Abbildung 1: Wer sich gegen eine Sanierung entscheidet, muss bedenken, dass auch für den Abriss noch Kosten anfallen, die auf die Kosten für den Neubau on top kommen.
Auf den ersten Blick scheint es eine Glaubensfrage zu sein, die Privatpersonen dazu ermutigt, einen Neubau zu initiieren oder sich für die Sanierung eines Altbaus zu entscheiden. Oder fallen vielleicht auch finanzielle Überlegungen ins Gewicht – und apropos: Was ist eigentlich günstiger? Welche Vor- und welche Nachteile beim Neubau bzw. beim Sanierungsobjekt anfallen und wie es in beiden Fällen um die Kosten bestellt ist, soll Thema in diesem Beitrag sein.
Die Sanierung wird häufig verkannt
In aller Regel weiß ein Paar mit dem Wunsch nach einer eigenen Immobilie, was es sucht: Einen Bauplatz, um den Traum vom Eigenheim nach den persönlichen Wünschen umsetzen zu können, oder ein Bestandsgebäude, das entsprechend gepimpt werden kann. Wie dieses „Pimpen“ aussehen soll, ist letztlich eine Preisfrage.
Auf den ersten Blick denken Interessierte vielleicht daran Dach und Fassade zu modernisieren, doch die meisten Bau-Experten raten: Noch vor dem Einzug sollten Sanitäranlagen, elektrische Leitungen, Heizkörper sowie die Rohre im Haus neu verlegt werden. Und das kommt letztlich einer Kernsanierung gleich, die preislich ebenso zu Buche schlagen wird wie der Neubau.
Abbildung 2: Wer sich für einen Neubau entscheidet, kann meist mehr Wohnträume erfüllen als bei der Sanierung eines Bestandsgebäudes.
Diese Gründe sprechen für eine Sanierung
Bestandsgebäude ist nicht gleich Bestandsgebäude, daher kann im Grunde erst nach einer fachmännischen Begutachtung geklärt werden, ob wirklich alle Leitungen ersetzt werden müssen, oder ob vielleicht schon im Vorfeld Teilsanierungen stattgefunden haben. Diese Gründe sprechen für die Sanierung eines Bestandsgebäudes:
- Wer lediglich die Fenster erneuern muss und hier und da eine Tür auf Normgröße bringen möchte, der fährt mit einer Sanierung besser als bei einem Neubau.
- Wer im Besitz eines Bestandsgebäudes ist, muss die Kosten für einen Abriss zu den Kosten für einen Neubau aufschlagen.
- Ist das Bestandsgebäude so alt, dass es unter Denkmalschutz steht, könnte es ohnehin schwierig werden, ein Bestandsgebäude abzureißen, um das Grundstück neu zu bebauen.
- Möglicherweise hilft auch ein Blick in den aktuell geltenden Bebauungsplan, um zu sehen: Eine Sanierung ist vor allem deswegen sinnvoller, weil laut neuem Bebauungsplan nun ein Geschoss weniger „erlaubt“ ist. Um nicht an Wohnfläche einzubüßen, kann eine Sanierung in diesem Fall die bessere Idee sein.
- Letztlich ist es auch ein rein emotionaler Faktor – und zwar der Charme-Faktor. Bestandsgebäude machen auf viele Menschen einen positiveren Eindruck als Neubauten. Oft scheinen alte Gebäude mit sehr viel mehr Liebe erbaut worden zu sein als etwa Fertighäuser aus dem Katalog.
Faustregel für die Sanierung
Es sollte nur so viel Geld in die Sanierung gesteckt werden, wie auch bei einem etwaigen Wiederverkauf erlangt werden kann.
Tipp: Besonders hohe Förderungen winken sanierungswilligen Bauherren, die auf Energieeinsparungen setzen.
Exkurs Sanierungsabenteuer
Via Immobilien-Versteigerung zum Traumhaus
Zugegeben, es mag für manche klingen wie ein wahrlich waghalsiges Unterfangen, doch Immobilien-Versteigerungen liegen (trotz rückläufiger Zwangsversteigerungen) nach wie vor im Trend. An die Stelle der Zwangsversteigerungen aufgrund von Zahlungsproblemen rückt nun die Versteigerung von wahren Liebhaberstücken.
Jens Schaarschmidt ist ein Vertreter der Immobilien-Fans oder vielmehr ist er Fan vom Bahnhof in Biederitz. Den dortigen Bahnhof, der nicht mehr als solcher genutzt wird, hat er für den Schnäppchenpreis von 18.500 Euro ersteigert. Nun steht er vor Müllablagerungen, Schäden durch Feuchtigkeit und Vandalismus sowie vor Rissen im Mauerwerk. Diese Mängel standen allerdings bereits im Exposé. Demnach hat Jens Schaarschmidt sich ganz bewusst für den Sprung ins Sanierungsabenteuer entschieden und begründet dies so: „Ich kannte diesen Bahnhof schon als Kind, als er noch als solcher genutzt wurde. Danach dem langsamen Verfall zusehen zu müssen, hat mir in der Seele wehgetan.“
Auch Ernst Egelkraut aus Oberkotzau ist Fan des dortigen Bahnhofs, den er für gerade einmal 8.000 Euro erstehen konnte. Was der Mann zunächst vielleicht aus seinem Ersparten bezahlen konnte, wird nun erhebliche Folgekosten verursachen, denn: Auch dieses alte Gebäude, in dem einst Fahrkarten verkauft wurden, muss saniert werden. Dank variablen Finanzierungsoptionen verwirklichen sich diejenigen, die „ihren“ Bahnhof nicht selbst beziehen wollen, so häufig ihren Traum von der Kapitalanlage. Wurde das Anwesen erst saniert und mit Mietwohnungen ausgestattet, kann sich die Investition schnell amortisieren.
Abbildung 3: Vielerorts sieht es heute so aus: In den Neubaugebieten warten die vorbereiteten Grundstücke darauf, bebaut zu werden.
Diese Gründe sprechen für einen Neubau
Wer nicht zur Riege der mutigen Hand- und Heimwerker gehört, die ein Bestandsgebäude zum Wohntraum werden lassen wollen oder können, setzt auf einen Neubau. Verständlich ist das allemal, sprechen doch diese Gründe dafür:
- Wer ein Grundstück samt Bestandsgebäude erwirbt (oder ersteigert) und anschließend feststellt, dass vor allem auch an relevanten Bauteilen hantiert werden müsste, der bestellt vergleichsweise schnell die Abrissfirma, denn: Wenn es an die Statik geht, wird es richtig teuer. Auch Probleme bei der Wärmedämmung und bei der Belüftung können den Gedanken an einen Abriss begünstigen.
- Wer auf einen Neubau setzt, der denkt auch an die Zukunft. Wenn möglich barrierefrei angelegt, können in einem soliden Neubau auch noch nachträglich noch Anpassungen mit Blick auf die Barrierefreiheit im Treppenhaus oder bei Türen umgesetzt.
- Die Haustechnik und die Energieeffizienz eines Neubaus sind selbst bei einer durchdachten Sanierung kaum erreichbar. Und so kommt die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen regelmäßig zu dem Schluss, dass eine Sanierung sich nur für wenige Gebäude eignet. Details darüber gibt es in dieser Publikation.
Siehe dazu:
Abriss – was ist zu beachten?
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Wer sich nach einer gebrauchten Immobilie umsieht, steht öfters vor der Frage: Sanierung oder Abriss und Neubau – was lohnt sich mehr? Schon vor einigen Jahren kam eine Studie der Kampagne "Impulse für den Wohnungsbau" zu dem Ergebnis, dass bei jedem zehnten Haus in Deutschland eine Sanierung der Bausubstanz teurer käme als Abbruch und Neubau.
Ein Abriss geht schneller und leichter vonstatten, als man denkt. Doch sollte der Bauherr die folgenden 9 Punkte bei der Planung und der Durchführung des Abbruchs beachten.
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