Haus kaufen oder bauen

Haus kaufen oder bauen 2021? Kriterien & Entscheidungshilfen

Wer seinen Traum von den eigenen vier Wänden realisieren möchte, steht zu Beginn oftmals vor einer grundsätzlichen Überlegung: Kommen sowohl ein Hauskauf als auch ein Neubau infrage, hilft das Abwägen verschiedener Kriterien bei der Entscheidungsfindung. Welche das sind und was noch wichtig ist – das verraten wir Ihnen in diesem Artikel.    

Punkt 1

1. Ausgangslage

Nicht jeder wähnt sich in der komfortablen Ausgangslage, Hauskauf und Hausbau als Option zu betrachten. Die persönlichen finanziellen Voraussetzungen oder schlichtweg die Situation auf dem lokalen Immobilienmarkt sind beispielsweise schon richtungsweisend.

Unter Umständen hat auch der Standort Einfluss: Ein Neubau ist im Zentrum vieler Städte aufgrund der dichten Besiedlung kaum noch möglich.

Wer jedoch frei entscheiden kann, aber noch unentschlossen ist, sollte im Vorfeld formulieren, auf welche Aspekte er Wert legt und auf Basis dieser Wünsche in Abgleich mit den Möglichkeiten seine Entscheidung treffen: Haus kaufen oder bauen.

Punkt 2

2. Die finanziellen Möglichkeiten geben die Richtung vor

Mit dem Geld steht und fällt ein Projekt. Der Erwerb von Wohneigentum ist grundsätzlich immer mit einem nicht unerheblichen finanziellen Aufwand verbunden. Die Kosten für den Hauskauf sind in aller Regel niedriger als beim Neubau. Das soll nicht als allgemeingültig aufgefasst werden, dürfte sich bei vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung aber zumeist bewahrheiten. Das liegt schon allein daran, weil insgesamt mehr Posten einzuplanen sind.

Die Kosten bestimmen: unser Hausbau-Rechner

Hausbau-Rechner

Rechner Stift Tabelle

Unsere Hausbau-Rechner: alle (Bau-)Kostenfaktoren, Kostenkalkulator, Zins & Tilgung

Mit unserem Baukostenrechner können Sie eine Baukostenabschätzung für die notwendigen Investitionen ganz einfach per Online-Rechner (kein Excel nötig) durchführen. Tragen Sie zunächst in den Haubau-Rechner die Größe von Haus oder Wohnung sowie eines etwaigen Kellers ein und erhalten Sie umgehend eine Schätzung der Baupreise. Darauf aufbauend können Sie mit dem Baufinanzierungsrechner den Tilgungsplan und die monatlichen Belastungen absehen. Wir suchen die Antwort zu der Frage: Kann ich mein Traumhaus finanzieren?

Bei beiden Szenarien fallen die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten an. Optional kann jeweils eine Maklerprovision hinzukommen.

Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Notarkosten

  • Vom Gesetzgeber gefordert für Kaufvertrag, Grundbucheintragung und die Eintragung einer Grundschuld;
  • Faustformel: Die Notarkosten belaufen sich auf ca. 1,0 – 1,5 % des Kaufpreises.

Beispielrechnung Immobilie 250.000 € Kaufpreis

Dienstleistung vom Notar Gebühren
Kaufvertrag beurkunden (2,0facher Satz) 1.070 Euro
Betreuungskosten (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Zwei Unterschriften beglaubigen (0,2facher Satz, max. 130 Euro pro Unterschrift) 260 Euro
Kaufvollzug (0,5facher Satz) 267,50 Euro
Gesamtkosten
1.865 Euro
Tabelle 1: Beispielrechnung für die Notargebühren beim Kauf eines Hauses mit Kaufpreis 250.000 Euro, Quelle: GNotKG; Alle Angaben ohne Gewähr;

 

Grunderwerbsteuer

  • Faustformel: Die Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises!

Grundbuchkosten

  • Faustformel: Für das Grundbuchamt werden ungefähr 0,5 % des Kaufpreises fällig!

Maklercourtage (falls involviert)

  • Faustformel:  Maklercourtage liegt zwischen 5,95 und 7,14 % des Kaufpreises.

Modernisierung (je nach Einzelfall)

Umzugskosten (je nach Einzelfall)

Artikel: Hier können Sie beim Umzug Geld sparen

Umzug sparen

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Wie Sie viel Geld beim Umzug sparen: Erprobte Tipps & 2 Checklisten

So ein Umzug geht immer ins Geld. Doch Sie haben viele Stellschrauben, mit denen - richtig gedreht - erklägliche Ersparnisse beim Wohnungswechsel möglich sind. Das reicht von der Umzugsplanung bis zur Absetzung der Kosten von der Steuer. Mit den folgenden Tipps sparen Sie richtig.

Bau - Nebenkosten: Transparenz statt böser Überraschungen

Nebenkosten kostenEs ist geschafft: der angehende Bauherr hat sich mit dem Bauunternehmer geeinigt, und auch die Bank hat dem Kredit zugestimmt. Gelassen kann er nun der Fertigstellung des neuen Traumhauses entgegenblicken… bis plötzlich an allen Ecken zusätzliche Kosten auftauchen! Diese können für den Bauherren zum Problem werden, vor allem, wenn nicht ausreichend zusätzliche Reserven vorhanden sind und das eigene Kapital in der Finanzierung steckt. Achten Sie deshalb darauf, was Ihr Bauunternehmen wirklich anbietet!

Wer ein Haus kauft, sollte je nach Zustand des Objekts noch Budget für die Modernisierung zur Verfügung haben.

Beitrag: Gesamtkosten und Finanzierungsbedarf ermitteln

Gesamtkosten und Finanzierungsbedarf ermitteln

Die Gesamtkosten setzen sich je nach Bauweise (Wohnung oder Haus), Bauobjekt (z. B. Altbau oder Neubau etc.) unterschiedlich zusammen. Wichtig ist hier eine ehrliche Aufstellung aller Kosten. Es empfiehlt sich, auf diesen Betrag einen Sicherheitszuschlag (vielleicht 10 %, je nach Planungssicherheit) zu erheben. Diese Aufstellung sollte man dann einem Fachberater des Vertrauens zeigen, der zumindest eklatante Fehler bzw. fehlende Positionen erkenn sollte (z. B. Maklerkosten, Grundsteuern u. ä. werden gerne übersehen).

Bauherren benötigen verschiedene Versicherungen, müssen eine Baugenehmigung einholen und unter Umständen ein Bodengutachten erstellen lassen. Darüber hinaus ist der Gesamtaufwand beim Neubau weniger gut planbar, da unerwartete zusätzliche Ausgaben keine Seltenheit sind. Andererseits wird eine Bestandsimmobilie auf kurz- oder mittelfristige Sicht Kosten verursachen – so etwa zum Sanieren oder Renovieren.

Unterschiede bei der Finanzierung sind unterdessen nur sehr bedingt zu konstatieren. Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang aber, dass die Bank eine Immobilienbewertung vornimmt. Das geschieht unter der Zielsetzung, den Beleihungswert des Hauses festzusetzen. Von dieser Kenngröße hängt ab, wie viel Geld das Kreditinstitut maximal zur Verfügung stellt. Die Berechnung erfolgt nach einer speziellen Formel. Können keine anderen Sicherheiten vorgewiesen werden, entspricht der Beleihungswert der maximalen Darlehenssumme. Für einen Neubau ist diese höher als bei einer Bestandsimmobilie.

Beitrag: Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?

haende um euroDie Zinsen sind tief wie nie. Schon mit mittlerem Einkommen lässt sich scheinbar eine halbe Millionen Euro finanzieren. Doch kann ich mir ein solch teures Haus wirklich erlauben? Lesen Sie hier, wie Sie die mögliche Höhe Ihrer Baufinanzierung bestimmen.

Punkt 3

3. Gut Ding will Weile haben: Zeitlicher und organisatorischer Aufwand

Rein intuitiv liegt wohl die Vermutung nahe, dass ein Hausbau mit einem größeren Zeitaufwand verbunden ist. Wenngleich das oftmals tatsächlich zutrifft, so bestätigt sich diese These doch nicht immer. Das Haus kaufen und direkt einziehen – so einfach verhält es sich nur im Idealfall. Womöglich sind zunächst Sanierungsmaßnamen erforderlich oder es ist eine Aufwertung durch den Austausch einer moderneren Heizungsanlage vorgesehen.

Generell kann sich auch die Abwicklung des Immobilienkaufs in die Länge ziehen. Von der Besichtigung, über den Notartermin, bis zur Zahlung der Grunderwerbsteuer vergehen unter Umständen mehrere Wochen oder Monate.

Wie lange hat die Zeit von der Preiseinigung mit dem Käufer bis zur Schlüsselübergabe gedauert?

Haben Sie schon Erfahrung mit dem Kauf einer Immobilie? Wie lange hat es damals gedauert? Die Zeit zwischen „man ist sich einig“ und „wir haben den Schlüssel“:

 

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Die bisherigen Stimmen:

2-3 Monate 117 Stimmen
1-2 Monate 109 Stimmen
3-4 Monate 75 Stimmen
Unter 1 Monat 58 Stimmen
4-5 Monate 55 Stimmen
5-6 Monate 50 Stimmen
Länger als 1 Jahr 29 Stimmen
6-7 Monate 23 Stimmen
7-8 Monate 9 Stimmen
10-11 Monate 9 Stimmen
8-9 Monate 6 Stimmen
11-12 Monate 5 Stimmen

Beitrag: Hauskauf – Ablauf und Dauer

Hauskauf Ablauf Dauer

Hand Schlüssel Haus

Hauskauf Ablauf: Dauer der 11 Schritte incl. Tipps & Empfehlungen

Vielleicht träumen Sie davon, stolzer Besitzer eines Hauses zu werden. Der Kauf eines Hauses geht nicht von heute auf morgen vonstatten. Es sind wichtige Schritte einzuhalten, die mitunter ein bisschen Geduld fordern. Bis Sie dann letztendlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind, vergeht häufig bis zu einem Jahr ab Beurkundung. Es ist daher sinnvoll zu differenzieren zwischen der Zeit vor und der Zeit nach der Beurkundung. Schauen wir uns den normalen Ablauf der einzelnen Schritte beim Hauskauf und deren Reihenfolge und jeweilige Dauer an. 

Umgekehrt vermag ein Hausbau schneller abgeschlossen sein, als sich erwarten ließe. Das trifft insbesondere auf Fertighäuser zu, für welche einige Anbieter einen Zeitrahmen von gerade einmal drei Monaten angeben. Allerdings ist bei Massivhäusern eine Dauer von etwa zwei Jahren bis zum Einzug auch keine Seltenheit. Rund 80 Prozent der Bauherren entscheiden sich für diese robustere Variante.

Generell sollte für den Einzug ins Eigenheim Zeit eingeplant werden. Da insgesamt weniger Schritte beim Hauskauf anstehen, ist dieses Vorhaben in den meisten Fällen schneller abgeschlossen und womöglich auch mit weniger Stress verbunden.

Typische Reibungspunkte sind etwa das Einholen einer Baugenehmigung oder Verzögerungen bei den zu erledigenden Arbeitsschritten. Wer jedoch nicht unter Zeitdruck steht, profitiert mit dem Hausbau davon, seine individuellen Vorstellungen zu realisieren.

Punkt 4

4. Bestandsimmobilie oder Neubau? Oftmals auch eine Frage des Standorts

Der Standort kann unter Umständen das Zünglein an der Waage sein, dass die Entscheidung von ganz allein vorgibt, ob es zum Kauf oder doch zum Bau eines Hauses kommt. Wer sich eine zentrale Lage wünscht, muss sich in den allermeisten Fällen auf einen Erwerb einstellen. Stadtnahe Baugrundstücke haben absoluten Seltenheitswert, sodass der Blick auf Bestandsimmobilien zu richten ist. Gerade in Metropolregionen lässt sich allerdings eine sehr hohe Nachfrage konstatieren.

Wer beispielsweise ein Einfamilienhaus in einer größeren Stadt verkaufen möchte, trifft auf eine breite Zielgruppe. Umgekehrt haben es die Interessenten allerdings teilweise schwer, sich gegen Mitbewerber durchzusetzen. Dieses Szenario ist auch in vielen anderen Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt zu beobachten, weswegen Makler hoch im Kurs stehen und den Weg zur Traumimmobilie zu erleichtern. Oftmals sind sie gerade für all jene die beste Lösung, die einen möglichst zentrumsnahen Standort bevorzugen.

Soll es unbedingt ein Neubau unweit des Stadtkerns sein, gibt es noch immer die Möglichkeit, ein älteres Objekt von möglichst geringem Wert zu kaufen und dieses zunächst abreißen zu lassen.

Beitrag: Die Kosten vom Abriss eines Hauses

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Was sind die Kosten für den Abbruch bzw. Abriss eines Haus?

Wer sein Haus abreißen möchte, der muss sich ausreichend informieren. Nicht jedes Haus darf einfach so abgerissen werden. Damit dieser Prozess möglichst gut und reibungslos abläuft, hilft der Artikel weiter und gibt tolle Tipps. Wir listen auf, von welchen Faktoren die Kosten vom Abreißen eines Hauses abhängen und erläutern eine Faustformel für die Abrisskosten.

Aus wirtschaftlicher Sicht macht das allerdings nur dann Sinn, wenn die Immobilie sehr preiswert erhältlich ist und die Erlaubnis für das Grundstück vorliegt, größer neu zu bauen. Für einen Standort am Stadtrand spricht ein oftmals ruhigeres, vielleicht sogar naturnahes Umfeld. Dafür fallen längere Wege ins Zentrum an und das Angebot an Gaststätten, Kultur- und Freizeiteinrichtungen zeigt sich nicht ganz so üppig.

Punkt 4

5. Herr im eigenen Haus – Individualität als wichtiger Faktor

Der Faktor Flexibilität ist ein ganz klarer Vorteil eines Neubaus. Ja, auch eine Bestandsimmobilie erlaubt Individualisierungen – jedoch nicht in diesem Maße. Bei der Planung eines Bauvorhabens hat der künftige Eigentümer vollkommen freie Hand. Er kann den Grundriss nach seinen Vorstellungen gestalten und die Anzahl sowie die Anordnung der Zimmer vorgeben. Auch legt er fest, wie beispielsweise seine Terrasse beschaffen sein soll und dergleichen mehr. Beispiele dieser Art ließen sich an dieser Stelle in einer langen Liste fortführen.

Wichtig ist bei der Konzeption lediglich, dass die Bauvorschriften eingehalten werden. Jedes Bundesland verfügt über seine eigene sogenannte Landesbauordnung. Auf Gemeindeebene gelten in diesem Zusammenhang Bebauungspläne, die für die jeweiligen Gebiete mit Vorgaben einen Rahmen bilden. Exemplarisch lassen sich hier etwa die Zahl der Stockwerke, die Form des Daches, die Gesamtgröße oder aber auch die einzuhaltenden Mindestabstände zum Nachbargrundstück nennen. Welche Vorschriften ganz konkret gelten, teilt die örtliche Baubehörde auf Anfrage mit.

Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, kann verschiedene Anpassungen vornehmen. Auch hierfür dient der Bebauungsplan als Leitlinie, sodass etwa ein Um- oder Anbau möglich ist. Grundrisse geben häufig an, welche Wände des Hauses tragend sind und welche nicht. Nichttragende Wände lassen sich versetzen oder gar abreißen – in einem gewissen Rahmen ist also eine Änderung nach den eigenen Wünschen realisierbar. Was letztlich die Gestaltung des Gartens anbelangt, so haben Eigentümer bei einem Kauf praktisch den gleichen Handlungsspielraum wie beim Neubau.

Punkt 5

6. Zusammenfassung: Argumente abwägen, auf das eigene Gefühl hören

Die Frage, ob nun der Hauskauf oder doch ein Neubau die bessere Option ist, vermag nur jeder für sich zu beantworten. Je nachdem, wie verschiedene Argumente gewichtet werden, entsteht ein anderes Fazit.

Wer den gesamten Vorgang bis zum Einzug schnell abwickeln möchte, beschäftigt sich bevorzugt mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie. Insgesamt ist mit geringeren Kosten zu rechnen, die zudem besser abzuschätzen sind. Auf der anderen Seite fallen womöglich Ausgaben für die Sanierung oder Modernisierung an. Für den Hauskauf spricht obendrein, dass eine zentrale Lage wahrscheinlicher ist. Tendenziell winkt gar die Chance, ein Objekt zu erwerben, das in der vorliegenden Art heutzutage nicht mehr gebaut wird.

In Sachen Flexibilität hat der Neubau ganz klar die Argumente auf seiner Seite. Ein weiterer Vorteil ist darin zu sehen, dass die neusten Standards angewendet werden. Sie betreffen etwa eine optimierte Wärmedämmung oder das Reduzieren von Nebenkosten. Eine barrierefreie Gestaltung lässt sich gleich von Grund auf umsetzen. Häuslebauer genießen eine fünfjährige Gewährleistungsfrist: Sollten Mängel auftreten, haben sie innerhalb dieses Zeitraums gesetzlichen Anspruch auf die Beseitigung. Insgesamt dürfte sich der Neubau als der aufwendigere Vorgang herausstellen – sowohl finanziell, als auch organisatorisch.

Abgesehen von all diesen rationalen Argumenten, ist es unbedingt ratsam, am Ende auf das eigene Gefühl zu hören. Nur, wer diesem neuen Kapitel in seinem Leben mit absoluter Überzeugung entgegengeht, wird sich am Ende auch in seinem Eigenheim rundum wohlfühlen – und genau das sollte schließlich das übergeordnete Ziel sein.

6.1. Leserumfrage zur Entscheidung: Haus kaufen oder bauen

Wie wirst du dich entscheiden: Haus neu bauen, mieten oder gebraucht kaufen?

 

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Haus neu bauen: Für welche Variante wirst du dich entscheiden?

 

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Punkt 6

7. Weiterlesen

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Viele Menschen – vor allem gehobenerem Einkommens – liebäugeln in der Stadt mit dem Kauf einer Wohnung. Dabei stellen sich viele Fragen: In welchem Stadtteil sollte die Wohnung liegen? Ist das Preisniveau nicht schon völlig überzogen? Kann ich mir einen solch hohen Kredit leisten?

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Wer sich dazu entschließt ein Mehr- beziehungsweise Einfamilienhaus oder eine schicke Eigentumswohnung von einem Bauträger zu kaufen, sollte dabei einige wichtige Dinge beachten. Denn neben den rechtlichen Grundlagen und dem allgemeinen Ablauf gehört dazu unter anderem auch der Umstand, dass mit dem Bau der Immobilie in den meisten Fällen erst dann begonnen werden kann, wenn der Bauträger eine gewisse Anzahl an Objekten verkauft hat.

Aber wie läuft das Ganze denn eigentlich genau ab? Muss der Käufer tatsächlich erst die gesamte Kaufsumme an den Bauträger überweisen, damit die Arbeiten beginnen können? Welche Vor- und Nachteile bieten Immobilien von einem Bauträger? Und wie findet man überhaupt den richtigen Anbieter?

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