Umweltfreundliches Bauen – Einführung, Grundlagen, Tipps

 Die besten Baukostenrechner im Internet

Mit den hier vorgestellten Baukostenrechnern lassen sich die Gesamtkosten für einen Hausbau (und ev. auch der Bepflanzung des Grundstücks) vorab abschätzen. Wir haben die Angebote an Baukostenrechnern getestet und stellen hier unsere drei Favoriten vor.

Hausbau Rechner Homm

Vorteile

• Viele Auswahlmöglichkeiten
• Aktuelle Preisdaten aus 2022

➔  Hier geht es zum Hausbau Rechner von Josef Homm

Argisol Baukostenrechner

Vorteile

• Grundstückskauf integriert
• Nebenkosten integriert
• Laufende Aktualisierung
• Verteilung der Baukosten auf Gewerke
• Freie Eingabe der Eigenleistung je Gewerk

Nachteile

• Regionale Preisunterschiede werden nicht berücksichtigt

➔  Hier geht es zum Argisol Baukostenrechner

Beispielhaus Kostenrechner Hausbau

Vorteile

• Übersichtlich aufgebaut
• Kostensatz für Außenanlagen, Neben- und Anschlusskosten kann angepasst werden
• Mit Maklergebühren für Grundstück
• Bei Grundstückspreisen werden automatisch regionale Preise für Notar und Grundbucheintrag berücksichtigt

Nachteile

• Recht hohe Kostensprünge zwischen den Ausstattungsvarianten
• Keine regionalen Preisunterschiede bei Baukosten berücksichtigt

➔  Hier geht es zum Beispielhaus-Baukostenrechner

Notarkosten

• Vom Gesetzgeber gefordert für Kaufvertrag, Grundbucheintragung und die Eintragung einer Grundschuld;
• Faustformel: Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer

• Faustformel: Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!

Grundbuchkosten

• Faustformel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!

Maklercourtage (falls involviert)

• Faustformel:  Maklercourtage liegt meist zwischen 4 und 8 % des Kaufpreises, aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer.

Modernisierung (je nach Einzelfall)

Umzugskosten (je nach Einzelfall)

Förderungen für Haus- und Wohnungsbau und Immobilienkauf

Wer ein Haus baut, kauft oder saniert, sollte Fördermöglichkeiten früh prüfen. Früh heißt: bevor Verträge unterschrieben, Handwerker beauftragt oder Bauvorhaben begonnen werden. Viele Förderprogramme müssen vor dem Start beantragt werden. Wer zu spät kommt, verliert unter Umständen mehrere Tausend Euro – nicht wegen schlechter Planung am Bau, sondern wegen schlechter Planung am Schreibtisch.

Die wichtigsten Förderstellen sind die KfW, das BAFA, Bundes- und Landesprogramme, kommunale Förderstellen sowie teilweise Kirchen oder Energieversorger. Förderungen können als zinsgünstige Kredite, Tilgungszuschüsse, direkte Zuschüsse oder steuerliche Entlastung ausgestaltet sein. Entscheidend ist immer der Einzelfall: Einkommen, Familienstand, energetischer Standard, Alter der Immobilie, Art der Maßnahme und Zeitpunkt der Antragstellung.

KfW: Kredite für Neubau, Kauf und Sanierung

Die KfW fördert private Bauherren, Käufer und Eigentümer vor allem über zinsgünstige Kredite. Besonders wichtig sind Programme für klimafreundlichen Neubau, energetische Sanierung und den Erwerb von Wohneigentum für Familien.

Nützliche Einstiegsseiten:

• KfW-Förderung für Neubau
• KfW-Förderung für Bestandsimmobilien
• KfW-Übersicht Förderprodukte für Bestandsimmobilien
• KfW-Förderung „Wohneigentum für Familien – Neubau“
• KfW-Förderung „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“

Günstige KfW-Kredite für Familien

Für Familien mit Kindern ist besonders das Programm „Wohneigentum für Familien – Neubau“ interessant. Es richtet sich an Familien und Alleinerziehende, die klimafreundlich bauen oder eine neu gebaute Immobilie erstmals erwerben.

Aktuell gelten unter anderem diese Eckpunkte:

• Im Haushalt lebt mindestens ein Kind unter 18 Jahren.
• Die Immobilie wird selbst bewohnt.
• Die Immobilie ist die einzige Wohnimmobilie in Deutschland.
• Das zu versteuernde Haushaltseinkommen beträgt maximal 90.000 Euro bei einem Kind, plus 10.000 Euro je weiterem Kind.
• Der Neubau muss mindestens die Anforderungen an ein klimafreundliches Wohngebäude erfüllen.
• Je nach Förderstufe und Kinderzahl sind unterschiedliche Kreditbeträge möglich.

Wichtig: Der Antrag läuft nicht direkt als Privatperson bei der KfW, sondern über eine Bank, Sparkasse, Genossenschaftsbank, Bausparkasse, Versicherung oder einen Finanzierungsvermittler. Die technischen Anforderungen müssen regelmäßig durch Energieeffizienz-Experten bestätigt werden.

KfW-Förderung für den Kauf einer Bestandsimmobilie

Beim Programm „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ geht es nicht um beliebige Gebrauchtimmobilien. Gefördert wird der Kauf einer bestehenden Immobilie, die anschließend energetisch verbessert wird.

Besonders wichtig:

• Die Immobilie muss selbst genutzt werden.
• Im Haushalt lebt mindestens ein Kind unter 18 Jahren.
• Die Immobilie ist die einzige Wohnimmobilie in Deutschland.
• Das Haushaltseinkommen darf bei einem Kind maximal 90.000 Euro betragen, plus 10.000 Euro je weiterem Kind.
• Das Gebäude muss zunächst eine Energieeffizienzklasse F, G oder H haben.
• Innerhalb von 4,5 Jahren nach Förderzusage muss mindestens der Standard Effizienzhaus 85 Erneuerbare-Energien erreicht werden.

Dieses Programm kann interessant sein, wenn eine ältere Immobilie günstig erscheint, aber energetisch schwach ist. Kritisch ist jedoch: Die Sanierungspflichten müssen finanziell und praktisch realistisch sein. Ein billiger Kaufpreis nützt wenig, wenn die anschließende Sanierung den Kostenplan sprengt.

BAFA: Zuschüsse für energetische Einzelmaßnahmen

Das BAFA ist vor allem bei energetischen Einzelmaßnahmen relevant. Dazu gehören unter anderem Maßnahmen an der Gebäudehülle, bestimmte Anlagentechnik, Heizungsoptimierung und Gebäudenetze. Für viele Maßnahmen ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten erforderlich.

Nützliche Links:

• BAFA: Bundesförderung für effiziente Gebäude
• BAFA: Förderprogramm im Überblick
• BAFA: Energieberatung für Wohngebäude

Gerade vor einer Sanierung lohnt sich eine geförderte Energieberatung. Sie kann helfen, Maßnahmen sinnvoll zu priorisieren: erst dämmen, dann Heizung erneuern – oder umgekehrt? Ohne Konzept wird energetische Sanierung schnell teuer und technisch widersprüchlich.

Gebäudeenergiegesetz und Energiewechsel

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, setzt den rechtlichen Rahmen für energetische Anforderungen an Gebäude und Heizungen. Für Eigentümer ist weniger der Gesetzestext allein entscheidend, sondern die praktische Frage: Welche Pflichten entstehen beim Kauf, bei Sanierung oder Heizungstausch?

Eine gute Übersichtsseite des Bundes ist:

• Energiewechsel: Förderprogramme für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer

Dort finden sich auch Hinweise zu Förderungen für energetische Sanierung, Energieberatung und Photovoltaik.

Photovoltaik: Förderung und Einspeisevergütung

Für Photovoltaik-Anlagen gibt es je nach Vorhaben unterschiedliche Förder- und Vergütungswege. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Kreditförderung, Einspeisevergütung, steuerlichen Regeln und regionalen Zuschüssen.

Nützliche Links:

• Energiewechsel: Photovoltaik – Die Kraft der Sonne nutzen
• Energiewechsel: Solaranlagen und Einspeisevergütung

Photovoltaik sollte nicht nur als Förderthema betrachtet werden. Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit im konkreten Haus: Dachfläche, Ausrichtung, Verschattung, Eigenverbrauch, Speicher, Strompreis, Einspeisevergütung und Investitionskosten.

Steuerbonus als Alternative zur Förderung

Wer ein selbstgenutztes, mindestens zehn Jahre altes Haus energetisch saniert, kann unter bestimmten Voraussetzungen alternativ zur öffentlichen Förderung einen Steuerbonus nach § 35c EStG nutzen. Dabei können 20 % der Aufwendungen, maximal 40.000 Euro pro Objekt, über drei Jahre verteilt direkt von der Einkommensteuer abgezogen werden.

Wichtig: Dieser Steuerbonus ist eine Alternative, keine zusätzliche Förderung zur BEG. Doppelte Förderung derselben Maßnahme ist grundsätzlich ausgeschlossen.

Nützliche Links:

• § 35c Einkommensteuergesetz
• Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung
• Energiewechsel: Steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierung

Dieser Weg kann besonders interessant sein, wenn Förderanträge zu aufwendig erscheinen oder eine Maßnahme steuerlich besser passt. Vor größeren Sanierungen sollte jedoch steuerlich geprüft werden, welche Variante günstiger ist.

Wohnungsbauprämie

Die Wohnungsbauprämie ist kleiner als viele KfW-Förderungen, kann aber als Baustein der Eigenkapitalbildung sinnvoll sein. Förderfähig sind unter anderem Beiträge zu Bausparverträgen, sofern die Einkommensgrenzen eingehalten werden und das Geld wohnwirtschaftlich verwendet wird.

Aktuell beträgt die Prämie 10 % auf förderfähige Aufwendungen. Maximal gefördert werden 700 Euro pro Jahr bei Alleinstehenden und 1.400 Euro bei Ehepaaren oder eingetragenen Lebenspartnern. Daraus ergeben sich maximal 70 Euro bzw. 140 Euro Prämie pro Jahr.

Nützliche Links:

• Bundesfinanzministerium: Wohnungsbau-Prämie
• Sparkasse: Wohnungsbauprämie einfach erklärt

Für die große Finanzierungssumme ist die Wohnungsbauprämie selten entscheidend. Aber als langfristiger Sparanreiz kann sie ihren Platz haben – vor allem bei jungen Menschen, die erst Eigenkapital aufbauen.

Kirchliche Bauförderung und Erbbaurecht

Weniger bekannt sind Förderangebote von Kirchen. Einige katholische Bistümer und evangelische Landeskirchen vergeben Grundstücke im Erbbaurecht oder unterstützen Familien über vergünstigte Konditionen. Das kann den Einstieg ins Wohneigentum erleichtern, weil das Grundstück nicht gekauft, sondern langfristig genutzt wird.

Der Vorteil: Die Anfangsinvestition kann niedriger sein. Der Nachteil: Es fallen regelmäßig Erbbauzinsen an, und die Vertragsbedingungen sollten sehr genau geprüft werden. Laufzeit, Anpassungsklauseln, Verkaufsmöglichkeiten und Heimfallregelungen sind keine Nebensachen, sondern entscheidend für den wirtschaftlichen Wert.

Nützliche Links:

• Aktion pro Eigenheim: Fördermittel der Kirchen
• Erzbistum Köln: Grundstücke mit Erbbaurecht

Kirchliche Angebote sind regional sehr unterschiedlich. Deshalb lohnt sich die Nachfrage bei der jeweiligen Landeskirche, dem Bistum oder der Kommune.

Landes- und kommunale Förderprogramme

Neben Bundesprogrammen gibt es Förderungen der Bundesländer, Kommunen, Landesförderbanken und teilweise auch von Energieversorgern. Diese Programme sind oft weniger bekannt, können aber durchaus mehrere Tausend Euro wert sein.

Mögliche Förderungen betreffen zum Beispiel:

• Familien mit Kindern
• Erwerb alter Immobilien im Ortskern
• energetische Sanierung
• Barrierefreiheit
• Photovoltaik und Speicher
• Dach- und Fassadenbegrünung
• Regenwassernutzung
• klimafreundliche Heiztechnik

Nützliche Links:

• Förderdatenbank des Bundes
• KfW-Förderfinder

Praktisch ist außerdem der direkte Weg: beim zuständigen Rathaus, Bauamt oder Klimaschutzmanagement nachfragen. Viele kommunale Programme sind klein, regional begrenzt und nicht immer prominent beworben.

Vier Augen sehen mehr als zwei. Nehmen Sie die Liste zur Besichtigung der Immobilie und/oder jedem Gespräch mit dem jetzigen Eigentümer mit.

Grunddaten der Immobilie

• Baujahr
• Jahr der letzten Grundrenovierung
• Wohnfläche
• Nutzfläche
• Anzahl der Räume
• Grundstücksgröße
• Erbpacht?
• Grundriss und Flächenangaben prüfen (Zollstock dabei!)
• Grundbuchauszug prüfen
• Baubeschreibung noch vorhanden? (Sehr aufschlussreich bzgl. Bausubstanz, Ausstattungsniveau ...)
• Energieausweis vorhanden?
  Dieser zeigt an, wie hoch der Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche ist. Hieran erkennt man, wie energieeffizient das Gebäude ist.
• Unterhaltskosten der Immobilie (Strom, Heizung, Grundsteuer etc.; Auskunft: Eigentümer)
• Möglicher Einzugstermin

An das Bauamt

• Soll die Straße oder der Bürgersteig demnächst saniert werden? Welche Kosten kommen auf mich zu? (Bauamt)
• Sind Bauvorhaben in der Nähe vakant? (Bauamt)
• Unterliegt das Gebäude besonderen rechtlichen Auflagen, etwa Denkmalschutz, Milieuschutz oder eingetragenen Dienstbarkeiten wie Wegerechten?

Historie des Gebäudes

• Sind Baulasten eingetragen? (Auskunft: Bauamt)
• Ggf. Teilungserklärung vorhanden?
• Letzte Modernisierung/Sanierung
• Sind Schadstoffe in verbauten Materialien bekannt? (Auskunft: Eigentümer)
• Wer waren die Vorbesitzer? (Eigentümer)
• Ggf. Protokoll letzte Eigentümerversammlung
• Ggf.: Welche Leistungen erbringt die Hausverwaltung?

Umgebung/Lage

• Einkaufsmöglichkeiten (Lebensmittel, Apotheke, Friseur, Bekleidung, Elektronik, Bäcker ...) in der Nähe?
• Kita, Schulen? Was ist mir wichtig?
• Bus- & Bahn-Anbindung, vor allem, wenn täglich zur Arbeit gependelt wird.
• Ärzte in näherer Umgebung. Wie sind diese bewertet (siehe Google).
• Wer wohnt in der Nachbarschaft? Passt man selbst in diese Gegend?
• Verkehrsanbindung an Bundesstraßen und Autobahn.
• Freizeitmöglichkeiten in der Nähe
   Freizeiteinrichtungen für Sport, Vereine, Freibad, Restaurants, Kino, Kneipen, Cafe ...
• Der Ruf des Viertels
  Vor allem in Großstädten hat jede Gegend ihren Ruf. Auch hier können Anwohner oder eine Internetrecherche Antwort geben.
• Lärmpegel in der Nähe der Immobilie
  Sie sollten die Umgebung zu Verkehrs-Stoßzeiten, morgen, abens, in der Nacht und am Wochenende aufsuchen, um sich einen Eindruck zu machen.
• Natur in der Umgebung
  Parks, Grünanlagen, Wald ... was findet sich in fußläufiger Entfernung, z. B. zum Joggen, Spazierengehen oder für die Runde mit dem Kinderwagen.

Das Gebäude

Die Lage der Immobilie ist fix und kann nicht verändert werden. Aber an der Immobilie an sich können Sie viel verändern. Alles ist eine Frage des Preises. Bei erkannten Mängeln können diese preismindernd geltend gemacht werden. Darum drucken Sie sich unsere Checkliste aus!

Wichtige Bereiche

• Dachzustand (Pfannen, Dämmung, Balken – Schädlingsbefall, Dachrinnen)
• Heizungsanlage (Bauart, Verbrauch, Alter)
• Warmwasser (Art der Erwärmung, Speicher, Leitung zur Spülmaschine oder Waschmaschine?)
• Heizkörper (Art, Alter, drehen die Heizkörperventile leichtgängig?)
• Außenfassade (Zustand, Aufbau, Risse im Mauerwerk)
• Gebäudedämmung (Qualität, Art, Alter)
• Fußbodenbeläge (Art, Qualität, Mängel)
• Raumaufteilung (Durchgangszimmer, Kleinsträume ...)
• Stauraum
• Lichtverhältnisse (dunkle Räume?)

• Deckenhöhen

• Wandbeläge (Tapeten, Farben, Fliesen ...)
• Fenster (Verglasung, Alter, Rahmenart und -zustand, Funktionieren die Rollläden?)
• Treppen (Alter, Zustand, Knarzen)

Sinnesprüfung

Seien Sie besonders achtsam beim ersten Betreten der Immobilie. Mit der Zeit adaptiert die Nase und man gewöhnt sich auch an „komische“ Gerüche.

• Geruchsprüfung (riecht es irgendwo moderig – Schimmelgefahr)
• Fühlprüfung Außenwände (besonders kalt – hohe Heizkosten)
• Zieht es irgendwo?
• Hörprüfung (Lärm von draußen? Straßenlärm? Sind die Nachbarn zu hören?)

Ausstattung

• Brandschutz (Rauchmelder, Feuerlöscher, Rettungswege, sonstige Auflagen)
• Altersgerechte Einbauten (Bäder, Treppen, Hauseingang)
• Stromversorgung (Alter, technischer Stand, überall funktional)
• Sicherungskasten (Überspannungsschutz? Alles korrekt abgesichert?)
• Steckdosen pro Raum
• Wasserleitungen (Alter, Zustand, aus Kupfer? Wasserdruck ausreichend?)
• Sonstige Haustechnik (Lüftungsanlage, Alarmanlage, elektrische Rollos – Alter und Funktionalität)
• Waschmaschinenanschluss
• Extra-Absicherung für Waschmaschine und Trockner
• Zusatzausstattung (Ofen, Aufzug, Markise, Sauna, Werkstatt, Smarthome ...)

Einzelne Räume

• Dachboden (Deckenhöhe, Dämmung, Nutzbarkeit, Zugang)
• Bäder (Zustand, Design, Lüftungsmöglichkeit)
• Küche (Zustand, Arbeitshöhe, Alter der Elektrogeräte)
• Keller (Dichtigkeit von außen, Feuchtigkeit der Luft, Deckenhöhe, Zugang, Dämmung, Heizung)

Draußen

• Außenanlagen – vorhanden/Zustand (Garage, Terrasse, Balkons, Regenwassertank, Gartenhaus, Swimmingpool, Pflanzen)
• Außenwege (Art, Zustand)
• Parkmöglichkeiten
• Ausblick
  Worauf blicken Sie vom Balkon? Aus den Fenstern?

Renovierungsbedarf vorhanden?

Die einzelnen Punkte mit Renovierungsbedarf auflisten und als Grundlage für Preisverhandlungen nehmen.

Basiswissen Photovoltaik

Lohnt sich die Photovoltaikanlage auf dem Dach? Das ist zum großen Teil davon abhängig, wie hoch die Stromausbeute sein wird. Die deutsche Gesellschaft für Luft- und Raumfahrt hat 20 Millionen Dächern daraufhin überprüft. Die Ergebnisse für das eigene Haus findet man unter eosolar.dlr.de. Dazu auf der Karte bis zum eigenen Haus hineinzoomen (kann tricki sein, da nur wenige Ortsnamen auf der Karte eingetragen sind) und mit der Maus über das Dach gehen. Dann wird die das Solardach-Potenzial in MWh pro Jahr angezeigt.

Funktionsweise einer Solarzelle

Erfahrungswerte mit der Photovoltaikanlage