Katastervermessung beim Neubau: von Grenzfestlegung bis Gebäudeeinmessung 

Wer ein Grundstück kaufen möchte, um dort ein Haus zu bauen, muss den Verlauf der Grenze kennen. Da die Grenze die Besitzverhältnisse klärt, sollten an dieser Stelle keine Unklarheiten bestehen. Ist das dennoch der Fall, sollte eine Grundstücksvermessung vorgenommen werden.

Allerdings liegt diese neuerliche Prüfung nicht immer im Ermessen des Käufers: Sobald es darum geht, einen Neubau zu errichten, ist die Vermessung rechtlich vorgeschrieben.

Katastervermessung Neubau: Was ist eine Katastervermessung und wann muss sie erfolgen? ► Ablauf der Vermessung ► Wer darf diese durchführen? ► Kosten

1. Was ist eine Katastervermessung?

Der Begriff "Katastervermessung" ist ein Sammelbegriff, der das Erfassen und Festlegen neuer Grenzen umfasst. Darunter fallen:

• Die Teilungs- oder Zerlegungsvermessung, aus der sich neue Flurstücke ergeben.
• Die Grenzfeststellung, bei der bestehende Grenzen einzelner Grundstücke überprüft werden.
• Die Abmarkung, bei der Grenzmarken wie beispielsweise Grenzsteine gesetzt werden.
• Die Gebäudevermessung für sämtliche Bauprojekte, die den Grundriss eines Gebäudes verändern oder zu einem Neubau gehören.

Im Falle eines Bauprojektes handelt es sich um die Gebäudevermessung. Zwar kann in diesem Zuge eine zusätzliche Grenzfeststellung vorgenommen werden, allerdings ist sie gesetzlich nicht vorgeschrieben. Wie auch die Gebäudevermessung hat sie jedoch ihre Berechtigung: Sie dient der Eigentumssicherung. Dabei handelt es sich um eine zweidimensionale Messung ohne Berücksichtigung des Höhenverlaufes vor Ort. Das bedeutet, dass hierfür unterschiedliche Messmethoden zum Einsatz kommen können. Welche Arten der Vermessung möglich sind, ist fest definiert. Die Entscheidung trifft letztlich der zuständige Experte, der die Katastervermessung beaufsichtigt. Siehe auch:

2. Katastervermessung beim Neubau: Wann ist sie Pflicht?

Wird auf einem Grundstück ein neues Gebäude errichtet, ist die Vermessung gesetzlich vorgeschrieben. Dabei kommen drei Verfahren zum Einsatz, die innerhalb der gesetzten Fristen abzuschließen sind. Dasselbe gilt bei einem bestehenden Gebäude, sollte der Grundriss verändert werden. Folgende Fälle machen eine Vermessung zwingend erforderlich:

• Falls das Grundstück geteilt werden soll, beispielsweise um es an mehrere Personen zu verkaufen.
• Wenn ein Bauantrag für einen Neubau gestellt wird.
• Sobald sich der bauliche Grundriss eines bestehenden Gebäudes ändern soll.
• Innerhalb von 14 Tagen nach Baubeginn für die Kontrollmessung.
• Sobald das Gebäude fertiggestellt ist für die sogenannte Einmessung.

Anders als die Gebäudevermessung ist die Grundstücksvermessung gesetzlich nicht vorgeschrieben. Die Ausnahme stellt eine Parzellierung des Grundstücks dar. Allerdings ist sie ratsam, sollten die Grenzen während des Kaufs eines Baugrunds unklar sein. Selbst wenn sie auf den ersten Blick selbstverständlich erscheint, kann die erneute Vermessung zukünftig nützlich sein: Kommt es beispielsweise mit einem Nachbarn oder einem neuen Käufer zu Streitigkeiten, lässt sie sich problemlos belegen.

3. Wie ist der Ablauf einer Katastervermessung?

Bevor das Grundstück für den Neubau vermessen wird, muss die Grundstücksvermessung beantragt werden. Die Katastervermessung wird ausschließlich vom zuständigen Katasteramt beziehungsweise einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vorgenommen.

Der sachgemäße Antrag wird vom Grundstückseigentümer gestellt. Sollte der neue Eigentümer bis dahin noch nicht im Grundbuch vermerkt sein, ist die Einwilligung des vorherigen Eigentümers notwendig. Anschließend gilt es, das Gebäude zu vermessen.

3.1. 1. Vermessung für den Bauantrag

Für die Genehmigung eines Bauvorhabens ist ein Antrag notwendig, der über das Baugenehmigungsverfahren geprüft wird. Dieser Antrag erfordert gemäß der Landesbauordnung zusätzlich einen amtlichen Lageplan. In diesem Plan finden sich sämtliche Angaben zum Baugrundstück, die für das Vorhaben relevant sind. Dazu zählen beispielsweise der Grenzverlauf, die Abstandsflächen, die Höhenlage sowie die Topografie vor Ort.

Diesen amtlichen Lageplan erstellt in den meisten Fällen ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur. Die Basis dafür bilden die Unterlagen des Liegenschaftskatasters sowie eine Vermessung des Grundstücks. Anschließend trägt er das geplante Gebäude einschließlich der Frei- und Abstandsflächen in den Lageplan ein.

3.2. 2. Die Baukontrollmessung zum Baubeginn

Spätestens zwei Wochen nach Baustart erfolgt die Baukontrollmessung. Diese Vermessung ist für den Bauherren verpflichtend und belegt, dass die im Bauantrag festgelegten Maße eingehalten werden. Um dies zu später nachweisen zu können, wird die Absteckung des Grundrisses geprüft, die bereits vor Beginn des Bauprojekts gesetzt wurde.

Wichtig ist, dass diese Vermessung nicht nur ein Kontrollinstrument der Behörden darstellt. Sie ist eine Vorsichtsmaßnahme und bietet den Bauleuten Sicherheit. Für den Fall, dass sich im weiteren Verlauf des Projekts Fehler ergeben, können sie sich anhand der Baukontrollmessung absichern. Dadurch wird das Bauunternehmen vor ungerechtfertigten Mehrkosten geschützt.

3.3. 3. Die Gebäudeeinmessung bei der Fertigstellung des Gebäudes

Ist das Bauprojekt abgeschlossen, ist eine weitere Vermessung erforderlich. Diese stellt den Abschluss des Projektes dar und dient der Eintragung in das Liegenschaftskataster der Stadt oder der Gemeinde. Der Grund für diese erneute Vermessung ist, dass die zuständigen Behörden ihre amtliche Flurkarte so aktuell wie möglich halten möchten. Deshalb werden die Angaben zur exakten Lage erneut geprüft und in dieses Dokument aufgenommen.

Dieser Eintrag ins Liegenschaftskataster ist ebenfalls der Grund, weshalb die Gebäudeeinmessung nicht nur bei neu errichteten Gebäuden verpflichtend ist. Sollte ein bestehendes Wohngebäude um einen Anbau oder eine Garage ergänzt werden, ändert sich zwangsläufig auch die amtliche Flurkarte.

4. Wer darf eine Katastervermessung durchführen?

Das amtliche Vermessungswesen im Liegenschaftskataster unterliegt der Verordnung des jeweiligen Bundeslandes. Da es sich bei der Katastervermessung um eine hoheitliche Aufgabe handelt, darf sie weder von Privatpersonen noch von einem normalen Vermessungsingenieur vorgenommen werden. Stattdessen wird ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Katasteramt mit dieser Angelegenheit betraut.

5. Was kostet eine Katastervermessung?

Die Kosten einer Vermessung hängen von unterschiedlichen Faktoren ab, betragen aber in der Regel zwischen einigen Hundert und rund 3.000 Euro. Wie hoch die Gebühren ausfallen, ergibt sich aus der Vermessungsgebührenordnung des jeweiligen Bundeslands. Folgende Faktoren beeinflussen den Preis der Katastervermessung:

• Der Sockelbetrag
• Die Länge der Grundstücksgrenze
• Der Bodenwert
• Die Anzahl neu zu setzender oder bestehender Grenzzeichen
• Die Art der Vermessung

Grundsätzlich sind die Kosten im ländlichen Raum deutlich niedriger als in einer Großstadt. Denn: Je höher der Grundstückspreis, desto kostspieliger ist die Vermessung.

Die Kosten für dieses Verfahren trägt der Grundstückseigentümer. Eine Ausnahme stellt die Abmarkung dar, an der sich die Besitzer der umliegenden Grundstücke beteiligen müssen. Da die Vermessung im Falle eines Hausbaus gesetzlich vorgeschrieben ist, sollte sie frühzeitig in den Baunebenkosten berücksichtigt werden.

Wer Kosten einsparen möchte hat die Möglichkeit, die Baukontrollmessung und die Gebäudeeinmessung zeitgleich durchführen zu lassen. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn der Baufortschritt es zulässt. Sind nach der zweiwöchigen Frist ab Baubeginn bereits die verlegten Bodenplatten oder die Ausmaße des Kellergeschosses ersichtlich, steht der Zusammenlegung nichts im weg. Das hat den Vorteil, dass der Vermessungsingenieur lediglich an einem Termin auf der Baustelle erscheinen muss. Dieses Vorgehen spart nicht nur Zeit und Aufwand, sondern macht sich in den entstehenden Kosten deutlich bemerkbar.

6. Fazit

Die Katastervermessung ist gesetzlich geregelt und darf nur von wenigen fachkundigen Personen durchgeführt werden. Bei dem Begriff handelt es sich jedoch um einen Sammelbegriff, sodass bei einem Neubau nicht jede Art der Katastervermessung in Betracht kommt.

Während die Grundstücksvermessung sinnvoll ist und künftigen Streitigkeiten mit den Nachbarn oder neuen Eigentümern vorbeugen kann, ist sie nicht verpflichtend. Anders verhält es sich mit der Gebäudevermessung. Diese muss zu drei Zeitpunkten durchgeführt werden: Mit der Beantragung eines neuen Bauprojekts, innerhalb von zwei Wochen nach Baustart und sobald das Gebäude fertiggestellt ist.

Der letzte Schritt, die Gebäudeeinmessung, hilft den Behörden vor Ort dabei, ihre amtliche Flurkarte aktuell zu halten und ist damit ein zentraler Bestandteil eines jeden Bauprojekts.

7. Ergänzung oder Frage von dir

1. Strafe bei Nichteinmessung?
   Anonym fragt: Fällt eine Strafe bei nicht erfolgter Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung an?
   Antwort bauen-und-heimwerken.de: Die Pflicht zur Einmessung gilt für alle Gebäude, die neu errichtet oder in ihrem äußeren
   Grundriss relevant verändert wurden. Überwacht wird die Einmesspflicht vom Katasteramt. Falls die Einmessung nicht erfolgt, werden Immobilienbesitzer angeschrieben und auf die gesetzlichen Bestimmungen hingewiesen. Dies geschieht im Verbund mit dem Setzen einer Frist, nach deren Verstreichen eine Antragsstellung von Amts wegen veranlasst wird. Dann sehen die Vermessungskostenverordnungen der Länder in der Regel gesteigerte Sätze vor.

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