Baufinanzierung: aktuelle Zinsen und Tipps zum Sparen

Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die aktuellen Zinsen, wichtige Nebenkosten und was du zur Kreditwürdigkeit wissen solltest. Egal, ob du bauen, kaufen oder renovieren möchtest, eine fundierte Entscheidung erfordert genaue Kenntnisse der Marktbedingungen und der eigenen finanziellen Möglichkeiten. Im Artikel findet sich ein Vergleich aktueller Zinsen für die Baufinanzierung, Antworten zu Fragen rund um den Kredit sowie Tipps, um günstige(re) Zinsen zu erhalten.

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Inhalt: Baufinanzierung: aktuelle Zinsen und Tipps zum Sparen

Kurz zusammengefasst

  • Baufinanzierung: Eine Baufinanzierung dient dem Erwerb oder Bau von Immobilien durch langfristige Kredite. Wichtige Faktoren sind dabei Zinssätze, die Kreditlaufzeit und die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers.
  • Zinssätze: Die Zinssätze für Baufinanzierungen hängen von der Zinsbindungsdauer, der Bonität des Kreditnehmers und den aktuellen Marktkonditionen ab. Historisch gesehen befinden sich die Zinsen auf einem relativ durchschnittlichen Niveau.
  • Bonität: Die Bonität eines Kreditnehmers wird über den Schufa-Score und andere finanzielle Indikatoren ermittelt. Eine gute Bonität ist entscheidend für den Erhalt günstiger Zinskonditionen.
  • Nebenkosten: Zu den Nebenkosten einer Baufinanzierung zählen Notargebühren, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und weitere Bearbeitungsgebühren. Diese können einen erheblichen Anteil der Gesamtkosten ausmachen.
  • Rückzahlungsoptionen: Kreditnehmer sollten Möglichkeiten wie Sondertilgungen möglichst mit vereinbaren, um so potentiell Zinskosten zu sparen und die Laufzeit des Kredits zu verkürzen.
  • Anschlussfinanzierung: Nach Ablauf der Zinsbindung muss eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung geplant werden, die erneut zu günstigen Konditionen führen kann.
  • Staatliche Förderungen: Es gibt verschiedene Förderprogramme wie KfW-Kredite oder Wohn-Riester, die die Finanzierungslast unter bestimmten Bedingungen reduzieren können.

Details und Erläuterungen zu allen Punkten im weiteren Artikel.

1. Aktuelle Zinsen der Baufinanzierung Mai 2024

Datum: Freitag, den 24. Mai 2024

Baufinanzierung Rechner

2. Baufinanzierungsrechner

Mit diesem Rechner kannst du nachvollziehen, wie sich unterschiedliche Zinsen entwickeln.

Hypothekenkreditrechner
Kreditbetrag*
Diese Summe nehmen Sie auf und erhalten Sie ausgezahlt.
Jährlicher Effektivzins* %
Anfängliche Tilgung* % pro Jahr
Laufzeit* Jahre
Ev. Sondertilgungen* € pro Jahr
 
* = notwendig zur Berechnung

3. Entwicklung der Zinssätze in den letzten Jahren

Der Markt für Baufinanzierungen ist in Deutschland ständig in Bewegung. In den letzten zehn Jahren haben wir eine signifikante Veränderung der Zinssätze erlebt, die sich stark auf die Entscheidungen von Bauherren und Immobilienkäufern ausgewirkt hat. Nach dem Finanzcrash 2008 fielen die Zinssätze für Hypothekendarlehen auf historische Tiefstände. Dieser Trend hielt bis in die späten 2010er Jahre an, wobei die Zinsen für 10-jährige Baufinanzierungen oft unter 2 % lagen. Teilweise wurden Kredite sogar unter einem Prozent Schuldzins vergeben. Ein solches Zinsniveau war besonders attraktiv für Käufer und Bauherren, da es ermöglichte, größere Summen zu erschwinglichen Konditionen zu finanzieren.

3.1. Vergleich aktueller Zinsen mit dem historischen Durchschnitt

Die derzeitigen Zinsen für Baufinanzierungen haben sich im Vergleich zu den Tiefständen der letzten Jahre wieder erhöht. Aktuelle Daten zeigen, dass die durchschnittlichen Zinssätze für ähnliche Darlehen nun um die 4 % liegen, abhängig von der Bonität des Kreditnehmers und anderen Faktoren wie der Laufzeit und der Darlehenshöhe.

Im Vergleich zum historischen Durchschnitt der letzten 30 Jahre, wo Zinsen im Schnitt zwischen 4 und 5 % lagen, sind diese Werte immer noch in Ordnung. In der Spitze sahen wir in den 90er-Jahren Hausfinanzierungen mit 9 Prozent Zinsen!

3.2. Langfristige Perspektiven und strategische Überlegungen

Für potenzielle Bauherren und Immobilienkäufer ist es entscheidend, nicht nur die aktuellen Zinssätze zu betrachten, sondern auch die langfristigen Trends und deren mögliche Entwicklung zu verstehen. Die Europäische Zentralbank (EZB) spielt dabei eine Schlüsselrolle, da ihre geldpolitischen Entscheidungen direkt die Zinssätze beeinflussen. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit oder niedriger Inflation tendiert die EZB dazu, die Zinsen niedrig zu halten, um die Wirtschaft anzukurbeln. Sollte die Inflation jedoch steigen, könnte dies zu einer Anhebung der Zinsen führen, um die Wirtschaft abzukühlen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die persönliche Finanzsituation. Es ist ratsam, eine langfristige Perspektive einzunehmen und eventuelle Zinserhöhungen in die finanzielle Planung miteinzubeziehen. Eine Möglichkeit, sich gegen zukünftige Zinssteigerungen abzusichern, ist die Wahl einer langen Zinsbindungsdauer. Dadurch können sich Kreditnehmer die aktuellen niedrigen Zinsen für einen längeren Zeitraum sichern.

4. Kreditwürdigkeit und Bonität bei der Baufinanzierung

Einfluss der Bonitätsbewertungen auf die Zinsen
Die Kreditwürdigkeit, auch als Bonität bekannt, spielt eine zentrale Rolle bei der Bestimmung der Zinskonditionen, die Banken und Kreditinstitute ihren Kunden anbieten. In Deutschland und weltweit nutzen Kreditgeber die Bonität, um das Risiko eines Kreditnehmers einzuschätzen – je höher das Risiko, desto höher der Zinssatz, den der Kreditnehmer wahrscheinlich zahlen muss. Dieses System basiert auf der Logik, dass ein höheres Ausfallrisiko durch höhere Zinsen kompensiert werden sollte, um das Risiko für den Kreditgeber zu mindern.

Wie wird die Bonität bewertet?
Die Bewertung der Kreditwürdigkeit erfolgt meist durch die Analyse verschiedener Faktoren wie Einkommensniveau, bestehende Schulden, Zahlungshistorie, Berufsstatus und manchmal auch das Alter des Kreditantragstellers. In Deutschland ist die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) eine der Hauptinstitutionen, die Kreditinformationen sammelt und bewertet. Ein Schufa-Score, der von 0 bis 100 reicht, wobei ein höherer Wert eine bessere Kreditwürdigkeit anzeigt, wird verwendet, um die Kreditfähigkeit zu messen.

Beispiele aus der Praxis
Stelle dir vor, zwei Personen möchten jeweils 200.000 Euro für den Kauf eines Hauses aufnehmen. Person A hat einen exzellenten Schufa-Score von 98, was auf eine sehr zuverlässige Zahlungshistorie und stabile finanzielle Verhältnisse hinweist. Person B hingegen hat einen Score von 75, der vielleicht aufgrund einiger verspäteter Kreditkartenzahlungen niedriger ausfällt. In der Regel würde Person A deutlich günstigere Zinskonditionen erhalten als Person B, was sich direkt auf die monatlichen Rückzahlungsraten und die Gesamtkosten des Kredits auswirkt.

Maßnahmen zur Verbesserung der eigenen Bonität
Die gute Nachricht ist, dass die Kreditwürdigkeit nicht statisch ist und durch gezielte Maßnahmen verbessert werden kann. Hier sind einige Schritte, die potenzielle Kreditnehmer unternehmen können, um ihre Bonität zu verbessern, bevor sie eine Baufinanzierung beantragen:

  • Schuldenmanagement
    Der erste Schritt zur Verbesserung Ihrer Bonität ist ein effektives Schuldenmanagement. Dies bedeutet, bestehende Schulden zu konsolidieren und systematisch abzubauen. Dazu gehört das rechtzeitige und vollständige Bezahlen von Kreditkartenrechnungen, Darlehen und anderen finanziellen Verpflichtungen.
  • Aufbau einer positiven Kredithistorie
    Ein häufiger Irrglaube ist, dass das komplette Vermeiden von Krediten zu einer guten Bonität führt. Tatsächlich sehen Kreditgeber gerne, dass Sie in der Vergangenheit Kredite aufgenommen und zuverlässig zurückgezahlt haben. Das fristgerechte Zurückzahlen von kleinen Krediten oder Kreditkarten kann Ihre Kreditwürdigkeit verbessern.
  • Optimierung der persönlichen Finanzen
    Zu einer guten Bonität gehört auch eine stabile finanzielle Situation. Dies beinhaltet ein regelmäßiges Einkommen, das idealerweise über einen längeren Zeitraum beim gleichen Arbeitgeber erzielt wird, sowie ein Notgroschen, der finanzielle Schwankungen ausgleichen kann. Auch die Reduzierung der Kreditanfragen kurz vor der Beantragung einer Baufinanzierung kann sich positiv auswirken, da häufige Anfragen als finanzielle Unsicherheit interpretiert werden können.
  • Kontinuierliche Überwachung der Schufa-Daten
    Fehler in den Schufa-Daten können vorkommen und die Kreditwürdigkeit negativ beeinflussen. Es ist daher ratsam, regelmäßig eine Selbstauskunft bei der Schufa zu beantragen und diese auf Ungereimtheiten zu überprüfen. Unstimmigkeiten sollten umgehend gemeldet und geklärt werden.

Wie schätzt du deine aktuelle Kreditwürdigkeit ein?

 

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5. Eigenkapital verbilligt die Baufinanzierung

Die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals beeinflusst maßgeblich die Zinskonditionen einer Baufinanzierung. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das Risiko für die Bank, wodurch günstigere Zinssätze angeboten werden können. Typischerweise führt ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten zu besseren Zinskonditionen. Mehr Eigenkapital bedeutet auch niedrigere monatliche Raten und eine insgesamt kostengünstigere Finanzierung.

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6. Zusatzkosten und Gebühren bei der Baufinanzierung

6.1. Überblick über anfallende Nebenkosten

Bei der Planung einer Baufinanzierung ist es essentiell, nicht nur die Hauptkosten wie den Kaufpreis des Objekts und die Zinsen für das Darlehen zu berücksichtigen, sondern auch die diversen Nebenkosten, die beträchtlich zu den Gesamtausgaben beitragen können. Diese Nebenkosten umfassen eine Vielzahl von Gebühren, die während des Kaufprozesses anfallen:

Notargebühren

Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch ist die Inanspruchnahme eines Notars unumgänglich. Die Gebühren hierfür sind gesetzlich reguliert und richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Typischerweise können Käufer mit Kosten in Höhe von etwa 1,5% bis 2% des Kaufpreises für notarielle Dienste rechnen.

Grundbuchkosten

Die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ist ein weiterer notwendiger Schritt, der ebenfalls kostenpflichtig ist. Diese Kosten setzen sich zusammen aus der Grundbucheintragung selbst und häufig einer Gebühr für die Löschung alter Einträge. Die Grundbuchkosten betragen in der Regel etwa 0,5 % des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Abgabe, die beim Erwerb von Immobilien fällig wird. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises, was diese Steuer zu einem der größten Einzelposten unter den Nebenkosten macht.

Siehe auch:

Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Notarkosten

  • Vom Gesetzgeber gefordert für Kaufvertrag, Grundbucheintragung und die Eintragung einer Grundschuld;
  • Faustformel: Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises.
Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis
Dienstleistung vom Notar Gebühren
Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) 1.070 Euro
Betreuungskosten (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) 260 Euro
Kaufvollzug (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Gesamtkosten
1.865 Euro
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr;

 

Grunderwerbsteuer

  • Faustformel: Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!

Grundbuchkosten

  • Faustformel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!

Maklercourtage (falls involviert)

  • Faustformel:  Maklercourtage liegt meist zwischen 4 und 8 % des Kaufpreises, aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer.

Modernisierung (je nach Einzelfall)

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6.2. Unterschiedliche Gebührenstrukturen der Anbieter

Neben den gesetzlich geregelten Gebühren gibt es auch variierende Kostenstrukturen, die von den individuellen Kreditinstituten abhängig sind. Diese können erheblich dazu beitragen, wie attraktiv ein Finanzierungsangebot letztendlich ist.

Bereitstellungszinsen

Einige Banken berechnen Bereitstellungszinsen für den Teil des Darlehens, der zugesagt, aber noch nicht abgerufen wurde. Diese Zinsen können die Gesamtkosten der Baufinanzierung signifikant erhöhen, besonders wenn der Bau oder der Kauf sich verzögert.

Bewertungsgebühren

Vor der Vergabe eines Hypothekendarlehens verlangen viele Institute eine Bewertung der zu finanzierenden Immobilie. Die Kosten für diese Bewertung können variieren und sind oft vom Darlehensnehmer zu tragen. Es ist ratsam, vorab zu klären, ob und in welcher Höhe solche Gebühren anfallen.

Kontoführungsgebühren

Einige Banken erheben Gebühren für die Führung des Darlehenskontos. Diese können als monatliche oder jährliche Pauschale anfallen und sollten bei einem Vergleich der Finanzierungsangebote berücksichtigt werden.

6.3. Auswirkungen auf die Gesamtkosten der Baufinanzierung

Die unterschiedlichen Gebührenstrukturen können die Gesamtkosten einer Baufinanzierung stark beeinflussen. Es ist wichtig, dass Kreditnehmer alle anfallenden Kosten im Blick haben und diese bei der Auswahl des Kreditangebots berücksichtigen. Ein scheinbar günstiger Zinssatz kann durch hohe Nebenkosten relativiert werden.

Beispielrechnung

Angenommen, jemand erwirbt eine Immobilie für 300.000 Euro. Allein die Grunderwerbsteuer könnte hier zwischen 10.500 Euro und 19.500 Euro liegen, abhängig vom Bundesland. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die sich auf rund 4.500 Euro bis 6.000 Euro belaufen können. Nicht zu vergessen sind mögliche Bewertungs- und Bereitstellungszinsen, die je nach Kreditinstitut variieren.

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Ist die Baufinanzierung unter Dach und Fach, kann es losgehen

7. FAQ zur Baufinanzierung

Hier sind Antworten auf 15 der am häufigsten gestellten Fragen zum Thema Baufinanzierung in Deutschland:

Was ist eine Baufinanzierung? Eine Baufinanzierung ist ein Kredit, der speziell für den Kauf oder Bau von Immobilien vorgesehen ist. Dabei werden in der Regel langfristige Darlehen mit festen oder variablen Zinssätzen verwendet, um den Kaufpreis einer Immobilie oder die Baukosten zu finanzieren.
Welche Unterlagen benötige ich für eine Baufinanzierung? Für eine Baufinanzierung benötigst du in der Regel folgende Unterlagen: Einkommensnachweise, Nachweise über Eigenkapital, Kontoauszüge, Selbstauskunft, Schufa-Auskunft, Kaufvertrag oder Baugenehmigung sowie Pläne des Objekts.
Wie viel Eigenkapital sollte ich für eine Baufinanzierung einplanen? Es wird empfohlen, mindestens 20% des Kaufpreises plus die anfallenden Nebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto günstiger sind in der Regel die Konditionen der Finanzierung.
Was versteht man unter Annuitätendarlehen? Ein Annuitätendarlehen ist eine Form der Baufinanzierung (zudem der Regelfall), bei der die monatliche Rate (Annuität) aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Der Gesamtbetrag bleibt über die Laufzeit hinweg gleich, während der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
Wie wirkt sich die Zinsbindung auf meine Baufinanzierung aus? Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zinssatz deines Darlehens unverändert bleibt. Übliche Zinsbindungsfristen sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Eine längere Zinsbindung bietet mehr Sicherheit gegen steigende Zinsen, führt aber in der Regel zu einem höheren Zinssatz.
Kann ich Sondertilgungen vereinbaren und was bringt das? Ja, Sondertilgungen ermöglichen es dir, dein Darlehen schneller zurückzuzahlen und somit Zinskosten zu sparen. Viele Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von bis zu 5% des ursprünglichen Darlehensbetrags ohne zusätzliche Kosten. Allerdings kommt es auf dein Verhandlungsgeschick an, ob und wieviel Aufpreis du dafür bei den Zinsen zahlst.
Was passiert, wenn die Zinsbindung endet? Nach Ablauf der Zinsbindung bzw. sogar schon einige Jahre davor hast du die Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung zu vereinbaren, dein Darlehen bei einem anderen Anbieter umzuschulden oder den Restbetrag in einer Summe zurückzuzahlen.
Wie beeinflusst meine Schufa-Score die Baufinanzierung? Dein Schufa-Score gibt Auskunft über deine Kreditwürdigkeit und beeinflusst maßgeblich die Zinsen, die dir Banken für deine Baufinanzierung anbieten. Ein guter Schufa-Score kann zu besseren Kreditkonditionen führen.
Was sind die Nebenkosten bei einer Baufinanzierung? Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, eventuelle Maklergebühren sowie die Kosten für die Immobilienbewertung und das Darlehen selbst.
Wie lange dauert die Bearbeitung einer Baufinanzierung? Die Bearbeitung einer Baufinanzierung kann zwischen einigen Tagen bis zu mehreren Wochen dauern, abhängig von der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen und der Auslastung des Kreditgebers.
Kann ich meine Baufinanzierung vorzeitig kündigen? Eine vorzeitige Kündigung des Kredits ist möglich, jedoch in der Regel mit Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden. Diese Entschädigung soll den finanziellen Verlust der Bank ausgleichen, der durch die nicht mehr zufließenden Zinsen entsteht.
Welche staatlichen Förderungen gibt es für Baufinanzierungen? In Deutschland gibt es verschiedene Förderprogramme, etwa KfW-Darlehen oder Wohn-Riester, die unter bestimmten Bedingungen Zuschüsse oder günstige Konditionen für Baufinanzierungen bieten.
Was ist ein Volltilgerdarlehen? Ein Volltilgerdarlehen ist eine Form der Baufinanzierung, bei der das Darlehen innerhalb der festgelegten Zinsbindungsdauer vollständig zurückgezahlt wird. Dies bietet Planungssicherheit, da genau feststeht, wann die Immobilie schuldenfrei sein wird. Allerdings sind die monatlichen Raten im Vergleich zu anderen Darlehensarten höher, wenn die Laufzeit des Kredites gleich bleibt.
Welche Rolle spielt der Beleihungsauslauf bei einer Baufinanzierung? Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen der Höhe des Darlehens und dem Wert der Immobilie. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist das Risiko für den Kreditgeber und desto günstiger sind in der Regel die Zinsen für den Kreditnehmer.
Wie kann ich als Selbstständiger eine Baufinanzierung erhalten? Als Selbstständiger kannst du eine Baufinanzierung erhalten, indem du umfassende Dokumente über dein Einkommen und deine Geschäftslage vorlegst. Dazu gehören Einkommensteuererklärungen, BWA (betriebswirtschaftliche Auswertungen) und ggf. eine positive SCHUFA-Auskunft. Banken prüfen bei Selbstständigen meist genauer, da das Einkommen oft schwankt. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, umso leichter erhältst du einen Kredit.

8. Ergänzung oder Frage von dir?

Gibt es eine Frage zum Beitrag, etwas zu ergänzen oder vielleicht sogar zu korrigieren?

Fehlt etwas im Beitrag? ... Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet. Vielen Dank!

 

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Geschrieben von

Peter Bödeker
Peter Bödeker

Peter hat Volkswirtschaftslehre studiert und arbeitet seit seinem Berufseinstieg im Bereich Internet und Publizistik. Nach seiner Tätigkeit im Agenturbereich und im Finanzsektor ist er seit 2002 selbständig als Autor und Betreiber von Internetseiten. Das Bauen-und-Heimwerken-Projekt entstand aus einer Dachdämmungs-CD-ROM, die Peter zusammen mit mehreren Mitstreitern Anfang der 2000er in eine Heimwerker-Seite umwandelte. Als Hausbesitzer, Gartenbetreiber und leidenschaftlicher Holzwerber bereitet es ihm viel Freude, über Heimwerkerprojekte zu recherchieren, Experten zu befragen und sich eine möglichst einfache und anschauliche Umsetzung der Sachverhalte und How-Tos zu überlegen.

https://www.bauen-und-heimwerken.de

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