Kauf vom Bauträger – worauf achten? Ablauf, Baufinanzierung, Kosten, Vor- und Nachteile

Wer sich dazu entschließt ein Mehr- beziehungsweise Einfamilienhaus oder eine schicke Eigentumswohnung von einem Bauträger zu kaufen, sollte dabei einige wichtige Dinge beachten. Denn neben den rechtlichen Grundlagen und dem allgemeinen Ablauf gehört dazu unter anderem auch der Umstand, dass mit dem Bau der Immobilie in den meisten Fällen erst dann begonnen werden kann, wenn der Bauträger eine gewisse Anzahl an Objekten verkauft hat.

Aber wie läuft das Ganze denn eigentlich genau ab? Muss der Käufer tatsächlich erst die gesamte Kaufsumme an den Bauträger überweisen, damit die Arbeiten beginnen können? Welche Vor- und Nachteile bieten Immobilien von einem Bauträger? Und wie findet man überhaupt den richtigen Anbieter?

1. Was bedeutet es, ein Haus vom Bauträger zu kaufen?

Bei dem Kauf einer Immobilie von einem Bauträger profitiert der Käufer in der Regel gleich mehrfach. Zum einen bieten die meisten Bauträger eine Art Komplettpaket an, bestehend aus dem Grundstück und der Immobilie selbst. Das hat unter anderem den Vorteil, dass sich der Käufer um nichts weiter kümmern muss und nur einen zentralen Ansprechpartner (das verantwortliche Bauunternehmen) sowohl für den Hausbau, als auch für alle Fragen rund um das Grundstück hat.

Zum anderen werden die Ein- respektive Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zu einem Pauschal- beziehungsweise Festpreis angeboten. Dementsprechend muss sich der Käufer also keine Sorgen darüber machen, dass der Kaufpreis unerwartet in die Höhe schnellt oder sonstige Zusatzkosten entstehen.

Zudem kümmert sich der Bauträger als Bauherr um sämtliche Genehmigungen, die Koordination der verschiedenen Baufirmen beziehungsweise Handwerker und natürlich auch um die finale Abnahme.

Allerdings ist man bei dem Kauf vom Bauträger auch an dessen Vorgaben gebunden. So hat der Käufer bei einigen Bauträgern beispielsweise kaum oder nur eingeschränktes Mitspracherecht in Bezug auf die Gestaltung des Hauses und des dazugehörigen Gartens.

Darüber hinaus gibt es noch einige weitere Faktoren, die man bei dem Wohnungs- oder Hauskauf von einem Bauträger bedenken sollte.

2. Baufinanzierung und Kauf vom Bauträger: Der allgemeine Ablauf

2.1. Auswahl des Bauträgers und der Finanzierung

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung über eine Baufinanzierung von einem Bauträger kaufen möchte, sollte sich im ersten Schritt sowohl über die verschiedenen Finanzierungsangebote der Banken, als auch über den favorisierten Bauträger und dessen bisherige Projekte informieren. Einen Großteil der benötigten Informationen zu dem Unternehmen findet man in der Regel ganz einfach im Internet – doch um sich ein Bild von der Zuverlässigkeit und der Kompetenz des Bauträgers machen zu können, ist eine Besichtigung von Referenzobjekten vor Ort quasi unerlässlich.

Zudem hat man während dieser Besichtigung normalerweise auch die Möglichkeit, mit den Käufern über den Ablauf, eventuelle Komplikationen und allgemeine Erfahrungen zu sprechen.

2.2. Verhandlung

Wenn man einen positiven Eindruck von dem Bauträger und seinen bisherigen Leistungen hat, geht es im nächsten Schritt um die Kaufverhandlungen. Da es sich bei Immobilien von Bauträgern in der Regel um Pauschalangebote handelt, hat der Käufer jedoch meist keinen allzu großen Spielraum was die Preisgestaltung angeht.

Gleiches gilt auch in Bezug auf die Gestaltung des Gartens und der Immobilie selbst. Sonderwünsche sind zwar grundsätzlich möglich, allerdings müssen sich diese in einem gewissen Rahmen bewegen, der sich von Bauträger zu Bauträger unterscheiden kann.

Zudem sind Anpassungen rund um das Haus und das dazugehörige Grundstück mit einem finanziellen Mehraufwand verbunden, was man vor allen Dingen mit Blick auf die Baufinanzierung auf jeden Fall bedenken sollte.

2.3. Baubeginn

Sobald der Kaufvertrag in trockenen Tüchern ist und der Bauträger eine gewisse Anzahl an Wohnimmobilien verkauft hat, beginnen die Bauarbeiten.

3. Finanzierungsmodelle: Alles auf einen Schlag oder doch etappenweise?

Bei der Baufinanzierung einer Immobilie von einem Bauträger hat der Käufer in der Regel entweder die Möglichkeit, den Kaufpreis komplett auf einen Schlag (meist vor dem Beginn der Arbeiten) oder etappenweise nach der Fertigstellung der jeweiligen Bauabschnitte zu bezahlen. Doch während die Kompletttilgung nahezu selbsterklärend ist, gibt es bei der etappenweisen Finanzierung nach Bauabschnitt einige wichtige Punkte zu beachten. Gemäß der sogenannten Makler- und Bauträgerverordnung (kurz MaBV) beträgt der Zahlungsanteil im ersten Abschnitt (wenn das Grundstück übertragen wird und die Erdarbeiten bereits begonnen haben) zwischen 20 und 30 Prozent des Gesamtpreises. Dementsprechend ist es unabdingbar, dass die Bank die Baufinanzierung bereits vorher komplett genehmigt hat.

Zudem sollte ein konkreter Einzugstermin festgelegt werden, da das Kreditinstitut für die Bereitstellung der Darlehenssumme in der Regel sogenannte Bereitstellungszinsen verlangt, die jeden Monat anfallen, bis die gesamte Kreditsumme ausgeschöpft ist. Sprich: Je länger der Bau dauert, desto teurer wird die Baufinanzierung.

Die restlichen 70 bis 80 Prozent der Kaufsumme werden dann über die folgenden Bauabschnitte verteilt an den Bauträger ausgezahlt. Der größte Anteil – rund 40 Prozent – wird nach der Fertigstellung des Rohbaus fällig.

Wie sich der Rest der Kaufsumme aufteilt, hängt vor allem von dem Kaufvertrag ab.

4. Die Vor- und Nachteile bei dem Immobilienkauf von einem Bauträger

Der Kauf eines Ein- beziehungsweise Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung von einem Bauträger kann diverse Vor-, aber auch einige Nachteile mit sich bringen. Die nun folgende Auflistung ist bewusst recht allgemein gehalten, da nicht alle genannten Nachteile auch automatisch von jedem Käufer als solche angesehen werden. Darüber hinaus treffen natürlich auch nicht alle potentiellen Vor- und Nachteile grundsätzlich auf jeden Käufer zu.

4.1. Die Vorteile einer Immobilie von einem Bauträger

• In der Regel kostengünstiger als der Bau komplett in Eigenregie.
• Bessere finanzielle Planbarkeit (der Baufinanzierung) dank Festpreis.
• Die häufig umständliche Grundstückssuche und eine langwierige (Bau-)Planung entfallen.
• Häufig werden die Immobilien in Rekordzeit gebaut (kurze Bauzeit).
• Dank der Möglichkeit vorab ein Musterhaus besichtigen zu können, weiß man genau, wie das eigene Haus später aussehen wird.
• Die meisten Bauträger bieten einen Rundum-Service: vom ersten Gespräch bis zur finalen Schlüsselübergabe. 
• Je nach Bauträger erfolgt die Bezahlung erst nach der Fertigstellung der jeweiligen Bauabschnitte was die Finanzierung dank dieser Teilzahlungen insgesamt übersichtlicher macht.

4.2. Die Nachteile einer Immobilie von einem Bauträger

• Ein zum Teil sehr stark eingeschränktes Mitspracherecht bei der Gestaltung des Hauses und des dazugehörigen Grundstückes.
• Unter Umständen kann sich der Baubeginn verzögern, falls der Bauträger die anderen Immobilien nicht zeitnah verkaufen kann.
• Der Käufer hat in der Regel kaum oder nur wenig Kontrolle über die Bauarbeiten, die verwendeten Baumaterialien und die beauftragten Bauunternehmen.
• Sonderwünsche sind meist mit recht hohen Zusatzkosten verbunden.
• Einige Bauträger nutzen standardisierte Verträge, die erst angepasst, individualisiert und von einem Notar oder Anwalt überprüft und freigegeben werden müssen (sowohl zeitlicher als auch finanzieller Mehraufwand).

5. Leserumfrage zum Kauf vom Bauträger

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