Nebenkosten Wohnung: was ist erlaubt?

Die Nebenkosten einer Wohnung – sie sind ein unvermeidbarer Teil des Mietens, und doch fühlt es sich oft an, als würden sie uns aus dem Nichts heraus das Geld aus den Taschen ziehen. Abfallgebühren, Straßenreinigung, Versicherungen – all diese Posten summieren sich schnell. Doch hinter dieser Fassade steckt mehr als nur eine Liste von Ausgaben: Es sind auch Stolpersteine, über die Mieter immer wieder fallen. Während einige Kosten gerecht erscheinen, gibt es auch solche, die für Diskussionen sorgen. Ist wirklich alles, was umgelegt wird, auch rechtens? Kritisch betrachtet sind es oft die Details, die den Unterschied machen.

Hier zu lesen: Welche Nebenkosten einer Mietwohnung dürfen vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden? ► Erläuterungen zu den Nebenkosten ► Nebenkosten-Rechner ► Aktuelle Rechtsprechung ► Nebenkosten-Umfrage

Sparschwein vor Wohnung

1. In aller Kürze: Welche Nebenkosten dürfen bei einer Mietwohnung umgelegt werden?

Oder: Was beinhalten Nebenkosten?  Folgende Nebenkosten können in aller Regel abgerechnet werden:

  1. Heizkosten bei Zentral- oder Verbundheizung (CO₂-Abgabe seit 2023 nur teilweise)
  2. Grundsteuer
  3. Alle Wasserkosten, so der Vermieter diese vorstreckt
  4. Abwasserkosten
    Für die Nutzung der öffentlichen Kanalisation etc.
  5. Die Kosten der Müllabfuhr
  6. Sach- und Haftpflichtversicherung für die Wohnung
  7. Anteilige Kosten des Winterdienstes
  8. Anteilig die Kosten des Fahrstuhls
  9. Anteilig die Kosten der Straßenreinigung 
  10. Anteilig die Kosten der Gebäudereinigung
  11. Anteilig die Kosten der Gartenpflege
  12. Anteilig die Kosten für die Beleuchtung des Hauses
    Sprich alle Strom- und Beleuchtungskosten, die für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Räume wie Hausflur, Treppenhaus, Außenbeleuchtung, Kellerbeleuchtung oder Waschküche entstehen – auch kurz "Allgemeinstrom" genannt.
  13. Anteilig die Kosten für Schornsteinreinigung, Kehrgebühren und Immisionsmessung
  14. Anteilig die Kosten für den Hauswart
  15. Anteilig die Kosten der Gemeinschaftsantenne
  16. Anteilig die Kosten für eine eventuelle gemeinschaftliche Wascheinrichtung
  17. Sonstige Betriebskosten, die regelmäßig entstehen und die im Mietvertrag festgelegt wurden
    Dies kann die Wartung einer Blitzschutzanlage, Wartung von Feuerlöschern und Rauchmeldern, Gebühren für die Trinkwasseranalyse, Kosten einer Videoüberwachung oder Reinigungsarbeiten an der Fassade oder der Dachrinnen sein. Diese "sonstigen Nebenkosten" dürfen jedoch nicht pauschal angeführt, sondern müssen einzeln und exakt im Mietvertrag aufgelistet werden.

Punkt 1

2. Grundsätzliche Regel für Nebenkosten

Nebenkosten, die vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden, sind wiederkehrend.

Dieser einfache Satz ist nicht immer einfach in der Praxis anzuwenden. Denn es versteht sich nicht auf den ersten Blick von selbst, dass Verbrauchsmittel wie Glühbirnen nicht dazu zählen.

Begründung: Die Kosten, die während der Mietdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs einer Mietwohnung und des Mietshauses aufgewendet werden müssen, um Mängel oder Schäden zu beseitigen, die durch Abnutzung oder Alterung entstehen, sind nicht umlagefähig. Die defekte Glühbirne gehört nach Ansicht der Rechtsprechung zu diesen Schäden und kann darum nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Die Wartung von Heizungs-, Klima-, Brandschutz oder Alarmanlagen hingegen schon, da sie in regelmäßigen Abständen überprüft werden müssen und sonst ihren Garantieanspruch verlieren. Die laufenden Stromkosten zum Betrieb dieser Anlagen zählen ebenfalls zu den Nebenkosten. Nicht zuletzt sind Versicherungskosten Teil der Betriebskosten. Die Rede dabei ist von der Gebäudeversicherung, da sie unmittelbar mit dem Wohneigentum in Verbindung stehen.

Zur Formulierung im Mietvertrag

 Grundvoraussetzung dafür, dass Nebenkosten umlagefähig sind, ist, dass Vermieter und Mieter es vertraglich vereinbart haben, dass Betriebskosten in der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt werden.

Gängige“ Betriebskosten müssen dabei nicht einzeln aufgezählt werden (BGH VIII ZR 137/15). Auch mögliche zukünftige Ausgaben für die Pflege des Gartens oder einen Hausmeister sind mit dem Begriff „Betriebskosten“ im Mietvertrag eingeschlossen.

Nur die oben unter „Sonstige Betriebskosten“ genannten Kosten müssen im Vertrag einzeln aufgeführt werden, damit sie abgerechnet/umgelegt werden dürfen.

Punkt 1

3. Sind meine Nebenkosten angemessen?

Vermietern gelingt es allerdings auch nicht immer, sich von dem Verdacht freizusprechen, die Nebenkosten zu hoch anzusetzen. Empfehlenswert ist deshalb die Nebenkostenaufstellungen ins Verhältnis zur Gesamtmiete zu stellen. Dabei hilft unser Rechner:

Miet-Nebenkostenrechner
Alle Nebenkosten wie Heizung, Müllabfuhr, Strom, Wasser usw.:
 
* = notwendig zur Berechnung

Welchen Anteil an der Gesamtmiete nehmen deine Nebenkosten ein?

Beispiel: Ihre Kaltmiete beträgt 1.000 €. Die Nebenkosten betragen 250 €. Dann wäre Ihr Nebenkostenanteil 25 %.

 

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Die bisherigen Stimmen:

über 30 % 7 Stimmen
15 – 20 % 6 Stimmen
20 – 25 % 6 Stimmen
25 – 30 % 4 Stimmen
Unter 10 % 2 Stimmen
10 – 15 % 1 Stimme

Beitrag: Nebenkostenabrechnung verstehen

Nebenkostenabrechnung Verstehen: Was dürfen Vermieter umlegen?

Nebenkosten – das unsichtbare Loch im Geldbeutel vieler Mieter! Oft nur als lästige Pflicht wahrgenommen, steckt hinter den regelmäßigen Zahlungen eine komplexe Welt voller Tücken und Überraschungen. Dieser Artikel nimmt Sie mit auf eine Reise durch das Dickicht der zusätzlichen Ausgaben, die neben der Miete anfallen. Wir schauen nicht nur auf das, was rechtens ist, sondern auch auf die Stolpersteine und Kontroversen, die sich oft hinter den Kulissen verbergen. Es ist ein Bereich, in dem Unwissenheit teuer zu stehen kommen kann und wo es, ohne ein wenig Insiderwissen, leicht ist, den Kürzeren zu ziehen. Lassen Sie uns gemeinsam Licht ins Dunkel der Betriebskosten bringen und herausfinden, wie Sie sich vor unerwarteten Kostenfallen schützen können.

Welche Nebenkosten kann der Vermieter in Rechnung stellen? ► von Heizkosten bis Wegereinigung ► Beirtriebskosten ► Nebenkosten steuerlich absetzen ► rechtlich zulässige Umlageschlüssel

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Beitrag: Nebenkostenabrechnung Vermieter Tipps

Wie berechne ich Nebenkosten als Vermieter? Top-Tipps zur Nebenkostenabrechnung

Als Vermieter kommt man an den Nebenkosten nicht vorbei – sie sind ein essenzieller Bestandteil des Mietverhältnisses, aber auch eine Quelle ständigen Kopfzerbrechens. Die Nebenkostenabrechnung gleicht häufig einem Drahtseilakt: Wie behält man die Kontrolle über die Ausgaben und gleichzeitig das Vertrauen der Mieter? Während viele glauben, dass man als Vermieter locker die Zügel in der Hand hat, verbirgt sich hinter der Abrechnung eine Menge Tücken. Wer nicht aufpasst, kann sich leicht in einem undurchsichtigen Dschungel aus Betriebskosten, gesetzlichen Vorschriften und finanziellen Engpässen verstricken. Es scheint, als sei jeder Cent heiß umkämpft, und schnell können Missverständnisse oder sogar Konflikte aufkommen. Das Thema Nebenkosten ist nicht nur eine Frage der Finanzen – es ist auch eine der Fairness und Transparenz, die das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter prägen.

Natürlich gibt es dabei auch zahlreiche Fallstricke: Gesetzliche Anforderungen, die man im Blick behalten muss, und diverse Streitpunkte, die sich gerne um die exakte Definition von „umlagefähigen Kosten“ drehen. Nicht selten sieht man sich plötzlich mit Vorwürfen konfrontiert, die Abrechnung sei unfair oder intransparent. Und genau hier trennt sich die Spreu vom Weizen: Wer es schafft, Nebenkosten korrekt, nachvollziehbar und verständlich abzurechnen, gewinnt nicht nur die Ruhe, sondern auch das Vertrauen der Mieter. Doch Vorsicht – dieser Weg erfordert nicht nur Kenntnis der gesetzlichen Vorgaben, sondern auch Fingerspitzengefühl im Umgang mit den Mietern. Nur wer den Spagat zwischen gesetzlicher Korrektheit und menschlichem Miteinander meistert, wird hier langfristig Erfolg haben.

Wie du Nebenkosten korrekt abrechnest und was du dabei beachten solltest, erfährst du in diesem Artikel.

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Punkt 1

4. Rechtsprechung zur Regelung der Nebenkosten von Mietwohnungen

Wie empfinden Sie Ihre Nebenkosten?

 

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Punkt 1

5. Erläuterungen zu den Nebenkosten, die vom Mieter getragen werden

Möchtest du bis hierhin etwas ergänzen oder korrigieren?

Möchtest du bis hierhin etwas zum Gesagten ergänzen oder etwas korrigieren?

Vielen Dank für jeden Hinweis!

 

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Punkt 1

6. Sonstige Betriebskosten, an die nie jemand denkt

Oben aufgeführt sind nur die in der Betriebskostenverordnung definierten Umlagen. Weiterhin können jedoch auch Kosten in der Nebenkostenabrechnung auftauchen, welche nicht dadurch abgedeckt sind und als "Sonstige" bezeichnet werden. Auch hierbei gilt es zu unterscheiden, was wiederkehrende und was einmalige Aufwendungen sind. Eine verstopfte Dachrinne beispielsweise muss keine Umlage für die Betriebskosten sein, die regelmäßige Wartung derer aber schon. Dies betrifft die Überprüfung der Feuerlöscher, Rauchabzugsanlagen, Brandmelder, Blitzableiter oder Müllschlucker gleichermaßen und sollte unbedingt in der Umlagevereinbarung genannt werden.

Punkt 1

7. Welche Nebenkosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden?

In aller Regel sind Reparaturen nicht umlagefähig, die regelmäßige Wartung daran aber schon. Sprich: das Reinigen der Treppenstufen wird in den Betriebskosten umgelegt, der Austausch einer kaputten Stufe aber nicht. Es ist eine Grundpflicht des Vermieters, eine Wohnung und die Gemeinschaftsräume instand zu halten (§ 535, Abs. 1 BGB).

Auch Verwaltungskosten zur Verwaltung der Mietsache (Bürokräfte, Steuerberatungskosten, Haus- und Mietrechtschutzversicherung, Mietausfallversicherung) dürfen nicht umgelegt werden.

Kosten einer leerstehenden Wohnung (z. B. beim Anteil per Wohnfläche an Versicherungskosten oder Grundsteuer) dürfen nicht umgelegt werden. Diese sogenannten Leerstandskosten sind (in der Regel) vom Vermieter zu tragen.

Knifflige Kosten
Diese Nebenkosten dürfen nicht umgelegt werden

8. Wenn es Streit mit dem Vermieter gibt

Diesem Thema widmet sich der folgende Artikel:

Beitrag: Streit mit dem Vermieter

Streit mit dem Vermieter – was tun? Wie vermeiden?

Ein Streit mit dem Vermieter – das ist wohl eines der unangenehmsten Szenarien, das du dir als Mieter vorstellen kannst. Egal, ob es um Mängel in der Wohnung, eine unklare Nebenkostenabrechnung oder gar eine unerwartete Kündigung geht, Konflikte zwischen Mieter und Vermieter sind keine Seltenheit. Sie können nicht nur Nerven kosten, sondern oft auch rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Warum kommt es überhaupt zu solchen Auseinandersetzungen? Und vor allem, wie kannst du als Mieter in Deutschland damit umgehen?

Die Ursachen für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern sind vielfältig. Häufig sind es Mängel in der Wohnung wie Schimmel oder defekte Heizungen, die nicht oder nur zögerlich behoben werden. Aber auch unerwartete Kosten in der Nebenkostenabrechnung oder plötzliche Mieterhöhungen sorgen regelmäßig für Ärger. In vielen Fällen fühlen sich Mieter unfair behandelt, während Vermieter ihren rechtlichen Pflichten oft nicht vollständig nachkommen.

Eine sachliche und gut dokumentierte Konfliktlösung ist hier der Schlüssel, denn nur so lassen sich langwierige Gerichtsverfahren und unnötige Eskalationen vermeiden. Du als Mieter hast Rechte, aber auch Pflichten, und solltest stets im Rahmen des Mietrechts agieren. In diesem Artikel erfährst du, wie du dich in verschiedenen Konfliktsituationen verhalten kannst und welche Schritte du unternehmen solltest, um deine Interessen zu wahren.

Die typischen Streitfelder mit dem Vermieter und wie sie sich vorab umgehen lassen ► Mietvertrag ► Pflicht zur Renovierung ► Übergabeprotokoll ► Haustiere ► Mietkaution ► Lösungen & Kompromisse

Hier weiterlesen

Punkt 1

9. Ergänzungen und Fragen von dir

  1. Brandversicherung
    Anonym fragt:  Ist die gesetzliche Brandversicherung auf den Mieter umzulegen oder muss diese vom Vermieter zu tragen.
    Antwort bauen-und-heimwerken.de: Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 2 Nr. 13: „Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden“ dürfen auf die Mieter umgelegt werden.

Gibt es eine Frage zum Beitrag, etwas zu ergänzen oder vielleicht sogar zu korrigieren?

Fehlt etwas im Beitrag? ... Jeder kleine Hinweis/Frage bringt uns weiter und wird in den Text eingearbeitet. Vielen Dank!

 

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Punkt 1

10. Weiterlesen

mieter sein 250

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Streit mit dem Vermieter – was tun? Wie vermeiden?

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Die Ursachen für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern sind vielfältig. Häufig sind es Mängel in der Wohnung wie Schimmel oder defekte Heizungen, die nicht oder nur zögerlich behoben werden. Aber auch unerwartete Kosten in der Nebenkostenabrechnung oder plötzliche Mieterhöhungen sorgen regelmäßig für Ärger. In vielen Fällen fühlen sich Mieter unfair behandelt, während Vermieter ihren rechtlichen Pflichten oft nicht vollständig nachkommen.

Eine sachliche und gut dokumentierte Konfliktlösung ist hier der Schlüssel, denn nur so lassen sich langwierige Gerichtsverfahren und unnötige Eskalationen vermeiden. Du als Mieter hast Rechte, aber auch Pflichten, und solltest stets im Rahmen des Mietrechts agieren. In diesem Artikel erfährst du, wie du dich in verschiedenen Konfliktsituationen verhalten kannst und welche Schritte du unternehmen solltest, um deine Interessen zu wahren.

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Dinge befestigen, ohne zu bohren – bewährte und neue Systeme

Viele Heimwerker müssen in die unterschiedlichsten Untergründe bohren, damit man die Gegenstände aufhängen kann, die man heutzutage so in den eigenen vier Wänden benutzen möchte. Aber es geht auch anders: Befestigen ohne Bohren ist heutzutage kein Hexenwerk mehr.

Aufgrund dessen schauen wir uns zu diesem Thema genauer an, welche Utensilien es gibt, damit das Heimwerken in dieser Hinsicht erleichtert werden kann.

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Diese Mülltonnen sind Pflicht für das Eigenheim & Vermieter

Mülltonnen – sie stehen in jeder Ecke, vor jedem Haus, und doch sind sie der stille Held oder auch das notwendige Übel unseres Alltags. Kaum jemand denkt gern über sie nach, geschweige denn redet darüber. Aber genau hier liegt das Problem: Die Verpflichtung zur Mülltrennung und -entsorgung hat nicht nur eine umweltfreundliche, sondern auch eine bürokratische Seite, die so manchem Mieter und Vermieter die Nerven raubt. Darum wollen wir hier grundlegend über die Pflicht zur Mülltonne aufklären.

Diese Mülltonnen sind verpflichtend für Eigenheimbesitzer und Vermieter ► zur Auswahl der passenden Tonnengröße ► Was gehört wo hinein? ► Wo am besten aufstellen? ► spannende Lehrvideos

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Entfernung einer Steinwand

Janina fragt:

Hallo,
ich wohne zur Miete, würde aber gerne eine Steinwand in der Küche anbringen. Das heißt, verschieden große Steine werden mit einem speziellen Kleber an die Wand gebracht. Wenn ich ausziehe, muss ich die Steinwand eventuell wieder entfernen. Nun wüsste ich gerne, ob jemand bereits Erfahrungen mit einer solchen Steinwand gesammelt hat. Lassen sich die Steine einfach, ähnlich wie bei Fliesen, abhauen? Im Baumarkt bekomme ich leider nur unterschiedliche Auskünfte.
Über Erfahrungsberichte würde ich mich sehr freuen.
Vielen Dank im Voraus. Viele Grüße
Janina

Die Antworten lauten wie folgt:

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Kreative Wege zur Wohnraumnutzung in kleinen Wohnungen

In städtischen Gebieten sind Wohnungen oft klein und der verfügbare Raum begrenzt. Angesichts steigender Mietpreise und wachsender Bevölkerungsdichte ist es für viele eine Herausforderung, eine passende und bezahlbare Wohnung zu finden.

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Fenster kaputt – wer repariert? Was tun? So gelingt die Reparatur | Handwerker

Ein fehlgegangener Ball, ein getäuschter Vogel, Einbrecher oder ein starker Sturm – es gibt viele unglückliche Umstände, durch die ein Fenster kaputtgehen kann. Sogar Kälte kann einen Sprung in der Scheibe verursachen. Dann heißt es: Fenster kaputt – was tun?

Ob du ein passionierter Heimwerker oder ein privater Hausbauer bist – in diesem Artikel erfährst du, welche Schritte du unternehmen kannst, um deine Fenster schnell und effizient wieder in Schuss zu bringen. Von den ersten Diagnosemaßnahmen bis hin zur Entscheidung, ob ein Profi eingeschaltet werden sollte – wir beleuchten alle wichtigen Aspekte, damit du nicht im Regen stehst. Also, lass uns einen genaueren Blick auf die Welt der Fensterreparaturen werfen! Wir schildern, wo man anrufen muss und welche Maßnahmen sofort ergriffen werden können.

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Geschrieben von

Peter Bödeker
Peter Bödeker

Peter arbeitet seit seinem Studium im Bereich Internet und Publizistik. Nach seiner Tätigkeit im Agenturbereich ist er seit 2002 selbständig als Autor und Betreiber von Internetseiten. Das Bauen-und-Heimwerken-Projekt entstand aus einer Dachdämmungs-CD-ROM, die Peter zusammen mit mehreren Mitstreitern Anfang der 2000er in eine Heimwerker-Seite umwandelte. Als Hausbesitzer, Gartenbetreiber und leidenschaftlicher Holzwerber bereitet es ihm viel Freude, über Heimwerkerprojekte zu recherchieren, Experten zu befragen und sich eine möglichst einfache und anschauliche Umsetzung der Sachverhalte und How-Tos zu überlegen.

https://www.bauen-und-heimwerken.de

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