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Wann Anschlussfinanzierung planen? So hilft die frühzeitige Planung beim Sparen

Wer als Bauherr in die eigenen vier Wände ziehen möchte, kommt in aller Regel an einem Darlehen nicht vorbei. Die Immobilienfinanzierung bietet viele Möglichkeiten, aber die Tücke steckt im Detail. Wer sich bis zur vollständigen Tilgung der Verbindlichkeiten finanziell die besten Optionen sichern möchte, sollte sich im Vorfeld ein paar grundlegende Fachkenntnisse aneignen, um sich durch alle Phasen der Finanzierung hindurch im Finanzierungsdschungel orientieren zu können.

Ein Darlehen zu günstigen Konditionen zu bekommen, ist ein wesentlicher Grundpfeiler einer stabilen Immobilienfinanzierung. Er sorgt über viele Jahre hinweg für wirtschaftliche Planbarkeit und einen Überblick über die verschiedensten Details der Finanzierung. Früher oder ist allerdings die Laufzeit jedes Darlehensvertrags erschöpft. Bei einer umfangreichen Immobilienfinanzierung ist in den meisten Fällen allerdings die Verbindlichkeit zum Ende der Vertragslaufzeit noch nicht vollständig abgegolten. Dann wird für viele Hauseigentümer die Anschlussfinanzierung zu einem wichtigen Thema. Wie geht es am Ende des Darlehensvertrags weiter und wie lässt sich bei der Anschlussfinanzierung besonders effektiv sparen?

Punkt 1

Eine Anschlussfinanzierung eröffnet viele Möglichkeiten

Erfahrungswerte aus der Immobilienbranche zeigen, dass es durchschnittlich 25 bis 30 Jahre dauert, bis eine klassische Wohnimmobilie vollständig abbezahlt ist. Die Zinsbindung im Rahmen eines Darlehensvertrags wird aber in der Regel auf maximal 15 Jahre festgesetzt. Das bedeutet, dass fast die Hälfte des Abtragszeitraumes in die Zeit nach der Zinsbindung fällt. Für Hauseigentümer mag das auf den ersten Blick viele Unsicherheiten bergen, dabei ergeben sich mit dem Auslaufen der Zinsbindung aber auch viele Möglichkeiten der Neuplanung, die unter anderem ein großes Sparpotenzial bergen können. Wenn denn die Zinsen güstig stehen ...

Anschlussfinanzierung in aller Kürze

Läuft Ihr Kreditvertrag länger als 10 Jahre?
Sie dürfen jederzeit kündigen, müssen aber die Kündigungsfrist (zusätzlich) berücksichtigen.

Läuft Ihr Kreditvertrag innerhalb der nächsten 12 Monate aus?
Die meisten Banken machen Ihnen ein aktuelles Angebot ohne Zinsaufschlag als Bereitstellungskredit.

Vergleichen Sie mehrere Anbieter
Mindestens drei Vergleichsangebote sollten Sie einholen, nutzen Sie auch Onlinetools zum Kreditvergleich.

Ein Bankwechsel ist relativ unkompliziert.
Die neue Bank/der neue Anbieter empfängt Sie mit offenen Armen, berät Sie in allen Fragen und ist bei den notwendigen Schritten behilflich.

Tipp: Tilgung erhöhen
Bei den derzeitig niedrigen Zinsen sollten Sie die Tilgung drastisch erhöhen. Dies fördert Ihre schnelle Entschuldung.

Forwarddarlehen nutzen
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie die heutigen Zinsen für die Zeit des Beginns der Anschlussfinanzierung. Die Zinsstände sind historisch niedrig und damit auch die Forward-Aufschläge. Sogar Kredite in 3 Jahren mit 10-jähriger Bindung finden Sie für unter 1,5 %, siehe z. B. Konditionen hier.

Holen Sie zunächst mehrere Angebote ein und wägen Sie die Vorteile (Zinssicherheit) gegenüber den Nachteilen (wenn die Zinsen niedrig bleiben, zahlen Sie trotzdem die jetzt vereinbarten höheren Zinsen) ab.

Falsche Widerrufsbelehrung
Viele Banken haben ein Ihre Kunden falsch über das Widerrufsrecht belehrt, ein sofortiger Ausstieg ist dann oft möglich. Nähere Infos unter test.de/kreditwiderruf. Eventuelle Anwaltskosten übernimmt auf Beteiligungsbasis die Bankkontakt AG: test.de/bankkontakt_ag

Aktuelle Zinsen bei der Anschlussfinanzierung

Baufinanzierung Rechner

Punkt 2

Das Darlehen vorzeitig ablösen

Zunächst möchten wir auf eine Option hinweisen, die für viele Eigentümer nicht in Frage kommt, weil das erforderliche Kapital fehlt. Trotzdem wissen Fachleute aus der Immobilienbranche, dass auch mangelndes Wissen oft ein Grund dafür ist, dass Eigentümer von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch machen. Die Rede ist von der vorzeitigen Ablösung des Darlehens.

Hierzu informiert das Fachportal Hüttig & Rumpf:

„Wenn Sie die Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung länger als zehn Jahre festgeschrieben haben, können Sie Ihr Darlehen trotzdem schon zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzahlen. Und das ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung.“

(Quelle: Hüttig & Rompf: Die Anschlussfinanzierung)

Erfahrungen zeigen, dass Eigentümer auch mit dem notwendigen Kapital häufig vor einer frühzeitigen Ablösung ihrer Verbindlichkeiten zurückschrecken, weil die im Rahmen der Zinsfestbindung die zusätzlichen Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung fürchten. Dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen hier bereits nach zehn Jahren nach der Vollauszahlung des Darlehens gelockert werden und sich somit für Kreditnehmer neue Möglichkeiten eröffnen, ist ein Praxistipp, der bei der Entscheidungsfindung helfen kann.

Punkt 3

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Ab wann Anschlussfinanzierung verhandeln?

Auch wenn bereits bei Unterzeichnung des Darlehensvertrags feststeht, ob am Ende der Laufzeit noch eine Restschuld bestehen wird, rückt das Thema Anschlussfinanzierung für die meisten Kreditnehmer erst in den letzten Monaten vor Ende der Zinsbindung in den Fokus des Interesses. Dabei kann eine frühzeitige Planung günstige Konditionen sichern und ein enormes Sparpotenzial bergen.

Immobilienexperten empfehlen, die Anschlussfinanzierung schon bis zu vier Jahre vor Ablauf des aktuellen Darlehensvertrages in Angriff zu nehmen.

Warum aber sollte man sich schon so früh damit beschäftigen, wie es nach dem Ende der Zinsbindungsfrist weitergehen soll? Die Antwort darauf beinhaltet mehrere Aspekte.

Genügend Zeit zum Einholen der Angebote

Zunächst bietet die eine frühzeitige Planung die Möglichkeit, alle Optionen in Ruhe zu prüfen, verschiedene Angebote einzuholen und sich gegebenenfalls das notwendige Hintergrundwissen anzueignen, um die richtige Entscheidung treffen zu können. Gegebenenfalls müssen verschiedene Banken kontaktiert werden, die als Vertragspartner für die Anschlussfinanzierung in Frage kommen.

Genügend Zeit zum Einholen notwendiger Unterlagen

Der potenzielle Wechsel zu einer anderen Bank bringt eine Anschlussfinanzierung in Form einer Umschuldung mit sich. Hierfür ist in der Regel eine erneute Bonitätsprüfung auf Seiten des Kreditgebers erforderlich. Für Hauseigentümer bedeutet das, dass zahlreiche Unterlagen beigebracht und Verhandlungsgespräche geführt werden müssen. Eine ausreichende Vorlaufzeit räumt die Möglichkeit ein, diese Formalitäten gegebenenfalls mit mehreren Banken und Kreditinstituten abzuwickeln, um anschließend eine breite Entscheidungsgrundlage zu haben.

Sicherung günstiger Zinsen

Aber auch wirtschaftliche Gründe sprechen dafür, schon bis zu vier Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die Weichen für eine gute Anschlussfinanzierung zu stellen. Entwickelt sich der Zinsmarkt gerade besonders günstig für Kreditnehmer, können durch eine frühzeitige Festlegung für die Anschlussfinanzierung mehrere tausend Euro eingespart werden, wenn die Zinsen zukünftig steigen.

Wer sich einen ersten Überblick darüber verschaffen möchte, wie groß das Sparpotenzial durch die Sicherung günstiger Zinsen sein kann, ist mit einem Online-Baugeldrechner gut beraten. Das Handelsblatt stellt beispielsweise einen kostenlosen Online-Rechner zur Verfügung. Natürlich ersetzt eine Online-Rechner nicht das persönliche Gespräch mit einem potenziellen Kreditgeber, allerdings ist es möglich, sich auf diesem Wege einen Einblick in den aktuellen Zinsmarkt und die Angebote der bekanntesten Kreditinstitute zu verschaffen.

Günstige Entwicklungen nutzen

Möglicherweise hat sich auch die eigene wirtschaftliche Situation im Laufe der ersten Jahre der Zinsbindung spürbar verändert. Eine neue berufliche Tätigkeit, ein beruflicher Aufstieg, die Rückkehr in den Beruf nach der Elternzeit, es gibt viele Faktoren, die die wirtschaftliche Situation verändern und im Idealfall positiv beeinflussen können. Deshalb kann es ratsam sein, bereits deutlich vor Ablauf der Zinsbindung die persönlichen Finanzen noch einmal kritisch zu prüfen und damit eine neue Basis für wesentliche Entscheidungen zur Anschlussfinanzierung zu schaffen. Hat sich die wirtschaftliche Situation deutlich verbessert, kann es gut sein, schon frühzeitig mit den neuen Parametern zu planen.

Wie lange warten Sie mit dem Abschluss einer Anschlussfinanzierung?

Es ist gar nicht so einfach zu entscheiden, wann man die Unterschrift unter den Kreditvertrag zur Anschlussfinanzierung setzen sollte. Eigene Sicherheits-Präferenzen sowie die prognostizierte Zinsentwicklung wollen unter einen Hut gebracht werden ... Wie halten Sie es?

 

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Punkt 4

Der laufende Darlehensvertrag kann sich positiv auswirken

Vielfach unterliegen Kreditnehmer dem Irrglauben, dass sie bei einer Anschlussfinanzierung grundsätzlich schlechtere Konditionen zu erwarten haben als beim ursprünglichen Kreditantrag. Der Grund für dies Annahme ist die oft noch beträchtliche Restschuld, die sich negativ auf die Bonität auswirken könnte.

In der Praxis zeigt sich allerdings häufig, dass das Gegenteil der Fall ist. Zwar wird insbesondere bei einer Umschuldung und damit dem Wechsel zu einer anderen Bank für die Anschlussfinanzierung die Bonität noch einmal gründlich geprüft, allerdings kann sich die langfristige Verbindlichkeit hier durchaus positiv auswirken. Sofern die Raten für den Betrag monatlich vollständig, das bedeutet Zinsen und Tilgung, und lückenlos bedient wurden, ist das für die Bank als potenziellen Vertragspartner ein gutes Zeichen dafür, dass der Antragsteller seine wirtschaftliche Situation ausreichend überblickt, um einer langfristigen Verbindlichkeit zuverlässig nachkommen zu können. Wer einen Immobilienkredit über Jahre hinweg ordnungsgemäß bedient, stellt seine Bonität damit also insbesondere für eine potenzielle Anschlussfinanzierung im besten Licht dar.

Der laufende Darlehensvertrag ist also die beste Ausgangsposition, um die Weichen für die Zeit danach zu stellen.

Punkt 5

Anschlussfinanzierung wann planen? Fazit

Wenn die Zinsen gerade besonders günstig stehen, kann es sinnvoll sein, schon mehrere Jahre vor Ablauf bzw. Kündigungsmöglichkeit des alten Hypothekenkredites die Anschlussfinanzierung zu sichern. Auf jeden Fall sollte genügend Zeit für das Einholen der Angebote eingeplant werden.

Aktuelle Zinsen bei der Anschlussfinanzierung

Baufinanzierung Rechner

Punkt 7

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Durchschnittlich dauert es bei einer üblichen monatlichen Belastung über 25 Jahre, bis ein Immobilienkredit vollständig abgezahlt ist. Für die komplette Tilgung eines Darlehens sind somit angesichts einer regulären Zinsbindung von 15 Jahren Neuverhandlungen für die  Konditionen der Anschlussfinanzierung notwendig.

Ab wann lohnt sich der vorzeitige Abschluss einer Anschlussfinanzierung und was muss ich beachten?

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