine hohe Sorgfältigkeit gefragt, denn bei einer Missachtung der Regelungen ist mit empfindlichen Strafen zu rechnen.
Bevor der Einstieg in die Kaufvertragsverhandlungen erfolgt, sollten Verkäufer einer Immobilie daher noch einmal in Ruhe prüfen, ob diese gegenüber dem Käufer des Objekts allen ihrer Pflichten nachgekommen sind.
Sollten im Zuge dessen Unsicherheiten auftreten, ist es sinnvoll, die Expertise eines Immobilienmaklers oder eines Fachanwalts hinzuzuziehen. Diese verfügen über das nötige Fachwissen, um eine rechtssichere Beratung durchzuführen beziehungsweise das Vorhaben noch einmal zu prüfen.
Auch, wenn der Verkauf der Immobilie mit der Unterstützung eines Maklers vorgenommen wird, entbindet dies den Verkäufer nicht vollständig von allen seinen rechtlichen Pflichten. Zum Beispiel muss der Makler ebenfalls alle wichtigen Informationen über das Objekt erhalten.
Aufmerksamkeit ist zudem dem Maklervertrag zu schenken. Dieser sollte alle abgesprochenen Leistungen enthalten und eine Maklercourtage aufweisen, die im üblichen Rahmen liegt. Sowohl der Umfang der Leistungen als auch die Höhe der Courtage können zwischen verschiedenen Immobilienmaklern zum Teil große Unterschiede aufweisen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, vor der Beauftragung mehrere Angebote miteinander zu vergleichen. Der eigentliche Maklervertrag sollte zudem durch einen Fachanwalt geprüft werden, um auch in diesem Bereich keinerlei Risiko einzugehen.
12. Video: Fehler beim Hausverkauf vermeiden
Länge: 6 Minuten
Mit Klick auf dem Button wird eine Verbindung zu Youtube hergestellt und die bei Youtube üblichen Daten erhoben und Cookies gesetzt.
13. Ergänzung oder Frage von dir?
Gibt es eine Frage zum Beitrag, etwas zu ergänzen oder vielleicht sogar zu korrigieren?
Fehlt etwas im Beitrag? ... Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet. Vielen Dank!
14. Im Zusammenhang interessant
- Haus verkaufen Tipps
- Immobilie Wert steigern: 14 (einfache) Maßnahmen
- Hauskauf Ablauf: Dauer der 11 Schritte
- Zusätzlichen Wohnraum schaffen – 10 Ideen
➔ Zu allen Artikeln zum Thema "Immbilie verkaufen"
Weitere beliebte Beiträge rund um den Verkauf einer Immobilie
- Immobilien Leibrente – was ist das? Lohnt es sich?
- Umzug - was beachten?
- Haus verkaufen – was beachten?
Bücher zum Thema
Hauskauf-Ablauf: Dauer der 11 Schritte inkl. Tipps & Empfehlungen
Vielleicht träumst du davon, stolzer Besitzer eines Hauses zu werden. Der Kauf eines Hauses geht jedoch nicht von heute auf morgen vonstatten. Es sind wichtige Schritte einzuhalten, die mitunter ein bisschen Geduld fordern. Bis du dann letztendlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden bist, vergeht häufig bis zu einem Jahr ab Beurkundung. Es ist daher sinnvoll zu differenzieren zwischen der Zeit vor und der Zeit nach der Beurkundung.
In diesem Artikel stellen wir dir den Ablauf der einzelnen Schritte beim Hauskauf vor und klären auch, wie lange diese Schritte normalerweise dauern – von der ersten Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe.
Zusätzlichen Wohnraum schaffen
10 Ideen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen
Mit der Zeit kommt einem das Haus immer kleiner vor. Besonders, wenn die Kinder größer werden oder sich Nachwuchs ankündigt, scheint der eigentlich geplante Platz nicht mehr auszureichen. Je nach Grundstücksgröße kann man das Haus um einen Anbau erweitern. In dicht bebauten Städten ist dies jedoch für die meisten Menschen keine Option.
Es gibt jedoch zum Glück verschiedene Wege, die momentane Wohnfläche aufzustocken. Wir nennen 10 Möglichkeiten der Wohnraumschaffung.
Mit diesen 14 (teilweise ganz einfachen) Maßnahmen den Wert einer Immobilie steigern
Eine Renovierung, eine Sanierung und Reparaturen dienen nicht nur dazu, das Leben im Haus oder in der Wohnung angenehmer und kostengünstiger zu gestalten. Derartige Arbeiten können aber auch eine Wertsteigerung des Hauses mit sich bringen. Wie man mit nur einigen einfachen Arbeiten den Marktwert einer Immobilie erhöhen kann verraten wir Ihnen im folgenden.
Immobilie verkaufen: jetzt oder warten?
Der Verkauf einer Immobilie ist keine Entscheidung, die man leichtfertig treffen sollte. Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt in Deutschland ist ein komplexes Zusammenspiel aus wirtschaftlichen, politischen und gesellschaftlichen Faktoren. Wenn du dich fragst, ob du dein Eigenheim oder eine Investitionsimmobilie jetzt verkaufen oder noch warten solltest, gibt es einige Dinge zu beachten, die dir bei der Entscheidungsfindung helfen können.
Haus aufwerten: Durch clevere Sanierungen den Hauswert steigern
"My home is my castle"- und so sollte es auch immer sein. Eine Renovierung und sämtliche Reparaturen dienen aber nicht nur dazu, das alltägliche Leben im Haus oder in der Wohnung angenehmer und luxuriöser zu gestalten. Derartige Arbeiten, die immer wieder in den eigenen vier Wänden durchgeführt werden können, stellen ebenfalls eine perfekte Möglichkeit der Wertsteigerung des Zuhauses dar.
Wir zeigen in diesem Beitrag, wie man mit nur einigen einfachen Arbeiten und Handgriffen den Marktwert der eigenen Immobilie um einiges erhöhen kann. Wir präsentieren verschiedene Ideen und gehen auf die Förderungsmöglichkeiten ein.