Nebenkosten Wohnung: was ist erlaubt?

Im Allgemeinen können die Nebenkosten einer Mietwohnung als diejenigen Kosten bezeichnet werden, die dem Vermieter in Verbindung mit seinem Wohn- oder Eigentum zur gewerblichen Nutzung entstehen. Hierbei kann es sich sowohl um Grundstücke als auch Gebäude handeln, wozu auch gewerbliche Gebäude wie Produktionsstätten, Lagerhallen oder Garagen zählen. Im Einzelnen wird darauf noch weiter unten eingegangen.

Grundsätzlich unterscheiden sich Betriebskosten von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, welche nicht den Nebenkosten zuzurechnen sind. Diese sind beispielsweise bei einer Wohnanlage für Mieter die Kosten, welche durch die Hausverwaltung entstehen. Sanierungskosten sind ebenfalls keine Nebenkosten, da sie lediglich der Instandhaltung beziehungsweise der Aufwertung der Immobilie dienen. 

Hier zu lesen: Welche Nebenkosten einer Mietwohnung dürfen vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden? ► Erläuterungen zu den Nebenkosten ► Nebenkosten-Rechner ► Aktuelle Rechtsprechung ► Nebenkosten-Umfrage

1. In aller Kürze: Welche Nebenkosten dürfen bei einer Mietwohnung umgelegt werden?

Oder: Was beinhalten Nebenkosten?  Folgende Nebenkosten können in aller Regel abgerechnet werden:

1. Heizkosten bei Zentral- oder Verbundheizung (CO₂-Abgabe seit 2023 nur teilweise)
2. Grundsteuer
3. Alle Wasserkosten, so der Vermieter diese vorstreckt
4. Abwasserkosten
   Für die Nutzung der öffentlichen Kanalisation etc.
5. Die Kosten der Müllabfuhr
6. Sach- und Haftpflichtversicherung für die Wohnung
7. Anteilige Kosten des Winterdienstes
8. Anteilig die Kosten des Fahrstuhls
9. Anteilig die Kosten der Straßenreinigung 
10. Anteilig die Kosten der Gebäudereinigung
11. Anteilig die Kosten der Gartenpflege
12. Anteilig die Kosten für die Beleuchtung des Hauses
    Sprich alle Strom- und Beleuchtungskosten, die für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Räume wie Hausflur, Treppenhaus, Außenbeleuchtung, Kellerbeleuchtung oder Waschküche entstehen – auch kurz "Allgemeinstrom" genannt.
13. Anteilig die Kosten für Schornsteinreinigung, Kehrgebühren und Immisionsmessung
14. Anteilig die Kosten für den Hauswart
15. Anteilig die Kosten der Gemeinschaftsantenne
16. Anteilig die Kosten für eine eventuelle gemeinschaftliche Wascheinrichtung
17. Sonstige Betriebskosten, die regelmäßig entstehen und die im Mietvertrag festgelegt wurden
    Dies kann die Wartung einer Blitzschutzanlage, Wartung von Feuerlöschern und Rauchmeldern, Gebühren für die Trinkwasseranalyse, Kosten einer Videoüberwachung oder Reinigungsarbeiten an der Fassade oder der Dachrinnen sein. Diese "sonstigen Nebenkosten" dürfen jedoch nicht pauschal angeführt, sondern müssen einzeln und exakt im Mietvertrag aufgelistet werden.

2. Grundsätzliche Regel für Nebenkosten

Nebenkosten, die vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, sind wiederkehrend.

Dieser einfache Satz ist nicht immer einfach in der Praxis anzuwenden. Denn es versteht sich nicht auf den ersten Blick von selbst, dass Verbrauchsmittel wie Glühbirnen nicht dazu zählen.

Die Wartung von Heizungs-, Klima-, Brandschutz oder Alarmanlagen hingegen schon, da sie in regelmäßigen Abständen überprüft werden müssen und sonst ihren Garantieanspruch verlieren. Die laufenden Stromkosten zum Betrieb dieser Anlagen zählen ebenfalls zu den Nebenkosten. Nicht zuletzt sind Versicherungskosten Teil der Betriebskosten. Die Rede dabei ist von der Gebäudeversicherung, da sie unmittelbar mit dem Wohneigentum in Verbindung stehen.

3. Sind meine Nebenkosten angemessen?

Vermietern gelingt es allerdings auch nicht immer, sich von dem Verdacht freizusprechen, die Nebenkosten zu hoch anzusetzen. Empfehlenswert ist deshalb die Nebenkostenaufstellungen ins Verhältnis zur Gesamtmiete zu stellen. Dabei hilft unser Rechner:

Oder man vergleicht Mietpreise & Mietspiegel für deutsche Orte und Städte mit seinen eigenen, um zu sehen, ob man zu viel Miete bezahlt.

4. Rechtsprechung zur Regelung der Nebenkosten von Mietwohnungen

• Die Nebenkosten werden eigentlich Betriebskosten genannt und sind juristisch durch die so genannte Betriebskostenverordnung geregelt. Durch die falsche Begriffsverwendung kommt es häufig in Mietverträgen zur Ungültigkeit der Umlagevereinbarung. Damit die Nebenkosten korrekt auf den Mieter umgelegt werden können, muss im Mietvertrag nicht nur geregelt werden, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Es muss auch klar daraus hervorgehen, wie sich die sonstigen Betriebskosten, über die in der Betriebskostenverordnung genannten Nebenkosten, zusammensetzen.
• Für Gebäude, die mit einer Zentralheizung oder mit Fernwärme versorgt werden, gilt außerdem die Heizkostenverordnung. Darin enthalten ist eine Aufschlüsselung, welche der Vermieter bei der Berechnung der Heizkosten und der Unterscheidung zwischen tatsächlichem Verbrauch und Wohnungsgröße (also der Wohnfläche) ansetzen darf. Zumeist werden als sogenannter Verteilerschlüssel mindestens 50, höchstens 70 Prozent der gesamten Heizkosten verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt. Für einige ältere Gebäude gilt eine Sonderregelung, nach der die Heizkosten zu 70 Prozent nach Verbrauch umgelegt werden müssen.
• Zu den Heizkosten zählen auch Kaminreinigung und Wartungskosten, welche auf die Gesamtzahl der Mieter anteilig umgelegt werden. In eingeschränktem Ausmaß gilt die Heizkostenverordnung bei Wohnanlagen für Studierende, Häusern mit einem besonders niedrigen Energiebedarf oder Gebäuden, die mit regenerativen Energien heizen.
• In manchen Kommunen werden die Abwassergebühren in eine Gebühr für Schmutzwasser (auf Basis der Frischwasserlieferung berechnet) und in eine Gebühr für Niederschlagswasser (hängt von der Grundstücksfläche und wie viel davon versiegelt ist ab). Dies verpflichtend, sobald die Kosten zur Beseitigung des Niederschlagswassers mehr als zwölf Prozent der Gesamtkosten der Entwässerung betragen.
• Ab dem 1.7.2024 dürfen Kabelgebühren nicht mehr als Nebenkosten umgelegt werden. Der Kabelanschluss oder TV-Dienst muss dann vom Mieter selbst abonniert werden.

5. Erläuterungen zu den Nebenkosten, die vom Mieter getragen werden

• Grundsteuer
  Bei der Grundsteuer handelt es sich um den von der Kommune erhobenen Betrag, welcher dem Vermieter jährlich in Rechnung gestellt wird. Diese ist von Kommune zu Kommune verschieden, manchmal sind die Unterschiede sehr gravierend. In Berlin zum Beispiel, betrug die jährliche Grundsteuerbelastung einer Familie im Jahre 2021 sagenhafte 686 Euro, in Düsseldorf nur 373 Euro. Die Grundsteuer ist Teil der Nebenkosten und wird dem Mieter vom Vermieter weiterberechnet (ist also umlagefähig).
• Wasserkosten
  ... sind von Region zu Region, je nach Kosten für den Betreiber der Wasserversorgung, unterschiedlich, werden aber ebenso voll auf den Mieter umgelegt. Dazu zählen auch die Kosten für die Wasseruhr und Wasseraufbereitungsanlagen. Trinkwasser ist in ganz Deutschland günstiger als Abwasser, wer also Wasser verbraucht zahlt hauptsächlich für die Entsorgung des Schmutzwassers. Die Nebenkosten für Trink- und Abwasser werden direkt auf den Mieter umgelegt. Damit sind die Wasserkosten der einzige Anteil der Betriebskosten, der ausschließlich auf das eigene Handeln zurückzuführen ist. Wer Einsparungen bei den Nebenkosten erzielen will, der fängt beim Wasser an, da sich der individuelle Verbrauch hier am besten abzeichnet.
• Abwassergebühr
  In der Betriebskostenverordnung als "Entwässerung des Grundstücks" bezeichnet sind alle damit verbunden Kosten umlagefähig. 
• Heizung
  Etwas komplexer ist die Berechnung der Heizkosten. Diese werden nur teilweise auf den tatsächlichen Verbrauch zurückgeführt. Ein Teil der Heizkosten wird umgelegt auf die Größe der Wohnung. Das bedeutet, je größer die Wohnung, desto höher ist der Anteil der Heizkosten. Zum Beispiel gibt es Mietverträge, in denen der Vermieter die Heizung zu 50 Prozent nach Verbrauch und zu 50 Prozent nach Größe der Wohnung abrechnet. Der Anteil des tatsächlichen Verbrauchs kann bis zu 70 Prozent der gesamten Heizkostenpauschale betragen.
  - Wasser und Heizung werden pauschal im Voraus bezahlt und am Ende des Jahres entweder zurückerstattet oder nachberechnet.
  - Schornsteinfeger oder Kaminkehrer: Kosten für die Reinigung des Schornsteins oder die gesetzlich vorgeschriebene Messung der Immission werden meist als Teil der Heizkosten abgerechnet.
• CO₂-Abgabe
  Vermieter werden ab 2023 an den CO2-Kosten beteiligt. Die Höhe dieser Beteiligung richtet sich nach der Güte der Dämmung des Hauses, dem Verbrauch des Mieters und dem verwendeten Brennstoff. Für denkmalgeschützte Häuser gelten Ausnahmen.
• Gemeinschaftsräume
  Gerade bei Mehrfamilienhäusern gibt es einige Bereiche, welche in die Gemeinschaftsnutzung fallen und deren Kosten von allen Parteien gleichmäßig getragen werden müssen. Gemeinschaftlich genutzte Einrichtungen wie der Fahrstuhl, der Müll- oder der Fahrradraum führen in Mehrfamilienhäusern oftmals zu Streit unter den Parteien. Oft entsteht der Eindruck, dass nicht alle gleichermaßen am Erhalt der jeweiligen Einrichtung interessiert sind. Anlass für den Streit ist dann, dass der Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum aber bestenfalls entsprechend pfleglich und kostenschonend sein sollte.
• Aufzug
  Ein kostenintensives Thema ist der Fahrstuhl (Betriebsstrom, Reparatur, Beaufsichtigung, Bedienung, Pflege, Prüfung). Gerade in Großstädten mit fünf oder mehr Etagen wird darauf ungern verzichtet. Wer weit oben wohnt, möchte nicht jedes Mal die Treppen bis unter das Dach hochklettern, um in seine Wohnung zu gelangen. Die Reparatur des Fahrstuhls ist häufig eine Kosten-Nutzen-Abschätzung und es ist umso frustrierender, wenn dieser durch unsachgemäße Nutzung außer Betrieb fällt. Übrigens darf auch ein Lastenaufzug auf die Mieter umgelegt werden – auch auf Bewohner im Erdgeschoss ...
• Müllabfuhr
  Die Müllentsorgung und Straßenreinigung ist ein weiterer Punkt in der Liste, welcher in jedem Fall in die Betriebskosten fällt und vom Vermieter auf den Mieter umgelegt wird. Neben dem Aufzug ist die Müllentsorgung wahrscheinlich der häufigste Streitpunkt unter Mietern. Mülltrennung und sorgsames Verstauen des Mülls in die dafür vorgesehen Behältnisse sind nicht jedem gleichermaßen wichtig. In manchen Großstädten wird die Straße kurzerhand als Abstellfläche für Entsorgungen genutzt. Nicht selten übernimmt das dann der Vermieter und legt die Kosten auf die komplette Hausgemeinschaft um.
  Übrigens: Die Kosten der Anschaffung von Mülltonnen sind nicht umlagefähig!
• Gebäudereinigung
  Das Gleiche trifft auf die Hausreinigung zu, die ebenfalls von der Hausgemeinschaft getragen wird, wenn auch nicht jeder gleichermaßen zur Verunreinigung beiträgt. Besonders ärgerlich kann es für Mieter werden, wenn das Entfernen von Kritzeln an den Wänden einer zusätzlichen Reinigung bedarf. Die kostenpflichtige Entsorgung von Ungeziefer, Ratten und Mäusen, verursacht durch unsachgemäße Lagerung von Lebensmitteln im Keller, ist ein weiterer Punkt, der selten gleichermaßen das Gerechtigkeitsempfinden aller Mietparteien widerspiegelt.
• Gartenpflege / Grünpflege / Wellness
  Sofern einer Hausgemeinschaft ein eigener Garten oder eine Dachterrasse zur Verfügung steht, übernimmt dafür der Vermieter nicht komplett die Kosten. Für die Pflege darf er seine Unkosten auf die Hausgemeinschaft umlegen. Anders als bei Neuanschaffungen wie neuen Liegen, Sonnenschirmen, einem Gerätehaus oder der Umgestaltung des Gartens, wofür Vermieter selbst aufkommen müssen. Gleiches gilt für weitere Gemeinschaftseinrichtung wie ein Schwimmbad oder eine Sauna. Die kostenlose Nutzung von Freizeitanlagen durch Mieter erfreut sich zwar immer größerer Beliebtheit, insbesondere bei hochwertigen Wohnanlagen. Was in solchen "Condos" aber genauso dazu gehört, sind die höheren Nebenkosten. Auch hier lohnt es sich, Mietpreise & Mietspiegel zu vergleichen.
• Versicherungen
  Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes und dessen Einrichtung (also Gebäudeversicherung bzw. Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung, Glasversicherung, Haus- und Grundbesitzer Haftpflicht, Versicherungen für Öltank und Aufzug) sind umlagefähig.
• Kosten für den Hausmeister
  Diese sind auch umlagefähig, wenn keine direkte Entlohnung in Geld bezahlt wird. Dann kann ein realitischer Gegenwert angesetzt werden. Wenn der Hausmeiste beispielsweise verbilligt wohnt, kann die Differenz zur Vergleichsmiete umgelegt werden.
• Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz
  Hierunter fällt jede Art von Empfangseinrichtung, egal ob Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss. Diese dürfen bis zum Juli 2024 abgerechnet werden.
  
  

6. Sonstige Betriebskosten, an die nie jemand denkt

Oben aufgeführt sind nur die in der Betriebskostenverordnung definierten Umlagen. Weiterhin können jedoch auch Kosten in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, welche nicht dadurch abgedeckt sind und als "Sonstige" bezeichnet werden. Auch hierbei gilt es zu unterscheiden, was wiederkehrende und was einmalige Aufwendungen sind. Eine verstopfte Dachrinne beispielsweise muss keine Umlage für die Betriebskosten sein, die regelmäßige Wartung derer aber schon. Dies betrifft die Überprüfung der Feuerlöscher, Rauchabzugsanlagen, Brandmelder, Blitzableiter oder Müllschlucker gleichermaßen und sollte unbedingt in der Umlagevereinbarung genannt werden.

7. Welche Nebenkosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden?

In aller Regel sind Reparaturen nicht umlagefähig, die regelmäßige Wartung daran aber schon. Sprich: das Reinigen der Treppenstufen wird in den Betriebskosten umgelegt, der Austausch einer kaputten Stufe aber nicht. Es ist eine Grundpflicht des Vermieters, eine Wohnung und die Gemeinschaftsräume instand zu halten (§ 535, Abs. 1 BGB).

Auch Verwaltungskosten zur Verwaltung der Mietsache (Bürokräfte, Steuerberatungskosten, Haus- und Mietrechtschutzversicherung, Mietausfallversicherung) dürfen nicht umgelegt werden.

Kosten einer leerstehenden Wohnung (z. B. beim Anteil per Wohnfläche an Versicherungskosten oder Grundsteuer) dürfen nicht umgelegt werden. Diese sogenannten Leerstandskosten sind (in der Regel) vom Vermieter zu tragen.

9. Ergänzungen und Fragen von dir

1. Brandversicherung
   Anonym fragt:  Ist die gesetzliche Brandversicherung auf den Mieter umzulegen oder muss diese vom Vermieter zu tragen.
   Antwort bauen-und-heimwerken.de: Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 Nr. 13: „Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden“ dürfen auf die Mieter umgelegt werden.

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