Anschlussfinanzierung – was ist das? Wie gehe ich vor? Plus viele Tipps

Durchschnittlich dauert es bei einer üblichen monatlichen Belastung über 25 Jahre, bis ein Immobilienkredit vollständig abgezahlt ist. Für die komplette Tilgung eines Darlehens sind somit angesichts einer regulären Zinsbindung von 15 Jahren Neuverhandlungen für die  Konditionen der Anschlussfinanzierung notwendig.

Ab wann lohnt sich der vorzeitige Abschluss einer Anschlussfinanzierung und was muss ich beachten?

1. Ihre Möglichkeiten der vorzeitigen Verlängerung

Wie bei einer neuen Immobilienfinanzierung gibt es auch für die Anschlussfinanzierung zahlreiche Angebote und Möglichkeiten. Zu den meist gewählten Wegen gehören:

• die Verlängerung der bestehenden Finanzierung bei der bisherigen Bank (Prolongation)
• der Abschluss eines neuen Kredits mit Bankwechsel / Umschuldung mit Ablauf der Zinsbindung
• der Abschluss eines neuen Kredits mit Bankwechsel / Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung (Forward Darlehen)

Hinzu kommen staatliche Fördermöglichkeiten, die beispielsweise von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gewährt werden.

2. Die Prolongation mit dem alten Kreditgeber

Mindestens 3 Monate vor Beendigung der Zinsbindung hat die Bank der bestehenden Immobilienfinanzierung laut Gesetzgeber ein Angebot über die Verlängerung des Kreditvertrages vorzulegen. Dabei muss sie ihre Bedingungen für die Kreditverlängerung und etwaige Sondertilgungen formulieren.

Nicht immer wirkt sich die Zuverlässigkeit eines langjährigen Kunden dabei positiv auf die Konditionen des ersten Angebots aus. Es empfiehlt sich stets, die Prolongations-Angebote zu hinterfragen und mit dem alten Kreditgeber in Verhandlung zu gehen.

3. Ab wann Anschlussfinanzierung verhandeln?

Auch wenn bereits bei Unterzeichnung des Darlehensvertrags feststeht, ob am Ende der Laufzeit noch eine Restschuld bestehen wird, rückt das Thema Anschlussfinanzierung für die meisten Kreditnehmer erst in den letzten Monaten vor Ende der Zinsbindung in den Fokus des Interesses. Dabei kann eine frühzeitige Planung günstige Konditionen sichern und ein enormes Sparpotenzial bergen.

Immobilienexperten empfehlen, die Anschlussfinanzierung schon bis zu vier Jahre vor Ablauf des aktuellen Darlehensvertrages in Angriff zu nehmen.

Warum aber sollte man sich schon so früh damit beschäftigen, wie es nach dem Ende der Zinsbindungsfrist weitergehen soll? Die Antwort darauf beinhaltet mehrere Aspekte.

3.1. Genügend Zeit zum Einholen der Angebote

Zunächst bietet die eine frühzeitige Planung die Möglichkeit, alle Optionen in Ruhe zu prüfen, verschiedene Angebote einzuholen und sich gegebenenfalls das notwendige Hintergrundwissen anzueignen, um die richtige Entscheidung treffen zu können. Gegebenenfalls müssen verschiedene Banken kontaktiert werden, die als Vertragspartner für die Anschlussfinanzierung in Frage kommen.

3.2. Genügend Zeit zum Einholen notwendiger Unterlagen

Der potenzielle Wechsel zu einer anderen Bank bringt eine Anschlussfinanzierung in Form einer Umschuldung mit sich. Hierfür ist in der Regel eine erneute Bonitätsprüfung auf Seiten des Kreditgebers erforderlich. Für Hauseigentümer bedeutet das, dass zahlreiche Unterlagen beigebracht und Verhandlungsgespräche geführt werden müssen. Eine ausreichende Vorlaufzeit räumt die Möglichkeit ein, diese Formalitäten gegebenenfalls mit mehreren Banken und Kreditinstituten abzuwickeln, um anschließend eine breite Entscheidungsgrundlage zu haben.

3.3. Sicherung günstiger Zinsen

Aber auch wirtschaftliche Gründe sprechen dafür, schon bis zu vier Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die Weichen für eine gute Anschlussfinanzierung zu stellen. Entwickelt sich der Zinsmarkt gerade besonders günstig für Kreditnehmer, können durch eine frühzeitige Festlegung für die Anschlussfinanzierung mehrere tausend Euro eingespart werden, wenn die Zinsen zukünftig steigen.

Wer sich einen ersten Überblick darüber verschaffen möchte, wie groß das Sparpotenzial durch die Sicherung günstiger Zinsen sein kann, ist mit einem Online-Baugeldrechner gut beraten. Natürlich ersetzt eine Online-Rechner nicht das persönliche Gespräch mit einem potenziellen Kreditgeber, allerdings ist es möglich, sich auf diesem Wege einen Einblick in den aktuellen Zinsmarkt und die Angebote der bekanntesten Kreditinstitute zu verschaffen.

3.4. Günstige Entwicklungen nutzen

Möglicherweise hat sich auch die eigene wirtschaftliche Situation im Laufe der ersten Jahre der Zinsbindung spürbar verändert. Eine neue berufliche Tätigkeit, ein beruflicher Aufstieg, die Rückkehr in den Beruf nach der Elternzeit, es gibt viele Faktoren, die die wirtschaftliche Situation verändern und im Idealfall positiv beeinflussen können. Deshalb kann es ratsam sein, bereits deutlich vor Ablauf der Zinsbindung die persönlichen Finanzen noch einmal kritisch zu prüfen und damit eine neue Basis für wesentliche Entscheidungen zur Anschlussfinanzierung zu schaffen. Hat sich die wirtschaftliche Situation deutlich verbessert, kann es gut sein, schon frühzeitig mit den neuen Parametern zu planen.

4. Umschuldung und Bankwechsel

Neben dem Prolongation der alten Bank, sollten unbedingt auch die Konditionen anderer Kreditgeber für die Anschlussfinanzierung erfragt werden. Zwar ist ein Wechsel des Kreditgebers mit Mehraufwand verbunden. Dieser kann sich jedoch hinsichtlich der Zinshöhe oder Sondertilgungsvereinbarungen positiv auswirken.

Der zusätzliche Aufwand besteht dabei hauptsächlich in der:

• Änderung des Grundbucheintrages
• eventuellen Forderung nach einem neuen Wertgutachten
• Gebühren für die Übergabe und Abwicklung der bestehenden Immobilienfinanzierung (ca. 0,2 Prozent der Grundschuld)

Dieser Weg rentiert sich oftmals bei längeren Kreditrestlaufzeiten. Laut Marktuntersuchungen liegen die Angebote von Finanzinstituten teilweise um mehr als ein halben Prozentpunkt auseinander. Dies zeigt, dass sich frühzeitige Recherchen über die Finanzierungsmöglichkeiten schon weit vor dem Ablauf der Zinsbindung lohnen können. 

Rechnen Sie die unterschiedlichen Varianten durch

5. Das Forward-Darlehen - die heutigen Zinsen für morgen sichern

Eine weitere Finanzierungsform stellt das sogenannte Forward-Darlehen dar. Mit diesem können aktuell günstige Konditionen für Kredite gesichert werden, die erst in ein bis fünf Jahren in Anspruch genommen werden.

Angesichts der momentanen Zinslage mit den in absehbarer Zeit weiter steigenden Zinsen kann das Forward-Darlehen eine sinnvolle Art der Anschlussfinanzierung sein. Dabei birgt es allerdings das Risiko der Nichtabnahme-Entschädigung, die beispielsweise bei einem vorzeitigen Immobilienverkauf, entsteht.

6. Vergleichen zahlt sich aus - Faustregel

Auch wenn Kreditnehmer häufig zur Variante der Prolongation mit dem alten Kreditgeber tendieren, ist der Vergleich mit Konkurrenzbanken zu empfehlen. Denn alternative Angebote können die Verhandlungsposition bei der Klärung der Anschlussfinanzierung stärken.

Für einen Bankwechsel gilt laut Fachexperten die Faustregel: Die Zinskonditionen einer neuen Bank sollten mindestens 0,2 Prozent geringer sein, damit der Aufwand eines Bankwechsel gedeckt werden kann. Um nicht unter Zeitdruck zu geraten, sollten sich Kreditnehmer spätestens ein halbes Jahr vor Beendigung der Zinsbindungsfrist über die Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung informieren.

7. Das Darlehen vorzeitig ablösen

Zunächst möchten wir auf eine Option hinweisen, die für viele Eigentümer nicht in Frage kommt, weil das erforderliche Kapital fehlt. Trotzdem wissen Fachleute aus der Immobilienbranche, dass auch mangelndes Wissen oft ein Grund dafür ist, dass Eigentümer von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch machen. Die Rede ist von der vorzeitigen Ablösung des Darlehens.

Wenn Sie die Baufinanzierung länger als zehn Jahre festgeschrieben haben, können Sie Ihre Hypothek trotzdem schon zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzahlen. Und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Erfahrungen zeigen, dass Eigentümer auch mit dem notwendigen Kapital häufig vor einer frühzeitigen Ablösung ihrer Verbindlichkeiten zurückschrecken, weil die im Rahmen der Zinsfestbindung die zusätzlichen Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung fürchten. Dass die gesetzlichen Rahmenbedingungen hier bereits nach zehn Jahren nach der Vollauszahlung des Darlehens gelockert werden und sich somit für Kreditnehmer neue Möglichkeiten eröffnen, ist ein Praxistipp, der bei der Entscheidungsfindung helfen kann.

8. Weitere Tipps für die Anschlussfinanzierung

8.1. Eigenkapital bietet Spielraum

Auch wenn es schwer ist, neben der Kredittilgung Geld anzusparen, sollte man versuchen, während der Erstfinanzierung ein kleines Eigenkapitalpolster zu bilden. Auch ein Erbe oder ein Geldgeschenk können hierbei natürlich von Vorteil sein. Durch das Eigenkapital ergibt sich in den Verhandlungen für die Anschlussfinanzierung eine neue Situation:

Bringt man erneut Eigenkapital ein, sinkt die Restschuld.

Dadurch verringert sich auch die Zinslast in der Anschlussfinanzierung. Je mehr Eigenkapital man einbringen kann, desto stärker wirkt sich dieses auf Laufzeit, Tilgung und Ratenhöhe aus. Rechnen Sie selbst:

8.2. Sonderzahlungen leisten

Wer bereits eine Baufinanzierung abschließen konnte, weiß, mit dem Begriff Vorfälligkeitsentschädigung etwas anzufangen: Banken mögen es in der Regel nicht gerne, wenn KreditnehmerInnen Sondertilgungen leisten, weil dadurch die Restschuld und somit auch die Zinslast sinkt. Deshalb müssen Sondertilgungen oft zusätzlich ausgehandelt werden.

Bei der Anschlussfinanzierung ist das einfacher. Zu diesem Zeitpunkt können KreditnehmerInnen meist mehrmals im Jahr Sondertilgungen leisten. Weil die Restschuld während der Anschlussfinanzierung bereits geringer ist, wirken sich auch kleinere Sonderzahlungen auf die Zinslast aus. Und weil steter Tropfen den Stein höhlt, machen sich Sondertilgungen irgendwann auch in der Tilgungsdauer bemerkbar.

8.3. Optimieren der Tilgung

In den ersten Jahren zahlen KreditnehmerInnen vor allem Zinsen an die Bank, die Kreditschuld sinkt nur langsam. Je kleiner die Restschuld wird, desto höher wird der Tilgungsanteil pro Rate. Wer es schafft, bei der Anschlussfinanzierung einen guten Zinssatz zu verhandeln, kann die Tilgung noch weiter optimieren. Weil der Zinsanteil dadurch noch weiter sinkt, steigt der Tilgungsanteil pro Rate. Deshalb sollte man den Zins einer Anschlussfinanzierung unbedingt mit Priorität behandeln.

8.4. Zinsbindung wählen

Um bei der Zinsbindung eine gute Wahl zu treffen, gilt es die Zinsentwicklung im Blick haben. Sind die Zinsen seit Abschluss der Erstfinanzierung gesunken, empfiehlt sich eine lange Zinsbindung. So kann sich den kleinen Zinssatz möglichst lange sichern. Liegt der Zinssatz aktuell hoch, ist eine kurze Zinsbindung ratsam. KreditnehmerInnen sollten auf jeden Fall bedenken, dass die Zinsbindung ein Vertragsbestandteil ist, der neu verhandelt werden kann und der unbedingt neu verhandelt werden sollte.

8.5. Monatliche Rate

Auch die monatlichen Raten lassen sich bei der Anschlussfinanzierung neu festlegen. Wer zu Ablauf der Zinsbindung mehr finanziellen Spielraum hat als bei Abschluss der Erstfinanzierung, sollte nun seine monatliche Rate erhöhen. Dadurch wird die Schuld schneller abgetragen, was zu einer verkürzten Laufzeit führt. So spart man auf Dauer Zinsen.

8.6. Sonderkündigungsrecht nutzen

Eine Umschuldung ist nur möglich, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist? Das ist falsch, denn nach zehn Jahren Vertragslaufzeit haben KreditnehmerInnen die Möglichkeit, von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu nehmen. §489 BGB regelt, dass in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist.

Sind die Zinsen nach diesen zehn Jahren besonders niedrig, kann es sich lohnen, das alte Darlehen zu kündigen und komplett umzuschulden. Der Vorteil? Man kann den niedrigen Zinssatz zur langen Zinsbindung nutzen.

9. Aktuelle Zinsen in der Baufinanzierung Juli 2024 

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