Abriss vom Haus – diese Punkte sind beim Abbruch zu beachten

Dieser Artikel beleuchtet die vielschichtigen Aspekte des Gebäudeabrisses, von den rechtlichen Rahmenbedingungen über Sicherheits- und Umweltaspekte bis hin zu den wirtschaftlichen Überlegungen, die hinter jedem Abrissprojekt stehen. Ob du ein Bauherr, ein Entwickler oder einfach nur an der Thematik interessiert bist, hier findest du umfassende Informationen, die dir helfen, den Abrissprozess besser zu verstehen und erfolgreich zu gestalten.

Ein Abriss geht schneller und leichter vonstatten, als man denkt. Doch sollte der Bauherr die folgenden Punkte zu den Grundlagen vom Gebäudeabbruch bei der Planung und der Durchführung des Abbruchs beachten.

1. Wann kommt es zu einem Abriss?

Hauptmotiv eines Abrisses ist zumeist, dass sich die Sanierung der bestehenden Bausubstanz wirtschaftlich nicht sinnvoll rechnet. Seltener wünscht ein vermögender Bauherr einfach eine völlig andere Hauskonzeption und hat das Haus nur wegen der guten Lage des Grundstücks gekauft.

Es kann auch sein, dass die Statik eines Hauses derart gefährdet ist, dass zum Schutz für Mensch und Tier das gesamte Gebäude neu aufgebaut werden muss. Manchmal muss man hierfür ein Haus nur "bis auf die Grundmauern abreißen", zumeist wird auch das komplette Fundament mit entfernt.

Das Fundament kann tief in den Grund vom Grundstück reichen. Bei Abtragen des Fundamentes werden auch eventuelle Bodendämmungen und umliegende Dränagen rausgeholt und entsorgt.

1.2. Anbau abreissen

Wenn nur ein Teil des Gebäudes, z.B. ein Stockwerk oder ein Anbau abgerissen wird, spricht man von Teilabriss oder Teilabbruch.

2. Ist eine Abrissgenehmigung notwendig? Rechtliche Aspekte und Genehmigungen

Beim Abriss eines Gebäudes kommen viele rechtliche Fragen auf. Die zentrale davon ist die nach der Abrissgenehmigung. Diese Genehmigung ist in Deutschland oft erforderlich und muss bei der zuständigen Baubehörde beantragt werden. Die notwendigen Unterlagen können variieren, umfassen jedoch typischerweise einen Lageplan des zu abreißenden Gebäudes, Grundrisszeichnungen, Fotos vom Bestand sowie eine detaillierte Beschreibung des Abbruchvorhabens. Zusätzlich kann eine Erklärung zur Entsorgung des Bauschutts gefordert werden. Diese sorgfältige Dokumentation dient dazu, sicherzustellen, dass das Abbruchprojekt keine negativen Auswirkungen auf die Umgebung hat und dass alle Sicherheitsstandards eingehalten werden.

Ein interessantes Beispiel für die Praxis ist die Stadt Hamburg, wo die Abrissgenehmigung Teil eines umfassenderen „Bauvorbescheids“ ist. Dieser klärt die Zulässigkeit von Bauvorhaben vor Einreichung des eigentlichen Bauantrags.

Die Vorschriften für den Abriss können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. In Bayern etwa muss bei Gebäuden, die in einem historischen Kontext stehen, zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis eingeholt werden. Im Gegensatz dazu ist in Berlin die Abrissgenehmigung direkt in das allgemeine Baugenehmigungsverfahren integriert, was den Prozess straffen soll.

Du darfst auf keinen Fall mit dem Abbruch beginnen, bevor die eventuell erforderlichen Genehmigungen vorliegen.

Die Abbruchgenehmigung enthält weitere Arbeitsanweisungen hinsichtlich Umweltschutz und Entsorgung. Diese Abbruchgenehmigung sollte der Bauherr dem Abbruchunternehmen zukommen lassen. Ab dann ist das Abbruch-Unternehmen für die Einhaltung der Auflagen verantwortlich.

3. Vorgehen bei einem Abriss

Je nach Material der Gebäudehülle, der Qualität der Bausubstanz und der Hausgröße kann es beim Abriss zu folgenden Arbeiten kommen:

• Abgreifen
• Einschlagen
• Eindrücken
• Einziehen
• Stemmen
• Pressschneiden
• Scherschneiden
• Spalten
• Demontieren
• Sprengen
• Bohren
• Sägen
• Thermisches Trennen (Brennen, Sauerstoffkernlanze)
• Fräsen
• Hochdruckschneiden und -fräsen

Der Abriss eines Gebäudes ist ein komplexer Prozess, der verschiedene Methoden und Techniken umfasst, die je nach Material und Struktur des Gebäudes ausgewählt werden. Die gängigsten Abrissmethoden lassen sich in drei Hauptkategorien einteilen: mechanischer Abriss, Abriss durch kontrollierte Sprengung und manueller Abriss.

• Mechanischer Abriss wird oft bei großen Strukturen angewandt und erfolgt mittels schwerer Maschinen wie Baggern, Abrissbirnen oder Hydraulikzangen. Diese Technik ist effizient für Betonstrukturen und große Gebäude, wo schnelles, effektives Arbeiten gefragt ist. Ein bemerkenswertes Beispiel hierfür ist der Abriss des AfE-Turms in Frankfurt, der 2014 in weniger als zehn Sekunden durch eine kontrollierte Sprengung zu Boden gebracht wurde.
• Kontrollierte Sprengung ist speziell für extrem hohe Gebäude geeignet, wo andere Methoden zu zeitaufwendig oder riskant wären. Diese Methode erfordert präzise Berechnungen und sorgfältige Planung, um sicherzustellen, dass das Gebäude in die gewünschte Richtung fällt und umliegende Strukturen nicht beschädigt werden.
• Manueller Abriss wird vorwiegend bei kleineren oder historisch wertvollen Gebäuden angewendet, bei denen Materialien möglicherweise wiederverwendet werden sollen. Dieser Ansatz ist arbeitsintensiver und langsamer, bietet jedoch die Möglichkeit, Baustoffe sorgfältig zu entfernen und später wiederzuverwenden.

Unabhängig von der gewählten Abrissmethode sind Sicherheitsmaßnahmen und ein effektives Risikomanagement entscheidend. Dazu gehören die Sicherung der Abrissstätte, um Unbefugten den Zutritt zu verwehren, die ständige Überwachung der Luftqualität auf gefährliche Stäube, die Einrichtung von Sicherheitszonen und die Schulung aller Beteiligten in Erster Hilfe und Notfallverfahren. Zudem muss ein detaillierter Plan für den Umgang mit unvorhergesehenen Ereignissen wie dem Fund von Asbest oder anderen Gefahrstoffen vorliegen.

Nur in seltenen Fällen wird ein Gebäude gesprengt und der übrig gebliebene Schutt dann nur noch abgetragen. Weitere Details:

3.1. Video: Abriss eines Hauses im Zeitraffer

Länge: 2 Minuten

3.2. Erstmal alles raus

Vor dem Abbruch wird die Immobilie entrümpelt. Die Türen und Fenster werden sicherheitshalber abgebaut und alles, was am Ende kein Bauschutt ist, wird aus dem Gebäude entfernt. Dazu gehören auch Elektrogeräte und Teppiche. 

Nach dem Abriss wird der Bauschutt nach Möglichkeit sortiert und materialspezifisch entsorgt. Siehe dazu folgende Artikel:

Der Abfall, welcher beim Abriss entsteht, muss entsprechend getrennt und entsorgt werden. Es besteht eine Pflicht zur Abfalltrennung.

Je leichter der Bauschutt sortiert werden kann, desto geringer fallen in der Regel die Kosten für die Entsorgung aus.

4. Was kostet der Abriss von einem alten Haus?

Die Kosten eines Abrisses können stark variieren und hängen von zahlreichen Faktoren ab. Zu den wichtigsten Einflussgrößen zählen die Größe und Komplexität des Gebäudes, die Zugänglichkeit der Baustelle, die Preise für die Entsorgung von Materialien und die Notwendigkeit spezieller Abrissmethoden.

Die direkten Kosten für den Abriss setzen sich zusammen aus den Ausgaben für die Abrissfirma, die Kosten für Maschinen und Geräte, die Entsorgung des Bauschutts und gegebenenfalls die Kosten für eine temporäre Umsiedlung der Bewohner. Indirekte Kosten können durch Verzögerungen, unerwartete Funde wie kontaminierte Materialien oder durch Schäden an benachbarten Strukturen entstehen.

Ein Vergleich der Kosten und Vorteile von Abriss gegenüber der Sanierung zeigt, dass der Abriss in einigen Fällen wirtschaftlicher sein kann. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Struktur erhebliche Schäden aufweist, die eine Sanierung teuer und zeitintensiv machen würden. Ein Abriss und Neubau kann auch dann sinnvoller sein, wenn das Gebäude nicht mehr den aktuellen Anforderungen an Energieeffizienz und Nutzung entspricht.

Wie teuer der Abriss letztendlich wird, hängt von

• der Lage des Hauses,
• dessen Größe,
• dem Schadstoffgehalt der vorhandenen Bausubstanz,
• den Zugangsmöglichkeiten zum Gebäude,
• ob ausreichend Raum zum Rangieren der großen Geräte verfügbar ist,
• ob Nachbargebäude abgesichert werden müssen

und einigem mehr ab.

4.1. Faustformel Abrisskosten

Als Faustformel gilt, dass der Abriss eines mittelgroßen Einfamilienhauses mit 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu Buche schlägt.

Bei kleineren Häusern ohne Keller kann ein Abriss schon ab 5.000 Euro möglich sein. Bei normalen Einfamilienhäusern belaufen sich die Kosten vom Abriss meist zwischen 10.000 und 25.000 Euro.

5. Wann lohnt sich ein Abriss?

Ein Beispiel für eine Kosten-Nutzen-Analyse ist der Fall eines alten Einfamilienhauses, dessen Sanierung aufgrund von Asbestbelastung und veralteter Technik weit teurer kommen würde als ein Neubau. In solchen Fällen können die Einsparungen durch modernere, energieeffiziente Bauweisen und die bessere Ausnutzung des Grundstücks die Abrisskosten rechtfertigen.

Es ist jedoch wichtig, dass jeder Fall individuell betrachtet wird. Die Entscheidung zwischen Sanierung und Abriss sollte auf einer detaillierten Analyse der strukturellen Integrität des Gebäudes, der zukünftigen Nutzungspläne sowie der finanziellen und ökologischen Auswirkungen basieren. Langfristig kann eine gut durchdachte Entscheidung zur Sanierung oder zum Abriss nicht nur finanzielle Vorteile bieten, sondern auch einen positiven Beitrag zur städtischen Entwicklung und zum Umweltschutz leisten.

Sollten man lieber abreißen und neu bauen oder die bestehende Immobilie sanieren? Was für Kosten kommen uns auf einen zu und was lohnt sich mehr? Antworten darauf in diesem Video

Länge: 13 Minuten

6. Planung und Durchführung vom Abriss

Die Planung und Durchführung eines Abrisses erfordert umfangreiche Vorbereitungen und eine sorgfältige Koordination mit verschiedenen Beteiligten. Um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten und unerwünschte Überraschungen zu vermeiden, solltest du folgende Schritte beachten.

6.1. Auswahl und Koordination mit Abrissunternehmen

Die Auswahl eines kompetenten Abrissunternehmens ist entscheidend für den Erfolg Ihres Projekts. Beginne mit einer detaillierten Recherche möglicher Unternehmen. Prüfe deren Referenzen, Erfahrung und die Zufriedenheit früherer Kunden. Es ist ratsam, Angebote von mehreren Firmen einzuholen und diese nicht nur nach dem Preis, sondern auch nach der Qualität der angebotenen Dienstleistungen zu bewerten.

Sobald du dich für ein Unternehmen entschieden hast, ist die Koordination der Tätigkeiten essentiell. Dies umfasst die Planung der zeitlichen Abläufe, die Klärung von Zuständigkeiten und die Sicherstellung, dass alle erforderlichen Genehmigungen und Unterlagen vorliegen. Die Kommunikation sollte klar und regelmäßig erfolgen, um sicherzustellen, dass alle Parteien über Fortschritte und mögliche Änderungen informiert sind.

6.2. Vorbereitung des Abrisses

Die physische Vorbereitung des Standortes ist ein kritischer Aspekt. Dazu gehört das Entfernen von wiederverwendbaren Materialien und Einrichtungen, die Sicherung von benachbarten Strukturen und die Installation von Schutzmaßnahmen gegen Staub und Lärm. Besondere Aufmerksamkeit sollte der Identifizierung und sicheren Entfernung von gefährlichen Stoffen wie Asbest oder bleihaltigen Materialien gewidmet werden.

Es ist auch wichtig, wie oben beschrieben alle relevanten Behörden, einschließlich der lokalen Bauaufsicht und Umweltämter, über den geplanten Abriss zu informieren. Dies stellt sicher, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden und vermeidet rechtliche Probleme.

6.3. Tipps zur Vermeidung häufiger Fehler

Ein häufiger Fehler in Abrissprojekten ist das Unterlassen einer gründlichen Inspektion der Gebäudestruktur. Unbekannte oder unsichtbare Probleme, wie versteckte Hohlräume oder nicht dokumentierte Bauänderungen, können den Abrissprozess erheblich komplizieren und verzögern. Eine sorgfältige Untersuchung des Gebäudes, idealerweise durch einen erfahrenen Ingenieur, kann solche Probleme frühzeitig aufdecken.

Ein weiterer häufiger Stolperstein ist die Unterschätzung der Kosten und des Zeitaufwands. Um dies zu vermeiden, sollte ein detaillierter Plan erstellt werden, der alle Aspekte des Projekts umfasst, einschließlich eines angemessenen Budgetpuffers und realistischer Zeitfenster für unerwartete Herausforderungen.

Außerdem ist es von großer Bedeutung, dass die Abrissarbeiten regelmäßig überwacht werden. Dies ermöglicht es, auf Probleme schnell zu reagieren und sicherzustellen, dass der Abriss nach Plan verläuft. Eine effektive Überwachung beinhaltet regelmäßige Besprechungen mit dem Abrissunternehmen und ständige Kontrollen der Baustelle.

6.4. Zusammenarbeit mit der Gemeinschaft

Nicht zu vergessen ist die Bedeutung der Einbeziehung und Information der Gemeinschaft. Abrissprojekte können für Anwohner belastend sein. Durch frühzeitige Kommunikation und das Angebot, Bedenken und Fragen zu klären, kannst du Unterstützung für das Projekt gewinnen und Konflikte minimieren. Veranstalte eventuell Informationsveranstaltungen oder biete eine Kontaktmöglichkeiten an, um Transparenz und Offenheit zu fördern.

7. Wer macht den Abriss?

Vom Prinzip her darf jeder einen Abriss durchführen, aber nicht jede Baufirma ist auf einen Gebäudeabriss spezialisiert. Ein Abbruchunternehmen sollte bestimmte Befähigungen nachweisen. Dazu gehört grundlegendes Wissen zum Abbruch sowie nachgewiesene Erfahrungen in Arbeitsschutz und Statik. Kurz: Die Firma muss berechtigt sein, Abrissarbeiten auszuführen. Die meisten Rohbauunternehmen verfügen über diese Befähigung, es gibt aber auch spezialisierte Abrissfirmen. Oft bedienen sich normale Hausbauunternehmen derartiger Firmen als Subunternehmer.

7.3. Umfrage: Wie machst du den Abriss?

8. Muss ich den Abriss versichern? Versicherungen und Haftung

Beim Abriss von Gebäuden ist es unerlässlich, dass du als Bauherr oder Unternehmer über die richtigen Versicherungen verfügst, um dich gegen mögliche Schäden und Haftungsansprüche abzusichern. Die Grundlage bildet die Bauherrenhaftpflichtversicherung, die Schäden abdeckt, die Dritten während der Abrissarbeiten entstehen könnten. Diese Versicherung ist besonders wichtig, da sie nicht nur Personen- und Sachschäden am Nachbareigentum abdeckt, sondern auch die Kosten für eventuelle Rechtsstreitigkeiten trägt.

Eine weitere wichtige Versicherung ist die Bauleistungsversicherung, die Schäden am Abrissobjekt selbst versichert, die durch unvorhergesehene Ereignisse wie Feuer, Sturm oder Vandalismus entstehen können. Auch wenn das Gebäude zum Abbruch bestimmt ist, können solche Ereignisse zusätzliche Kosten verursachen und den Projektzeitplan beeinträchtigen.

In Bezug auf die Haftung ist es entscheidend, dass alle Sicherheitsvorschriften und lokalen Bauvorschriften strikt eingehalten werden. Sollten während des Abrisses Schäden entstehen, liegt die Haftung in der Regel beim Abrissunternehmen, vorausgesetzt, es handelt sich um Folgen von Fahrlässigkeit oder Missachtung der Sicherheitsprotokolle. In solchen Fällen sind die Unternehmen durch ihre Betriebshaftpflichtversicherung geschützt.

Ein konkretes Beispiel für die Bedeutung angemessener Versicherung ist der Fall eines Abrisses in einer dicht bebauten Innenstadt, bei dem ein angrenzendes Gebäude leicht beschädigt wurde. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckte die Reparaturkosten des Schadens und verhinderte eine langwierige rechtliche Auseinandersetzung.

9. Umweltaspekte

Die Auswirkungen von Abrissprojekten auf die lokale Umwelt sind nicht zu unterschätzen. Neben Lärm und Staub, die unmittelbare Beeinträchtigungen darstellen, gibt es langfristige ökologische Folgen, die durch unsachgemäße Entsorgung von Baustoffen wie Asbest oder Blei entstehen können. Um diese negativen Effekte zu minimieren, setzen viele Städte auf strenge Abbruchauflagen und überwachen die Einhaltung von Umweltschutzbestimmungen genau. Beispielsweise erfordert der Abriss in dicht besiedelten oder umweltsensiblen Gebieten oft eine vorherige Umweltverträglichkeitsprüfung, um potenzielle Schäden zu evaluieren und entsprechende Gegenmaßnahmen zu planen.

Ein Schlüssel zur Reduzierung der Umweltbelastung liegt im Recycling von Abbruchmaterialien. Viele der beim Abriss anfallenden Materialien, wie Ziegel, Beton und Metalle, können wiederaufbereitet und in neuen Bauprojekten verwendet werden. Dies nicht nur reduziert die Abfallmengen, die auf Deponien enden, sondern spart auch Ressourcen und Energie, die für die Herstellung neuer Baustoffe nötig wären. Ein gelungenes Beispiel hierfür ist der Einsatz von recyceltem Beton als Unterbau für Straßen und Wege, der bereits vielerorts praktiziert wird.

In Deutschland ist die Wiederverwendung von Baustoffen in den letzten Jahren zunehmend in den Fokus gerückt. Initiativen und Projekte, wie die Pilot-Recyclingbörse in Nordrhein-Westfalen, vermitteln Baustoffe, die aus Abbruchprojekten stammen, an interessierte Parteien im Bauwesen. Diese Praxis zeigt, wie eine effiziente Kreislaufwirtschaft im Baubereich zur Schonung der Umwelt beitragen kann.

9.1. Wer darf Asbest abreißen?

In alter Bausubstanz findet sich oft Asbest. Diese so harmlosen Silikat-Minerale besitzen hervorragende Baueigenschaften, sind hitzebeständig und lassen sich gut mit Zement vermischen. Leider können sie bei Freisetzung, wie es bei einem Abriss geschieht, schwere Lungenschäden hervorrufen. 

Der Abriss von Asbest verlangt daher weitere Qualifikationen. Sollte es sich um ein schadstoffverdächtiges Haus handeln, wird in der Regel zunächst ein erfahrener Fachgutachter zur Hilfe geholt. Wenn dann im Abriss-Haus größere Mengen an Asbest verbaut sind, bedarf der Abriss spezialisierter Abbruch-Unternehmen. Diese müssen für einen fachgerechten Abriss und die entsprechende Asbest-Entsorgung garantieren können.

10. Wie lange dauert der Abriss eines Hauses?

Wenn du ein Profi-Unternehmen mit dem Abriss beauftragst, dauert ein normaler Abriss ein bis drei Tage.

Der Abbruch von einem mittelgroßen Einfamilienhaus ohne Keller nimmt mit Aufräumen rund anderthalb Tage in Anspruch.

11. FAQ zum Abriss

Hier sind Antworten auf die zehn häufigsten Fragen zum Thema Abriss von Gebäuden:

12. Ergänzungen und Fragen von Lesern

• Bauschutt wiederverwerten
  Anonym fragt: Kann man den Abriss bzw. das sortierte und gebrochene Material (Ziegel, Beton) auf der Baustelle wieder verbauen?
  Frostschutzunterbau für Straße bzw. Einfahrt, Gehweg usw. ...
  Was ist dabei zu beachten? Ist eine Zertifizierung erforderlich?
  Antwort bauen-und-heimwerken.de: Das ist ein umfangreiches Thema. Zunächst musst du zwischen unvermischten und vermischten Bauabfällen unterscheiden. Des Weiteren, ob das Baumaterial behandelt ist oder nicht.
  Steine, Ziegel und Co. (Baustoffe mineralischen Ursprungs) können, wenn sie ausreichend zerkleinert sind, als Unterbau für Gehwege dienen. Oder in gröberer Form beispielsweise als Drainage für die Kräuterspirale. Der Fantasie sind da keine Grenzen gesetzt.
  Hölzer können für den Schuppenbau genutzt werden (oder in unbehandelter Form verbrannt werden), Eisen kannst du auf dem Schrottplatz verkaufen ...
  Google mal nach "Bauschutt wiederverwenden" - da gibt es zahlreiche weitere Anregungen.
• Wann vollständig abgerissen?
  Anonym fragt: Ab wann gilt ein Haus als vollständig abgebrochen?
  Antwort bauen-und-heimwerken.de: 

  Ein Haus gilt als vollständig abgerissen, wenn alle strukturellen Komponenten, einschließlich Fundament, Wände, Dach, Innenstrukturen und jeglicher Anbauten entfernt worden sind. Dies schließt in der Regel auch die Entfernung von Versorgungsleitungen wie Strom-, Wasser- und Gasleitungen sowie Abwasser- und Drainagesystemen ein, es sei denn, sie sollen für den Neubau wiederverwendet werden.
  Die spezifischen Anforderungen können je nach lokalen Bauvorschriften und Umweltgesetzen variieren, also ist es immer ratsam, sich an eine lokale Baubehörde zu wenden, um sicherzustellen, dass alle Anforderungen erfüllt sind. Es ist auch zu beachten, dass oft ein ordnungsgemäßer Abfallentsorgungsplan benötigt wird, um sicherzustellen, dass alle Materialien sicher und umweltverträglich entsorgt werden.
  Abschließend gilt ein Haus als vollständig abgerissen, wenn der Standort so vorbereitet ist, dass er für eine neue Konstruktion oder einen anderen Verwendungszweck bereit ist.

• Tapeten separat entsorgen?
  Müssen Tapeten gesondert abgetragen und entsorgt werden?
  Antwort: Ob Tapeten vor einem Hausabriss gesondert abgetragen und entsorgt werden müssen, hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Art der Tapeten und den lokalen Vorschriften zur Abfallentsorgung. Einige ältere Tapeten können Materialien wie Asbest enthalten, die gesundheitsschädlich sind und daher spezielle Entsorgungsverfahren erfordern. In vielen Fällen ist es jedoch nicht notwendig, Tapeten vor dem Abriss eines Gebäudes zu entfernen, da sie zusammen mit dem restlichen Bauschutt entsorgt werden können. Es ist immer ratsam, sich an einen professionellen Abrissunternehmer oder eine lokale Abfallentsorgungsbehörde zu wenden, um spezifische Anforderungen und Vorschriften zu klären.
• Schäden am Nachbargebäude durch Abriss
  Anonym fragt: Wer ist verantwortlich, wenn das Nachbarhaus total verschmutzt?
  Antwort bauen-und-heimwerken.de: Prinzipiell haftet der Betreiber des Abrisses für Schäden am Nachbargebäude. Aber gewisse Staubbelastungen müssen hingenommen werden, wenn sich der Betreiber des Abrisses um Staubminimierung bemüht hat. 

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