Anschlussfinanzierung – was beachten?

Wer eine Immobilie gekauft oder gebaut hat, musste sich in der Vergangenheit bereits mit dem Thema Finanzierung auseinandersetzen. Doch läuft die Zinsbindung des aktuellen Darlehens aus, wenn noch eine Restschuld vorhanden ist, kommt das Thema Finanzierung ein zweites Mal auf den Tisch. Viele Wohneigentümer unterschätzen die Komplexität der Anschlussfinanzierung und gehen davon aus, diese ergebe sich schon irgendwie.

Tatsächlich sollte man die Anschlussfinanzierung aber ebenso sorgfältig planen wie den zugrundeliegenden Immobilienkredit.

Dieser Artikel fasst zusammen, was man beim Abschluss der Anschlussfinanzierung unbedingt beachten sollte, um möglichst gute Konditionen auszuhandeln. ► Anschlussfinanzierung planen ► Alternativen schaffen ► Argumente für niedrigere Zinsen ► Der Vorfälligkeitsentschädigung entgehen ► Rechner ► Umfrage

Haus aus Geldschein
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Punkt 1

1. Wichtige Tipps für die Anschlussfinanzierung

In die Vorbereitung einer Immobilienfinanzierung fließt meist sehr viel Zeit und Mühe. Wer sich bei den Verhandlungen mit der Bank ins Zeug legt, hat oft Gestaltungsspielraum. Dieser Spielraum tut sich wieder auf, wenn man die Anschlussfinanzierung mit der Bank bespricht. Dabei können Vertragsdetails abgeändert und Konditionen verhandelt werden.

Doch auch, wenn man es beim ursprünglichen Immobilienkredit versäumt hat zu verhandeln, sollte die Chance nutzen, die sich durch die Anschlussfinanzierung auftut. Mit diesen Tipps werden die Verhandlungen für den Anschlusskredit erfolgreich:

1.1. Früh genug planen

Hat man ein Immobiliendarlehen abgeschlossen, erhält man von der zuständigen Bank in der Regel ein Verlängerungsangebot. Dieses nennt sich Prolongation. Unterschreiben WohneigentümerInnen dieses unbehelligt, sind die Konditionen vielleicht nicht so gut wie sie sein könnten. Es lohnt sich, sich schon vor Ablauf der Zinsbindung mit dem Thema zu beschäftigen.

Dabei sollte man vor allem die Zinsen im Blick behalten. Sinken diese, kann es sinnvoll sein, ein sogenanntes Forward-Darlehen zu beantragen. Eine weitere Alternative zur Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung. In den meisten Fällen lohnt es sich, nicht auf das Prolongationsangebot der finanzierenden Bank zu setzen, sondern sich nach anderen Banken umzusehen. So könnte man durch einen Finanzierungsvergleich über Baufinanzierung24.com eventuell bessere Konditionen erwirken.

Wie lange warten Sie mit dem Abschluss einer Anschlussfinanzierung?

Es ist gar nicht so einfach zu entscheiden, wann man die Unterschrift unter den Kreditvertrag zur Anschlussfinanzierung setzen sollte. Eigene Sicherheits-Präferenzen sowie die prognostizierte Zinsentwicklung wollen unter einen Hut gebracht werden ... Wie halten Sie es?

 

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Die bisherigen Stimmen:

Ich setze auf Sicherheit und schließe 2 Jahre vorher ab 32 Stimmen
Mir reicht ein halbes Jahr vor Termin 16 Stimmen
Ein Jahr vor Auslaufen des alten Kreditvertrages schließe ich ab 14 Stimmen
Ich warte bis kurz vorher, um auch noch die letzte Zinssenkung mitzunehmen 4 Stimmen

Beitrag: Zinssicherung und Umschuldung der Baufinanzierung

EuroHäuslebauer, die vor einigen Jahren einigen Jahren den Kredit für Ihre Traumimmobilie aufgenommen haben, werden bei der aktuellen Zinsentwicklung zunehmend nervöser. Im Markt wird gemunkelt, dass die amerikanische Notenbank demnächst den Leitzins anheben wird. Eventuell kann die Europäische Zentralbank dann nicht mehr lange ihre Niedrigzinspolitik aufrechterhalten und muss nachziehen. Dann wären die gegenwärtigen Minizinsen für die Anschlussfinanzierung verloren. Welche Möglichkeiten stehen für eine vorzeitige Umschuldung zur Verfügung?

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Beitrag: Anschlussfinanzierung wann planen?

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Wann Anschlussfinanzierung planen? So hilft die frühzeitige Planung beim Sparen

Wer als Bauherr in die eigenen vier Wände ziehen möchte, kommt in aller Regel an einem Darlehen nicht vorbei. Die Immobilienfinanzierung bietet viele Möglichkeiten, aber die Tücke steckt im Detail. Wer sich bis zur vollständigen Tilgung der Verbindlichkeiten finanziell die besten Optionen sichern möchte, sollte sich im Vorfeld ein paar grundlegende Fachkenntnisse aneignen, um sich durch alle Phasen der Finanzierung hindurch im Finanzierungsdschungel orientieren zu können.

Ein Darlehen zu günstigen Konditionen zu bekommen, ist ein wesentlicher Grundpfeiler einer stabilen Immobilienfinanzierung. Er sorgt über viele Jahre hinweg für wirtschaftliche Planbarkeit und einen Überblick über die verschiedensten Details der Finanzierung. Früher oder ist allerdings die Laufzeit jedes Darlehensvertrags erschöpft. Bei einer umfangreichen Immobilienfinanzierung ist in den meisten Fällen allerdings die Verbindlichkeit zum Ende der Vertragslaufzeit noch nicht vollständig abgegolten. Dann wird für viele Hauseigentümer die Anschlussfinanzierung zu einem wichtigen Thema. Wie geht es am Ende des Darlehensvertrags weiter und wie lässt sich bei der Anschlussfinanzierung besonders effektiv sparen?

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1.2. Gute Verhandlungsbasis schaffen

Wer keine Vergleichsangebote vorliegen hat, befindet sich in einer schlechten Verhandlungsposition. Es kann sinnvoll sein, ein, zwei alternative Finanzierungsmodelle als Ass im Ärmel zu haben. Sind die Konditionen bei anderen Banken besser, kann es sein, dass die ursprünglich finanzierende Bank mitgeht und ebenso gute Konditionen anbietet.

Als Grundregel gilt

Die Anschlussfinanzierung sollte nicht so teuer sein wie die Erstfinanzierung. Wer bereits einen Teil des Immobiliendarlehens getilgt hat, kann der Bank nämlich mehr Sicherheit bieten.

1.3. Eigenkapital bietet Spielraum

Auch wenn es schwer ist, neben der Kredittilgung Geld anzusparen, sollte man versuchen, während der Erstfinanzierung ein kleines Eigenkapitalpolster zu bilden. Auch ein Erbe oder ein Geldgeschenk können hierbei natürlich von Vorteil sein. Durch das Eigenkapital ergibt sich in den Verhandlungen für die Anschlussfinanzierung eine neue Situation:

Bringt man erneut Eigenkapital ein, sinkt die Restschuld.

Dadurch verringert sich auch die Zinslast in der Anschlussfinanzierung. Je mehr Eigenkapital man einbringen kann, desto stärker wirkt sich dieses auf Laufzeit, Tilgung und Ratenhöhe aus. Rechnen Sie selbst:

Hypothekenkreditrechner
Kreditbetrag*
Diese Summe nehmen Sie auf und erhalten Sie ausgezahlt.
Jährlicher Effektivzins* %
Anfängliche Tilgung* % pro Jahr
Laufzeit* Jahre
Ev. Sondertilgungen* € pro Jahr
 
* = notwendig zur Berechnung

1.4. Sonderzahlungen leisten

Wer bereits eine Baufinanzierung abschließen konnte, weiß, mit dem Begriff Vorfälligkeitsentschädigung etwas anzufangen: Banken mögen es in der Regel nicht gerne, wenn KreditnehmerInnen Sondertilgungen leisten, weil dadurch die Restschuld und somit auch die Zinslast sinkt. Deshalb müssen Sondertilgungen oft zusätzlich ausgehandelt werden.

Bei der Anschlussfinanzierung ist das einfacher. Zu diesem Zeitpunkt können KreditnehmerInnen meist mehrmals im Jahr Sondertilgungen leisten. Weil die Restschuld während der Anschlussfinanzierung bereits geringer ist, wirken sich auch kleinere Sonderzahlungen auf die Zinslast aus. Und weil steter Tropfen den Stein höhlt, machen sich Sondertilgungen irgendwann auch in der Tilgungsdauer bemerkbar.

Es lohnt sich also, Steuerrückzahlungen oder Sonderleistungen des Arbeitgebers wie etwa Weihnachts- oder Urlaubsgeld in die Anschlussfinanzierung zu stecken.

1.5. Optimieren der Tilgung

In den ersten Jahren zahlen KreditnehmerInnen vor allem Zinsen an die Bank, die Kreditschuld sinkt nur langsam. Je kleiner die Restschuld wird, desto höher wird der Tilgungsanteil pro Rate. Wer es schafft, bei der Anschlussfinanzierung einen guten Zinssatz zu verhandeln, kann die Tilgung noch weiter optimieren. Weil der Zinsanteil dadurch noch weiter sinkt, steigt der Tilgungsanteil pro Rate. Deshalb sollte man den Zins einer Anschlussfinanzierung unbedingt mit Priorität behandeln.

1.6. Zinsbindung wählen

Um bei der Zinsbindung eine gute Wahl zu treffen, gilt es die Zinsentwicklung im Blick haben. Sind die Zinsen seit Abschluss der Erstfinanzierung gesunken, empfiehlt sich eine lange Zinsbindung. So kann sich den kleinen Zinssatz möglichst lange sichern. Liegt der Zinssatz aktuell hoch, ist eine kurze Zinsbindung ratsam. KreditnehmerInnen sollten auf jeden Fall bedenken, dass die Zinsbindung ein Vertragsbestandteil ist, der neu verhandelt werden kann und der unbedingt neu verhandelt werden sollte.

Welchen Kredit würden Sie eher abschließen?

 

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1.7. Monatliche Rate

Auch die monatlichen Raten lassen sich bei der Anschlussfinanzierung neu festlegen. Wer zu Ablauf der Zinsbindung mehr finanziellen Spielraum hat als bei Abschluss der Erstfinanzierung, sollte nun seine monatliche Rate erhöhen. Dadurch wird die Schuld schneller abgetragen, was zu einer verkürzten Laufzeit führt. So spart man auf Dauer Zinsen.

1.8. Sonderkündigungsrecht nutzen

Eine Umschuldung ist nur möglich, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist? Das ist falsch, denn nach zehn Jahren Vertragslaufzeit haben KreditnehmerInnen die Möglichkeit, von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu nehmen. §489 BGB regelt, dass in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist.

Sind die Zinsen nach diesen zehn Jahren besonders niedrig, kann es sich lohnen, das alte Darlehen zu kündigen und komplett umzuschulden. Der Vorteil? Man kann den niedrigen Zinssatz zur langen Zinsbindung nutzen.

1.9. Forward-Darlehen

Wer nicht umschulden möchte, aber dennoch von gesunkenen Zinsen profitieren will, hat die Möglichkeit, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Dabei kann man sich das aktuelle Zinsniveau sichern – bis zu einer Dauer von 5,5 Jahren. KreditnehmerInnen sollten bei einem Forward-Darlehen aber immer im Hinterkopf haben, dass der Zinssatz der Anschlussfinanzierung dadurch etwas höher ausfallen kann.

Beitrag: Finanzierung absichern per Forward - Darlehen

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So manch ein Hausbesitzer wird momentan nervös: Die aktuellen Zinsen sind günstig wie nie, das eigene Hypothekendarlehen läuft aber noch einige Zeit. Wer wieder ruhig schlafen möchte, der schaue sich die Lösung des Problemes an: die Sicherung der günstigen Zinsen mit einem Forward-Darlehen.

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Punkt 2

2. Hausverkauf während der Kreditlaufzeit

Die meisten Häuslebauer oder -käufer möchten sich durch den Kauf ihr Zuhause für die Zukunft sichern. Doch im Leben läuft nicht immer alles nach Plan. Deshalb kommen nicht alle Kreditnehmer an den Punkt, an dem sie die Anschlussfinanzierung regeln müssen. Stattdessen steht vielleicht ein Hausverkauf an. Weil der Bank durch den vorzeitigen Verkauf Zinsen entgehen, ist man in der Regel verpflichtet, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten.

2.1. Der Vorfälligkeitsentschädigung entgehen

Doch es gibt Möglichkeiten, um eine Immobilie auch ohne die Zahlung der Entschädigung verkaufen zu können.

  1. So ist es beispielsweise denkbar, eine andere Immobilie in den bestehenden Darlehensvertrag einzubetten. Damit das funktioniert, muss das neue Wohneigentum gleichwertig oder sogar höherwertig sein. Das Darlehen kann dann häufig wie gewohnt weiter getilgt werden. Diese Möglichkeit stellt vor allem für Personen eine Alternative dar, die wegen eines Umzuges ver- und neukaufen müssen oder sich vergrößern möchten.
  2. Die zweite Methode, die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden zu können, ist die Übernahme des Darlehens durch die Käuferpartei. Kann der Kreditvertrag auf die kaufende Partei übertragen werden, können sich für alle Parteien Vorteile ergeben. Die Verkäufer können der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung entgehen. Ist der im Darlehensvertrag verankerte Zinssatz niedriger als das aktuelle Zinsniveau, können die Käufer davon profitieren und weniger Zinsen zahlen als es bei einem Neuabschluss des Kredites der Fall wäre.

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Punkt 3

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Wann Anschlussfinanzierung planen? So hilft die frühzeitige Planung beim Sparen

Wer als Bauherr in die eigenen vier Wände ziehen möchte, kommt in aller Regel an einem Darlehen nicht vorbei. Die Immobilienfinanzierung bietet viele Möglichkeiten, aber die Tücke steckt im Detail. Wer sich bis zur vollständigen Tilgung der Verbindlichkeiten finanziell die besten Optionen sichern möchte, sollte sich im Vorfeld ein paar grundlegende Fachkenntnisse aneignen, um sich durch alle Phasen der Finanzierung hindurch im Finanzierungsdschungel orientieren zu können.

Ein Darlehen zu günstigen Konditionen zu bekommen, ist ein wesentlicher Grundpfeiler einer stabilen Immobilienfinanzierung. Er sorgt über viele Jahre hinweg für wirtschaftliche Planbarkeit und einen Überblick über die verschiedensten Details der Finanzierung. Früher oder ist allerdings die Laufzeit jedes Darlehensvertrags erschöpft. Bei einer umfangreichen Immobilienfinanzierung ist in den meisten Fällen allerdings die Verbindlichkeit zum Ende der Vertragslaufzeit noch nicht vollständig abgegolten. Dann wird für viele Hauseigentümer die Anschlussfinanzierung zu einem wichtigen Thema. Wie geht es am Ende des Darlehensvertrags weiter und wie lässt sich bei der Anschlussfinanzierung besonders effektiv sparen?

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Anschlussfinanzierung – was ist das? Angebotssuche und Zinssicherung rechtzeitig planen

Durchschnittlich dauert es bei einer üblichen monatlichen Belastung über 25 Jahre, bis ein Immobilienkredit vollständig abgezahlt ist. Für die komplette Tilgung eines Darlehens sind somit angesichts einer regulären Zinsbindung von 15 Jahren Neuverhandlungen für die  Konditionen der Anschlussfinanzierung notwendig.

Ab wann lohnt sich der vorzeitige Abschluss einer Anschlussfinanzierung und was muss ich beachten?

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EuroHäuslebauer, die vor einigen Jahren einigen Jahren den Kredit für Ihre Traumimmobilie aufgenommen haben, werden bei der aktuellen Zinsentwicklung zunehmend nervöser. Im Markt wird gemunkelt, dass die amerikanische Notenbank demnächst den Leitzins anheben wird. Eventuell kann die Europäische Zentralbank dann nicht mehr lange ihre Niedrigzinspolitik aufrechterhalten und muss nachziehen. Dann wären die gegenwärtigen Minizinsen für die Anschlussfinanzierung verloren. Welche Möglichkeiten stehen für eine vorzeitige Umschuldung zur Verfügung?

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