Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Ist das klug? Vor- und Nachteile. Tipps, wenn ich es vorhabe. Worauf achten?

Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Deutsche ein großes Lebensziel. Doch oft scheitert dieser Traum an den finanziellen Hürden, insbesondere am notwendigen Eigenkapital. In diesem Artikel widmen wir uns der Frage: Kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wirklich funktionieren? Und wenn ja, ist das klug?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht ganz unproblematisch, aber bei niedrigen Zinssätzen durchaus möglich. Der Bauherr sollte hier allerdings per Rechner wohl kalkulieren, welche Kreditsumme er sich ohne Risiko leisten kann. Der Rechner sollte vor allem zum Vergleich der monatlichen Kostenbelastung in einer Hochzinsphase genutzt werden. Denn bei niedrigen Zinsen sind problemlos hohe Kreditsummen finanzierbar, was viele Häuslekäufer zu teuren Immobilien greifen lässt. Zieht der Zins wieder an, finden sich diese Häuser schnell wieder im Angebot.

Hier erfährst du alles über die Vor- und Nachteile sowie wichtige Tipps, wenn du diesen Weg einschlagen möchtest.

1. Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital klug?

1.1. Was bedeutet Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Zunächst einmal: Was heißt es überhaupt, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abzuschließen? Normalerweise verlangen Banken einen bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises als Eigenkapital, um das Risiko zu minimieren. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital - oft auch 100%-Finanzierung genannt - übernimmt die Bank den gesamten Kaufpreis der Immobilie.

1.2. Vor- und Nachteile

Vorteile

1. Schneller ins Eigenheim: Ohne die Notwendigkeit, Eigenkapital anzusparen, kannst du sofort loslegen und dir dein Traumhaus kaufen.
2. Liquidität bleibt erhalten: Dein erspartes Geld bleibt unangetastet und kann für andere Ausgaben oder Investitionen verwendet werden.
3. Flexibilität: In Zeiten niedriger Zinsen kann es sinnvoll sein, Fremdkapital zu nutzen und eigenes Kapital in andere, eventuell lukrativere, Projekte zu investieren.

Nachteile

1. Höhere Zinsen: Banken verlangen in der Regel höhere Zinsen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital, da das Risiko für sie steigt.
2. Längere Laufzeiten: Ohne Eigenkapital zieht sich die Tilgung des Kredits oft über einen längeren Zeitraum, was die Gesamtkosten der Finanzierung erhöht.
3. Strengere Kreditvoraussetzungen: Banken sind bei der Vergabe von Krediten ohne Eigenkapital sehr vorsichtig und prüfen die Bonität des Kreditnehmers besonders genau.
4. Höhere monatliche Belastung: Die monatlichen Raten sind aufgrund des höheren Kreditbetrags oft höher, was dein verfügbares Einkommen stärker beansprucht.

2. Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Online-Rechner

Starten wir mit der Berechnung der monatlichen Belastung einer Vollfinanzierung. Bitte geben Sie im ersten Schritt im folgenden Rechner den aktuellen Zins (zur Orientierung finden Sie aktuelle Zinsangebote im Tab daneben, addieren Sie rund 0,7-0.8 Prozent gegenüber dem Zinssatz der 80-%-Finanzierung für eine Vollfinanzierung hinzu) ein. Finden Sie verführerisch niedrige Raten? Vorsicht. Testen Sie nun noch einmal die Zinsen mit dem Durschnitt der letzten 30 Jahre (rund 5%) und dann noch einmal mit dem Zinsstand von Anfang der 80er Jahre: 8,5%. Da sehen die monatlichen Raten der Baufinazierung schon etwas anders aus ...

2.1. Baufinanzierung ohne Eigenkapital - Rechner

3. Tipps für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

3.1. Bonität ist das A und O

Ohne Eigenkapital musst du die Bank auf andere Weise von deiner Kreditwürdigkeit überzeugen. Eine gute Bonität ist hier entscheidend. Sorge dafür, dass deine Schufa-Auskunft sauber ist und du keine negativen Einträge hast. Eine stabile berufliche Situation und ein regelmäßiges Einkommen sind ebenfalls wichtige Pluspunkte.

3.2. Passende Immobilie wählen

Achte darauf, dass die Immobilie, die du finanzieren möchtest, einen realistischen Wert hat. Banken führen Gutachten durch, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. Wenn der Kaufpreis stark über dem Gutachten liegt, wird es schwierig, die Bank von der Finanzierung zu überzeugen.

3.3. Verhandeln, verhandeln, verhandeln

Es lohnt sich, mit verschiedenen Banken und Kreditinstituten zu verhandeln und die Angebote zu vergleichen. Manche Banken bieten speziellere Konditionen oder haben besondere Programme für Baufinanzierungen ohne Eigenkapital.

3.4. Fördermöglichkeiten nutzen

Informiere dich über staatliche Förderungen und Zuschüsse. Programme wie die KfW-Förderung bieten zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, die den Eigenkapitalbedarf reduzieren können.

3.5. Absicherung durch Versicherungen

Überlege dir, ob du zusätzliche Versicherungen abschließen solltest, um die Risiken zu minimieren. Eine Restschuldversicherung kann im Falle von Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit hilfreich sein, um die monatlichen Raten weiter zahlen zu können.

3.6. Weitere Tipps in aller Kürze

1. Tilgungsrate optimieren:
   • Wähle eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens 2-3%, um die Schulden schneller abzubauen und Zinskosten zu sparen.
2. Sondertilgungen einplanen:
   • Nutze die Möglichkeit, jährlich Sondertilgungen zu leisten, um die Restschuld zu reduzieren und die Kreditlaufzeit zu verkürzen.
3. Festzinsvereinbarung:
   • Vereinbare einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit oder zumindest für die ersten 10-15 Jahre, um von den aktuellen Niedrigzinsen zu profitieren.
4. Risikolebensversicherung abschließen:
   • Schütze deine Familie im Falle deines unerwarteten Todes, damit die Kreditraten weiter bedient werden können.
5. Flexibilität bei der Ratenhöhe:
   • Wähle einen Kredit mit der Möglichkeit, die monatlichen Raten bei Bedarf anzupassen, um finanzielle Engpässe zu vermeiden.
6. Doppelte Haushaltsführung vermeiden:
   • Ziehe schnell in die neue Immobilie ein, um unnötige Kosten für eine doppelte Haushaltsführung zu vermeiden.
7. Maklerprovision verhandeln:
   • Versuche, die Maklerprovision zu senken oder ganz zu umgehen, indem du privat oder über alternative Plattformen kaufst.
8. Energieeffizienz der Immobilie prüfen:
   • Achte auf eine energieeffiziente Bauweise, um langfristig Energiekosten zu sparen und eventuell Fördermittel zu erhalten.
9. Eigenleistungen erbringen:
   • Wenn möglich, bringe Eigenleistungen beim Bau oder der Renovierung ein, um Kosten zu sparen und die Finanzierungssumme zu reduzieren.
10. Erstberatung bei Verbraucherzentralen:
    • Nutze die Beratung der Verbraucherzentralen für eine unabhängige Einschätzung und Unterstützung bei der Finanzplanung.
11. Familienunterstützung prüfen:
    • Kläre, ob Familienangehörige als Bürge auftreten können oder dir ein zinsfreies Darlehen gewähren.
12. Parallel zum Bausparvertrag sparen:
    • Schliesse einen Bausparvertrag ab und spare parallel, um in einigen Jahren günstige Darlehen für Modernisierungen oder Sondertilgungen zu nutzen.
13. Sicherheiten bieten:
    • Wenn du andere Immobilien oder Vermögenswerte besitzt, biete diese als zusätzliche Sicherheiten an, um bessere Konditionen zu erhalten.
14. Kreditangebote regelmäßig überprüfen:
    • Überprüfe regelmäßig die Angebote und Zinskonditionen auf dem Markt, um eventuell zu günstigeren Konditionen umzuschulden.
15. Kreditlaufzeit realistisch planen:
    • Wähle eine Kreditlaufzeit, die zu deiner Lebensplanung passt und realistisch abgezahlt werden kann, ohne deine Lebensqualität zu stark einzuschränken.

Diese Tipps können dir helfen, die Baufinanzierung ohne Eigenkapital sicherer und erfolgreicher zu gestalten.

4. Worauf achten bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

4.1. Realistische Finanzplanung

Eine realistische Finanzplanung ist das A und O. Setze dich genau mit deinen Einnahmen und Ausgaben auseinander und kalkuliere, wie viel du monatlich für die Kreditraten aufbringen kannst. Plane auch unerwartete Ausgaben ein und schaffe dir finanzielle Puffer.

4.2. Laufzeit und Zinssatz

Achte auf die Laufzeit und den Zinssatz deines Kredits. Kurze Laufzeiten bedeuten zwar höhere monatliche Raten, aber insgesamt niedrigere Zinskosten. Lange Laufzeiten entlasten dein monatliches Budget, erhöhen jedoch die Gesamtkosten.

4.3. Nebenkosten nicht vergessen

Beim Hauskauf fallen neben dem Kaufpreis auch noch Nebenkosten an, wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Diese Kosten musst du zusätzlich zum Kredit einplanen, da sie meist nicht mitfinanziert werden können.

4.4. Anschlussfinanzierung bedenken

Denke schon bei Abschluss der ersten Finanzierung an die Anschlussfinanzierung. Bei langen Laufzeiten und niedrigen Anfangszinsen kann eine Zinsanpassung später teuer werden. Plane frühzeitig, wie du mit der Restschuld umgehen wirst und ob du eventuell Sondertilgungen leisten kannst.

4.5. Beratung in Anspruch nehmen

Scheue dich nicht, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Unabhängige Finanzberater oder Baufinanzierungsexperten können dir helfen, die besten Angebote zu finden und die richtigen Entscheidungen zu treffen.

4.6. Flexibilität im Kreditvertrag

Achte darauf, dass dein Kreditvertrag flexibel ist. Optionen wie Sondertilgungen, Ratenpausen oder eine vorzeitige Rückzahlung können dir in finanziellen Engpässen helfen oder die Laufzeit verkürzen.

5. Tipps zum Eigenkapital

Dein Sparbuch ist also leer und das Konto pendelt um die Nullmarke? Viele denken dann, dass sie dadurch automatisch über kein Eigenkapital für ihren Hauskredit verfügen. Weit gefehlt: Banken kennen viele Arten von Eigenkapital. Warum solltest du diese Quellen nicht nutzen? Je höher der Eigenkapitalanteil des Hypothekenkredites, umso billiger wird tendenziell der Zinssatz.

5.1. Das versteckte Eigenkapital: Eigenleistung

Viele Kreditinstitute kennen Eigenleistung als Eigenkapital bei der Hausfinanzierung an. Der Bauherr muss nur in der Lage sein, diese Eigenleistung auch zu erbringen. Das Potential dieser "Muskelhypothek" ist nicht zu verachten:

• Fußböden einbauen
• Umzug selbst durchführen
• Wände tapezieren und streichen
• Eigenanlage vom Garten
• Dachbodenausbau
• Gibt es weitere Gewerke, die Sie selbst durchführen können?

5.2. Eigenkapital Arbeitgeberdarlehen

Würde sich dein Arbeitgeber bereit erklären, dir ein Firmendarlehen zu gewähren? Das kann sich rechnen, da Banken dieses oft als Eigenkapital anerkennen.

5.3. Eigenkapital Lebensversicherung

Du kannst deine Lebensversicherung bei Kreditabschluss an die Finanzierungsbank abtreten. Der Rückkaufswert deiner Versicherung wird dann als Eigenkapital angerechnet. Es gibt aber noch eine kniffligere Variante: das Policendarlehen. Hierbei wird der jetzige Rückkaufswert diskontiert (auf- bzw. abgezinst) und danach ausgezahlt. Vorteil: Dies ist kein Darlehen, was in der Schufa eingetragen wird.

5.4. Beamte

Als Beamter sieht die Welt ein wenig anders aus. Viele Banken gewähren dieser Berufsgruppe besondere Vorzüge bei der Kalkulation des Risikos. Mit der Folge, dass Beamte auch bei geringem/keinem Eigenkapitalanteil günstige Zinskonditionen angeboten bekommen. Dies gilt für Beamte auf Lebenszeit.

Weitere Tipps findest du in folgendem Artikel:

6. Fazit: Baufinanzierung ohne Eigenkapital - klug oder nicht?

Ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital klug ist, hängt stark von deiner individuellen Situation ab. Wenn du eine solide Bonität hast, die Zinsen niedrig sind und du eine stabile Einkommenssituation vorweisen kannst, kann diese Art der Finanzierung durchaus sinnvoll sein. Allerdings gehst du ein höheres Risiko ein, das gut überlegt sein will.

Plane sorgfältig, vergleiche Angebote und nutze alle verfügbaren Fördermöglichkeiten. Mit der richtigen Vorbereitung und einem guten Plan kann der Traum vom Eigenheim auch ohne Eigenkapital Wirklichkeit werden.

Letztlich bleibt die Entscheidung individuell und sollte gut durchdacht sein. Sei realistisch mit deinen finanziellen Möglichkeiten und berücksichtige alle Eventualitäten. So kannst du sicherstellen, dass du nicht nur den Traum vom Eigenheim erreichst, sondern ihn auch langfristig genießen kannst.

Wie immer gilt: Wenn eine Bank dein Anliegen ablehnt, gehe zur nächsten. Suche das Gespräch mit den Bankberatern, diese sind am Zustandekommen eines Kreditvertrages sehr interessiert und werden nach Mitteln und Wegen suchen, dir etwas zu verkaufen.

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