Resthof: Möglichkeiten der Nutzung und Förderung

Der Traum vom eigenen Hof auf dem Land erfreut sich wachsender Beliebtheit – immer mehr Menschen in Deutschland spielen mit dem Gedanken, einen Resthof zu erwerben​. Unter einem Resthof versteht man in der Regel einen ehemaligen Bauernhof, der nicht mehr aktiv bewirtschaftet wird. Solche ländlichen Anwesen bieten oft einen ganz besonderen Charme: viel Platz, historische Gebäude und die Natur direkt vor der Haustür. Dies macht Resthöfe attraktiv für Naturliebhaber, Selbstversorger und kreative Köpfe​. Gleichzeitig stellen sich beim Kauf und der Nutzung eines Resthofs viele Fragen. Welche Nutzungsmöglichkeiten für Resthöfe – Wohnen, Landwirtschaft und Tourismus – gibt es? Was ist rechtlich zu beachten, und welche Förderungen stehen bereit?

In diesem Artikel geben wir einen umfassenden Überblick über das Thema Resthof. Wir erklären, was ein Resthof genau ist, welche Nutzungskonzepte denkbar sind und welche gesetzlichen Rahmenbedingungen gelten. Zudem beleuchten wir am Beispiel Schleswig-Holstein, welche Fördermöglichkeiten es gibt, um die Umnutzung oder Sanierung eines Resthofs finanziell zu unterstützen. Die folgenden Abschnitte helfen dabei, Chancen und Risiken besser abzuschätzen und liefern praxisnahe Tipps für alle, die sich mit dem Gedanken tragen, einen Resthof zu erwerben oder zu nutzen.

Was ist ein Resthof?

Definition und typische Merkmale

Ein Resthof – oft auch Resthofstelle genannt – bezeichnet im Wesentlichen einen ehemaligen Bauernhof, der seine ursprüngliche landwirtschaftliche Nutzung vollständig oder weitgehend verloren hat​. Typischerweise besteht ein Resthof noch aus den für einen Hof üblichen Gebäuden und Flächen: dem Wohnhaus (Bauernhaus) sowie Nebengebäuden wie Stallungen, Scheunen und eventuell einem Altenteiler-Wohnteil. Charakteristisch ist jedoch, dass kaum oder kein landwirtschaftlich genutztes Land mehr dazu gehört​. Die Ländereien wurden meist verkauft oder anderweitig genutzt – übrig bleibt die Hofstelle an sich​. Der Hof steht häufig in ländlicher Alleinlage oder am Ortsrand und bietet viel Platz auf dem Grundstück. Dadurch ergeben sich bereits in der Substanz vielfältige Nutzungsmöglichkeiten, etwa durch die großzügigen Wohnflächen und weitläufigen Außenbereiche.

Zu den typischen Merkmalen eines Resthofs zählen neben dem Bauernhaus oft alte Stallgebäude und Scheunen, die nicht mehr für die Landwirtschaft gebraucht werden. Diese Gebäude sind teilweise historisch – viele ältere Hofstellen stehen sogar unter Denkmalschutz. Gleichzeitig sind Resthöfe in der Regel günstiger zu erwerben als voll bewirtschaftete Bauernhöfe, da keine ertragreiche Landwirtschaft mehr stattfindet​. Für Käufer bedeutet dies die Chance, vergleichsweise preiswert viel Raum und Potential zu bekommen – allerdings meist verbunden mit Renovierungsbedarf und höheren Instandhaltungskosten aufgrund des Alters der Bausubstanz​.

Historische Entwicklung von Resthöfen

Die Entstehung von Resthöfen ist eng mit dem strukturellen Wandel der Landwirtschaft verbunden. In den letzten Jahrzehnten hat die Anzahl kleiner Bauernhöfe stark abgenommen. Viele ehemals aktive Höfe wurden aufgrund von Mechanisierung, Preisdruck und fehlender Nachfolge unrentabel und aufgegeben​. Insbesondere in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts verkauften Landwirte oft ihre Äcker und Weiden an größere Betriebe oder für andere Nutzungen, während die Hofstelle selbst bestehen blieb. Auf diese Weise entstanden Resthöfe: Der landwirtschaftliche Betrieb wurde stillgelegt, die Flächenbewirtschaftung endet, doch die Gebäude bleiben erhalten​. Oft zogen die Altbauern ins sogenannte Altenteil (eine kleinere Wohnung auf dem Hof) und überließen das große Wohnhaus und die Wirtschaftsgebäude ihrem Schicksal – oder verkauften den Hof an Nicht-Landwirte.

Heute sind Resthöfe ein Teil des ländlichen Erbes. Viele dieser Höfe wurden inzwischen zu reinen Wohnzwecken umgenutzt oder dienen neuen Funktionen. Der Charme vergangener Tage ist aber meist noch spürbar: historische Fachwerkbalken, alte Stallungen und weitläufige Höfe erzählen die Geschichte der früheren Landwirtschaft. Dieser historische Kontext macht Resthöfe für viele Käufer besonders reizvoll. Gleichzeitig erfordert der Umgang mit alten Gebäuden Sorgfalt – von der Bausubstanz (Stichwort: Sanierungsstau) bis zur eventuellen denkmalrechtlichen Bedeutung alter Hofstellen.

Unterschied zwischen einer landwirtschaftlichen Immobilie und einem Resthof

Worin liegt nun der Unterschied zwischen einem „normalen“ landwirtschaftlichen Anwesen und einem Resthof? Entscheidend ist der Nutzungsumfang der Landwirtschaft und der dazugehörige Grundbesitz. Ein aktiv bewirtschafteter Bauernhof umfasst neben der Hofstelle meist umfangreiche landwirtschaftliche Flächen (Äcker, Wiesen) und dient der Erwerbslandwirtschaft. Hier bestimmen Tierhaltung und Ackerbau den Alltag, die Gebäude stehen im Dienst des Betriebs. Ein Resthof hingegen besitzt gar kein oder nur sehr wenig landwirtschaftlich genutztes Land – er ist sozusagen das „Reststück“ eines ehemals größeren Hofes​. Die Bewirtschaftung wurde eingestellt oder stark reduziert, es handelt sich nicht mehr um einen aktiven Agrarbetrieb​.

Praktisch bedeutet das: Während eine landwirtschaftliche Immobilie oft zwingend an einen Landwirt als Käufer gebunden ist (Stichwort: Landwirtschaftsfläche und Höferecht), kann ein Resthof in der Regel auch von Privatpersonen ohne Bauernhof-Ambitionen erworben werden. Allerdings ist Vorsicht geboten, denn rechtlich gelten manche Resthöfe noch als Außenbereichs-Grundstück mit landwirtschaftlichem Privileg (dazu später mehr). Ein weiterer Unterschied liegt in der Nutzung: Resthöfe werden häufig vor allem zu Wohnzwecken oder anderen nicht-landwirtschaftlichen Zwecken genutzt​, während bei einem klassischen Bauernhof die Gebäude primär der Tierhaltung, Lagerung und Produktion dienen. Zusammengefasst: Der Resthof ist ein ehemaliger Bauernhof ohne aktiven Landwirtschaftsbetrieb, aber mit den baulichen Überbleibseln eines solchen Hofes. Genau diese Mischung aus ländlichem Charme und neuem Nutzungsfreiraum macht Resthöfe für viele interessant.

Möglichkeiten der Nutzung eines Resthofs

Ein großer Vorteil von Resthöfen liegt in ihrer Vielseitigkeit. Ob als geräumiges Eigenheim, für geschäftliche Ideen oder im kleinen Stil wieder landwirtschaftlich – die Nutzungsmöglichkeiten eines Resthofs sind nahezu grenzenlos​. Im Folgenden stellen wir verschiedene Konzepte vor, wie man einen Resthof nutzen kann. Dabei reichen die Ideen von rein privater Wohnnutzung über gewerbliche oder touristische Zwecke bis hin zur Hobby-Landwirtschaft. Oft werden auch Mischformen realisiert, etwa Wohnen und Arbeiten unter einem Dach. Lassen Sie sich von den folgenden Möglichkeiten inspirieren:

Private Nutzung: Wohnen, Mehrgenerationenhaus und Selbstversorgung

Für viele Käufer steht die private Nutzung im Vordergrund – der Resthof als außergewöhnliches Zuhause. Durch die meist großzügige Wohnfläche und die zusätzliche Bausubstanz bietet ein Resthof ideale Voraussetzungen für Wohnprojekte, die in einem normalen Einfamilienhaus kaum realisierbar wären:

• Großzügiges Wohnen auf dem Land: Ein Resthof eignet sich hervorragend als geräumiges Ein- oder Zweifamilienhaus. Familien genießen die Ruhe und den Platz in ländlicher Umgebung. Mehrere Kinderzimmer, Homeoffice-Büros oder Hobbyräume lassen sich problemlos unterbringen. Auch wer dem hektischen Stadtleben entfliehen möchte, findet hier sein Refugium in der Natur. Oft sind Resthöfe Mehrgenerationenhäuser, in denen mehrere Generationen unter einem Dach oder in separaten Gebäudeteilen zusammenleben. Beispielsweise können Großeltern im Altenteil wohnen, während die junge Familie das Haupthaus nutzt – so bleibt die Familie beisammen, jeder hat aber genügend Raum.
• Mehrgenerationenwohnen und Gemeinschaft: Neben der klassischen Familiennutzung bieten Resthöfe Potenzial für Wohnprojekte in Gemeinschaft. Freunde könnten zusammen einen Resthof beziehen, oder es entsteht ein kleines Co-Housing-Projekt auf dem Hofgelände. Jeder bewohnt eine eigene Einheit (etwa umgebaute Stallgebäude), und Gemeinschaftsflächen wie der Hof oder Garten werden zusammen genutzt. Solche Hofgemeinschaften können ein gemeinschaftliches, nachhaltiges Leben ermöglichen – inklusive geteilter Arbeit im großen Garten oder bei der Tierhaltung. Wichtig ist dabei, vorab klare Absprachen zu treffen und die Gebäude ggf. baulich in mehrere Wohneinheiten aufzuteilen (was eine Baugenehmigung erfordert).
• Selbstversorgung und Permakultur: Ein weiterer Reiz eines Resthofs ist die Möglichkeit zur Selbstversorgung. Viele Käufer träumen davon, Obst und Gemüse im eigenen großen Garten anzubauen und Hühner, Schafe oder Ziegen zu halten​. Mit einem Resthof kann dieser Traum Realität werden. Die weitläufigen Außenbereiche eignen sich für Permakultur-Projekte, Hochbeete und Obstgärten. Alte Weideflächen können in Gemüsegärten umgewandelt werden, und vorhandene Ställe bieten Platz für Kleintiere wie Hühner oder Ziegen​. Man kann mit relativ geringem Aufwand einen Teil seiner Lebensmittel selbst produzieren und so ein Stück weit autark leben​. Einige Hofbesitzer gehen noch weiter und installieren Solarzellen auf dem Scheunendach oder nutzen eigene Brunnen, um Strom und Wasser selbst zu erzeugen. Tipp: Prüfen Sie die Wasserrechte und die Qualität eines evtl. vorhandenen Brunnens und informieren Sie sich über Förderprogramme für Photovoltaik, falls Sie Ihren Resthof energetisch autark machen möchten.

Gewerbliche Nutzung: Ferienvermietung, Events und Handwerk

Ein Resthof kann nicht nur Wohntraum, sondern auch Grundlage für vielfältige gewerbliche Konzepte sein. Durch die Mischung aus großen Innenräumen und idyllischem Außengelände lassen sich Geschäftsideen verwirklichen, die in urbaner Umgebung kaum umsetzbar wären. Hier einige Möglichkeiten der gewerblichen Nutzung:

• Ferienvermietung und ländlicher Tourismus: Aufgrund ihrer Lage und des authentischen Ambientes eignen sich viele Resthöfe für den touristischen Ausbau. Zum Beispiel kann man im ehemaligen Gesindehaus oder ausgebauten Scheunen gemütliche Ferienwohnungen einrichten und an Urlauber vermieten. Konzepte wie „Urlaub auf dem Bauernhof“ lassen sich auch auf einem Resthof umsetzen – selbst wenn keine aktive Landwirtschaft mehr betrieben wird, wissen Städter die Ruhe und den Landcharme zu schätzen. Einige Hofbesitzer richten auch kleine Campingmöglichkeiten oder Stellplätze für Wohnmobile auf dem Gelände ein. Wichtig für den Erfolg in der Ferienvermietung ist eine ansprechende Ausstattung mit ländlichem Flair und guter Vermarktung, z.B. über spezielle Portale. Die Nebengebäude eines Resthofs bieten jedenfalls genug Platz, um mehrere Gästeunterkünfte unterzubringen​.
• Event- und Seminarhof: Dank der großen Scheunen oder Hallen auf einem Resthof kann man diese auch als Veranstaltungsort nutzen. Umgebaute Scheunen als rustikale Hochzeitslocation sind zum Beispiel sehr gefragt. Ebenso lassen sich Seminare, Workshops oder Kreativkurse in der abgeschiedenen Atmosphäre eines Hofes abhalten. Vom Yogaretreat über Firmenevents bis zum Kunst-Workshop – ein entsprechend hergerichteter Resthof bietet viel Potenzial. In den Sommermonaten kann der Innenhof oder Garten für Feierlichkeiten genutzt werden, im Winter dient eine ausgebaute Scheune als Veranstaltungssaal. Beachten sollte man hierbei Lärmschutz-Auflagen und ausreichend Parkmöglichkeiten. Für regelmäßig gewerbliche Events ist außerdem eine Abstimmung mit dem Ordnungsamt ratsam.
• Handwerks- oder Kunstbetrieb: Die Nebengebäude eines Resthofs lassen sich oft in Werkstätten, Ateliers oder Lagerflächen umwandeln. Denkbar ist zum Beispiel, einen alten Stall als Schreinerei, Töpferei oder Schmiede-Werkstatt zu nutzen​. Künstler schätzen die abgelegene Lage und den Platz, um Atelier und Ausstellungshalle unter einem Dach zu haben. Manche Resthof-Besitzer eröffnen auch kleine Hofläden oder Galerien und verkaufen regionale Produkte oder Kunsthandwerk direkt vor Ort.
• Ein weiterer Ansatz ist die Einrichtung einer Hundepension oder eines Reiterhofs als Gewerbe: Dank der großen Außenflächen können Hundeausläufe oder Pferdekoppeln angelegt werden, und die Ställe bieten sich zur Tierbetreuung an​. Wichtig: Jede gewerbliche Nutzung sollte mit der Baubehörde abgestimmt werden, da evtl. eine Nutzungsänderung der Gebäude erforderlich ist (z.B. von „Landwirtschaft“ zu „Gewerbe“).

Landwirtschaftliche Nutzung: Hobbylandwirtschaft, Tierhaltung und SoLaWi

Manche Resthof-Käufer möchten den Hof zumindest in kleinem Rahmen wieder landwirtschaftlich nutzen. Auch wenn eine Vollerwerbs-Landwirtschaft oft mangels Fläche ausscheidet, gibt es zahlreiche landwirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten im Nebenerwerb oder als Hobby:

• Hobby-Landwirtschaft und Gemüsebau: Mit ein paar Hektar Land – oder durch Zupachten angrenzender Flächen – kann ein Resthof zum Ort für Hobby-Farming werden. Beispielsweise könnte man Obstbau oder Weinbau im kleinen Stil betreiben oder einen Gemüsegarten anlegen, dessen Überschüsse vermarktet werden. Einige Resthofbesitzer bauen alte Gemüse- und Obstsorten an und verkaufen diese auf dem Wochenmarkt. Auch Imkerei (Bienenhaltung) ist auf dem Landgut möglich und liefert Honig sowie eine sinnvolle Bestäubung im Obstgarten. Vorteil einer Hobbylandwirtschaft: Man kann die vorhandene Infrastruktur (Scheunen, Kühlräume, Werkzeug) nutzen, ohne den vollen wirtschaftlichen Druck eines landwirtschaftlichen Betriebs zu haben.
• Tierhaltung im kleinen Rahmen: Resthöfe sind ideal, um Tiere zu halten – sei es aus privatem Interesse oder mit kleinem Zuverdienst. Pferdehaltung ist ein häufiger Nutzungswunsch: Auf dem Hof können eigene Pferde oder Pensionspferde untergebracht werden. Wichtig ist dabei ausreichend Weideland und ein genehmigter Stall. Auch Schafe, Ziegen oder eine kleine Rinderherde lassen sich auf eigenen Weiden grasen. Hühner für frische Eier gehören fast schon zum Standard auf dem Land. Beachten Sie, dass ab einer bestimmten Größe die Tierhaltung von den Behörden als landwirtschaftlicher Betrieb gewertet werden kann, was bestimmte Auflagen (z.B. Mistlagerplatz, Seuchenschutz) erfordert. Im kleinen Rahmen ist private Tierhaltung aber meist problemlos – für Tierfreunde bietet ein Resthof hier viel Freiraum​.
• Ökologische Landwirtschaft oder Solidarische Landwirtschaft (SoLaWi): Wer Wert auf Nachhaltigkeit legt, kann einen Resthof für Bio-Landbau reaktivieren. Denkbar ist z.B. eine kleine ökologische Gärtnerei, eventuell als Teil einer solidarischen Landwirtschaft. Bei der SoLaWi schließen sich Verbraucher mit einem Landwirt oder Gärtner zusammen, finanzieren gemeinsam den Anbau und teilen sich die Ernte. Ein Resthof könnte hier als Basis dienen, um Gemeinschaftslandwirtschaft zu betreiben – z.B. mit Gemüsefeldern, Hühnerhaltung und vielleicht einer Hofkäserei in kleinem Maßstab. Für ökologische Landwirtschaft gibt es staatliche Unterstützung (siehe Fördermittel unten), was den Einstieg erleichtern kann. Zudem ist die Vermarktung über Abokisten oder Hofläden im Trend, sodass auch ein kleiner Biobetrieb auf einem Resthof seine Nische finden kann. Wichtig ist, sich vorab genau zu überlegen, wie viel Arbeitsaufwand man leisten möchte und kann – eine Landwirtschaft, auch im Nebenerwerb, erfordert Fachwissen, Zeit und Ausdauer.

Mischformen und innovative Konzepte: Co-Housing, Start-ups und mehr

Die spannendsten Projekte auf Resthöfen entstehen häufig durch eine Kombination verschiedener Nutzungen. Dank der Größe und Vielseitigkeit eines Hofes lassen sich Wohnen, Arbeiten und Landwirtschaft kreativ verbinden. Hier einige innovative Konzepte und Mischformen:

• Wohnen und Arbeiten unter einem Dach: Immer mehr Menschen verlegen ihren Arbeitsplatz ins Homeoffice oder gründen ein Unternehmen von zu Hause. Ein Resthof bietet die Möglichkeit, Wohnen und Arbeiten auf dem Land ideal zu kombinieren​. Beispielsweise kann im ehemaligen Stall ein Büro für die eigene Firma entstehen oder eine kleine Werkstatt für handwerkliche Auftragsarbeiten, während die Familie im Wohnhaus lebt. Die räumliche Trennung von Wohn- und Arbeitsbereich ist dennoch möglich (etwa in separaten Gebäuden), sodass Beruf und Privatleben sich nicht stören. Solche Lebensmodelle ermöglichen eine ganz neue Work-Life-Balance jenseits der Stadt – man spart sich den täglichen Pendelverkehr und gewinnt Lebensqualität in ländlicher Ruhe.
• Co-Housing und Gemeinschaftsprojekte: Ein Resthof kann zum Keimzellen-Projekt für ein gemeinschaftliches Wohn- oder Nachhaltigkeitsprojekt werden. In Deutschland entstehen zum Beispiel Gemeinschaftshöfe, in denen mehrere Familien oder Parteien gemeinsam wirtschaften. Jeder hat seinen Wohnbereich, aber Gartenbau und Tierhaltung werden gemeinsam organisiert. Auch soziale Projekte sind denkbar, etwa ein therapeutisches Reiten auf dem eigenen Reiterhof kombiniert mit Wohnraum für die Betreiber, oder eine Land-WG aus mehreren jungen Familien, die zusammen einen Hof modernisieren. Die Kombination aus Wohnen, Landwirtschaft und Gemeinschaft erfordert zwar gute Abstimmung, kann aber sehr ressourcen- und kostenteilend sein.
• Nachhaltige Start-ups auf dem Land: Gerade im Bereich Nachhaltigkeit und Green Economy bieten Resthöfe spannende Möglichkeiten. Man denke an ein Bioenergie-Start-up, das auf dem Hof Pflanzenkohle herstellt oder eine Pilzzucht in den alten Kellern betreibt. Auch soziale Unternehmen können hier ansiedeln – z.B. ein inklusiver Bauernhofladen oder eine Bildungsstätte für Umweltbildung. Durch die vergleichsweise niedrigen Immobilienkosten eines Resthofs (im Vergleich zur Gewerbeimmobilie in der Stadt) können Gründer mit kleinem Budget starten. Zudem gibt es oft Förderprogramme für Existenzgründungen im ländlichen Raum, die solche innovativen Ideen unterstützen (mehr dazu später).
• Kombination aus Wohnen, Arbeiten und Landwirtschaft: Viele Resthöfe werden letztlich gemischt genutzt – und genau das macht ihren Reiz aus. So kann ein Hof gleichzeitig folgendes bieten: Das Wohnhaus dient der Familie als Zuhause, in der umgebauten Scheune befindet sich ein kleines Ferienapartment für Touristen, auf der Weide stehen einige Schafe zur Landschaftspflege, und im Obstgarten wächst genug Gemüse für den Eigenbedarf. Vielleicht werden nebenbei Workshops für traditionelles Handwerk angeboten oder ein Raum als Coworking Space für andere Homeoffice-Arbeiter aus der Umgebung eingerichtet. Solche Mischkonzepte schöpfen das Potenzial eines Resthofs voll aus. Wichtig ist, Synergien zu nutzen – zum Beispiel können Feriengäste die hofeigenen Produkte konsumieren, oder die Gemeinschaft auf dem Hof teilt sich Maschinen und Know-how. Diese Vielfalt macht jeden Resthof einzigartig.

Zusammenfassend zeigt sich: Die Nutzungsmöglichkeiten für Resthöfe – Wohnen, Landwirtschaft und Tourismus – sind äußerst vielfältig und können individuell kombiniert werden. Entscheidend ist, die eigenen Ziele klar zu definieren und im Zweifel Expertenrat einzuholen, um das Konzept realistisch umzusetzen.

 

Vor dem Umbau müssen die Auflagen geprüft werden

Wichtige rechtliche Regelungen zur Umnutzung

So groß die Träume für einen Resthof sind – man sollte stets die rechtlichen Rahmenbedingungen im Blick behalten, insbesondere bei einer geplanten Umnutzung der Gebäude. Da ein Resthof ursprünglich ein landwirtschaftliches Anwesen war, können für Umbau und Nutzung andere Regeln gelten als bei einem normalen Wohnhaus. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte erläutert, die Sie vor und während der Umnutzung beachten sollten:

Denkmalschutz und Auflagen

Viele alte Bauernhöfe stehen unter Denkmalschutz – das gilt auch für manche Resthöfe oder einzelne Gebäude darauf. Ist ein Gebäude als Baudenkmal ausgewiesen, unterliegt jede bauliche Veränderung besonderen Auflagen. Informieren Sie sich vor dem Kauf, ob der Hof oder Teile davon denkmalgeschützt sind​. Wenn ja, müssen geplante Umbauten mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Oft darf z.B. die Fassade nicht verändert werden, historische Türen und Fenster müssen erhalten oder originalgetreu ersetzt werden etc. Das kann Umbauten verteuern und einschränken.

Allerdings gibt es auch Vorteile: Für denkmalgeschützte Gebäude stehen teilweise Fördermittel oder Steuervorteile zur Verfügung. So können Sanierungskosten unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abgesetzt werden (bei Vermietung sogar 100% über viele Jahre). Zudem beraten Denkmalämter die Eigentümer oft und können Tipps geben, wie man modernisiert, ohne die historische Substanz zu beeinträchtigen. Unser Rat: Nehmen Sie Denkmalschutzauflagen ernst – unautorisierte Veränderungen können Bußgelder oder Rückbauverfügungen nach sich ziehen. Mit etwas Kreativität lassen sich aber auch unter Denkmalschutz tolle Wohn- oder Nutzungskonzepte verwirklichen, die den Charme des Alten bewahren.

Baugenehmigung und Nutzungsänderung

Grundsätzlich gilt: Jede wesentliche Nutzungsänderung eines Gebäudes muss von der Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden​. Das heißt, wenn Sie z.B. einen ehemaligen Stall in Wohnräume oder in eine Werkstatt für Ihren Betrieb umwandeln wollen, benötigen Sie eine Genehmigung (auch wenn äußerlich nichts oder nur wenig umgebaut wird). Die maßgeblichen Vorschriften stehen im Baugesetzbuch (BauGB) und in den Landesbauordnungen. Ohne Genehmigung riskieren Sie, dass die Behörden den Umbau untersagen oder bereits Umgebautes nicht genehmigen – daher unbedingt vorab beim zuständigen Bauamt anfragen.

Oft ist es sinnvoll, eine Bauvoranfrage zu stellen, um die Machbarkeit Ihres Vorhabens prüfen zu lassen​. In dieser Voranfrage können wichtige Fragen (z.B. Zulässigkeit von Wohnnutzung im Stallgebäude) geklärt werden, bevor Kosten entstehen. Wichtig ist auch, ob die vorhandenen Gebäude überhaupt legal errichtet wurden und Bestandsschutz genießen – recherchieren Sie ggf. im Baulastenverzeichnis oder Archiv nach alten Genehmigungen, besonders bei sehr alten Hofstellen. Tipp: Ziehen Sie frühzeitig einen Architekten oder Planer hinzu, der Erfahrung mit Umnutzungen hat.

Baurechtliche Vorschriften (Außenbereich vs. Innenbereich)

Eine der zentralen Fragen ist der Standort des Resthofs im Sinne des Baurechts. Liegt der Hof innerhalb eines Ortes (Innenbereich, ggf. mit Bebauungsplan), so ist eine Umnutzung meist einfacher, da die Umgebung bereits als Siedlungsgebiet gilt​. In einem Dorf- oder Mischgebiet etwa ist die Umwandlung landwirtschaftlicher Gebäude in Wohnraum in der Regel kein Problem​. Schwieriger ist es, wenn der Resthof im Außenbereich (§ 35 BauGB) liegt, also außerhalb zusammenhängender Bebauung. Im Außenbereich sind bauliche Nutzungen stark eingeschränkt, um die Zersiedelung der Landschaft zu verhindern. Neue Bauvorhaben werden dort nur ausnahmsweise genehmigt, z.B. für landwirtschaftliche Privilegien. Bestehende Gebäude im Außenbereich dürfen aber unter bestimmten Voraussetzungen umgenutzt werden. Hier greift §35 Abs.4 BauGB, der die erstmalige Umnutzung ehemals landwirtschaftlicher Gebäude erleichtern kann​. Insbesondere Landwirte, die ihren Betrieb aufgegeben haben, erhalten oft eine Begünstigung, um z.B. eine Scheune als Wohnraum auszubauen.

Aber auch Nicht-Landwirte können eine Ausnahmegenehmigung bekommen, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und das Gebäude legal bestand. In der Praxis bedeutet das: Das Bauamt prüft, ob durch die neue Nutzung z.B. keine neuen Konflikte entstehen (Stichwort: Erschließung, Immissionsschutz). Viele Umnutzungen, die im Ort problemlos wären, stoßen im Außenbereich auf Hürden​, daher ist eine enge Abstimmung mit der Behörde unerlässlich. Lassen Sie sich im Zweifel schriftlich bestätigen, was zulässig ist (via Vorbescheid). Übrigens kann auch der Flächennutzungsplan der Gemeinde relevant sein – doch bei privilegierten Hofumwandlungen steht dieser einer Genehmigung oft nicht entgegen​. Kurz gesagt: Innenbereich = meist einfacher, Außenbereich = strenge Prüfung.

Steuerliche Aspekte und Abgaben

Neben Bauvorschriften spielen auch steuerliche Fragen eine Rolle bei der Umnutzung eines Resthofs. Wenn Sie z.B. vom Landwirt eine Hofstelle kaufen und dieser damit seinen Betrieb aufgibt, können beim Verkäufer Einkommenssteuer-Themen (Aufgabegewinn) auftreten – darauf sollte man bei der Kaufpreisgestaltung achten. Für Sie als Käufer ist relevant, dass sich die Grundsteuer ändern kann: Landwirtschaftliche Flächen (Grundsteuer A) werden anders bewertet als bebaute Grundstücke (Grundsteuer B). Wenn ein Resthof offiziell von einem landwirtschaftlichen Anwesen in ein reines Wohnanwesen umgewandelt wird, ordnet die Gemeinde ihn evtl. der Grundsteuer B zu, was eine etwas höhere Steuerlast bedeuten kann.

Weiterhin sollten Sie prüfen, ob beim Umbau Erschließungsbeiträge fällig werden. Ist z.B. das Stallgebäude bisher nicht an Kanalisation oder Wasser angeschlossen gewesen, können für den Anschluss Gebühren entstehen.

In manchen Kommunen wird auch bei einer Nutzungsänderung zu Wohnzwecken ein Ausgleichsbetrag verlangt, falls das Grundstück zuvor als privilegiertes Landwirtschaftsareal beitragsfrei war. Auch Versicherungen gilt es neu zu bewerten – eine Gebäudeversicherung muss angepasst werden, wenn aus dem ehemaligen Stall nun Wohnraum wird (damit alles umfassend geschützt ist). Schließlich: Wenn Sie durch gewerbliche Nutzung oder Landwirtschaft auf dem Resthof Einkünfte erzielen, denken Sie an die Anmeldung beim Finanzamt. Einnahmen aus Ferienvermietung oder Produktverkäufen sind steuerpflichtig. Eventuell lohnt es sich, einen Teil der Ausgaben (Renovierung, Betriebskosten) als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzusetzen – hier kann ein Steuerberater wertvolle Hinweise geben. Insgesamt empfiehlt es sich, frühzeitig Rechtsrat einzuholen, um alle Verpflichtungen und Gestaltungsmöglichkeiten zu kennen.

Fördermöglichkeiten für Resthöfe (Beispiel Schleswig-Holstein)

Die Umnutzung oder Modernisierung eines Resthofs kann mit erheblichen Kosten verbunden sein – von der Sanierung alter Gemäuer bis zur Einrichtung neuer Nutzungsbereiche. Glücklicherweise gibt es eine Reihe von Förderprogrammen, die finanzielle Unterstützung bieten. Insbesondere in ländlichen Regionen wie Schleswig-Holstein stehen Fördermittel von Land, Bund und EU zur Verfügung, um Projekte auf Resthöfen zu realisieren. Im Folgenden finden Sie wichtige Fördermöglichkeiten und Beispiele, wie Sie Ihren Resthof-Traum finanziell stemmen können:

Öffentliche Wohnraumförderung (Schleswig-Holstein)

Wer Wohnraum auf einem Resthof schafft (z.B. durch Ausbau von Wohnungen zur Vermietung), kann von der Sozialen Wohnraumförderung profitieren. In Schleswig-Holstein bietet die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse an, um die Schaffung von Mietwohnraum zu unterstützen. Die Förderung kann bis zu 100% der Gesamtkosten abdecken und richtet sich an Investoren, Kommunen oder Privatpersonen, die bezahlbaren Wohnraum schaffen​. Voraussetzung ist meist, dass die neu geschafften Wohnungen für einen bestimmten Zeitraum belegungsgebunden und mietpreisgebunden sind (Sozialwohnungen).

Für Resthof-Besitzer könnte dies interessant sein, wenn etwa eine Scheune in mehrere Mietwohnungen umgebaut werden soll. Die IB.SH berät zu den Förderkonditionen und hilft bei der Antragstellung. Auch andere Bundesländer haben ähnliche Wohnraumförderprogramme über ihre Landesbanken – informieren Sie sich bei der Förderbank Ihres Bundeslandes.

KfW-Förderprogramme für Sanierung und Umbau: Auf Bundesebene bietet die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vielfältige Förderkredite und Zuschüsse an, die gerade bei alten Hofgebäuden hilfreich sind. Ein wichtiges Stichwort ist die Energieeffizienz: Wenn Sie Ihren Resthof energetisch saniert umbauen (z.B. Dämmung, neue Fenster, effiziente Heizung), können Sie Förderkredite mit Tilgungszuschüssen erhalten.

Beispiel: Für die Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus 55 gibt es Kredite bis 120.000 € mit bis zu 15% Zuschuss, plus ggf. Boni für besonders ineffiziente Bestandsgebäude​. So können leicht einige zehntausend Euro der Darlehenssumme erlassen werden, was die Rückzahlung deutlich erleichtert. Voraussetzung ist eine Energieberatung und die Einhaltung der vorgegebenen Effizienzstandards​. Neben energetischer Sanierung fördert die KfW auch den altersgerechten Umbau (z.B. barrierefreie Zugänge – relevant, wenn man ein Mehrgenerationenhaus plant) und Einbruchschutzmaßnahmen.

Wichtig: Die Anträge müssen immer vor Beginn der Maßnahme gestellt werden und laufen über Ihre Hausbank. Lassen Sie sich von einem Energie-Effizienz-Experten einen Sanierungsfahrplan erstellen – dessen Kosten werden ebenfalls bezuschusst. Darüber hinaus gibt es KfW-Förderung für erneuerbare Energien (Solar, Biomasse) und ländliche Entwicklung, teils in Kooperation mit der Landwirtschaftlichen Rentenbank.

Förderprogramm „Leben auf dem Land“ (Rentenbank)

Die Rentenbank – die deutsche Förderbank für Agrarwirtschaft und ländliche Entwicklung – hat spezielle Programme aufgelegt, um die Attraktivität des Landlebens zu steigern. Eines davon (oft unter dem Motto „Leben auf dem Land“) unterstützt gezielt den Erwerb und die Entwicklung von Resthöfen im ländlichen Raum​. Gefördert werden Privatpersonen, Landwirte oder Organisationen, die einen Resthof kaufen und umnutzen, insbesondere wenn dadurch die ländliche Infrastruktur gestärkt wird. Dazu zählen z.B. Umbauten für Wohnzwecke, touristische Angebote oder außerlandwirtschaftliche Gewerbe in ehemaligen Agrargebäuden​.

Die Konditionen sind attraktiv: Es können bis zu 100% der Investitionskosten finanziert werden, mit langen Laufzeiten und günstigen Zinsen​. Die Darlehen werden über die Hausbank beantragt (ähnlich wie KfW-Kredite). Dieses Programm richtet sich an den gesamten ländlichen Raum in Deutschland (Städte/Gemeinden bis 50.000 Einwohner)​. Wer also einen Resthof z.B. in Schleswig-Holstein auf dem Land kaufen und vielleicht einen Ferienhof oder einen Handwerksbetrieb daraus entwickeln will, sollte dieses Angebot prüfen. Die Rentenbank-Förderung steht einer breiten Zielgruppe offen, auch Privatpersonen und Existenzgründern, sofern das Vorhaben die Kriterien erfüllt​. Weitere Infos gibt es auf der Website der Rentenbank oder bei Ihrer Bank.

EU-Fördermittel für nachhaltige Landwirtschaft und ländliche Entwicklung

Wenn der Resthof teilweise wieder landwirtschaftlich genutzt werden soll, kommen auch EU-Förderprogramme ins Spiel. Im Rahmen der Gemeinsamen Agrarpolitik (GAP) werden z.B. ökologische Anbauverfahren extra honoriert. In Schleswig-Holstein etwa erhalten Biolandwirte seit neuestem 358 Euro pro Hektar Ackerfläche als Förderprämie (statt vorher 280 €)​ – diese laufenden Zuschüsse helfen, einen kleinen Bio-Betrieb wirtschaftlich zu betreiben.

Zudem gibt es das Junglandwirte-Programm, falls ein junger Mensch unter 40 den Resthof als landwirtschaftlichen Betrieb neu gründet (mit Direktzahlungen-Zuschlag). Abseits der Landwirtschaft existieren EU-Programme zur ländlichen Entwicklung, wie LEADER: Dabei können innovative Projekte im ländlichen Raum Zuschüsse erhalten, etwa für touristische Infrastruktur, Dorfentwicklung oder Kulturangebote.

Ein Beispiel wäre, einen alten Kuhstall in einen Dorfbegegnungsraum oder ein Hofcafé umzubauen – hier könnte LEADER oder das Landesprogramm Ländlicher Raum fördern, wenn das Vorhaben ins regionale Konzept passt. Informieren Sie sich bei Ihrem zuständigen Landesamt (in SH z.B. das Landesamt für Landwirtschaft, Umwelt und ländliche Räume – LLUR) nach einschlägigen Programmen. Auch die Bundesförderung hat teils passende Angebote, wie das Bundesprogramm Ländliche Entwicklung (BULE), das Modellprojekte in Dörfern unterstützt.

Besondere Förderungen für landwirtschaftliche Betriebe und Umnutzung

Sollte auf dem Resthof doch eine kleine landwirtschaftliche Existenzgründung geplant sein, gibt es weitere Hilfen. Die Landwirtschaftskammern der Länder beraten z.B. zu Existenzgründungsbeihilfen oder zinsverbilligten Darlehen für Hofneugründer. In manchen Fällen stellt das Arbeitsamt einen Gründungszuschuss bereit, wenn man aus der Arbeitslosigkeit in die (land-)wirtschaftliche Selbstständigkeit geht. Für Umnutzungsvorhaben bieten einige Bundesländer Zuschüsse an, besonders wenn es um die Erhaltung ländlichen Erbes geht. Beispielsweise existieren in einigen Regionen Förderprogramme für die Sanierung alter Bauernhäuser (denkmalpflegerische Zuschüsse) oder für die Umwandlung von Wirtschaftsgebäuden in Ferienwohnungen (oft über Tourismusförderung).

Wenn der Resthof künftig für ökologische Landwirtschaft genutzt wird, kann man außerdem bei der Umstellung auf Bio eine Umstellungsprämie beantragen. Auch im Bereich Tierhaltung gibt es Förderungen, z.B. für besonders artgerechte Haltungssysteme oder alte Nutztierrassen. Ein weiterer Aspekt sind Klima- und Umweltschutzprogramme: Möchten Sie z.B. extensiv Grünland bewirtschaften oder Streuobstwiesen anlegen auf Ihrem Hofland, honorieren Naturschutzprogramme das mit Zahlungen. Es lohnt sich, in alle Richtungen zu denken: von Agrarinvestitionsförderung (für Maschinen oder Stallumbau) bis Kulturdenkmalschutz – je nach Projekt finden sich oft Töpfe, die man anzapfen kann.

Wie man sieht, ist die Landschaft der Förderung vielfältig. Eine gute erste Anlaufstelle, um passende Programme zu finden, ist die Förderdatenbank des Bundes (online verfügbar), wo man nach Region und Zweck filtern kann. Auch die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) bietet eine Übersicht über Förderangebote für verschiedene Vorhaben. Viele Finanzierer empfehlen zudem, kombinierte Förderungen zu nutzen – etwa einen KfW-Kredit plus einen Landeszuschuss. Denken Sie daran: Fast alle Fördermittel müssen vor Beginn des Umbaus oder Kaufs beantragt werden. Planen Sie also genügend Zeit für die Beantragung ein und holen Sie bei Bedarf Hilfe von Fachleuten ein (z.B. Fördermittelberater oder Architekten mit Erfahrung in der öffentlichen Förderung).

Fazit und Ausblick

Chancen und Risiken

Ein Resthof kann ein wahrgewordener Traum vom Landleben sein – mit viel Freiraum, Nähe zur Natur und Platz für kreative Projekte. Die Chancen liegen klar auf der Hand: Sie genießen Freiheit und Ruhe, können Ihre Wohn- und Lebenssituation individuell gestalten und vielleicht sogar ein Stück weit unabhängig wirtschaften. Für handwerklich begabte Menschen ist ein Resthof ein ideales Betätigungsfeld, um ihrer Kreativität freien Lauf zu lassen und Altes in Neues zu verwandeln​. Zudem kann ein sinnvoll genutzter Resthof langfristig auch wirtschaftlich Erträge bringen, sei es durch Mieteinnahmen aus Ferienwohnungen, Einsparungen durch Selbstversorgung oder Einkommen aus einem Nebenerwerb. Nicht zuletzt tragen Sie dazu bei, historisches Kulturgut zu erhalten und ländliche Regionen lebendig zu halten.

Den Risiken und Herausforderungen sollte man sich jedoch ebenfalls bewusst sein. Alte Hofstellen sind oft renovierungsbedürftig – die Instandsetzung kann erhebliche Investitionen erfordern​. Unerwartete Kosten für Dach, Statik oder Schadstoffsanierung (z.B. altes Asbestdach) können das Budget belasten. Auch die rechtlichen Hürden (Baugenehmigung im Außenbereich, Denkmalschutzauflagen) sind nicht zu unterschätzen. Wer hier ohne Vorbereitung loslegt, kann böse Überraschungen erleben, wenn das Bauamt plötzlich stopp sagt.

Die Lage in Alleinlage bringt außerdem viel Verantwortung mit sich: Man ist für Abwasser, Zufahrtswege oder Winterdienst oft selbst zuständig, Nachbarn gibt es vielleicht wenige, und der nächste Supermarkt ist weit. Die ländliche Idylle will also auch praktisch bewältigt werden.

Weiterhin darf man den laufenden Aufwand nicht vergessen – große Gebäude und Grundstücke bedeuten mehr Arbeit (Pflege, Reparaturen) und höhere laufende Kosten (das Heizen eines alten Bauernhauses kann teuer sein!). Daher unser Fazit: Ein Resthof bietet enorme Möglichkeiten, erfordert aber auch Planung, Einsatz und oft finanziellen langen Atem. Eine realistische Einschätzung der eigenen Fähigkeiten und Mittel ist wichtig, um aus dem Traum kein Alptraum werden zu lassen.

Langfristige Perspektiven für Resthöfe

Trotz aller Herausforderungen haben Resthöfe eine vielversprechende Zukunft. In Zeiten, in denen nachhaltiges Leben und Rückbesinnung auf Regionalität im Trend liegen, können Resthöfe Modellprojekte für zukunftsfähiges Landleben werden. Ob als autarkes Wohnprojekt, Bio-Bauernhof im Kleinen oder Gründerhof für junge Unternehmer – die Möglichkeiten sind vielfältig. Viele Bundesländer, darunter Schleswig-Holstein, fördern gezielt die Wiederbelebung ländlicher Räume. Das gibt Hoffnung, dass auch in Zukunft finanzielle Unterstützung und Beratung für Hofbesitzer bereitstehen. Resthöfe können einen wichtigen Beitrag leisten, um Dörfer vor dem Aussterben zu bewahren und neue Gemeinschaften entstehen zu lassen. Immer mehr Menschen erkennen, dass ein Leben auf dem Land – verbunden mit moderner Technik (z.B. Internet für Homeoffice) – eine hohe Lebensqualität bieten kann. Somit werden Resthöfe auch langfristig nachgefragt sein, sei es als Familienidyll oder als Platz für alternative Lebensentwürfe.

Nützliche Anlaufstellen und Informatione

Wenn Sie konkret über einen Resthof nachdenken, nutzen Sie die Beratungsangebote. Landwirtschaftskammern (z.B. die LWK Schleswig-Holstein oder Niedersachsen) helfen bei Fragen zu Umnutzungen, Stallumbauten und Förderungen weiter​. Die Bauämter der Kreise/Gemeinden sind Ansprechpartner Nr.1 für baurechtliche Fragen – ziehen Sie sie frühzeitig hinzu​. Für finanzielle Fragen lohnt der Gang zur Investitionsbank SH oder Ihrer Landesförderbank, um mögliche Darlehen auszuloten.

Auch die KfW-Berater bei Ihrer Hausbank können Ihnen eine Fördermittel-Kombination zusammenstellen.

Fachliteratur und Leitfäden, wie der Praxisleitfaden „Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude – Neue Perspektiven für alte Gemäuer“​, bieten vertiefende Informationen und Beispiele.

Im Internet findet man in Foren (z.B. Bauexpertenforum) Erfahrungsberichte von Resthof-Käufern – dort kann man aus erster Hand lernen, worauf zu achten ist.

Und nicht zuletzt: Sprechen Sie mit Gleichgesinnten! Vielleicht gibt es in Ihrer Region bereits jemanden, der einen Resthof umgebaut hat und Tipps geben kann.

Ein Resthof-Projekt ist zweifellos ein großes Abenteuer, aber mit guter Planung, rechtlicher Absicherung und finanzieller Förderung lässt es sich erfolgreich meistern. Nutzen Sie die Chancen, die sich bieten, und holen Sie sich Hilfe, wo nötig. Dann kann aus dem alten Bauernhof ein lebendiger Ort werden, der Wohnen, Landwirtschaft und auch Tourismus auf sinnvolle Weise verbindet – ganz im Sinne eines nachhaltigen Landlebens. Viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben!

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FunFacts zum Thema Resthof

1. 🐓 Das Wort "Resthof" stammt ursprünglich daher, dass es das „Überbleibsel“ eines ehemals voll betriebenen Bauernhofs beschreibt – quasi der letzte Mohikaner unter den Höfen.
2. 🦉 In vielen alten Resthöfen leben seltene Tiere, etwa Fledermäuse oder Eulen. Klingt niedlich, bedeutet aber oft besondere Auflagen beim Umbau wegen Artenschutz!
3. 🌳 Permakultur ist auf Resthöfen ein Trendthema. Mit nur 500 m² gut geplanter Fläche kann man theoretisch eine vierköpfige Familie versorgen.
4. 🐝 Resthöfe sind ideale Orte für eine Imkerei. Ein durchschnittliches Bienenvolk produziert im Jahr ca. 20-30 kg Honig – genug, um Nachbarn ordentlich neidisch zu machen!
5. 🎩 In England nennt man Resthöfe übrigens liebevoll "Smallholdings" – und die werden dort oft für skurrile Hobbys genutzt, etwa Alpaka-Farmen oder Trüffelplantagen.
6. 🏚️ Laut einer Studie sind über 30 % der Gebäude auf deutschen Resthöfen mehr als 150 Jahre alt – die meisten stammen noch aus der Zeit, als Autos eine utopische Zukunftsvision waren.
7. 🚜 Resthöfe werden immer häufiger zu Zentren für nachhaltige Start-ups, etwa Insektenfarmen oder Hofbrauereien. Ein Hauch Silicon Valley, nur eben in Gummistiefeln.

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