Haus kaufen oder bauen? Kriterien & Entscheidungshilfen

Wer seinen Traum von den eigenen vier Wänden realisieren möchte, steht zu Beginn oftmals vor einer grundsätzlichen Überlegung: Kommen sowohl ein Hauskauf als auch ein Neubau infrage, hilft das Abwägen verschiedener Kriterien bei der Entscheidungsfindung. Welche das sind und was noch wichtig ist – das verraten wir Ihnen in diesem Artikel.    

1. Ausgangslage

Nicht jeder wähnt sich in der komfortablen Ausgangslage, Hauskauf und Hausbau als Option zu betrachten. Die persönlichen finanziellen Voraussetzungen oder schlichtweg die Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt sind beispielsweise schon richtungsweisend.

Unter Umständen hat auch der Standort Einfluss: Ein Neubau ist im Zentrum vieler Städte aufgrund der dichten Besiedlung kaum noch möglich.

Wer jedoch frei entscheiden kann, aber noch unentschlossen ist, sollte im Vorfeld formulieren, auf welche Aspekte er Wert legt und auf Basis dieser Wünsche in Abgleich mit den Möglichkeiten seine Entscheidung treffen: Haus kaufen oder bauen.

2. Die finanziellen Möglichkeiten geben die Richtung vor

Mit dem Geld steht und fällt ein Projekt. Der Erwerb von Wohneigentum ist grundsätzlich immer mit einem nicht unerheblichen finanziellen Aufwand verbunden. Die Kosten für den Hauskauf sind in aller Regel niedriger als beim Neubau. Das soll nicht als allgemeingültig aufgefasst werden, dürfte sich bei vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung aber zumeist bewahrheiten. Das liegt schon allein daran, weil insgesamt mehr Posten einzuplanen sind.

Bei beiden Szenarien fallen die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten an. Optional kann jeweils eine Maklerprovision hinzukommen.

Wer ein Haus kauft, sollte je nach Zustand des Objekts noch Budget für die Modernisierung zur Verfügung haben.

Bauherren benötigen verschiedene Versicherungen, müssen eine Baugenehmigung einholen und unter Umständen ein Bodengutachten erstellen lassen. Darüber hinaus ist der Gesamtaufwand beim Neubau weniger gut planbar, da unerwartete zusätzliche Ausgaben keine Seltenheit sind. Andererseits wird eine Bestandsimmobilie auf kurz- oder mittelfristige Sicht Kosten verursachen – so etwa zum Sanieren oder Renovieren.

Unterschiede bei der Finanzierung sind unterdessen nur sehr bedingt zu konstatieren. Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang aber, dass die Bank eine Immobilienbewertung vornimmt. Das geschieht unter der Zielsetzung, den Beleihungswert des Hauses festzusetzen. Von dieser Kenngröße hängt ab, wie viel Geld das Kreditinstitut maximal zur Verfügung stellt. Die Berechnung erfolgt nach einer speziellen Formel. Können keine anderen Sicherheiten vorgewiesen werden, entspricht der Beleihungswert der maximalen Darlehenssumme. Für einen Neubau ist diese höher als bei einer Bestandsimmobilie.

3. Gut Ding will Weile haben: Zeitlicher und organisatorischer Aufwand

Rein intuitiv liegt wohl die Vermutung nahe, dass ein Hausbau mit einem größeren Zeitaufwand verbunden ist. Wenngleich das oftmals tatsächlich zutrifft, so bestätigt sich diese These doch nicht immer. Das Haus kaufen und direkt einziehen – so einfach verhält es sich nur im Idealfall. Womöglich sind zunächst Sanierungsmaßnamen erforderlich oder es ist eine Aufwertung durch den Austausch einer moderneren Heizungsanlage vorgesehen.

Generell kann sich auch die Abwicklung des Immobilienkaufs in die Länge ziehen. Von der Besichtigung, über den Notartermin, bis zur Zahlung der Grunderwerbsteuer vergehen unter Umständen mehrere Wochen oder Monate.

Umgekehrt vermag ein Hausbau schneller abgeschlossen sein, als sich erwarten ließe. Das trifft insbesondere auf Fertighäuser zu, für welche einige Anbieter einen Zeitrahmen von gerade einmal drei Monaten angeben. Allerdings ist bei Massivhäusern eine Dauer von etwa zwei Jahren bis zum Einzug auch keine Seltenheit. Rund 80 Prozent der Bauherren entscheiden sich für diese robustere Variante.

Generell sollte für den Einzug ins Eigenheim Zeit eingeplant werden. Da insgesamt weniger Schritte beim Hauskauf anstehen, ist dieses Vorhaben in den meisten Fällen schneller abgeschlossen und womöglich auch mit weniger Stress verbunden.

Typische Reibungspunkte sind etwa das Einholen einer Baugenehmigung oder Verzögerungen bei den zu erledigenden Arbeitsschritten. Wer jedoch nicht unter Zeitdruck steht, profitiert mit dem Hausbau davon, seine individuellen Vorstellungen zu realisieren.

4. Bestandsimmobilie oder Neubau? Oftmals auch eine Frage des Standorts

Der Standort kann unter Umständen das Zünglein an der Waage sein, dass die Entscheidung von ganz allein vorgibt, ob es zum Kauf oder doch zum Bau eines Hauses kommt. Wer sich eine zentrale Lage wünscht, muss sich in den allermeisten Fällen auf einen Erwerb einstellen. Stadtnahe Baugrundstücke haben absoluten Seltenheitswert, sodass der Blick auf Bestandsimmobilien zu richten ist. Gerade in Metropolregionen lässt sich allerdings eine sehr hohe Nachfrage konstatieren.

Wer beispielsweise ein Einfamilienhaus in einer größeren Stadt verkaufen möchte, trifft auf eine breite Zielgruppe. Umgekehrt haben es die Interessenten allerdings teilweise schwer, sich gegen Mitbewerber durchzusetzen. Dieses Szenario ist auch in vielen anderen Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt zu beobachten, weswegen Makler hoch im Kurs stehen und den Weg zur Traumimmobilie zu erleichtern. Oftmals sind sie gerade für all jene die beste Lösung, die einen möglichst zentrumsnahen Standort bevorzugen.

Soll es unbedingt ein Neubau unweit des Stadtkerns sein, gibt es noch immer die Möglichkeit, ein älteres Objekt von möglichst geringem Wert zu kaufen und dieses zunächst abreißen zu lassen.

Aus wirtschaftlicher Sicht macht das allerdings nur dann Sinn, wenn die Immobilie sehr preiswert erhältlich ist und die Erlaubnis für das Grundstück vorliegt, größer neu zu bauen. Für einen Standort am Stadtrand spricht ein oftmals ruhigeres, vielleicht sogar naturnahes Umfeld. Dafür fallen längere Wege ins Zentrum an und das Angebot an Gaststätten, Kultur- und Freizeiteinrichtungen zeigt sich nicht ganz so üppig.

5. Herr im eigenen Haus – Individualität als wichtiger Faktor

Der Faktor Flexibilität ist ein ganz klarer Vorteil eines Neubaus. Ja, auch eine Bestandsimmobilie erlaubt Individualisierungen – jedoch nicht in diesem Maße. Bei der Planung eines Bauvorhabens hat der künftige Eigentümer vollkommen freie Hand. Er kann den Grundriss nach seinen Vorstellungen gestalten und die Anzahl sowie die Anordnung der Zimmer vorgeben. Auch legt er fest, wie beispielsweise seine Terrasse beschaffen sein soll und dergleichen mehr. Beispiele dieser Art ließen sich an dieser Stelle in einer langen Liste fortführen.

Wichtig ist bei der Konzeption lediglich, dass die Bauvorschriften eingehalten werden. Jedes Bundesland verfügt über seine eigene sogenannte Landesbauordnung. Auf Gemeindeebene gelten in diesem Zusammenhang Bebauungspläne, die für die jeweiligen Gebiete mit Vorgaben einen Rahmen bilden. Exemplarisch lassen sich hier etwa die Zahl der Stockwerke, die Form des Daches, die Gesamtgröße oder aber auch die einzuhaltenden Mindestabstände zum Nachbargrundstück nennen. Welche Vorschriften ganz konkret gelten, teilt die örtliche Baubehörde auf Anfrage mit.

Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, kann verschiedene Anpassungen vornehmen. Auch hierfür dient der Bebauungsplan als Leitlinie, sodass etwa ein Um- oder Anbau möglich ist. Grundrisse geben häufig an, welche Wände des Hauses tragend sind und welche nicht. Nichttragende Wände lassen sich versetzen oder gar abreißen – in einem gewissen Rahmen ist also eine Änderung nach den eigenen Wünschen realisierbar. Was letztlich die Gestaltung des Gartens anbelangt, so haben Eigentümer bei einem Kauf praktisch den gleichen Handlungsspielraum wie beim Neubau.

6. Zusammenfassung: Argumente abwägen, auf das eigene Gefühl hören

Die Frage, ob nun der Hauskauf oder doch ein Neubau die bessere Option ist, vermag nur jeder für sich zu beantworten. Je nachdem, wie verschiedene Argumente gewichtet werden, entsteht ein anderes Fazit.

Wer den gesamten Vorgang bis zum Einzug schnell abwickeln möchte, beschäftigt sich bevorzugt mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie. Insgesamt ist mit geringeren Kosten zu rechnen, die zudem besser abzuschätzen sind. Auf der anderen Seite fallen womöglich Ausgaben für die Sanierung oder Modernisierung an. Für den Hauskauf spricht obendrein, dass eine zentrale Lage wahrscheinlicher ist. Tendenziell winkt gar die Chance, ein Objekt zu erwerben, das in der vorliegenden Art heutzutage nicht mehr gebaut wird.

In Sachen Flexibilität hat der Neubau ganz klar die Argumente auf seiner Seite. Ein weiterer Vorteil ist darin zu sehen, dass die neusten Standards angewendet werden. Sie betreffen etwa eine optimierte Wärmedämmung oder das Reduzieren von Nebenkosten. Eine barrierefreie Gestaltung lässt sich gleich von Grund auf umsetzen. Häuslebauer genießen eine fünfjährige Gewährleistungsfrist: Sollten Mängel auftreten, haben sie innerhalb dieses Zeitraums gesetzlichen Anspruch auf die Beseitigung. Insgesamt dürfte sich der Neubau als der aufwendigere Vorgang herausstellen – sowohl finanziell, als auch organisatorisch.

6.1. Leserumfrage zur Entscheidung: Haus kaufen oder bauen

8. Weiterlesen