Wohnung verkaufen – was beachten?

Wissen ist Macht: Dieses Sprichwort gilt auch beim Wohnungsverkauf. Geht man zu blauäugig an die Sache heran, erzielt die Wohnung lange nicht den Verkaufswert, den man sich vielleicht erträumt hat. Damit der Wohnungsverkauf nicht zum Alptraum wird, sollte man sich deshalb vorab gut informieren.

In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Tipps zusammengestellt, wie du den Wohnungskauf am besten vorbereitest, wie du den Wert deiner Wohnung ermittelst und welche Strategien du anwenden solltest, um einen möglichst hohen Preis zu erzielen.

Die besten Tipps zum Wohnungsverkauf ► Kaufpreis ermitteln ► Beschreibung an Zielgruppe anpassen ► Emotionen auf Fotos transportieren

1. Was ist das Besondere am Wohnungsverkauf im Vergleich zum Hausverkauf?

Eine Wohnung zu verkaufen, gestaltet sich in der Regel etwas komplexer als der Verkauf eines Einfamilienhauses. Denn bei einer Wohnung in einem größeren Gebäude werden nicht nur die Räume der Wohnung verkauft, sondern auch die Nutzungsrechte an den gemeinschaftlichen Flächen. Dazu gehört beispielsweise das Treppenhaus, der Keller, die Garage und gegebenenfalls der Garten.

Deshalb solltest du dich als Verkäufer nach beiden Seiten hin absichern: sowohl gegenüber dem Käufer als auch gegenüber der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes. Möchtest du deine Wohnung verkaufen, stelle deshalb einerseits Unterlagen über die Beschlüsse der Wohneigentümergemeinschaft für die Kaufinteressenten in einem Portfolio zusammen. Damit kannst du – was Vertrauen angeht – enorm punkten. Auf der anderen Seite solltest du deine Pläne zum Verkauf der Wohnung auch bei der nächsten Eigentümerversammlung zur Sprache bringen. Somit schaffst du die bestmögliche Transparenz und ersparst dir eine Menge Ärger.

1.1. Welche Unterlagen und Informationen sind notwendig?

Die meisten Menschen, die eine Eigentumswohnung kaufen möchten, müssen diese bei einer Bank finanzieren.  Damit die Bank einen Kredit gewährt, brauchen potenzielle Käufer Unterlagen und Informationen, die du zur Verfügung stellen musst. Denke immer daran: Das Zusammensuchen dieser Unterlagen ist vielleicht mühsam, verbessert aber die Aussichten auf viele Interessenten und damit einen höheren Verkaufspreis enorm.

Diese Unterlagen solltest du für die Interessenten bereithalten:

• Grundriss der Wohnung mit genauer Quadratmeteranzahl und Volumenangaben zum umbauten Raum (sogenannte Kubatur)
• Auszug aus dem Grundbuch
• Gebäudeversicherungsnachweis
• Wichtige Beschlüsse der Wohneigentümergemeinschaft
• Fotos der Immobilie von Innen und Außen mit entsprechenden Beschreibungen
• Gegebenenfalls Nachweis über die letzte Sanierung

2. Wichtige Tipps zum Wohnungsverkauf

Es gibt verschiedene Faktoren, die bestimmen, in welchem Preissegment du den Verkaufspreis einer Wohnung ansiedeln kannst. Doch auch in diesen Segmenten gibt es Preisspannen, die – je nach Segment – einige zehntausend Euro ausmachen können. Dein Ziel sollte deshalb sein, mit einer geschickten Verkaufsstrategie in die oberen Bereiche des Segments für deine Wohnung zu kommen.

Mit den folgenden Tipps zeigen wir dir, wie du den Verkaufspreis ermittelst und mit einer klugen Strategie einen hohen Preis in deinem Segment erzielen kannst.

2.1. Den Verkaufspreis ermitteln

Der Markt für Immobilien wird durch Angebot und Nachfrage geregelt und die Preise für Wohnungen können deshalb schwanken. Damit du die Marktsituation vor Ort einschätzen kannst und eine erste Vorstellung vom momentanen Wert deiner Wohnung bekommst, solltest du Anzeigen und Preise von anderen Wohnungen mit ähnlichen Merkmalen recherchieren.

Die folgenden Faktoren beeinflussen den Wert einer Wohnung:

• Wo befindet sich die Immobilie? In einer Großstadt wie München sind die Preise für Immobilien deutlich höher als für Immobilien in ländlichen Regionen wie beispielsweise im Bayerischen Wald.

• Welche Ausstattung hat die Wohnung? Die Qualität der Bodenbeläge, Türen, Fenster und technischer Ausstattung usw. bestimmt, ob die Ausstattung als „gehoben“, „mittel“ oder „einfach“ bezeichnet werden kann. Auch das hat Einfluss auf den Verkaufspreis.

• Welche Bausubstanz liegt vor? Eine gute Bausubstanz – wie beispielsweise die Verwendung von Holz oder anderen gut isolierenden Baumaterialien – hebt den Verkaufspreis.

• Ist die Wohnung vermietet? Immobilien, die vermietet sind, erzielen einen deutlich geringeren Preis als solche, die nicht vermietet sind.

2.2. Mit der Beschreibung die richtige Zielgruppe ansprechen  

„Ruhige Lage mit Garten“ oder „2-Zimmer-Wohnung im pulsierenden Herzen der Stadt“: Es kommt ganz entscheidend darauf an, dass du deine Käufer-Zielgruppe kennst. Liegt deine Wohnung eher außerhalb und im Grünen, dann solltest du in deiner Anzeige genau die Zielgruppe ansprechen, die Ruhe und Natur sucht – beispielsweise Familien mit Kindern oder Rentner.

Kann deine Wohnung dagegen Nähe zu Geschäften und Clubs mitten im Zentrum bieten, solltest du diesen Vorzug betonen. Damit wirst du vor allem Singles und jüngere Menschen ansprechen.

Es geht darum, dass du den Mehrwert, den die Wohnung für den potentiellen Käufer bietet, in den Vordergrund stellst – ohne Mängel zu verschweigen.

Mehr Tipps dazu:

2.3. Hochwertige Fotos machen

Ein Bild sagt mehr als tausend Worte: Achte deshalb darauf, dass du besonders hochwertige Fotos von deiner Wohnung machst, die auch Emotionen transportieren. Eine Tasse Kaffee und ein Stück Kuchen auf dem schön gedeckten Balkontisch laden den Betrachter des Fotos zum Träumen ein. Nach dem Motto: Wenn ich diese Wohnung kaufe, werde ich gemütliche Nachmittage auf diesem Balkon verbringen und endlich glücklich sein.

Unter Umständen kann es sich sogar lohnen, einen Fotografen zu engagieren. Denn du wirst definitiv einen höheren Verkaufspreis erzielen, wenn deine Fotos positive Emotionen auslösen und damit besonders viele Interessenten anlocken.

2.4. Den Zeitpunkt des Verkaufs geschickt wählen

Geht es um den Zeitpunkt, sprechen wir von zwei Aspekten. Erstens: Dem Zeitpunkt im Hinblick auf das Kaufdatum. Und zweitens: Dem Zeitpunkt im Hinblick auf die Jahreszeit.

Ist deine Wohnung weniger als zehn Jahre in deinem Besitz? Dann solltest du zum ersten Punkt bedenken, dass du bei einem Verkauf eine recht hohe Summe an Spekulationssteuer bezahlen musst. Denn bei Wohnungen, die im Zeitraum unter 10 Jahren wieder verkauft werden, fällt diese Steuer an. Wenn deine Wohnung also schon 9 Jahre in deinem Besitz ist, kann es sich durchaus lohnen, lieber noch ein Jahr mit dem Verkauf zu warten.

Der zweite Aspekt ist die Jahreszeit: Im Frühling und Sommer – also in der hellen Jahreszeit – verkauft sich eine Wohnung in der Regel besser. Denn so kannst du Fotos machen, die besser belichtet sind und freundlicher wirken. Auch bei Wohnungsbesichtigungen nimmt der potenzielle Käufer in der warmen Jahreszeit mehr positive Emotionen mit. Bedenke: Wenn die Wohnung an einem warmen Juli-Tag von der Sonne durchflutet wird, hat das Objekt eine völlig andere Ausstrahlung als an einem kalten, grauen Novembertag, der lange Regennasen von den Scheiben tropfen lässt.

2.5. Mit oder ohne Makler verkaufen?

Ob du dein Haus auf eigene Faust verkaufst oder lieber die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmst, ist Geschmackssache. Der große Vorteil eines Maklers liegt darin, dass er die Besichtigungstermine und den Papierkram erledigt und diese Arbeit nicht an dir selbst hängen bleibt.

Die Maklerprovision liegt für den Verkäufer bei 3,57 Prozent – das bedeutet bei einem Verkaufspreis von 200.000 Euro eine Provision in Höhe von 7.140 Euro. Das erscheint erst einmal viel.

Allerdings kann man nicht pauschal sagen, dass man sich als Privatverkäufer merklich etwas einspart. Denn ein erfahrener Makler kennt den Markt und weiß genau, wie er die Wohnung präsentieren muss, um möglichst hohe Preise zu erzielen.

Mehr zu dieser Frage:

3. Weiterlesen: Weitere Tipps zum Verkauf der Wohnung