Kauf vom Bauträger – worauf achten? Ablauf, Baufinanzierung, Kosten, Vor- und Nachteile

Der Kauf eines Hauses vom Bauträger erleichtert den Hausbau ungemein, bietet aber auch Herausforderungen und Fragen. Du hast vielleicht schon davon gehört, wie bequem und unkompliziert es sein kann, ein schlüsselfertiges Haus zu erwerben – keine lästigen Behördengänge, keine nervenaufreibenden Baukoordinationen. Doch wie bei jedem großen Vorhaben gibt es auch hier ein paar Fallstricke, die man kennen sollte. Beispielsweise der Umstand, dass mit dem Bau der Immobilie in den meisten Fällen erst dann begonnen werden kann, wenn der Bauträger eine gewisse Anzahl an Objekten verkauft hat. Lass uns einen genaueren Blick darauf werfen, was es bedeutet, dein Traumhaus vom Bauträger zu kaufen, und wie du dabei auf der sicheren Seite bleibst.

Wie läuft der Kauf vom Bauträgergenau ab? Muss der Käufer erst die gesamte Kaufsumme an den Bauträger überweisen, damit die Arbeiten beginnen können? Welche Vor- und Nachteile bieten Immobilien von einem Bauträger? Und wie findet man den richtigen Anbieter?

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Inhalt: Kauf vom Bauträger – worauf achten?

1. Was ist ein Bauträger?
2. Das bedeutet ein Kauf vom Bauträger
3. Einen guten Bauträger finden
4. Verhandlung mit dem Bauträger
5. Baubeginn
6. Finanzierung: Einmalzahlung oder Ratenzahlung?
7. Die Vor- und Nachteile beim Immobilienkauf vom Bauträger
   1. Vorteile einer Immobilie vom Bauträger
   2. Nachteile einer Immobilie vom Bauträger
8. Leserumfrage zum Kauf vom Bauträger
9. Qualitätskontrolle und Bauüberwachung
   1. Bedeutung einer unabhängigen Bauüberwachung
   2. Rolle und Auswahl eines Bausachverständigen
10. Garantien und Gewährleistungen
    1. Unterschiede zwischen Garantie und Gewährleistung
    2. Dauer und Umfang von Gewährleistungen
11. Ergänzung oder Frage von dir?
12. Zugehörige Inhalte

Was ist ein Bauträger?

Ein Bauträger ist eine spezialisierte Firma oder Person, die sich darauf spezialisiert hat, Immobilienprojekte zu entwickeln und zu vermarkten. Diese Projekte können Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder größere Wohnanlagen umfassen. Der Bauträger übernimmt die gesamte Verantwortung für

• die Planung,
• den Bau und
• die Fertigstellung

des Projekts. Das bedeutet, dass er

1. Grundstücke kauft,
2. Baupläne entwickelt,
3. Bauaufträge erteilt und
4. schließlich das fertige Objekt an den Endkunden verkauft.

Ein Bauträger ist also im Grunde ein Allrounder im Baugeschäft, der sich um alle Aspekte eines Bauprojekts kümmert. Das bietet für den Käufer den Vorteil, dass er sich um nichts mehr kümmern muss – vom Kauf des Grundstücks bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe des Hauses wird alles von einer Hand organisiert. Diese Rundum-sorglos-Pakete sind besonders für Menschen attraktiv, die wenig Zeit oder Fachwissen im Bereich Bau haben.

Ein typisches Beispiel für die Arbeit eines Bauträgers wäre die Entwicklung einer neuen Wohnsiedlung. Der Bauträger kauft ein großes Grundstück, entwickelt einen Bauplan für mehrere Häuser oder Wohnungen, organisiert den Bauprozess und verkauft schließlich die fertigen Einheiten an einzelne Käufer. Diese müssen sich lediglich für ein Haus oder eine Wohnung entscheiden und den Kaufvertrag unterschreiben.

Das bedeutet ein Kauf vom Bauträger

Der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger bringt viele Vorteile mit sich. Erstens bieten Bauträger oft ein Komplettpaket an, das sowohl das Grundstück als auch die Immobilie umfasst. Das bedeutet, dass du dich um nichts weiter kümmern musst und nur einen zentralen Ansprechpartner hast, der sich um alle Belange des Hausbaus und des Grundstücks kümmert.

Ein weiterer Vorteil ist, dass die Häuser und Wohnungen in der Regel zu einem Festpreis angeboten werden. Das bedeutet, dass du dir keine Sorgen machen musst, dass der Preis plötzlich in die Höhe schnellt oder unerwartete Zusatzkosten entstehen. Der Bauträger übernimmt alle Aufgaben, von der Einholung der Genehmigungen über die Koordination der verschiedenen Handwerker bis hin zur finalen Abnahme des Bauprojekts.

Jedoch gibt es auch Einschränkungen.

Bei vielen Bauträgern hast du nur begrenzte Mitspracherechte in Bezug auf die Gestaltung des Hauses und des Gartens. Es ist daher wichtig, im Vorfeld genau zu klären, welche Gestaltungswünsche möglich sind und welche nicht.

Darüber hinaus gibt es noch weitere Aspekte, die beim Kauf von einem Bauträger beachtet werden sollten.

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Einen guten Bauträger finden

Wenn du ein Haus oder eine Eigentumswohnung über eine Baufinanzierung möchtest, ist es wichtig, sich zunächst über verschiedene Finanzierungsangebote zu informieren. Ebenso solltest du dich über den Bauträger und seine bisherigen Projekte informieren. Viele Informationen findest du im Internet, aber um die Zuverlässigkeit und Kompetenz des Bauträgers wirklich einschätzen zu können, ist eine Besichtigung von Referenzobjekten vor Ort unerlässlich.

Während dieser Besichtigungen hast du normalerweise die Möglichkeit, mit anderen Käufern über deren Erfahrungen zu sprechen. Das kann sehr aufschlussreich sein und dir ein besseres Bild vom Bauträger vermitteln.

Nicht zu verbergen

Ein guter und seriöser Bauträger hat keinerlei Probleme damit, dir Referenzobjekte persönlich vorzustellen. Falls der Bauträger die Besichtigung anderer Immobilien jedoch verwehrt, sollte das ein Warnsignal sein und du solltest eventuell einen anderen Anbieter in Betracht ziehen.

Tipps, einen seriösen Bauträger zu finden

• Angebote vergleichen
  Die Wahl der Baufirma des Vertrauens fängt also bei einer umfangreichen Recherche an und es gilt, konkrete Angebote miteinander zu vergleichen. Hier wird viel Detailarbeit und Nachhaken notwendig sein, da alle Gewerke, Baustoffe und Ausgestaltungsformen in den Vergleich einbezogen werden wollen.
• Persönlich das Gespräch mit dem Bauträger suchen
  Meistens wird schon beim ersten Gespräch deutlich, ob man es wirklich mit einem kompetenten Bauartner zu tun hat, oder einem jemand gegenübersteht, der viel verspricht aber wenig hält. Seriöse Baupartner werden konkret auf Einwände und Nachfragen eingehen.
• Referenzen recherchieren und aufsuchen
  Hier wäre es am besten, die Bewohner der Referenzimmobilien aufzusuchen und zu befragen.
• Bonität des Bauträgers prüfen
  Erste Anlaufstelle sind: Bauherren-Schutzbund (www.bsb-ev.de), der Verband privater Bauherren e. V. oder an der Verbraucherschutzbund.
• Detaillierte Verträge abschließen
  In Musterverträgen werden viele Punkte nicht oder nur oberflächlich geregelt.
• Erfüllungsbürgschaft verlangen
  Durch diese wird garantiert, dass die Bank dem Kunden sein Geld zurückerstattet, sollte der Vertrag nicht erfüllt werden. Bei seriösen Baufirmen ist das meist kein Problem.

Details zu allen Punkten in folgendem Artikel:

Beitrag: 8 Anzeichen eines seriösen Bauunternehmens

8 Tipps, woran man ein seriöses Bauunternehmen erkennt

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Hier weiterlesen: 8 Tipps, woran man ein seriöses Bauunternehmen erkennt

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Verhandlung mit dem Bauträger

Wenn du einen positiven Eindruck vom Bauträger gewonnen hast, geht es an die Kaufverhandlungen. Da es sich bei den Angeboten der Bauträger oft um Pauschalpreise handelt, hast du hier meist wenig Verhandlungsspielraum in Bezug auf den Preis. Auch bei der Gestaltung des Gartens und der Immobilie selbst sind Sonderwünsche zwar grundsätzlich möglich, müssen sich aber in einem bestimmten Rahmen bewegen und sind oft mit zusätzlichen Kosten verbunden.

Beim Verhandeln ist es entscheidend, auch über Anpassungen rund um das Haus und das Grundstück nachzudenken, da diese Anpassungen einen finanziellen Mehraufwand bedeuten können, was besonders in Bezug auf die Baufinanzierung relevant ist.

Baubeginn

Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist und der Bauträger eine gewisse Anzahl an Immobilien verkauft hat, beginnen die Bauarbeiten.

Durch die Berücksichtigung all dieser Aspekte kannst du sicherstellen, dass dein Hauskauf vom Bauträger reibungslos verläuft und du dein Traumhaus ohne böse Überraschungen in Empfang nehmen kannst.

Finanzierung: Einmalzahlung oder Ratenzahlung?

Beim Kauf einer Immobilie über einen Bauträger gibt es in der Regel zwei gängige Zahlungsmodelle: Entweder du zahlst den Kaufpreis auf einmal, meist vor Baubeginn, oder du begleichst ihn in Raten entsprechend dem Baufortschritt. Die Einmalzahlung ist ziemlich selbsterklärend – das Geld wird auf einen Schlag überwiesen.

Anders sieht es bei der Ratenzahlung nach Bauabschnitten aus. Hier regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) die Zahlungsmodalitäten. Der erste Teilbetrag, der fällig wird, beträgt zwischen 20 und 30 Prozent des Kaufpreises und wird fällig, wenn das Grundstück übertragen und die Erdarbeiten begonnen wurden. Daher ist es unerlässlich, dass die Baufinanzierung bereits vorab vollständig genehmigt ist.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Festlegung eines konkreten Einzugstermins. Die Bank erhebt für die Bereitstellung des Kredits sogenannte Bereitstellungszinsen, die jeden Monat anfallen, bis die Kreditsumme vollständig ausgezahlt ist. Je länger der Bau also dauert, desto höher werden diese Kosten.

Die restlichen 70 bis 80 Prozent der Kaufsumme werden dann nach und nach in den folgenden Bauabschnitten an den Bauträger ausgezahlt. Ein großer Brocken, etwa 40 Prozent, wird beispielsweise nach Fertigstellung des Rohbaus fällig. Wie sich die restliche Summe aufteilt, hängt vom individuellen Kaufvertrag ab.

Die Vor- und Nachteile beim Immobilienkauf vom Bauträger

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung von einem Bauträger bringt viele Vorteile mit sich, aber es gibt auch einige Schattenseiten. Diese Auflistung zeigt die allgemeinen Pros und Contras auf, wobei klar ist, dass nicht jeder Käufer alle genannten Punkte gleichermaßen erlebt.

Vorteile einer Immobilie vom Bauträger

Beim Erwerb einer Immobilie über einen Bauträger hast du oft eine kostengünstigere Alternative zum Eigenbau. Dank Festpreisen lässt sich die Baufinanzierung besser planen, und du musst dir keine Sorgen machen, dass unerwartete Kosten den Rahmen sprengen. Die mühsame Grundstückssuche und aufwendige Bauplanung entfallen, da der Bauträger das alles übernimmt.

Ein weiteres Plus: Viele Bauträger schaffen es, Häuser in Rekordzeit zu bauen, sodass die Bauzeit kürzer ist. Mit der Möglichkeit, vorab ein Musterhaus zu besichtigen, weißt du genau, was dich erwartet. Zudem bieten die meisten Bauträger einen Rundum-Service – von den ersten Gesprächen bis zur Schlüsselübergabe.

Die Finanzierung wird durch die etappenweise Bezahlung der Bauabschnitte oft übersichtlicher, da du die Kosten auf mehrere Raten verteilst.

Nachteile einer Immobilie vom Bauträger

Allerdings gibt es auch einige Einschränkungen. So hast du  wie oben erläutert häufig nur ein sehr eingeschränktes Mitspracherecht bei der Gestaltung deines Hauses und Grundstücks. Sollte der Bauträger Schwierigkeiten haben, andere Immobilien zeitnah zu verkaufen, kann sich der Baubeginn verzögern.

Ein weiterer Nachteil ist die begrenzte Kontrolle über die Bauarbeiten und verwendeten Materialien. Sonderwünsche sind meist mit hohen Zusatzkosten verbunden. Zudem nutzen einige Bauträger standardisierte Verträge, die erst aufwendig angepasst und von einem Notar oder Anwalt überprüft werden müssen, was zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand bedeutet.

Durch das Abwägen dieser Vor- und Nachteile kannst du eine fundierte Entscheidung treffen und bist bestens auf den Kauf deiner Immobilie vom Bauträger vorbereitet.

Leserumfrage zum Kauf vom Bauträger

Qualitätskontrolle und Bauüberwachung

Bedeutung einer unabhängigen Bauüberwachung

Die Bauüberwachung spielt eine entscheidende Rolle in jedem Bauprojekt, besonders wenn es um den Kauf von einem Bauträger geht. Eine unabhängige Bauüberwachung bedeutet, dass ein externer Sachverständiger den Bauprozess überwacht, um sicherzustellen, dass alle Arbeiten fachgerecht und gemäß den Bauvorschriften durchgeführt werden. Diese unabhängige Instanz schützt den Käufer vor möglichen Baumängeln und stellt sicher, dass der Bauträger seinen Verpflichtungen nachkommt.

Die unabhängige Bauüberwachung ist sozusagen der Sicherheitsgurt beim Bau. Sie gibt dem Käufer das gute Gefühl, dass jemand mit Fachwissen ein wachsames Auge auf das Projekt hat. Denn im Bauwesen können schnell Fehler passieren, die später teuer werden können – sei es durch unsachgemäße Ausführung, minderwertige Materialien oder schlichtweg Schlamperei.

Ein praktisches Beispiel: Stell dir vor, während der Bauphase wird minderwertiger Beton verwendet, der nicht den statischen Anforderungen entspricht. Ein unabhängiger Bauüberwacher würde dies erkennen und sofort Maßnahmen ergreifen, um den Fehler zu korrigieren, bevor er zu einem ernsthaften Problem werden kann.

Rolle und Auswahl eines Bausachverständigen

Ein Bausachverständiger ist ein Fachmann, der über umfangreiche Kenntnisse und Erfahrungen im Bauwesen verfügt. Seine Hauptaufgabe besteht darin, den Baufortschritt zu überwachen und sicherzustellen, dass alle Arbeiten den geltenden Normen und Vorschriften entsprechen. Die Auswahl eines geeigneten Bausachverständigen ist daher von großer Bedeutung.

Bei der Auswahl eines Bausachverständigen sollten einige Kriterien beachtet werden. Zunächst einmal sollte der Sachverständige über entsprechende Qualifikationen und Zertifikate verfügen. Erfahrung in ähnlichen Projekten ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Ein guter Bausachverständiger sollte zudem unabhängig und unparteiisch sein, um die Interessen des Käufers bestmöglich vertreten zu können.

Ein Beispiel aus der Praxis: Angenommen, du kaufst ein Haus von einem Bauträger und entscheidest dich, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Dieser besucht regelmäßig die Baustelle, überprüft die ausgeführten Arbeiten und stellt sicher, dass alles nach Plan verläuft. Wenn er Mängel oder Abweichungen feststellt, informiert er dich sofort und hilft dir, die notwendigen Schritte zu unternehmen, um die Probleme zu beheben.

Ein weiterer Vorteil eines Bausachverständigen ist, dass er dir bei der Abnahme des fertigen Hauses zur Seite steht. Er kann mögliche Mängel aufzeigen, die dir als Laien möglicherweise entgehen würden, und dich bei der Durchsetzung deiner Rechte gegenüber dem Bauträger unterstützen.

Garantien und Gewährleistungen

Unterschiede zwischen Garantie und Gewährleistung

Beim Kauf von Immobilien gibt es zwei wichtige Begriffe, die oft verwechselt werden: Garantie und Gewährleistung. Beide bieten dem Käufer Schutz, aber sie unterscheiden sich in einigen wesentlichen Punkten.

Die Gewährleistung ist gesetzlich vorgeschrieben und stellt sicher, dass das Bauwerk bei der Übergabe frei von Mängeln ist. Sie gilt in der Regel fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Abnahme und deckt Mängel ab, die während dieser Zeit auftreten und auf Baumängel zurückzuführen sind. Der Bauträger ist verpflichtet, diese Mängel zu beheben, ohne dass dem Käufer Kosten entstehen.

Die Garantie hingegen ist eine freiwillige Leistung des Bauträgers oder eines Herstellers. Sie kann über die gesetzliche Gewährleistung hinausgehen und zusätzliche Leistungen umfassen. Eine Garantie kann zum Beispiel eine längere Laufzeit haben oder zusätzliche Bauteile und -leistungen abdecken. Sie ist vertraglich geregelt und die Bedingungen können variieren.

Ein einfaches Beispiel: Stell dir vor, in deinem neuen Haus gibt es nach zwei Jahren Probleme mit der Heizung. Innerhalb der Gewährleistungsfrist muss der Bauträger diese Probleme kostenlos beheben. Wenn der Bauträger darüber hinaus eine Garantie auf die Heizung gegeben hat, die z.B. zehn Jahre umfasst, bist du auch nach Ablauf der Gewährleistungsfrist abgesichert.

Dauer und Umfang von Gewährleistungen

Die Dauer der Gewährleistung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauwerke. Innerhalb dieser Frist muss der Bauträger für alle Mängel geradestehen, die auf unsachgemäße Ausführung oder Materialfehler zurückzuführen sind. Es ist wichtig, dass Mängel sofort nach Entdeckung schriftlich gemeldet werden, um die Ansprüche zu sichern.

Der Umfang der Gewährleistung umfasst alle wesentlichen Bauteile und Bauleistungen. Das schließt nicht nur die tragenden Teile des Gebäudes ein, sondern auch Installationen wie Elektrik, Sanitär und Heizung. Auch Dächer, Fenster und Türen fallen unter die Gewährleistung.

Ein weiteres Beispiel: Nehmen wir an, nach drei Jahren zeigen sich Risse in der Fassade deines Hauses. Diese Risse könnten auf Baumängel zurückzuführen sein, die während der Bauphase entstanden sind. Unter der Gewährleistung muss der Bauträger diese Risse reparieren und sicherstellen, dass keine weiteren Schäden entstehen.

Für den Käufer ist es wichtig, sich über die genauen Bedingungen der Gewährleistung im Klaren zu sein und gegebenenfalls einen Fachmann hinzuzuziehen, um Mängel rechtzeitig zu erkennen und zu melden. Eine gute Dokumentation aller Bauphasen und eine sorgfältige Abnahme können helfen, spätere Probleme zu vermeiden.

Abschließend lässt sich sagen, dass sowohl die unabhängige Bauüberwachung als auch die Kenntnis über Garantien und Gewährleistungen essenziell für einen erfolgreichen Immobilienkauf sind. Sie bieten Schutz und Sicherheit und helfen, böse Überraschungen zu vermeiden. Indem du diese Aspekte berücksichtigst, kannst du sicherstellen, dass dein Bauprojekt reibungslos verläuft und du lange Freude an deinem neuen Zuhause hast.

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